花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,104,花簡,133,20151216,1

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 104年度花簡字第133號
原 告 藍鑫帝
訴訟代理人 藍梓育
被 告 李嬋娟
訴訟代理人 郝燮戈律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年11月16日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬壹仟伍佰元，及自民國104年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

惟被告如以新臺幣壹拾伍萬壹仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)緣原告於民國103年3月11日透過訴外人大眾不動產經紀企業社之仲介，並委託代理人藍梓育與被告簽立不動產買賣契約書，被告同意將位於花蓮市○○段0000○00地號土地及其上花蓮市○○段0000○號之建物（門牌號碼花蓮市○○街 000號，下稱系爭房屋）以新臺幣（下同）926 萬元售予原告，原告亦依約將全部之款項分批匯予被告而完成全部之買賣程序。

又被告業簽立不動產標的現況說明書，該現況說明書中第三項之房屋滲漏水情況告知之選項皆勾選否，此為被告對該建物並無任何滲漏水情事之保證。

(二)未料原告入住後即發現二樓樓梯間（即二樓浴室旁）之牆壁、地面會有滲水產生，隨即通知大眾不動產經紀企業社前來確認滲水狀況，並協請轉知被告。

經過溝通後，被告原欲請人處理，但後又拒絕。

詎在二樓滲漏水情況尚未排除之際，又適逢颱風大雨侵襲花蓮，再次發現三、四樓牆壁與管線多處滲漏水，形成屋外下大雨、屋內下小雨的無奈情境，其中更有數處漏水地點係由電燈管線漏出，原告擔心可能會因此造成漏電而引發不可預知的傷害，故再度商請大眾不動產經紀企業社前來再次確認漏水狀況，並由其多次轉知被告前來處理，然被告仍不願處理，在求償無門下，原告始於103年9月12日向被告寄發存證信函，請被告3 日內回應並採取修復措施，但未獲善意之回應。

(三)綜上所述，被告既已於系爭現況說明書第3項次勾選房屋各處無滲漏水情事，表示系爭房屋現況即為無漏水之房屋，然系爭房屋確有多處滲漏水，乃不爭之事實，原告實難不與被告有故意欺瞞之行為聯想。

為免原告遭受損失及房屋草率修繕造成日後須再次修補情事，亦為求修繕之公平價格，原告除委請淳華工程行對房屋內外牆作滲漏水修繕工程外，另委請照登水電工程行對二樓浴室牆角嚴重滲水施以專業捉漏工程，二次修繕工程費用合計共151,500元。

爰依民法第360條之規定與不完全給付法律關係，訴請被告就上開漏水修復費用負損害賠償之責任等語。

並聲明：被告應給付原告151,500 元，暨自103年8月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

(四)對被告抗辯所為之陳述：1.系爭房屋於買賣移轉登記前，屋內自來水供水情形係為斷水狀態，僅有地下水供給一樓使用，二樓至四樓則無水可用，嗣於買賣移轉登記完成，才向自來水公司申請復水，惟自交屋原告搬入居住後，因開始於久未通水之二樓以上樓層處使用自來水，系爭房屋二至四樓旋即產生滲漏水，是系爭房屋滲漏水情形於買賣移轉登記前即已存在至明。

次被告委託大眾不動產經紀企業社向原告居間系爭房屋時，被告有向原告確認系爭房屋現況為無滲漏水，並經兩造於不動產標的現況說明書上親簽確認。

然系爭房屋之滲漏水情形於買賣移轉登記前即已存在，即被告明知房屋有滲漏水瑕疵，縱令其不知瑕疵之形成原因，惟未將此漏水瑕疵存在之事實告知買受人原告，被告此舉仍與故意不告知瑕疵相當，從而，被告應負系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，給付原告填補漏水所生損害而支出之金錢損害。

2.又系爭房屋移轉登記時之給付事實已帶有滲漏水之情形，則該給付屬不完全給付之瑕疵給付及加害給付顯明，故被告理應就原告因此帶有滲漏水情形之瑕疵給付及加害給付負損害賠償責任。

3.證人登金麟證稱房屋漏水管破裂鋼筋鏽死等語，足見為長期漏水所導致之結果，斷非一朝一夕所成，即顯在點交房屋前便有此瑕疵存在，故符合不完全給付及應負瑕疵擔保之情形。

