臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,104,訴,223,20160729,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第223號
原 告 羅昌華
訴訟代理人 曾泰源律師
複代理人 劉彥廷律師
被 告 黃杏
林音攸
共 同
訴訟代理人 林政雄律師
高逸軒律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國105年6月29日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告黃杏所有之坐落花蓮市○○段000 地號土地內之2643建號建物（門牌：花蓮市○○路000巷00○0號），及被告林音攸所有之未辦保存登記房屋（門牌：花蓮市○○路000 巷00號），均坐落於原告與他人所共有之花蓮市○○段000 地號土地上（下稱系爭土地）。
(二)民國102年8月間原土地所有權人林家斌與原告羅昌華所訂立對上揭土地之買賣契約，價金為新臺幣（下同）395 萬元，依法通知被告二人因係租地建屋，故有優先承買權，惟被告二人卻以原告與林家斌訂立之不同買賣條件作為承買之表示，顯然違反土地法第104條優先購買權人有依同樣條件購買之規定，並經鈞院以103 年度訴字第53號判決確定，是足以證明系爭土地業為原告合法買受在案。
(三)被告黃杏所有之系爭房屋係於62年9 月17日所興建，其在建物登記簿上固先登記「本建物已滅失」，惟嗣經更正為「重劃重編建號」，即令如此，亦可證明該建物非在92年間興建，而係62年間，早為40餘年前之建物。
至於被告林音攸之未辦保存登記之房屋，其課稅之年月自35年1 月間起，依折舊年數60年所記載，迄今似乎不必再課稅，亦足以證明其已達近70年之歷史，可說早已逾越最高法院95年台上字第1407號判決所指之20年以上之時間，抑或滅失。
原告自得主張依法終止土地租賃關係，被告二人應返還土地，並將無權占有之其上建物拆除。
綜上所陳，原告依據租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告二人應拆除地上物，將土地返還予原告。
(四)依證人楊玉英所述，其在結婚當時，系爭土地上的建物當時就是木板矮房，與現在是水泥房屋加上鐵皮屋頂，顯然不同，且在楊玉英還是土地所有權人的這段期間，從未有人取得楊玉英同意重新蓋或者是改建其土地上的房屋，甚至楊玉英還不知道為何系爭土地上的建物會變成現今之模樣。
依證人林家斌之證詞，系爭土地上的建物當時就是木造矮房、舊式屋頂，與現在是水泥牆加上浪板狀的鐵皮屋頂，顯然不同，且在林家斌還是土地所有權人的這段期間，也從未有人取得林家斌同意重新蓋或者是改建其土地上的房屋，另外林家斌也提及系爭土地上前面有一層樓之建物，但不記得後面是幾層，但由一般經驗法則可知，若系爭土地上有兩層樓之建物，應該會說後面是兩層樓，前面幾層我不知道，換言之，會記得的建物應是最高的那棟，但今天林家斌僅提及一層樓建物，可見當時應只有該建物，其後並無其他建物或僅與前面建物同高，反足證明系爭土地在租地建屋當時並無兩層樓之建物無疑。
至於被告二人稱楊玉英、林家斌均將系爭土地之管理及使用交由小叔或父母等人處理，對於系爭土地之始用或管理均不清楚云云，惟查楊玉英之證詞，僅證稱：1、 租金為小叔轉交，2、對於原本租約的內容不明瞭，3、在其所有系爭土地期間，從未有人徵其同意改建系爭建物，4、 以前是木板房屋。
而林家斌之證詞，亦僅證稱：1、 以前是木造房子，現為水泥牆，2、 屋頂是舊式，不是現在的浪板，3、 在其所有系爭土地期間，從未有人徵其同意改建系爭建物，4、 母親與其同住期間，也未曾有人來家中徵得母親同意改建系爭建物。
可見楊玉英、林家斌從未證稱將系爭土地之管理及使用交由小叔或父母等他人處理，被告二人對此顯有誤會。
(五)被告二人稱系爭房屋頂鋪設浪板及混擬土牆都是為了阻擋漏水及水流，均屬房屋使用之必要維護行為云云，惟系爭房屋於35年間即存在且為木造房屋，距今已長達70年左右，可以想見原建物屋況並非良好，且一般房屋最基本之功能即在於可以遮風避雨，被告二人既已自承原建物的屋頂及牆面無法避雨，甚至牆面更無法阻擋下雨水流，可見原建物恐早已無遮風避雨之效，另外鈞院前於現場履勘時，亦可發現系爭建物之梁柱並非木造，而係鐵鋁製品，更足認原建物早已達於不堪使用程度，否則無需連建物之梁柱都要更換，顯見原建物已由被告二人改建或重建成為系爭建物。
並聲明：被告黃杏應將坐落花蓮縣○○市○○段000地號土地上如附圖A所示建物（門牌為花蓮縣○○市○○路000巷00○0號，面積 116平方公尺）拆除騰空，將基地返還予原告及其他共有人；
被告林音攸應將坐落花蓮縣○○市○○段000 地號土地上如附圖B所示建物（門牌為花蓮縣○○市○○路000巷00號，面積61平方公尺）及如附圖C 所示建物（門牌為花蓮縣花蓮市○○路000 巷00號，面積45平方公尺）拆除騰空，將基地返還予原告及其他共有人。
二、被告抗辯：
(一)門牌號碼花蓮市○○路000 巷00號及34號建物部份，原告提出之房屋稅籍資料所載均為雜木之情形，與被告林音攸近日向花蓮市公所申請，經花蓮市公所人員前往現場履勘、查看後，所開立之證明書所載情形完全相同，並無改建之情形。
