臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,113,訴,17,20240830,1

臺灣花蓮地方法院民事判決
113年度訴字第17號
原      告  劉秋萍 
訴訟代理人  李文平律師
            張照堂律師
被      告  方雅慧 
訴訟代理人  簡雯珺律師
            簡燦賢律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國113年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)原告於民國112年1月18日以新臺幣（下同）630萬元向被告購買花蓮縣○○鄉○○段0000000地號土地暨坐落其上同段686建號建物(門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○○街000號)、同段2274-10地號土地及坐落其上之建物、同段2274-9地號土地及坐落其上之建物，惟因系爭2274-10房地及系爭2274-9房地之土地為第三人之法定空地及其上建物係未辦保存登記之地上物，無法分割移轉並登記，故被告出示南埔段2274-10房地、2274-9房地之前手間之買賣契約書作為附件，證明就上開南埔段2274-10房地、2274-9房地有處分權，原告亦於同年3月17日付清買賣價款，被告交付上開三筆房地予原告，原告於000年0月間，就上開房屋進行裝修，支出145,270元(此有本院卷第65-67估價單可證)，然原告裝修完畢後，遭南埔段2274-10房地之原所有權人即訴外人張炳明、同段2274-9房地之原所有權人即訴外人周寶珠各自之繼承人，以未讓受上開房地為由，向原告要求取回上開房地。

(二)原告經調查後始知悉，被告於民國000年00月間以490萬元向其前手即訴外人林美鳳購買南埔段2274-11、2274-10、2274-9房地，被告當時即知悉上開2274-10房地、2274-9房地之取得有問題，故先保留買賣價金尾款50萬元，並請林美鳳確認權利是否存在，但尚未確定前，即於000年0月間以630萬元轉售給原告，然林美鳳於000年0月間與南埔段2274-10房地之原所有權人即訴外人張炳明、同段2274-9房地之原所有權人即訴外人周寶珠各自之繼承人合意解除上開2274-10、2274-9房地之買賣契約(此有本院卷第73頁本院112年度司簡調字第125號解筆錄在卷可證)，致原告欠缺占有使用南埔段2274-10、2274-9房地之合法權源，原告無奈只能將裝修上開2274-10、2274-9房地部分拆除，因而支出拆除費69,000元(此有本院卷第75-77頁之估價單可證)。

(三)本件買賣契約購買之標的包括南埔段2274-11、2274-10、2274-9房地，然因被告之前手林美鳳與南埔段2274-10、2274-9房地之原地主之繼承人合意解除買賣契約，致原告無法取得上開房地，就買賣契約標的物之價值與契約預訂效用之減少，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359條之規定請求減少價金；

依系爭買賣契約第6條第1項：「賣方保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情形。」

，故被告應負民法第354條第2項之保證責任，原告得依民法第360條請求債務不履行之損害賠償；

被告與原告買賣上開三筆房地時，即已知悉南埔段2274-10、2274-9房地標的有疑慮，且保留50萬元價金，最終確認無法交付上開兩筆土地予原告，係不完全給付且可歸責於被告，原告亦得依民法第227、226條第1項之規定，請求被告負損害賠償之責。

(四)依時價登錄所載，被告與林美鳳係以490萬元成交，標的為為南埔段2274-11、2274-10、2274-9房地，最終因上開2274-10、2274-9房地無法取得，保留之50萬元尾款無須給付，被告向林美鳳購買南埔段2274-11房地實際係以440萬元成交，本件買賣契約係以630萬元購買南埔段2274-11、2274-10、2274-9房地，被告無法交付南埔段2274-10、2274-9房地，扣除系爭2274-11房地價值440萬元，原告受有190萬元之損害，此為買賣所應減少之價金；

原告因就系爭2274-10、2274-9房地打除舊屋、整修、裝潢及112年11、12月間拆除裝潢之費用，合計受有214,270元【145,270+69,000=214,270】之損害；

爰依民法第227條第1項、第226條第1項、第354條第1、2項、第359條、第360條、第349條、第353條及系爭契約書第6條第1項等物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保、保證責任，主張減少價金、損害賠償、不完全給付之法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為勝訴判決。

(五)並聲明：被告應給付原告2,114,270元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：在林美鳳出售系爭房地時，由當時之房屋仲介即訴外人盧姿妙有帶看兩組客人，一組為被告，另一組為原告，盧姿妙當時帶看時，即有就南埔段2274-10、2274-9房地，在林美鳳及其前手間存有爭議之情形說明，原告當時早已知悉南埔段2274-10、2274-9房地有爭議，又本件買賣契約第1條，原告係購買南埔段2274-11房地，故南埔段2274-10、2274-9房地並非本件買賣標的之範圍，且依證人土地代書陳惠珍之證述，原告提出之買賣契約附件（南埔段2274-10、2274-9房地買賣契約書、地籍圖謄本)與買賣契約書並無騎縫章，且未記載於特約事項，故顯非本案買賣契約之一部分，仲介人員張峻睿、程婉綺帶看時，亦有明確向原告明確告知本件買賣標的於現場之範圍僅有水泥牆右側之部分，原告之訴顯無理由，聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告就本件訴訟固提出多項請求權之基礎，請求法院擇一判決命被告給付如訴訟之聲明之金額，惟均係以同一前提事實為成立要件基礎，亦即：「南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物，係屬兩造系爭買賣契約之標的範圍」。

易言之，倘若上開不動產非屬本件買賣之標的範圍，則原告無請求被告交付或移轉上開不動產所有權或占有使用權限之權利義務關係，更無所謂物之瑕疵或權利瑕疵擔保、不完全給付等所生減少價金或損害賠償或違約責任之問題。

