臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,105,簡上,24,20160819,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度簡上字第24號
上 訴 人 蕭婷方
被上訴人 劉曉文即大花蓮房屋仲介企業社
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國 105年1 月15日台灣花蓮地方法院花蓮簡易庭104年度花簡字第303號第一審判決，提起上訴，本院於105 年8月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴之訴之聲明、主張之事實及理由如附件一書狀所載，上訴人於原審之答辯聲明、答辯之事實及理由如附件二書狀所載（依據：民事訴訟法第436之1第3項準用第434條第1項規定）。

二、原審判決意旨略以：依兩造間訂立之專任委託契約書（下稱系爭專任委託契約書）之約定，被上訴人受上訴人委託仲介銷售坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段404建號即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街000巷0號房屋（下稱系爭房地），嗣訴外人吳莉莉出價已達委託底價新台幣（下同）438 萬元，被上訴人收受吳莉莉之定金後，上訴人與吳莉莉間就系爭房地成立買賣之預約，而上訴人固得拒絕簽訂本約，惟依系爭專任委託契約書約定，仍須給付被上訴人服務報酬即成交價百分之4 ，並無剝奪上訴人關於買賣是否合致之決定權，或違反委託人不負有因居間人報告或媒介而訂立契約之義務之本質，難認有違反平等互惠、誠信原則及顯失公平之情形。

又上訴人有相當期間可充分審閱契約書，其所辯因被詐欺致其委託銷售價格、委託契約類型有錯誤等情詞，實無可採。

又依兩造所提不動產交易實價查詢服務網資料所示，與系爭房地條件相近之房地於民國103年5月交易總價為283 萬元，遠低於系爭專任委託書所定委託銷售價格，故無被上訴人就成交行情「有隱匿不實」致上訴人損失之情形。

另上訴人未舉證證明約定之服務報酬有過高之情形，自無從逕予減少金額等語，並判決：上訴人應給付被上訴人175,200元（計算式：0000000×4%＝175200），及自起訴狀繕本送達翌日即104 年9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、上訴人不服原判決提起上訴，上訴聲明、補充陳述之事實及理由如附件三書狀所載，被上訴人對於上訴人之上訴部分，答辯聲明、補充陳述之事實及理由如附件四書狀所載。

四、本院之判斷：

(一)按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；

定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條雖定有明文，然專任委託銷售契約書約定：買方出價達到委託價額時，仲介方無須再行通知賣方即得安排買賣雙方簽約事宜，賣方並同意應於仲介方通知後數日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，且給付服務報酬予仲介方等語，此係委託仲介方代為銷售房地本於其自由意志決定之委託價額所簽立，目的乃為維護交易安全，避免出賣人反覆反悔，公平保障雙方權益而為之約定，既不違反誠信原則，更無顯失公平情事（台灣高等法院 102年度上易字第842 號民事判決意旨參照）。

又專任委託銷售契約書約定之委託銷售價格、委託銷售期限原均為空白，係由締約雙方磋商決定後再予填載，故上開約款實無限制賣方締約自由之情形，故賣方指稱違反消費者保護法第12條規定而無效云云，應無可採（台灣高等法院花蓮分院104 年度上易字第43號民事判決意旨參照）。

(二)被上訴人主張上訴人為系爭房地之所有權人；上訴人居所及工作均於台北市，透過花蓮友人介紹而委託被上訴人所屬不動產經紀營業員羅霞文居間仲介出售系爭房地，上訴人與羅霞文透過電話聯絡，由羅霞文填寫及勾選系爭專任委託契約書之內容，並將系爭專任委託契約書、房屋現況說明書郵寄予上訴人，上訴人則在系爭專任委託契約書末頁書寫姓名、身分證字號、出生日期及地址，並在第1條「建築改良物標示」之「弄」欄刪除「299」，且在「巷」欄填載「299」，又在標的物現況說明書勾選及簽名，再寄回予羅霞文；