門牌號碼花蓮市○○路000巷00○0號建物部份，上開建物係已辦畢保存登記之建物，而因上開建物之所有權人為被告黃杏，所座落之花蓮市○○段○000 地號土地之所有權人則為林家斌及楊玉英之被繼承人，當初被告黃杏在辦理保存登記時，乃經由土地之所有權人林家斌及楊玉英之被繼承人同意並協同辦理，始能完成相關手續，亦無原告所指摘之情形。
(二)系爭土地與系爭二建物間成立不定期限之租賃關係，原告無權請求被告二人拆除。
按最高法院判例意旨，兩造間之租賃關係既為不定期之租賃，不受20年之限制，則原告主張租期已屆滿，請求拆屋還地，即屬無從准許。
次查，依鈞院前往履勘系爭土地之使用情形及系爭二建物之現況觀之，系爭二建物應均屬堅固、可使用之情形。
(三)系爭二建物並無改建或重大修繕等結構歧異之情形，且混凝土牆之增設及屋頂浪板之鋪設，均係維護房屋使用之必要行為，且原告無從證明其前手對此並不知悉及同意，故原告據以主張拆除系爭二建物，亦顯無理由。
(四)證人楊玉英、林家斌均將系爭土地之管理及使用交由小叔或父母等他人處理，而對於系爭土地之使用及管理情形實均不清楚，根本無從證明有何改建或重大修繕之情形，或有不同意被告二人之使用及管理行為。
(五)從而，被告二人就系爭二建物之使用及管理，除均符合租地建屋之契約使用意旨外，實亦均有經過原告之前手或其管理人同意，渠等並均持續向被告二人收取租金至出賣予原告前，故原告主張被告二人有何重大修繕或改建，或未經原告前手同意使用之情形云云，除未舉證以實其說外，其主張尤不足採。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張系爭土地為原告所有，系爭34之1 號建物於62年9月17興建，為被告黃杏所有，系爭34、32號建物於35年1月間興建，為被告林音攸所有，且系爭34之1、34、32 號建物座落於系爭土地；
系爭土地前所有人雖將系爭土地出租予被告建築系爭34之1、34、32 號建物，且未定期限，然原告買受系爭土地時，被告未依相同買賣條件行使優先承買權等情，業據原告提出土地登記謄本（頁8 ）、建物登記謄本（頁14至19）、房屋稅籍證明書（頁47、21）等件為證，並經本院勘驗現場確認無誤，有勘驗筆錄及照片附卷可考（頁50至57），且經本院囑託花蓮縣花蓮地政事務所測量現場加以確認，亦有土地複丈成果圖在卷可稽（頁74），又本院調取103 年度訴字第53號卷宗確認屬實，另被告對原告此部分之主張不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
至原告主張系爭34之1號建物於62年9月17興建，系爭34、32號建物於35年1 月間興建，均已逾修正前民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年之規定，且系爭34之1、34、32 號建物均已滅失，現存建物乃被告所重建，故租賃關係業已終止，被告應拆除系爭34之1、34、32 號建物，並返還系爭土地等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
是以，本件爭點為：原告主張被告對系爭土地之租賃關係均已逾修正前民法第449條第1項所定期限不得逾20年之規定，故租賃關係業已終止，有無理由？原告主張系爭34之1、34、32 號建物均已滅失，故租賃關係業已終止，有無理由？茲分述如下：
(一)按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項應公證規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照）。
次按修正前民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言（最高法院62年台上字第3128號民事判例、95年度第18次民事庭會議決議參照）。
亦即該規定不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾20年者縮短為20年」，可以瞭然（最高法院65年台上字第2722號民事判例、95年度第18次民事庭會議決議參照）。
又租用建築房屋之基地非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，乙向甲租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，且其申請重建之屋，不問是否與原狀相符，甲均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號民事判例、51年度第2 次民刑庭總會會議決議（一）參照）。
詳言之，民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。
故縱該土地上之房屋因故滅失，然契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋。
尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由（最高法院84年度台上字第1625號、86年度台上字第2258號民事裁判參照）。
