臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,98,重訴,1,20090603,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 98年度重訴字第1號
原 告 甲○○
訴訟代理人 余道明律師
被 告 美麗家建設有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 范明賢律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國98年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年9月間以總價新台幣（下同）620萬元，向被告購買坐落花蓮縣吉安鄉○○段1369之4地號土地及其上建物（前開土地及建物，下稱系爭不動產），以及毗鄰之同段1369、1370地號國有地承租權（下稱系爭國有地），兩造並簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

簽約前原告因考量家中長輩行動不便，須於1樓安置孝親房，而被告銷售人員及股東均告知可於將來承租之系爭國有地上興建合法之1層樓建物，作為孝親房使用，原告方同意購買系爭不動產，且被告亦承諾將協助原告辦理承租系爭國有地及保證得興建合法建物。

然原告嗣後竟發現，系爭國有地上並無法興建合法建物，故原告無法於系爭國有地上興建1樓建物供孝親房使用，被告身為建設公司之專業，明知系爭國有地無法興建合法建物，為促原告買下系爭不動產，謊稱可蓋合法平房，致原告陷於錯誤，被告當時顯有詐欺之意思，原告自得依民法第92條規定撤銷買賣契約之意思表示。

又被告銷售人員明知系爭國有地無法興建合法建物，故意隱瞞而不告知原告，並向原告保證得興建合法建物，亦應負瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任，為此爰依民法第227條不完全給付類推適用第226條給付不能之規定或第359條瑕疵擔保之規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還原告已給付之買賣價金620萬元暨法定遲延利息等語。

㈡對被告抗辯所為之陳述：⒈原告因信賴訴外人即被告公司職員乙○○（應係被告公司股東），故未將乙○○向原告允諾及保證承租系爭國有地後，即可於系爭國有地上興建合法建物一事，要求被告公司載明於系爭買賣契約，然不動產買賣契約並不以書面為要式契約，口頭之約定亦為契約之內容，而被告公司及公司職員乙○○身為建商，具備地政專業知識，明知系爭國有地無法興建合法建物，卻為謀求原告購買，謊稱系爭國有地得興建合法建物，令原告陷於錯誤而購買之。

⒉本件被告公司是故意不告知瑕疵，因此不受法定時效期間之限制。

⒊被告公司職員乙○○於錄音譯文中稱：「（那當初買房子要買這一間那就錯了）那時候是可以，誰知道呢？法律都一直在變，那時候是真的可以... 如果說我現在很耍賴，算你倒楣，你沒有跟我白紙黑字...。」

，可知被告公司確實有稱承諾系爭國有地得興建合法建物，嗣以法律修正為由，辯稱嗣後不得興建，意圖卸責，然事實上，依法自始不得興建農舍，足證被告公司起初確實佯稱系爭國有地得興建合法建物，使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，原告自得依法撤銷系爭買賣契約，請求被告公司返還原告已給付之價金。

㈢並聲明：⒈被告應給付原告620萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年1月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告公司業依系爭買賣契約第15條補充條款之約定，協助原告於96年8月24日取得系爭國有地之承租權，即已依約履行給付，且被告公司從未對原告承諾系爭國有地得興建合法建物，自無不完全給付或瑕疵給付之問題。

又縱有瑕疵給付之問題，本件物之瑕疵擔保請求權已罹於時效期間。

㈡原告為經營民宿業者，其向被告公司購買系爭不動產亦供經營民宿中，故原告事後稱其因考量母親行動不便，須於1樓設有孝親房等語，即屬臨訟之托詞。

㈢國有財產局花蓮分處於96年8月24日核准原告承租系爭國有地，亦於附圖載明係「庭院」而非「建地」，故原告早已明知系爭國有地不得興建合法建物，與被告無涉。

㈣原告所提出其與訴外人即被告公司職員乙○○之對話錄音磁片及譯文，係無故以錄音機竊錄他人非公開之談話，似應觸犯刑法第315條第1項第2款妨害秘密之竊錄罪，應無證據能力。

