臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,111,訴,330,20240118,1

臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度訴字第330號
原 告 蔡尚志
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 許愛珠
訴訟代理人 陳文郎
被 告 吳寶絹
訴訟代理人 葉斯超
被 告 曾峙勳
訴訟代理人 曾鈺婷
被 告 謝美恕
訴訟代理人 葉清輝
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年12月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告許愛珠應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示斜線Ａ部分土地之日起，按月給付新臺幣32元予原告。

二、被告吳寶絹應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示斜線Ｂ部分土地之日起，按月給付新臺幣58元予原告。

三、被告曾峙勳應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示斜線Ｃ部分土地之日起，按月給付新臺幣55元予原告。

四、被告謝美恕應自民國111年4月13日起至返還原告如附圖所示斜線Ｄ、Ｅ部分土地之日起，按月給付新臺幣127元予原告。

五、原告其餘之訴駁回。

六、訴訟費用由被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕各負擔8分之1，餘由原告負擔。

七、本判決第1項到期部分，得假執行。但被告許愛珠就本判決第1項如每期以新臺幣32元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第2項到期部分，得假執行。但被告吳寶絹就本判決第2項如每期以新臺幣58元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、本判決第3項到期部分，得假執行。但被告曾峙勳就本判決第3項如每期以新臺幣55元為原告預供擔保，得免為假執行。

十、本判決第4項到期部分，得假執行。但被告謝美恕就本判決第4項如每期以新臺幣127元為原告預供擔保，得免為假執行。

十一、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告為坐落花蓮縣吉安鄉仁義段680之4、680之5、680之8、687之3、653之8等地號土地（下合稱系爭土地，各別土地以地號稱之）所有權人，因系爭土地皆屬都市計畫之公共設施保留地（道路用地），為容積移轉而於民國000年0月間自訴外人郭姿吟買得，測量後才發現被占用，乃將遭占用之土地部分分割，即由同段680地號分割出680之4、680之5、680之8地號，由同段687地號分割出687之3地號，由同段653地號分割出653之8地號等土地。

㈡被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕為附表所示土地、建物之所有人，均未經原告同意，占用系爭土地如附表、附圖即花蓮縣花蓮地政事務所112年3月16日112年花測字6880號土地複丈成果圖所示，且無法律上原因受有相當於租金之利益，依照被告占用面積、系爭土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同）2,880元之10%計算，自原告111年4月13日取得系爭土地所有權之日起，每月受有相當於租金之不當得利各65元、116元、111元、254元。

㈢被告與建商或土地前手如何約定，基於債之相對性，無從拘束原告，民法第767條規定之排除侵害，並不以侵害人有故意過失為限，被告占用土地之地上物皆屬為私人利益所為之違建，非作為道路或供公眾使用，影響交通安全。

爰依民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕應分別將坐落系爭土地上如附圖所示斜線之地上物拆除，並分別將土地騰空返還原告，及自民國111年4月13日起，至返還如附圖斜線所示土地與原告之日止，各按月給付原告65元、116元、111元、254元；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分：㈠許愛珠則以：680地號土地為道路預定地、公用地段，無占用之理。

682地號土地於71年9月1日核發建使字第587號證照，圍牆及柱子即存在，被告許愛珠於82年間購入附表所示建物逾30年，未曾變動，亦不知有占用系爭土地。

建商收購畸零地、更換容積率，一般行情為公告地價約5%，原告要求以現有公告地價購買，有權利濫用之嫌等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡吳寶絹則以：680地號土地為道路預定地，為公用地役，無占用之理。

683地號土地於71年9月1日核發建使字第857號證照，圍牆及柱子即存在，被告吳寶絹於80年間購入附表所示建物，使用逾30年，未曾變動。

建商收購畸零地交換容積率，一般行情為公告地價約5%，原告要求以現有公告地價購買，有權利濫用之嫌。

原告第一次說要測量是111年3月1日，但原告於111年4月13日取得土地，原因發生日期為111年3月30日，原告已經知道土地占用情形，卻仍購買等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈢曾峙勳則以：被告曾峙勳於96年買屋時，即現況之面積，當初建商就已蓋到此地，為何要縮小80公分，主張為公用地役關係，道路預定地，此地已供多數人使用達30年以上。

本件並非買賣用途，何來不當得利，原告為權利濫用。

被告曾峙勳不是不買，是價格不合理，一般行情為公告地價5%等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈣謝美恕則以：被告謝美恕於79年間住進附表所示建物，在前院依道路建築線蓋鐵皮屋車庫及圍牆使用迄今無礙。

108年12月18日原地主賴瑞香要求被告謝美恕會同複丈鑑界，於109年3月2日按複丈成果，依據現有車庫及圍牆範圍鑑界分割，將653之4、653之5、687之1、687之2地號等4筆土地賣給被告謝美恕，故於複丈成果圖左下角說明欄註記「依現場指示分割，了解現況同意免釘樁」，即現有圍牆就是釘樁之界，被告謝美恕所買得之653之4及687之1地號土地，已完全涵蓋車庫及圍牆。

