花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,100,花簡,336,20120111,1

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 100年度花簡字第336號
法定代理人 王央城
法定代理人 張明誌

上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國100年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告應給付原告新台幣貳拾叁萬伍仟柒佰捌拾貳元，及自民國100年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣2,540元由被告負擔。
本判決得假執行。

事實及理由
一、本件原告主張：
(一)緣被告與原告於民國95年4 月26日、同年4月27日、同年8月30日、同年9 月13日分別簽訂土地（三）租賃契約書、鋸板工廠（一）租賃契約書、土地（六）租賃契約書，由原告出租廠房、土地及起重機予被告，被告則應依約繳納租金，並應分擔維護費（管理費）、保全費、水電費、地下水費等。
四件租約於98年3月至9月間陸續屆滿，惟被告就租金、水電費、維護費、保全費等，均有未依約繳納情形。
且土地（三）契約亦遲延搬遷30日，經原告多次發函催繳，被告雖有陸續償還維護費、水電費，卻遲未清償租金、逾期違約金、遲延搬遷違約金及遲延利息，被告甚至於100年3月28日要求原告免除被告迄今遲未清償之土地（三）租約、廠房租約之租金及土地（三）租約之遲延搬遷違約金共計新台幣(下同)235,782元，經原告於100年7月15日派員至被告公司要求先繳付積欠之租金及逾期搬遷違約金，亦遭拒絕。
原告乃依督促程序聲請本院對被告核發支付命令，而被告異議，爰依租金給付請求權、租賃契約請求權，訴請被告清償債務。
(二)依土地（三）租約第3條記載：「本契約有效期間自民國95年4月1日起至98年3 月31日止，期限屆滿時消滅，甲方不另通知。
乙方如有意續約，應於期滿三個月前以書面通知甲方，並由雙方另行議訂並應於契約期限屆滿前簽署新約。
本契約因租賃期限屆滿或終止而消滅時，乙方應立即回復土地原狀並交還甲方，不得藉故拖延。
如乙方繼續占用土地，不得視為甲方已同意改以不定期限繼續本契約，乙方應自本契約期限屆滿翌日起，按日給付不當得利賠償金新台幣1,629 元整（以年租金百分之0.25計收）予甲方，至乙方回復土地原狀及交還土地予甲方之日止。」
、第4條第1項記載：「租金自簽訂本契約起按月計繳，乙方應依下列規定按時繳納租金與甲方：（一）每年租金計新台幣651,672 元整（含稅），乙方以現金方式一次支付全年租金或一次開立一年（十二個月）即期支票支付甲方，甲方按月提領方式收取，每月十日為支票兌現日期……」，故每月租金為54,306元。
而土地（三）租約於98年3 月31日屆滿，被告有未依約繳納租金、維護費、保全費、水電費之情形。
經原告自押租金扣抵及多次催討，僅償還水電費、保全費、維護費。
故本次原告擬請求被告未繳納之98年3、4月租金共108,612元（＝54,306×2）。
又被告遲延搬遷30日，依土地（三）租約第3條第2項，應給付遲延違約金46,530元（＝1,551×30天，合約所載1,629元不含營業稅為1,551元）。
(三)依廠房租約第3條記載：「本契約有效期間自民國95年5月1日起至98年4 月30日止，期限屆滿時消滅，甲方不另通知……」、第4條第1項記載：「租金自簽訂本契約起按月計繳，乙方應依下列規定按時繳納租金與甲方：（一）每年租金計新台幣483,840 元整（含稅），乙方以現金方式一次支付全年租金或一次開立一年（十二個月）即期支票支付甲方，甲方按月提領方式收取，每月十日為支票兌現日期。」
，故每月租金為40,320元。
而廠房租約於98年4 月30日屆滿，債務人有未依約繳納租金、維護費、保全費、水電費之情形。
經原告自押租金扣抵及多次催討，僅償還水電費、保全費、維護費。
本次原告請求被告未繳納之98年3、4月租金共80,640元（＝40,320×2）。
(四)並聲明：1.被告應給付原告235,782 元，及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
(五)提出公司變更登記表、被告公司法定代理人戶籍謄本、土地（三）租賃契約書、鋸板工廠（一）租賃契約書、原告公司備忘錄2份、被告公司100年3月25日奇誌字第1000301號函、未繳款明細表等件影本為證。
二、被告之抗辯：被告現今並無欠繳，除一部應免除外其餘業已還清。
臨時合約中本有到期日後二個月搬遷期，且搬遷期為免租金，延至第三個月才罰錢，而一年後的正式合約中卻被拿掉，被告並不知情。
原告所欠的總額是165,000元，當時兩造有約定分三期攤還，原告並有收受被告所給付之客票。
並聲明：原告之訴駁回。
三、按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
原告主張向被告請求所積欠98年3、4月土地租金、廠房租金及逾期30日返還租賃土地之賠償金等合計235,782元，被告就原告主張98年3、4月土地租金、廠房租金未付及逾期30日返還租賃土地之事實均未爭執，且依被告提出之書狀陳述及訴外之函文亦自認上述未付租金及逾期搬遷賠償金之金額亦為235,782元（卷第62頁），惟抗辯兩造之前協商時，原告主張被告積欠585,200 元，嗣後被告主張其中235,782 元部分應由原告免除，故原告接受被告給付165,718 元之客票時，即同意被告已全部清償完畢等語。
從而，本件爭點即為：原告有無免除被告235,782 元之意思表示？若無，被告主張原告應給予二個月之搬遷期間，該期間應不計算租金及賠償，是否有理由？
四、經查：
(一)兩造固於租約到期後就98年3、4月土地租金、廠房租金及逾期30日返還租賃土地之賠償金等合計235,782 元，曾進行協商，然被告就原告已同意免除上項金額債務之事實，未能提出證據證明。
又原告受領被告分期償還之165,718 元，客觀上係屬實現其權利之行為，並不能推論有就未清償部分有何免除之意思表示，故難認被告主張本件原告請求之債權金額業已免除。
(二)次觀兩造間所訂立之「臨時性」廠房設備租賃契約書，固均約定租約終止或解除者，承租人應於契約終止或解除後二個月內返還租賃物及回復原狀。
而上開「臨時性」廠房設備租賃契約書均約定租賃期間至簽訂正式合約生效日即終止，具有短期及暫時過渡之性質。
而兩造間「正式租約」則約定承租人應於租約期限屆滿或終止時，立即返還租賃物。
「正式租約」則有三年之租期。
茲比較「臨時性租約」與「正式租約」之間，具有租賃期間長短不同之因素，由於前者為臨時性之短期性質，其給予承租人二個月之搬遷期間，有公平合理上之考量。
然後者為長期之租賃，自無相同於臨時租約之短期性及暫時過渡性等考量，其是否仍需給予承租人二個月之搬遷期間，自應由兩造合意決定之。
依兩造於正式租約書面記載之內容，得見被告用印於書面時，應已同意「租約期限屆滿或終止時，立即返還租賃物」之義務，而成立新契約。
故臨時租約既因簽訂正式租約而屆期消滅，被告自無再於正式租約主張上開正式租約內所未約定之內容，所以被告主張援引失效之臨時租約條款，要求原告給予二個月搬遷期間，即於法無據。
五、綜上所述，原告依租賃契約關係請求被告給付租金及賠償金等合計235,782元，及自支付命令聲請狀送達翌日即100年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、結論：依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 沈培錚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院（臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 101 年 1 月 12 日
書記官 胡旭玫