花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,100,花小,297,20120118,1

臺灣花蓮地方法院簡易庭民事小額判決
100年度花小字第297號
法定代理人 蔡毓宏
訴訟代理人 廖志強
被 告 鄭寶珠
訴訟代理人 王李榮
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國101年1月11日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣60,000元。

訴訟費用新台幣1,000元由被告負擔。

本判決原告得假執行。

但被告如以新台幣60,000元供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、緣被告與原告於民國100年8月17日簽訂專任銷售契約書，委託原告公司銷售被告所有花蓮縣花蓮市○○路32號2樓之5房屋（下稱系爭不動產），委託期間自100年8 月17日起至100年11月31日止。

經原告公司業務帶看後，於100年9月23日有訴外人朱正一願意以新台幣（下同）115 萬元購買，原告公司業務旋即電洽被告，惟被告堅持120萬元才賣。

後原告於100年9月26日說服朱正一把買價修正為120萬元，已達到被告所訂底價，原告公司業務張宜婕遂於同年9 月27日打了數通電話給被告聯絡到價及簽約事宜，未料被告表示其先生有反悔不賣之意，故原告始於28日寄發存證信函。

今原告已成功覓得買方並正式斡旋達到被告簽訂之委託價格，惟被告遲遲不肯前往簽約甚至有反悔不賣及解約之意，原告公司復於100年10月4日寄發存證信函通知被告於三日內前往簽約，被告依然未出面，本件實因被告個人因素不願繼續履行契約，造成違約事實，且原告為完成本件委託銷售而耗費心力與勞力，被告自應給付原告本案件應得服務費作為受託人之賠償，爰依民法第549條第2項、專任委託銷售契約書第7條第1款、第8條第1項第2款等規定提起本訴，聲明判決如主文所示。

二、被告則以：

(一)原告雖於100年9月28日發出存證信函通知被告前往簽約，其內容註明已達委託價格，但原告所給附件中買方朱正一之斡旋金契約書所載之購買總價款卻為115 萬元，顯與被告委任之價額有出入之處，因此被告認為原告欲銷售之價額並未達當初委任價額，顯已違反委任人之意旨，故依民法第549條第1項終止本專任委託銷售契約，並於同年9月30日寄出存證信函通知原告終止契約。

原告雖另於100年10月4日寄發第二封存證信函，其附件之買方朱正一簽具之契約修正同意書所簽定日期既為100年9月26日，為何不於9 月28日寄發存證信函時一併附上，證明已達被告委託之價額，此點與常理不符，故被告認為此契約修正同意書係原告於被告在9 月30日發出終止契約通知後始事後簽訂而否認其真實性，從而原告仍未達成被告委託之價額。

原告當時欲銷售之價額既未達當初委任之價額，顯已違反委任人之意旨，被告依民法第549條第1項終止本專任委託銷售契約，即非如原告所稱係因個人因素而不願繼續履約，則依同法條第2項後段但書之規定，被告終止契約並非可歸責於己之事由，所以原告主張被告應給付服務報酬6萬元實屬無理由。

(二)依一般交易常態，託售契約書應為一式兩份各交由委託人及受託人保存，惟原告於100 年12月20日庭呈之委託銷售契約書竟為一式兩份，足證原告未將契約書正本送達被告留存，枉顧委任人權益甚明。

況被告於100年8月17日簽訂本件專任委託銷售契約書時，其第1條關於不動產標示部分多均無填寫、第2條委託價額也未經被告蓋章簽認，而第3條委託期間也無填註契約到期日，其上所載「至100 年11月31日止」乃原告事後自行加註，日期部分填寫亦有錯誤（11月並無31日），足見原告欺騙消費者手法之荒繆，則依行政院消費者保護委員會96年1 月15日頒布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不應記載事項」第4點第2項規定，未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止，被告依法本有權終止契約。

再依委託專任銷售契約書第7條第1款之約定，報酬額原應為委託成交價額的百分之四，原告方擅自修改為服務費陸萬元，亦即成交價額的百分之五，且修改後也未經被告蓋章同意，且在9 月26日、27日時，證人張宜婕多次連絡被告有買家欲出價購買系爭不動產，但被告當時人在大陸無法及時趕回，證人竟哄騙被告可安排證人之親戚假冒被告以完成簽約，在在違背誠信原則。

(三)另買方朱正一簽具之斡旋金契約書第2條載明「買方為表示購買賣方所有不動產之誠意，支付購買總價之2%作為出價保證金..」，然原告竟未依契約書約定向第三人收取應支付之保證金24,000元，僅收取3,000元，亦未於9月26日、27日通知買方到價時一併告知被告，而原告9 月28日存證信函所附之斡旋金契約書購買金額記載115萬元、斡旋金3,000元，簽署日期為9月23日、而有效期限僅到9月28日中午12時，則該契約書不僅未達委託銷售價格且寄出時也已過有效期限；