系爭專任委託契約書記載之委託銷售期間係自103年7月25日起至103年10月24日止，委託銷售之總價為438萬元，嗣吳莉莉於103 年9月9日之出價已達委託銷售總價，並簽署不動產購買意願書等情，業據被上訴人提出專任委託契約書、不動產購買意願書、標的物現況說明書等件為證（原審卷頁6 至11、34），堪信被上訴人此部分之主張為真實。

至被上訴人主張上訴人雖無正當理由不願簽訂不動產買賣契約書，然依系爭專任委託契約書第5條第1款前段、第3款第4目之約定，上訴人仍應給付委託銷售總價4%之服務報酬175,200 元等語，則為上訴人所否認，並辯稱系爭專任委託契約書第5條第3款第4 目之約定，顯然壓縮上訴人是否與被上訴人報告之訂約對象締約之自由，造成被上訴人無盡善良管理人注意義務為磋商之必要，且與「不動產購買意願書」所載賣方有不賣之權利顯有牴觸，違反消費者保護法第12條第2項第2、3款規定而無效；

上訴人與被上訴人仲介之第三人間尚未簽訂不動產買賣契約書，被上訴人不得請求服務報酬；

上訴人係被詐欺、意思表示內容有錯誤而訂立系爭專任委託契約，且被上訴人未提供成交行情，屬不完全給付，故被上訴人不得請求服務報酬云云，是本件之爭點為：系爭專任委託契約書第5條第3款第4目之約定是否違反消費者保護法第12條第2項第2、3 款規定而無效？倘若上訴人與吳莉莉間就系爭房地之買賣契約尚未成立，被上訴人得否依系爭專任委託契約書第5條第3款第4目之約定請求服務報酬？上訴人是否係受詐欺、意思表示內容有錯誤而訂立系爭專任委託契約書，且被上訴人有無不完全給付之情事，亦即上訴人得否據此撤銷意思表示或解除系爭專任委託契約？現判斷如下。

(三)查系爭專任委託契約書第5條第3款第4目約定：「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第1款所約定之服務報酬（以成交價之百分之4 計算）：委託期間內賣方拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時」；

第9條約定：「賣方同意售出時，應於三日內依加盟店所指定之時間處所與買方另行簽訂不動產買賣契約書」。

又系爭專任委託契約書之委託銷售價格、委託銷售期間原均為空白，經兩造磋商決定後分別填載438 萬元、103年7月25日起至103 年10月24日止乙情，有系爭專任委託契約書附卷可稽。

又吳莉莉於103 年9月9日簽署出具不動產購買意願書，且出價已達前揭委託銷售總價乙情，亦有不動產購買意願書在卷可考。

又上訴人自承其不願簽訂不動產買賣契約書之緣由，乃因其父母親不急著要賣系爭房地等語（二審卷頁 108反面）。

由上可知，系爭專任委託契約書之委託銷售價格、期間等條件係上訴人本於其自由意志而決定並簽立，被上訴人亦因此花費勞力、時間、費用等成本履行所受委託銷售之事務，嗣後於委託銷售期間成功居間仲介吳莉莉出價達到上訴人委託之銷售總價，亦即上訴人與吳莉莉之買賣條件均一致，然上訴人僅因其父母之反對，無其餘正當事由即反悔不願簽訂不動產買賣契約書，並根據未簽訂不動產買賣契約書之理由，進而拒絕給付服務報酬予被上訴人，造成被上訴人所花費之勞力、時間、費用等成本付諸流水，為維護交易安全，避免出賣人反覆反悔，公平保障兩造權益，故有系爭專任委託契約書第5條第3款第4目之約定，且系爭專任委託契約書約定之委託銷售價格、委託銷售期限既均為上訴人本於其自由意志而決定並簽立，則系爭專任委託契約書第5條第3款第4 目之約款即無上訴人所稱限制其締約自由之情形。