又縱認有證據能力，惟乙○○之談話，僅告知原告被告公司無法保證系爭國有地得興建合法建物，原告須就其執意搭蓋違法建物乙節自行承擔一切責任。

㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉如為不利之判決，請准供擔保免為假執行。

貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點結果如下：

一、兩造不爭執之事實：㈠原告於95年9月25日以總價620萬元向被告購買坐落花蓮縣吉安鄉○○段1369-4地號土地及其上建物（同段860建號、門牌號碼為花蓮縣吉安鄉○○○街159號，前開土地及建物即系爭不動產）與鄰接國有地承租約74坪，並簽立房地買賣契約書，系爭不動產於96年2月5日辦理所有權移轉登記完竣。

㈡系爭不動產買賣契約書第15條約定「⒈國有地的承租權必須移轉予甲方（按即原告），甲方全力配合，如無法移轉承租權時，甲方有權要求乙方（按即被告）將此建物原價購回，或甲方可向原承租人承租。

乙方須全力配合甲方協調承租事宜，若上述均無法達成，則乙方必須無異原價購回之外，要補償甲方實際施作之損失壹成。」

（卷第8頁）。

㈢原告已於96年8月24日向財政部國有財產局北區辦事處花蓮分處承租系爭不動產鄰接之國有土地（即花蓮縣吉安鄉○○段1369地號土地其中193平方公尺及同段1370地號土地10平方公尺），並簽立國有基地租賃契約書（卷第26頁）。

㈣系爭不動產鄰接之國有土地（即花蓮縣吉安鄉○○段1369、1370地號土地）上，於95年9月間迄今依法均不得興建合法農舍。

二、本件爭點限縮如下：被告有無向原告保證系爭國有地可興建合法農舍，致原告陷於錯誤而向被告買受系爭不動產？

參、本院之判斷：

一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事項事實負舉證之責任，又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院44年台上字第75號、56年台上3380判例參照）。

本件原告主張被告向其保證系爭國有地可興建合法農舍，致原告陷於錯誤而向被告買受系爭不動產之事實，既為被告所否認，依前開舉證責任分配之原則，自應由原告就其主張前開有利於己之事實，負舉證之責任。

二、原告就其主張之前開事實，提出其與訴外人即被告公司職員乙○○間於97年1月30日及同年5月9日對話之錄音光碟及譯文為證，被告則抗辯上開錄音光碟及譯文無證據能力，並以前揭情詞置辯。

經查：㈠原告所提出之錄音光碟及譯文有證據能力：⒈按訴訟權之保障與隱私權之保護，兩者有發生衝突可能，如因侵害隱私權而取得之證據，或以不法方式取得之證據，法院應否以欠缺證據能力，予以排除問題。

在民刑事訴訟程序應以分別看待，持不同之審查標準。

刑事訴訟程序，因以國家強大司法體系，由檢察官法官代表國家行使追訴審判權，國家與被告顯立於不公平位置，不法取得之證據，其證據能力應嚴格對待，以證據排除法則限制司法權之作為。

但民事訴訟程序，對立之兩造立於公平地位，於法院面前為權利之主張與防禦，證據之取得與提出，並無不對等情事，較無前述因司法權之強大作用可能造成之弊端，因此證據能力之審查密度，應採較寬鬆態度，非有重大不法情事，否則不應任意以證據能力欠缺為由，為證據排除法則之援用。

次按談話錄音內容如非隱私性之對話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要性及手段方法之社會相當性考量，自應承認其證據能力；

違法取得之證據於民事訴訟程序中是否具有可利用性，學說上有所謂分離原則，即證據取得是否違反實體法，與該證據可否於訴訟程序中提出並被利用，應分別予以評價。

對違反實體法所取得之證據應否禁止於訴訟程序中被利用，應探求被違反之法規範所欲保護之法益，及違法取證者於訴訟上利用該證據之程序利益，加以權衡後決定之。

⒉經查：原告提出之上開錄音光碟及譯文（詳卷第12、13頁），經本院當庭勘驗結果，除更正及加註部分外，均與原告提出之譯文內容相符，此有勘驗筆錄附卷可稽（詳卷第77、78頁），且證人即被告公司職員乙○○到庭證稱亦自承其與原告有上開錄音光碟及譯文之對話內容（詳卷第77、78頁），可見該錄音光碟及譯文內容形式真正，未遭剪接或斷章取義。