未料原告於2年後之111年4月13日自賴瑞香取得土地後，竟聲稱被告謝美恕占用土地。

被告謝美恕未得到利益，原告主張有損害，應予舉證。

謄本上未記載為道路用地，但現場可看出事實上就是道路用地，已經有5、60年了等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷㈠拆屋還地部分⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條第1項前段定有明文。

而權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

同法第148條亦有明文。

又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例、101年度台上字第1106號判決意旨參照）。

⒉經查，原告主張其為系爭土地所有權人，附表所示建物為被告所有，被告有附表所示地上物占用系爭土地如附圖之情形，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記第一類謄本、建物登記第二類謄本、建物外觀照片，及土地建物查詢資料、花蓮縣花蓮地政事務所112年7月11日函暨土地複丈成果圖（本院卷一第19-30、37-64、77-87、137-149、153-158頁、卷二第37-39頁）在卷可參，堪認原告主張被告現占用系爭土地，應屬為真。

而被告分別於82、85、96、78年間取得、使用如附表所示之建物，各該建物坐落系爭土地之部分於110年6月6日成為吉安都市計畫編定之道路用地，有卷附異動索引查詢資料、個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果、花蓮縣○○鄉○○000○00○0○○鄉○○○0000000000號函可參（本院卷一第159-166、172-176頁、不公開卷、本院卷二第121頁）。

被告占用系爭土地之地上物為門柱、雨遮、水泥加大理石石板、車庫、鐵圍籬、圍牆、花圃等件，觀其樣式大致相同，陳舊情形與原建物接近而應非新設，有本院112年4月28日勘驗照片可考，兩造對此亦均不爭執（本院卷二第11-35、98頁），故被告辯稱其等取得、使用建物時，已存有上開地上物，尚屬可信。

⒊原告自承其具有許多不動產投資相關經驗，為將來捐贈花蓮縣政府以換取容積移轉，乃於111年3月30日自郭姿吟購得系爭土地，郭姿吟將系爭土地移轉給原告前，曾先於111年2月14日查詢680、687、653地號等土地是否有建築或套繪申請紀錄，於111年2月16日、111年3月11日申請就653地號土地鑑界及分割複丈，111年3月9日申請就680地號土地分割複丈，後於111年3月28日以申辦公共設施保留容積移轉需要為由，將該680、687、653地號土地申請分割複丈為數筆包含系爭土地之土地，以分割出遭占用部分之土地等情，有原告於書狀及開庭中之陳述、花蓮縣花蓮地政事務所112年2月8日花地所測字第1120000988號函及所附收件複丈資料、112年10月3日花地所登字第1120010882號函及所附登記申請原案資料、111年12月29日花地所登字第1110013671號函及所附申請原案資料、111年11月22日花地所資字第1110012064號函及所附地籍資料可參（見本院卷二第104、185-186頁、本院卷一第351-389頁、本院卷二第123-174頁、本院卷一第185-226、101-130頁）。

原告亦自承系爭土地如遭占用將無法作為容積移轉之標的（本院卷一第133頁、卷二第105、186頁），觀郭姿吟將系爭土地出售給原告之前兩日，以申辦公共設施保留容積移轉需要為由，將系爭土地自680、687、653地號土地分割出，使原告得將未遭占用部分進行容積移轉（本院卷二第105頁），則系爭土地是否遭他人占用，顯為原告購地之重要考量，此觀都市計畫容積移轉實施辦法第17條規定意旨亦明。

從而，原告既為進行容積移轉而富有不動產投資相關經驗之人士，已透過賣方郭姿吟申調土地上之建築情形，辦理土地之鑑界、分割複丈，得以預先明瞭地況，自可透過比對相關地籍資料、空照圖、實價登錄等公開資料，或詢問附近居民、不動產業者等方式，確認土地使用情況後再行購買系爭土地，實難認其購買系爭土地之際，對有地上物占用之情毫無所悉。

⒋原告以總價1,407,900元之價金，自郭姿吟購得包含系爭土地之9筆土地、面積共57平方公尺、單價為每平方公尺24,700元等情，有原告申請系爭土地所有權移轉登記時所附之土地所有權買賣移轉契約書可考（見本院卷二第129頁）。

本件訴訟中，兩造針對由被告價購系爭土地以平息紛爭之過程，原告先提出以112年度公告現值每平方公尺25,400元之金額計算，嗣稱其取得容積移轉並非無償捐贈，因系爭土地坐落地段繁華，願改以公告現值之60%計算（本院卷二第103、195、200頁）。

惟查，680、653、687地號等土地於110年1月公告土地現值為每平方公尺24,700元，110年8月11日交易時包含道路用地，以60萬元轉移面積共178.48坪（約590平方公尺），每平方公尺約1,017元，即約公告現值之4%，有實價登錄及公告土地現值查詢結果可稽（本院卷二第207、217頁）。

另原告迄未能陳報購買系爭土地之價格到院，對於與類似被告占用原告土地之人出售土地之價格，亦稱有保密條款而無法提供（見本院卷第200頁），本院難就此為有利於原告之認定。