又上訴人雖主張系爭專任委託契約書第5條第3款第4目之約款將造成被上訴人無盡善良管理人注意義務為磋商之必要，應屬無效云云，然依兩造所提不動產交易實價查詢服務網資料所示（原審卷頁106、117），其餘與系爭房地條件相近之不動產於103 年5月之交易總價為283萬元，遠低於系爭專任委託書所定委託銷售價格438 萬元，且吳莉莉之出價亦已達到上訴人委託之銷售總價，故難認被上訴人有何未盡善良管理人注意義務之處。

又上訴人雖主張系爭專任委託契約書第5條第3款第4目約款與不動產購買意願書所載賣方有不賣之權利約款相抵觸，應屬無效云云，然不動產購買意願書係吳莉莉與被上訴人所簽訂，法律關係乃存在於吳莉莉與被上訴人之間，並非上訴人與被上訴人間之法律關係，故難據此作為有利於上訴人之認定。

從而，上訴人主張系爭專任委託契約書第5條第3款第4目之約定違反消費者保護法第12條第2項第2、3款規定而無效云云，難認有理由。

(四)按居間人雖以契約因其報告或媒介而成立者為限得請求報酬，然因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。

本件上訴人雖主張其與吳莉莉未簽訂不動產買賣契約書，故被上訴人不得請求服務報酬云云，然縱上訴人與吳莉莉間就系爭房地之買賣契約尚未有效成立乙節屬實，惟此乃因上訴人於買賣雙方之條件均相同之情形下仍無正當理由即拒絕簽訂不動產買賣契約書所致，亦即以不正當行為阻止系爭專任委託契約書所載條件之成就，揆諸上開規定，對兩造而言，自應擬制視為系爭房地之買賣契約業已有效成立，從而，上訴人自有依系爭專任委託契約書第5條第3款第4目約款給付服務報酬之義務，其主張未簽訂不動產買賣契約書，故拒絕給付服務報酬云云，應無理由。

又上訴人雖主張其係受詐欺、意思表示內容有錯誤而訂立系爭專任委託契約，且被上訴人有不完全給付之情事，故其不得請求服務報酬云云，然上訴人自承其係以郵寄方式收受系爭專任委託契約書，並詳列收受契約書時其上已由被上訴人職員預先勾選之處，且「隔數日才寄回給太平洋公司（即被上訴人）」（原審卷頁51至52），可知，上訴人確有相當期間可充分審閱系爭專任契約書，況且，關於上訴人主張受詐欺或意思表示錯誤乙節，其均未舉證以實其說（民事訴訟法第277條前段參照），又縱上訴人指稱被上訴人未提供3 個月實價登錄之成交行情為訂定售價參考乙節屬實，然依兩造所提不動產交易實價查詢服務網資料所示，其餘與系爭房地條件相近之不動產於103 年5月之交易總價為283萬元，遠低於系爭專任委託書所定委託銷售價格，業如前述，亦難認被上訴人就成交行情有何隱匿不實致上訴人損害之不完全給付情形。

從而，上訴人主張其被詐欺、意思表示內容有錯誤，且被上訴人有不完全給付之情事，上訴人得撤銷意思表示或解除系爭專任委託契約云云，亦無理由。

另不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其收取報酬之金額計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產經紀業報酬計收標準第1條定有明文。

系爭專任委託契約書第5條第3款第4目約定之服務報酬為成交價之百分之4 ，並未超過上開法定標準，況且，上訴人亦未舉證證明約定之服務報酬有過高之情形，又審酌契約約定之被上訴人義務、被上訴人已提供之服務、委託期間、買賣雙方之條件業已一致、上訴人無正當理由阻止條件成就等一切情狀，亦難認上開約定之報酬有何過鉅失其公平而應酌減之情形，附此敘明。

(五)綜上所述，被上訴人依系爭專任委託契約書第5條第3款第4目之約定，請求上訴人給付175,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

原判決准許被上訴人之請求，核無不合。

上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章
法 官 沈培錚
法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
法院書記官 劉桉妮