則原告竊錄其與證人乙○○間非公開之談話，雖有侵害乙○○隱私之虞，而可認為非法取得證據，然證人乙○○陳述之內容僅涉及兩造間就系爭不動產之買賣糾紛（即系爭國有地得否興建合法建物之爭執），而未涉及證人乙○○個人隱私性之事物，原告又無介入誘導致證人乙○○有誤引虛偽陳述之危險性，是原告提出該證據，致證人乙○○人格權受侵害之程度難謂重大。

況原告負有證明被告公司有無向原告保證系爭國有地可興建合法農舍，致原告陷於錯誤而向被告買受系爭不動產此一事實之義務，其能否盡舉證責任，為兩造訴訟勝敗之關鍵，而證人乙○○為系爭不動產銷售人員，就其是否於銷售時向原告為前開保證，非無偏頗於被告之虞，則原告竊錄證人乙○○非公開之談話，為證明上開事實之重要方式，於原告自有重大舉證利益，是本院權衡原告與證人乙○○之利益後，准許原告於本訴利用該錄音內容證明此一事實。

另被告所提出有關錄音無證據能力之期刊文章（詳卷第68-72頁），均僅係涉及錄音內容於刑事訴訟程序中，違法蒐集之證據有無證據能力之論斷，依上開說明，自不得以刑事訴訟程序之相同審查標準於民事訴訟程序中一併排除錄音之證據能力。

是被告抗辯上開錄音光碟及譯文欠缺證據能力等語，尚非可採。

㈡原告所提出之錄音光碟及譯文固有證據能力，惟仍無法證明原告所主張之前開事實：經查，細觀原告所提出之97年1月30日及同年5月9日錄音光碟之譯文內容（包含經本院勘驗加以更正及加註之部分，詳卷第12、13、77、78頁），參以證人即被告公司職員乙○○到庭證述：「... 我們的談話內容是要原告將他在國有地上搭建之棚架拆掉，因為那是不合法的，也會影響到他的民宿。」

、「（問：錄音內容為何提到要幫原告蓋？）我並沒有答應要幫原告蓋房子，我的意思應該是原告要蓋可以蓋，但是拆是拆原告的房子，那是原告的事情。」

、「（問：錄音譯文第8行中，證人陳述「你沒有跟我白紙黑字」，所謂白紙黑字的內容為何？）因為原告一直說太信任我們，而我們沒有承諾說在國有土地上可以興建合法的建物，所以我才會說沒有白紙黑字。

... 」等語（詳卷第77-79頁），固可知原告及證人乙○○於錄音之對話當時針對系爭國有地上興建建物事宜有所爭執，惟對話內容均環繞原告指摘、責怪證人乙○○「未告知可否興建合法建物及未告知倘興建建物有無風險須由原告自行承擔」，及「希望乙○○替原告想辦法興建建物」等事宜，並未提及證人乙○○確實曾於銷售系爭不動產時，向原告保證系爭國有地得興建合法建物之言語，且原告與證人乙○○對話中均含諸多逞意氣之言語，是上開錄音光碟及譯文，僅可證明原告於97年1月30日及同年5月9日確因系爭國有地無法興建合法建物乙事質問證人乙○○，然本院仍無法單由其等上開不明確之對話內容，逕予推認證人乙○○於原告購買系爭不動產時，有向原告保證系爭國有地可興建合法農舍之事實。

是原告主張證人乙○○有向原告保證系爭國有地可興建合法農舍，致原告陷於錯誤而向被告買受系爭不動產等語，洵非有據。

三、況系爭買賣契約亦僅於第15條補充條款中就被告公司須協助原告取得系爭國有地承租權乙節為特別約定，並無隻字片語提及被告公司向原告保證國有地可興建合法農舍乙情，此有系爭買賣契約在卷可按（詳卷第10頁），而原告就其前開主張被告有向原告保證系爭國有地可興建合法農舍之事實，亦未能舉他證以實其說，揆諸前開說明，應認原告未盡舉證之責，則其前開主張，即難認可採。

四、從而，原告本於民法92條、第227條、第226條、第359條之規定，請求被告給付620萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回之。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙本件勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 6 月 3 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 陳燁真
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 98 年 6 月 4 日
法院書記官 陳蓮茹