審以系爭土地之公告土地現值於原告購入時之24,700元，已調整為25,400元，基此，原告以此調整後金額出售系爭土地給被告，價格顯然過高。

⒌據上所述，原告可先行確認購買土地之地況，亦將未遭占用之土地分割出以利辦理容積移轉，卻仍購入有地上物之部分，而被告自建商購屋至今30餘年，地上物未曾改變，所有地上物坐落系爭土地部分於110年6月6日始被編定為道路用地。

審酌原告於111年3月30日購入系爭土地後，即於111年11月7日提起本件訴訟（本院卷一第11頁），或辦理容積移轉，或轉賣土地，僅為投資牟利，卻造成包含被告在內之土地占用人，被迫額外花費取得土地以息訟，或面臨訴訟，方能換得長久生活安居建物之一部分，原告所得利益有限，被告所受影響甚鉅，不動產動輒因投資牟利而無法公示安定、物盡其用，波及市場價值，則原告請求被告拆除地上物返還土地，形式上固為行使權利，實質上有透過興訟達成牟利之圖，考量各方當事人利益暨權利義務之社會作用，揆諸前開最高法院之見解，非不得視原告依民法第767條規定請求拆除地上物返還土地，係以損害他人為主要目的，有權利濫用而違反誠信原則，應依民法第148條規定駁回其請求。

⒍至原告主張被告占用之地上物屬於違建，有維交通安全云云，然該等地上物所占用土地部分，於被告購屋之際，尚非道路用地，迄今既未增建，亦未額外添加道路障礙，且違建與否仍待主管機關認定，與原告在私法上得否請求被告拆除地上物無涉，並不影響前揭本院認定原告所請違反民法第148條規定之認定。

㈡不當得利部分⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院61年度台上字第1695號判例、 94年度台上字第1094號判決意旨參照）。

次按，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；

所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。

至於所謂年息10%為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。

⒉查原告固非得請求被告拆屋還地，然被告並無占用系爭土地之合法權源，原告自111年4月13日登記取得系爭土地，被告所有之上開地上物，於此時即非有權占用系爭土地，則原告依上開規定及說明，自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

另審酌前開系爭土地勘查時現場及週遭照片、土地登記第一類謄本、花蓮縣吉安鄉公所函等資料，可知該土地附近多為同類型住宅，使用分區為道路用地，用途有限，兼衡該地交通情形、繁榮程度、使用經濟效益，及被告占用土地情形等情，認本件應以該土地申報地價年息之5%計算占用土地相當於租金之不當得利，較為合理。

基此，原告依上開規定及說明，得請求被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕依序給付其於111年4月13日登記取得系爭土地起至返還土地之日起，每月相當於租金之不當得利金額32元、58元、55元、127元【計算式：許愛珠為2,880元/平方公尺×2.7平方公尺×5%÷12≒32元，吳寶絹為2,880元/平方公尺×4.82平方公尺×5%÷12≒58元，曾峙勳為2,880元/平方公尺×4.62平方公尺×5%÷12≒55元，謝美恕為2,880元/平方公尺×（4.36+6.22）平方公尺×5%÷12≒127元】，逾此部分之請求，不應准許。

四、綜上，本件原告依民法第767條規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示之地上物移除，騰空返還原告，為無理由，應予駁回。

原告另依民法第179條規定請求給付相當於租金之不當得利金額部分，於請求被告許愛珠、吳寶絹、曾峙勳、謝美恕自111年4月13日起至返還土地之日起，依序按月給付32元、58元、55元、127元之部分，為有理由，應予准許。

原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本判決第1至4項有關原告勝訴部分，本院命被告給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；

另依同法第392條第2項規定依職權宣告被告分別為原告預供擔保，得免為假執行。

原告之訴經駁回部分，假執行之聲請併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 113 年 1 月 18 日
民事第二庭 法 官 邱韻如
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 18 日
書記官 陳禹瑄
【附表】被告占用系爭土地情形
編號 所有人 土地坐落 建物門牌 附圖所示占用情形 1 被告 許愛珠 花蓮縣○○鄉○○段000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷00號、仁義段287建號 門柱、雨遮、水泥加大理石石板、車庫，即斜線A部分，占用仁義段680之4地號土地約2.7平方公尺。
2 被告 吳寶絹 花蓮縣○○鄉○○段000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷00號、仁義段288建號 門柱、鐵圍籬、水泥加大理石石板、車庫，即斜線B部分，占用仁義段680之5地號土地約4.82平方公尺。
3 被告 曾峙勳 花蓮縣○○鄉○○段000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷0號、仁義段301建號 車庫即斜線C部分，占用仁義段680之8地號土地約4.62平方公尺。
4 被告 謝美恕 花蓮縣○○鄉○○段000○0○000地號 花蓮縣○○鄉○里○街000巷0號、仁義段689建號 雨遮、圍牆即斜線D部分，占用仁義段687之3地號土地約4.36平方公尺，雨遮、花圃即斜線E部分，占用仁義段653之8地號土地約6.22平方公尺。