復依原告10月4 日第二封存證信函所附委任銷售斡旋契約修正同意書，其簽署日期為9月26日、價格修正為120萬元，惟期限延展日期為空白，自應維持原契約條款而認有效期限為9月28日中午12時，該修正同意書自已過期。

本件原告先是隱匿已收取之斡旋金未交付被告，又寄來不符委託價格之存證信函，而有隱瞞事實賺取價差之嫌，原告顯未依誠信原則處理本件銷售契約，更足見此契約對賣方權益並無保障。

(四)又依不動產經紀業管理條例第22條、第23條之規定，標的物現況說明書應為委託銷售契約書必備之附件，惟原告並未提供予被告填寫簽認蓋章，此點顯然已影響合約效力及買賣雙方權益，本合約實有重大瑕疵，被告自應有權解除而不負違約責任。

末按不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6條第2項規定，受託人於簽約前應據實提供該公司近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考，如有隱匿不實，應負賠償責任。

則原告於兩造簽訂專任委託銷售契約前即多次告知被告當地成交價格為80至90萬元，且未提供任何相關資料以資佐證，但經被告向他家仲介業者訪價後，系爭不動產價格竟可達140 萬元以上，更可見原告為盡速成交賺取服務報酬刻意隱匿壓低委託價格，故原告除違反法令外，更有悖於誠信原則。

綜上所陳，原告行使委託銷售行為皆未依誠信原則為之，被告自有權單方終止契約，且被告並未如原告所言故意違約，被告終止租約亦屬不可歸責於己之事由，故被告於100年9月30日寄出存證信函通知原告終止委託銷售契約自屬合法有據，兩造間契約已合法終止，原告再請求被告給付服務報酬即無理由，自應駁回其請求。

(五)本案原告於100 年12月20日當庭提出之專任委託銷售契約書正本，其簽署日期為100年8月17日，而被告當庭提示經原告確認契約書之傳真件日期亦為100年8月17日，顯見原告未依法給予被告至少不得少於三日之合理審閱期間。

另原告於101年1月11日當庭提示該契約書傳真本，其顯示被告回傳簽認時間為100 年9月2日，既約定不得少於三日之審閱期日，則該契約書簽署日期應為100 年9月5日之後，原告以簽署日期為100年8月17日之契約書作為提告之依據，該契約書應屬無效，縱認契約成立者，原告所為顯違消費者保護法第11條之1 之規定，故系爭契約第7條及第8條之定型化契約條款，不構成契約之內容，對被告不生效力等語，茲為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告於100年8月17日委託原告以120 萬元之價格銷售系爭不動產，嗣原告覓得訴外人朱正一願以上開價格承買，並簽立斡旋金契約書、契約修正同意書為憑，但被告幾經通知簽約拒不辦理之事實，業據其提出專任委託銷售契約書、斡旋金契約書、契約修正同意書及存證信函等件為證。

被告則以兩造間之專任委託銷售契約業經其發函終止，且因終止契約無可歸責於己之事由，故其無須負損害賠償等語置辯。

是以本件所應審究者厥為：原告得否以被告終止委託銷售契約使原告受有損害，而依民法第549條第2項、專任委託銷售契約第8條第1項第2款及第7條第1項等約定，請求被告賠償原告所受之損害？被告可否以其終止契約係非可歸責於被告之事由而不負賠償之責？茲敘述理由如下：

(一)按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。

委任契約，既係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，若令委任人仍受限於契約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。

今被告因認原告履行委託事項有不可信賴之虞，兩造間信賴關係顯已有動搖，自得隨時終止委任契約，則被告於100年9月30日以台北興安郵局848 號存證信函通知原告終止本件專任委託銷售契約，且原告也已收受，兩造間委任契約已合法終止，自不待言。

惟按民法第549條第2項規定：「當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任，但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」

；

又依專任委託銷售契約書第8條第1項第2款約定：「一、甲方如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方原委託約定之服務報酬為違約金。

⑵於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方反悔不賣或中途撤銷委託銷售者。

」，可知若在不利於他方之時期終止委任契約，終止一方應負損害賠償之責。

因此，被告縱依法得行使契約終止之權利，仍須視其終止之時期是否不利於原告，倘其於不利於原告時期終止契約，若係不可歸責於己之事由致不得不終止契約，始得免除被告之損害賠償責任。