另租用基地後再興建房屋而成立之基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在，此與推定土地租賃關係（按：建築物與基地同屬一人所有，而僅將土地出賣時之情形，亦即民法第425條之1規定之情形），應認租賃期限係至建築物滅失時之情形不同（最高法院86年度台上字第3586號民事裁判參照）。
至本件原告所指之最高法院95年度台上字第1407號民事判決，其全文謂：「『次查上訴人於原審主張：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，固應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟於八十九年五月五日債編修正實行前，仍應受二十年之限制。
本件被上訴人所稱渠等或其被繼承人於日據時期起即與林鑽燧間有基地租賃關係存在，迄今迄已逾二十年，即令原有租約存在，亦因期間屆滿而消滅。
況被上訴人在系爭土地上之房屋大部分為水泥磚造，業經原審前審現場勘驗屬實，且依卷附之台灣省建築師公會台中市辦事處鑑定報告所載，除被上訴人林炳丁之建物係民國前即已存在外，其餘建物均為四十年至七十年間所建築，自非是日據時期之建物，而係經過改建，是以即令被上訴人就系爭土地原有租地建屋之法律關係存在，亦因房屋不堪使用重新改建而消滅。
又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。
被上訴人等使用之房屋，林炳丁之部分，係民國前建築，距今已九十多年，且甚為破舊，自已達不堪使用之程度，其餘被上訴人，除吳瑞卿之部分，係七十年前後建築外，均在四十年至六十年間建築，且其構造均為磚造，依行政院所頒之「固定資產耐用年數表」，其耐用年數為二十五年，建物之年代已超過耐用年數甚久，況系爭房屋外觀有諸多甚為殘破、老舊之情形，即令未倒塌，客觀上亦已達不堪使用之程度無疑等語（見原審上更（一）卷第二宗第十二、十三頁）』，此攸關訴訟之勝敗，原審未說明不足採取之理由，即為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法」。
可知，上開最高法院發回意旨係就該案上訴人之主張指摘前審未盡說明調查及採證之理由，並非法律上之判斷，僅屬調查事實之指示，更非認同該案上訴人之主張，此觀諸發回後之臺灣高等法院臺中分院95年度上更（二）字第35號確定判決即可明悉。
(二)查系爭土地前所有人將系爭土地出租予被告建築房屋，未定期限，而系爭34之1號建物於62年9月17興建，為被告黃杏所有，系爭34、32號建物於35年1 月間興建，為被告林音攸所有，嗣系爭土地由原告以買賣為原因取得所有權等情，業如前述。
可知，系爭土地前所有人與被告間就系爭土地之租賃關係既未定期限，揆諸上開說明，自不受修正前民法第449條第1項所定期限不得逾20年之限制，遑論現行民法第449條第3項規定明揭租地建屋契約不受20年期限之限制。
又系爭土地前所有人與被告間就系爭土地之租賃關係成立於民法債編修正前，揆諸上開說明，無適用修正民法第425條第2項應公證規定之餘地，亦即有民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，故系爭土地前所有人與被告間就系爭土地之租賃關係對受讓之原告仍繼續存在。
從而，原告主張被告對系爭土地之租賃關係均已逾20年，租賃關係業已終止云云，應無理由。
再者，系爭土地前所有人與被告間就系爭土地之租賃關係既未定期限，亦非推定之土地租賃關係，揆諸上開說明，自無租賃期限至建物滅失止之適用，縱原告主張系爭34之1 、34、32號建物滅失云云屬實，然被告就系爭土地之租賃關係要未失其存在。
又原告亦未舉證證明被告有何土地法第103條所列各款情形之一，則原告尚不得收回系爭土地。
進者，證人即系爭土地前所有人林家斌具結證稱：72年以前，系爭土地是我爸在管理，被告兩人有將租金給我爸媽，72年以後，系爭土地登記在我名下，我媽有跟我講過，1 年的租金是10,500元，但因為我媽媽都在，所以都是由她收等語（頁93至95）。
證人即系爭土地前所有人楊玉英具結證稱：系爭土地為我所有的期間，我有收取租金，1年收1次，是被告兩人先給我小叔，我小叔再給我等語（頁92至93）。
又觀諸證人兩人與原告間就系爭土地之買賣契約書（見本院103 年度訴字第53號卷，頁74至77），特約事項記載證人兩人現有之租地租金需一併移轉予原告等語。
可知，系爭土地前所有人對系爭34之1 、34、32號建物存在於系爭土地乙情，不惟無反對之表示，甚且受領地租有年，是其等與被告間就系爭土地之租賃關係始終存在，尚未消滅，且受讓系爭土地之原告亦明知此事，其與證人兩人亦約定受讓租金債權（按：原告現拒絕受領被告支付之租金，見卷頁63）。
從而，原告主張系爭34之1 、34、32號建物均已滅失，故租賃關係業已終止云云，亦無理由。
四、綜上所述，被告答辯其等對系爭土地有租賃權，系爭 34之1、34、32號建物乃有權占有系爭土地乙情，應為可採，從而，原告依租賃物返還請求權或所有物返還請求權，訴請被告拆除系爭34之1、34、32 號建物，並返還系爭土地，為無理由，應予駁回。
至原告若認因系爭土地價值之升漲，故租金金額已不合時宜，則得依民法第442條規定尋求救濟，而非訴請拆屋還地，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
法院書記官 劉桉妮