花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,103,花簡,367,20150522,2

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 103年度花簡字第367號
原 告 吳連終
訴訟代理人 吳明益律師
孫裕傑律師
被 告 鄭素涵
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國104年5月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國103年10月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾貳萬元為原告供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠花蓮縣壽豐鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），原為原告所有。

兩造於民國103年7月間，就系爭土地達成買賣協議，約定由被告以總價金新臺幣（下同）620萬元買受。

而系爭土地範圍內，含有部分道路用地，就該部分道路土地所有權移轉是否需繳納土地增值稅一事，原依一般不動產買賣之交易常態，係由出賣人即原告負責繳納增值稅。

然考量原告已高齡93歲，不識文字，對土地移轉事宜均不瞭解，雙方爰約定道路部分之土地增值稅由被告負責前往繳納（按當時承辦代書口頭稱土地增值稅約22萬元），在被告繳納土地增值稅22萬元之條件下，被告應給付原告之買賣價金則為598萬元，惟若系爭土地道路部分未課徵土地增值稅，則被告仍應依原來約定，給付原告買賣價金620萬元。

㈡雙方在代書處簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），記載買賣價格為598萬元，惟該買賣價格係以「道路部分土地有課徵土地增值稅」為前提所為之記載，此觀諸系爭契約第三點約定：「第貳次款：新台幣貳佰伍拾萬元正；

於領到增值稅單同時給付」；

及系爭契約第五點約定：「稅費負擔：…道路部分如需繳納增值稅由甲方負擔」，皆係在「繳納土地增值稅」之情形下所為之約定，亦即僅在被告有繳納土地增值稅之條件下，買賣價金方為598萬元。

倘若道路部分土地未課徵土地增值稅，則系爭土地之買賣價金仍應為620萬元。

㈢嗣兩造辦妥系爭土地所有權移轉登記後，經原告向被告索取土地增值稅之繳納收據，然被告始終無法提出繳納證明，迭經原告詢問後，始查悉道路部分土地毋庸繳納土地增值稅，且系爭土地全部都沒有繳交增值稅，不只是只有道路部分，被告實際上並未支付任何土地增值稅賦。

是以，依兩造間上開約定，被告應給付原告之買賣價金應為620萬元。

被告迄今僅給付原告598萬元，尚有價金餘額22萬元未為給付。

㈣買賣契約屬於諾成契約，只要當事人買賣意思合致即可成立，系爭契約只是做為買賣內容之佐證資料，非必然為當事人之買賣意思，依證人吳秀汝、張育誠所述，當時兩造約定之買賣價金確實為620萬元，只是因為要繳納土地增值稅，所以才會直接扣除22萬元，而在系爭契約記載598萬元，但既然系爭土地未繳納土地增值稅，被告就應該給付足額620萬元。

且依證人邱延壽所述，簽立系爭契約時確實有提及土地增值稅之繳納情形，更有提及土地增值稅可能為22萬元，足以證明兩造當時約定之買賣價金確實為620萬元，而非系爭契約所載之598萬元，即系爭契約未完全記載當事人之真意。

原告已高齡93歲，未曾買賣過農地，若非被告未依系爭契約給付價金，原告不會提起本件訴訟。

爰依兩造買賣契約，提起本訴。

㈤並聲明：⒈被告應給付原告22萬元，及自民事聲請調解暨起訴狀送達翌日即103年10月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件被告當初剛好在系爭土地附近看地，有人說有地要賣，被告就直接跟地主接洽。

原告當初出價一坪4,500元，被告聽說有人想要用總價500萬元買，原告不肯賣，被告原本希望600萬元，但為討個吉利，所以就用598萬元，原告就同意了，所以沒有再詳計每坪金額，系爭土地買賣的價金就是598萬元。

本件系爭土地確實未課徵土地增值稅，系爭契約第5條所以約定道路部分如需繳納土地增值稅由被告負擔，是因為系爭土地上有道路經過，如果將來政府就系爭土地道路部分徵收時要繳納土地增值稅，但是到目前為止，雖然上面已經有道路，政府還沒有徵收，兩造才特別約定如果將來政府有徵收的話，增值稅就由被告負責，跟原告即出賣人無關。