(二)被告抗辯原告於100年9月28日發出存證信函通知買方出價已達委託價格要被告前往簽約，惟其所附買方斡旋金契約書上之購買總價款卻為115 萬元，未達當初委任價額，顯違反委任人之意旨，又原告於100年10月4日寄發之存證信函所附買方契約修正同意書簽定之日期既為100年9 月26日，怎未於9月28日寄發存證信函時一併附上，以證明其已達被告委託價額，因認該契約修正同意書然係事後補訂，而否認其真實性，故被告於100年9月30日寄發存證信函終止雙方委託銷售契約即非如原告所稱係因個人因素而不願繼續履約，屬不可歸責於己之事由等語。

惟查，原告於100年9月28日寄發之存證信函雖漏未附上契約修正同意書，惟買方願意加價到120 萬元之事，在100年9月27日就由原告公司業務張宜婕以電話及簡訊通知被告乙情，業據證人張宜婕到庭證述綦詳，並提出通知被告到價及簽約之簡訊：「寶珠買方已經到價120 萬元，且等你的簽約，寶珠你能接一下電話我們一起來處理好嗎？等你回電。」

為證，而從卷附證人張宜婕與被告二人所持用之行動電話通訊紀錄，可知該二人自100年9月26日起即有多次通聯，9 月27日15時許被告亦有接收證人所發簡訊之紀錄；

再佐以被告於言詞辯論期日時自陳：「證人告訴我要我趕快來花蓮簽約，我問她確定有到價120 萬元嗎？證人是說有的，但我事後所收到的存證信函附件是115 萬價格。」

等語，即知原告已於100年9月27日通知被告到價並等待簽約訊息，而被告於9 月30日終止契約前，已知悉有買方願出價至120 萬元，卻於不利於原告之時期發函終止契約，至為灼然。

雖被告於受領原告100年9月28日寄發之存證信函發現附件「斡旋金契約書」上所載金額115 萬元，與信函中提及「目前已有一組買方正式斡旋已到達委託價格」意旨不符，亦可求證原告賣價為何，被告捨此而不為，逕以存證信函通知原告終止委託銷售契約，阻止被告依專任銷售契約書約定收取服務報酬之條件成就，自屬可歸責於被告之事由，被告前開抗辯，洵無可採。

(三)被告另辯稱被告於100年8月17日簽訂本件專任委託銷售契約書時，第1條關於不動產標示部分多均無填寫、第2條委託價額也未經被告蓋章簽認，第3條委託期間也無填註契約到期日，其上所載「至100 年11月31日止」乃原告事後自行加註，且依專任委託銷售契約書第7條第1款約定，報酬額原應為委託成交價額的百分之四，原告擅自修改為服務費6 萬元，也未經被告蓋章同意，事後原告也未將簽好之契約書正本交予被告保存，顯有違誠信原則云云。

惟被告確實有以120 萬元之價委託原告銷售系爭不動產之表示，此為被告所不爭執，且依被告提出原告交予其簽名之專任委託銷售契約書之傳真件中已經載明委託標的、委託價額及服務報酬，且經被告審閱無誤後簽名回傳，按依民法第153條「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，及民法第528條「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」

等規定，應認兩造間專任委託銷售契約已經成立生效，至於被告有無約定委託銷售之終期，則因民法第519條第1項規定任何一方得於期前終止委任契約而不生影響，況本件原告亦是在被告終止契約前即完成委託條件，則兩造間就委託期間是否有所約定自無礙原告得主張之權利甚明。

再者，被告於100年8月17日簽名回傳後確認委託原告銷售系爭不動產之真意，至其終止委任契約時止，已有相當期日，期間委託價額及託售之標的均未曾變動，當不因原告有無交付被告契約書而影響委任契約之效力。

又契約書第7條第1項已明文約定若成交金額低於150萬元時，服務費一律以6萬元計算，本案委託價格為120萬元，則原告縱又於契約書上自行加註「服務費陸萬元正」之字樣，亦僅再次確立服務費用之收取金額，且在100年8月17日傳真予被告之契約文件中已經加註完畢，而為被告所悉，是被告有無另外簽章認可並無妨礙該約款之效力，故被告前開之辯詞，均不足取。

(四)被告復辯稱原告應向第三人收取保證金24,000元，惟原告僅收取3,000元，且未於9月27日通知買方到價時一併告知被告，原告未依誠信原則處理本件銷售契約；

又原告9 月28日存證信函所附之斡旋金契約書買方出價115 萬元，不僅未達委託銷售價格且寄出時也已過有效期限，而原告10月4 日存證信函所附契約修正同意書，價格雖修正為120 萬元，惟有效期應為斡旋金契約書所載至100年9月28日中午12時為止，寄出時亦已過期云云。