被告既否認上開原告主張之南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物為兩造買賣之標的範圍，自應由原告就其上述請求權成立要件事實，負舉證責任。

(二)經查：1.兩造本件買賣締有「不動產買賣契約書」（卷第21頁），其中第一條「不動產標示及買賣權利範圍」就土地及建築改良物之標示內容，僅載有「南埔段2274-11」土地及「南海二街203號」建物，未包括原告主張之「南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物」。

2.原告提出林美鳯與張炳明、周寶珠間就南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物成立之「買賣契約書」及「地籍圖謄本」等影本（卷第37至47頁），因無騎縫章，且據代書即證人陳惠珍結證表示：「依我的填寫習慣，如果附件是含在契約內的話，我會在「特約事項」特別註明標的有無含該附件，但是我通常如果不是在合約範圍內我不會訂為附件...我知道這東西不可能辦理過戶。」

等語（卷第125頁），足認上述影本並非本件買賣契約書之附件；

證人即仲介人員張峻睿亦結證表示：「會拿出是因為現況說明書上面有特殊的東西要寫上去。

上面選項有寫說有沒有增建或佔用。

第九項說有沒有增建，有向買受人說明水泥牆往右邊靠。

跟第二十五項有無佔用的情形。

這些是簽約當下跟買賣雙方確認的。」

等語（卷第268頁），足見此非本件買賣標的範圍之第三人間買賣契約書影本資料係簽約時，供解說不動產標的現況說明書第9項「法定空地有違建」及第25項「土地有被占用」之情形（卷第255頁），並以「地籍圖謄本」來解說其增建及被占用範圍，並非如原告所主張有將上開「不可能辦理過戶」部分納入買賣交易範圍之意思。

又原告主張雖上開影本沒有騎縫章，但有釘書針孔云云，惟不能排除係原告事後自行將之裝釘於契約書內，於一式四份，而原告未證明其他三份契約書亦有此影本資料為附件之情事，自難認原告主張上開第三人間之買賣契約為本件約書之附件為可採。

3.復由基本之交易常識來看，倘如原告主張，被告有將「南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物」一併列為買賣標的而出售者，買受人於被告未提供林美鳯有進一步將上述其與張炳明、周寶珠間之買賣契約法律關係讓與被告之書面，並記載於契約書標示欄或特約事項，任何身心健全之正常買受人，應不可能相信其買賣交易包括上述不動產在內，而會同意與之成立交易及支付對價。

換句話說，果真被告有出售上開不動產之情事者，所應附上之附件，應不只上開第三人間之買賣契約書影本，尚應包括林美鳳與被告間之買賣債權讓與契約文件。

這樣也才會有所謂以「權利」為交易標的之成立可能。

事理上，於欠缺被告與林美鳳間就上述不動產之讓與契約文件，縱使林美鳯與張炳明、周寶珠間有買賣契約法律關係，但仍不表示被告也自林美鳯受讓相同之法律地位，缺少完整串連之權利證明文件，仲介人員通常不可能就委託銷售標的以外之物件一併介紹或解說，除了自行腦補外，原告沒有任何根據去相信被告就上述非其所有物有處分權，而將之納入本件買賣交易範圍的認知基礎。

故仲介人員證述其於簽約時拿出上述買賣契約書影本，是在解說法定空地上已有他人違建占用之情事，而非將此買賣契約書影本納入本件交易範圍，堪予採信。

4.另查，證人程婉綺之證述及其與原告之簡訊內容，均不足以證明兩造間有將上述「南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物」一併列為買賣標的之合意。

至於原告購買之價金金額，固與被告向林美鳳購買之價金金額間，差有相當價差，惟仍不足以推認兩造間買賣有包含上開不動產為標的之事實，而僅涉及被告訴代所稱「在林美鳳出售系爭房地時，由當時之房屋仲介即訴外人盧姿妙有帶看兩組客人，一組為被告，另一組為原告」，既有二組同時看屋，何以被告得用490萬元先行成交，而原告嗣後仍欲以630萬元向被告購買，而非先以630萬元向林美鳳買受，亦即當時不動產經紀業者有無同時受原告與被告委託向林美鳯購買房地而未告知賣方真實出價、有無違反公平交易法第24條之問題，縱使有此情事也屬房仲業者有無責任之問題，但與本件原告訴訟之請求權基礎事實無關。

(三)兩造買賣標的之南埔段2274-11地號土地，有法定空地上存在違建及遭該違建占用之情事，被告業於不動產標的現況說明書中明白告知原告，亦經仲介人員解說，仍欲購買而同意以現況點交。

按民法第348條第1項規定，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。

原告依本件買賣已取得上開法定空地所有權及其上部分違建之交付占有，僅未取得2274-10、2274-9地號土地上違建之占有。

上開未取得占有部分，既非屬本件買賣標的之範圍，原告無向被告請求交付占有之契約地位。

2274-11地號土地之法定空地上方之違建，亦非屬本件買賣之範圍，且因係違建性質，本不確定日後能存在多久，仲介人員張峻睿結證表示曾於買賣簽約前向原告說明：「這是既存違建，你可以使用，但不知道能使用到何時，因為賣方的前手之前有在使用，所以買了以後可以用，但是可以使用到何時不清楚。」

等語（卷第275頁），亦無使原告誤認此部分係在買賣標的範圍之虞，更未足使被告負有保證或擔保原告得永久使用上開違建之契約上義務。

(四)綜上所述，南埔段2274-10、2274-9地號土地及其上未辦保存登記之違章建物，原告未能證明係屬本件買賣標的範圍，其主張被告違約或應負起物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保、保證等之減少價金、損害賠償、不完全給付責任云云，即屬無據。

從而，原告起訴請求命被告給付2,114,270元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                        民事庭法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 2 日
                          書記官 丁瑞玲