買賣的條件是在去代書處簽約前都談好了。

要簽約之前，代書說得很清楚，也是在兩造都很清楚時才簽約的。

代書說明的土地增值稅，原告很清楚，當時原告女兒也在場，兩造同意用598萬元在代書事務所當場簽約。

系爭土地因為是農地，確實沒有繳增值稅，被告有請代書申請農用，所以不用繳增值稅，這個是在移轉登記前就請代書一起辦的。

系爭土地因為沒有課徵土地增值稅，代書有說是計算在被告身上，以後地目有變更使用要繳的話，計算的基準為66年，將來再移轉時，被告要負擔更多的增值稅等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。

三、本院之判斷：

㈠兩造於103年7月15日就系爭土地訂立系爭契約，並辦妥所有權移轉登記，此有土地登記謄本、異動索引及系爭契約為證（參本院卷第8-12、14-15頁），復為兩造所不爭執，此部分之事實自堪認定。

原告主張系爭土地買賣價金為620萬元，係因扣除土地增值稅22萬元始於系爭契約記載買賣價金為598萬元，惟為被告所否認，並以前詞為辯，是本件爭點厥為兩造所約定之系爭土地買賣價金若干？

㈡證人吳秀汝於本院審理時到庭證稱：伊是原告女兒，本件系爭土地買賣過程有參與，兩造就系爭土地見面談一次就談成，當天是被告和他先生到原告家裡面問原告有沒有土地要賣，問完以後，原告就跟伊一起帶著被告以及被告的先生到地的所在地看，看的當時原告開價一坪4,500元，被告就問說可不可以全部賣600萬元，原告說不行，後來伊就跟原告說我們就折衷一下多20萬元，就620萬元，原來依一坪4,500元，要700多萬元，因為總共有1500多坪，被告有答應，所以當天就談成，被告來一次而已等語；

被告則陳稱：「原告當初出價是要一坪4,500元，當初我有聽說有人想要用總價500萬元買，原告不肯賣，所以我本來想說是600萬，但是想說討個吉利，所以就用598萬元，原告就同意了，然後我們就沒有再算一坪是多少錢」等語（參本院卷第43頁、第56頁），互核就原告係先以每坪4,500元開價出售，而被告則希望以600萬元買受之出價過程相符。

而本件系爭土地面積分別為2514.48、2676.77平方公尺（合計換算約為1570.353坪），若以每坪4,500元計算，總價應約為7,066,589元，與證人吳秀汝所證相符。

而被告既係希望以600萬元成交，本已與原告上揭開價有相當之差距，何以僅因被告為求吉利而有意成交，竟使賣方旋又退讓為598萬元。

反之證人吳秀汝所證：原本原告不同意被告之出價600萬元，係證人吳秀汝跟原告說折衷一下多20萬元，以620萬元出售等語，應與一般買賣雙方在買賣價格談定過程中相互「拉扯」出價之常情較為吻合，是被告陳稱是伊為求吉利出價598萬元，原告就同意等語，已難認可憑信。

㈡本件系爭土地為山坡地保育區農牧用地，有道路經過一情，有土地登記謄本在卷可稽，復為兩造所不爭。

依土地稅法第39條之2第1項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

而證人即辦理過戶之地政士邱延壽於本院審理時到庭證稱：本件系爭土地因包含道路，伊原本以為只有道路部分因為未作農業使用所以要課增值稅。

伊當時有計算增值稅的金額給雙方聽，道路部分因為實際面積不清楚，但應該低於2萬元，若係其餘土地部分之增值稅，則為22萬元左右，本件伊有幫原告申請不課徵，但是後來本件系爭土地全部沒有課徵增值稅等語。

而被告則陳稱：系爭土地有道路經過，如果將來政府就系爭土地道路部分徵收時要繳納土地增值稅，但是到目前為止，雖然上面已經有道路，政府還沒有徵收，兩造才在系爭契約第5條特別約定如果將來政府有徵收的話，增值稅就由被告負責，與原告即出賣人無關等語（參本院卷第42頁），未曾提及尚有道路增值稅約2萬元之情，且與上揭證人邱延壽就道路部分計算增值稅之情形已有不同，已難憑信。