然斡旋金應收取之價額並未於兩造專任委託銷售契約書中約定，而是買方與原告間之約定，自無以原告未收足額保證金認其有違約之事由；

且保證金之收取目的在保證買方履約誠意，將來亦可轉作定金而抵償買賣價金，縱被告事後認為金額不足而無法獲得保障，也可進一步要求原告或協議買方增加保證金數額，尚難據此論斷原告有何違反誠信原則之情事，被告所辯自無理由。

(五)又被告以原告未提供系爭不動產標的物現況說明書予被告填寫簽認蓋章，顯然已影響合約效力及買賣雙方權益。

且依委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6條第2項規定，受託人於簽約前應據實提供該公司近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考，如有隱匿不實，應負賠償責任。

則原告於兩造簽訂專任委託銷售契約前多次告知被告當地成交價格為80至90萬元，但未提供任何相關資料以資佐證，後經被告向其他家仲介業者訪價後，得知系爭不動產價格可達140 萬元以上，可見原告為盡速成交賺取服務報酬刻意隱匿壓低委託價格，認原告除違反法令外，更有悖於誠信原則，故其終止委託銷售契約自不負違約責任。

惟不動產標的現況說明書僅在課予委託人及受託人有誠實告知買方關於出售標的現實屋況，避免因刻意之隱匿而使買方受有損失，此並非兩造間委託銷售契約是否有效成立之應備要件；

而被告指稱原告刻意以錯誤訊息讓被告壓低價格出售，以盡速成交賺取報酬乙節，乃屬仲介事前之調查與被告評估決定售價之參考，縱被告向他家業者訪價結果較高，此亦僅各家業者間對於各物件條件所為之估價，非最終成交價格，則被告當初所欲委託銷售之價格既為120 萬元，則原告嗣後也以相同條件覓得買主，被告自無從以原告違反誠信原則為由解免其應負之損害賠償責任。

(六)末被告抗辯原告未給予被告至少三日之審閱期間，原告簽署日期為100年8月17日之專任委託銷售契約書應屬無效，若非無效，依消費者保護法第11條之1 規定，契約第7條、第8條之定型化契約條款對被告不生效力等語，但兩造已就契約必要之點達成合意，契約已經成立，已如前述，兩造之專任委託銷售契約書內條款亦無違反強制或禁止規定，背於公共秩序或善良風俗等無效等情事，自屬有效。

另按消費者保護法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之立法目的，在使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。

故倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。

查本案原告係於100年8月17日將已填載標的、委託價額及服務報酬之契約先傳件予被告，由被告確認無誤後簽名回傳，即開始其委託服務，之後原告補寄送契約書予被告簽名用印，俟被告簽名用印擲回後，原告發現被告漏未於契約審閱欄中簽章，故又傳真契約予被告，請求被告於該欄位補正簽名後回傳，嗣經被告補正並於100 年9月2日回傳等情，業據被告陳述「我是先收到傳真，簽完名之再回傳，原告事後再寄送空白的專任委託契約書給我簽名…」等語在卷（參本院卷第68頁筆錄），並有被告提出之100年8月17日契約傳真件，及原告提出之100年9月2日契約傳真件可稽（參本院卷第77、155頁），可見被告已三次親閱同一契約文件，最終簽名回傳契約之期間遠超過三日以上之審閱期間，其卻未對契約條款提出任何異議，遲至原告完成委託條件前，亦未為反對條款之陳述，亦即本案原告預定之專任委託銷售契約條款，已為被告所知，且被告非無磋商變更餘地，被告卻從無反對之表示，即無事後援引其於100年8月17日簽名回傳契約時未有合理之審閱期間，而主張契約條款對其不生效力，被告此部分抗辯，亦無理由。

四、綜上所述，兩造間簽訂之專任委託銷售契約書已經成立生效，被告於原告通知完成委託條件後始發函終止契約，自屬不利於原告之時期，使原告受有損害，且係基於被告個人因素考量，屬可歸責於被告之事由，本院審酌被告於100年8月17日與原告簽訂委託銷售契約，至被告100年9月30日終止契約時止，委託期間一個多月，期間原告已達成委託條件，倘被告未終止契約而與原告仲介之買方簽立買賣契約，原告依約可收取服務費6 萬元，係被告終止契約而阻止條件成就，故認原告主張其未能依約定向被告收取服務費6 萬元為其所受損害，尚屬適當。

從而，原告依民法第549條第2項、專任委託銷售契約書第8條第1項第2款及第7條第1項等規定，請求被告給付相當於服務費6萬元之損害賠償，應予准許。

五、本件為訴訟標的金額在10萬元以下之請求給付金錢訴訟，適用小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額併准免為假執行宣告。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法436 條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 劉雪惠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
法院書記官 洪美雪
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。