㈢再者，證人張育誠於本院審理時亦到庭證稱：伊是花蓮縣壽豐鄉公所財政課課長，去年年底選舉前原告去鄉長那邊陳情，陳情的情況伊不是很清楚，但當時是鄉長把伊叫去，拿著系爭契約，問伊說為何這件買賣要繳納增值稅，伊就回辦公室請同事打電話給稅捐處，因為當天的稅務局承辦人員不在，因為當時選舉將屆，陳情超過壹個鐘頭了，鄉長很急，伊還被鄉長罵。

所以伊就直接打電話給今日到庭之證人即代書邱延壽問本件的情形，但沒有問本件究竟有無課徵增值稅，邱延壽跟伊說當初講好的價格是620萬元，但是要扣除土地增值稅22萬，我看契約上面總價只有寫598萬元，所以伊就直接用鉛筆在系爭契約上面寫一個598萬、620萬，但是在契約的第5條第2項後方另外用手寫的文字要負擔增值稅，所以伊以為原告被重複計算增值稅，伊參與的情形就是如此等語。

核與證人邱延壽證稱，當時確實有一自稱係壽豐鄉公所財政課長的人打電話給伊等語相符，足見證人張育誠確實曾與證人邱延壽因本件而聯繫，本件買賣過程中確曾有所謂620萬元金額，非如被告所陳僅600萬元或598萬元一情無訛，益徵前述證人吳秀汝所證應足採信，且本件系爭契約簽訂當時，確有所謂「增值稅22萬元」之情形。

又系爭契約第5條已明確約定：「稅費負擔：．．．⒉土地增值稅由（按空白）方繳納，雙方同意依103年1月1日公告之公告現值申報不課徵增值稅；

雙方同意依農業發展條例及土地稅法第39條之二規定申報不課徵增值稅。

道路部分如需繳納增值稅則由甲方（按即被告）負擔。

．．．」，其中除「路部分如需繳納增值稅則由甲方（按即被告）負擔」係由證人邱延壽以手寫方式補充外，其餘部分均係制式契約內容，本件雙方既已約定申請不課徵道路部分外土地之增值稅，何以一再出現所謂22萬元增值稅之計算，足見本件當時土地增值稅部分確實係納入系爭契約之考量，尚非原告憑空捏虛。

㈣又本件系爭契約記載買賣價格為598萬元，若加計兩造所爭執之所謂增值稅22萬元則為620萬元，亦與前開證人張育誠、吳秀汝所證述之金額相符。

而證人吳秀汝另證稱：「當時代書就告訴我們說本件的土地買賣要交增值稅，後來代書就叫小姐說算一下增值稅要多錢，算出來是22萬元。

所以代書直接就把22萬元扣除，直接開98萬元的支票給我們，所以買賣的價金應該會寫598萬元。

也沒有說可能不用繳增值稅」等語。

綜合上揭買賣過程及本件確有一再出現22萬元增值稅之爭議，及證人邱延壽與被告就增值稅陳述不一可知，與兩造較無利害關係之證人張育誠之證述，及證述並無瑕疵之證人吳秀汝之證詞，應較為可信而足採。

證人邱延壽證述否認買賣價金為620萬元，係扣除增值稅22萬元，始記載為598萬元等語，不足為有利被告之憑據。

從而，本件原告主張係因被告表示負擔增值稅22萬元，始將買賣金額寫為598萬元，應較為可信而足採。

四、綜上所述，本件原告主張系爭契約所以約定買賣金額為598萬元，係因扣除原應由原告負擔之增值稅22萬元，而本件系爭土地並無需繳納增值稅，即應依兩造原約定之買賣價金620萬元，被告僅給付598萬元，尚應給付原告22萬元及法定遲延利息，即有理由，應予准許。

本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款、第392條第2項規定，依職權宣告假執行及被告得供擔保得免為假執行。

至原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判，併此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

六、據上論結：本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
花蓮簡易庭法官 林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
法院書記官 戴國安