另證人邵維球證稱，一樓是辦公室，二、三樓是倉庫，我沒有住在那，我是辦公在那，偶而休息用的等語，原告認為這正是其不能證明之前沒有漏水之依據。

因證人邵維球僅將該處當作倉庫及偶而休息地方，並未住於系爭房屋裡面，並不如一般家庭每日持續且大量使用系爭房屋供水系統，自然不會清楚系爭房屋業已存有結構性漏水之情形，故其證言尚不能遽信。

又依證人黃錦耀證稱，證人邵維球就本件損害賠償問題即曾受被告委任而出席花蓮市調解委員會所召開之調解程序，並於第一次調解時一口答應要支付本件損害之全部費用給原告，惟嗣後卻單方面以維修金額過高反悔，衡諸常情，若被告倘真不知系爭房屋移轉前沒漏水，為何要在調解委員會第一次調解時就一口答應會負全部維修責任？為何不直接抗辯沒漏水？此不外表示被告自知確實理虧，但只是實際損害狀況超過被告預期，以致被告片面反悔。

4.本案為房屋內部接管漏水鋼筋生鏽已久，及房屋結構體結構性之漏水，而被告又於系爭現況說明書表示保證無漏水情況，而出售房屋予原告，故被告應負起瑕疵擔保之責任。

雖被告一直強調為權利移轉後所發生，但若不是移轉前就漏水，為何一再強調系爭房屋現況說明書非有被告同意可轉給任何人閱覽，依常情，若無漏水，大可說沒漏水，怎怕仲介轉給原告知悉？況系爭現況說明書賣方簽名欄旁就是買方簽名欄，被告親簽時理應有看見才是。

且一般不動產在仲介下之交易，房屋現況說明書皆都作為買賣房屋屋況狀態說明之賣方保證，故若非如此，所有透過仲介買賣房屋減少品質糾紛之用意何在？屋況說明書存在之必要何在？又有誰敢買房子？5.另依不動產買賣契約書第11條約定，本約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及誠信原則公平決定之。

屋況說明書表亦即為不動產買賣必要之文件，更符合本條文所說之相關習慣及誠信之表現，非如被告一言否定其效力以蔽。

尤其被告辯稱為免水費糾紛，故先向水公司停水，以減日後買賣紛擾，惟依被告此理，那為何不申請停電？電費金額一般高於水費好幾倍，故此答辯著實有違一般買賣房屋之常理，足證被告早已明知已漏水為真正事實。

倘若出售一個物件，售出後不必對售出時所簽立保證或承諾之文件負責，不猶如建商或廠商就其生產出來之用品，只要一經售出後，便可完全不必負責，那何須要有保固金之設押或保固期，更或有瑕疵召回免費檢修之必要？為此，本案若遽依被告所言，豈不是以後所有房屋買賣皆不必簽立屋況說明書以保證確認房屋品質？或即使於屋況說明書中賣方確認無漏水，但結果漏水了，賣方可大方全盤否認，簡單以現況交屋、移轉後才漏水或是非合意情形下所簽署而為抗辯，則日後買賣房屋之誠信原則將無所可附，故請同意原告之所訴，以端事正。

二、被告答辯：

(一)原告雖憑系爭現況說明書指稱被告曾擔保系爭房屋無滲漏水情事云云，被告從未向原告提出不動產現況說明書，並向原告為瑕疪擔保之表示，原告縱或由大眾不動產輾轉取得不動產現況說明書，然因系爭現狀說明書係被告向大眾不動產所為之說明文件，亦未同意大眾不動產可交付該文件予原告，自不得認為係被告向原告保證系爭房屋無滲漏水之意思表示。

復參諸兩造問就系爭房屋之買賣與房屋狀況之說明，僅簽立不動產買賣契約書，觀諸買賣契約第4條後段約定：「移交時標的物狀態：現狀（清空交屋）」，兩造亦未合意將系爭現況說明書列為買賣契約書之附件或一部分等事實，可知兩造締結買賣契約時係約定以現況交屋，並未特別以系爭現況說明書作為系爭房屋無滲漏水之擔保之情事。

因此，系爭現況說明書自不得作為被告曾向原告保證系爭房屋無滲漏水情事之證明。

是原告上開所指顯悖於事實，實無可採。

(二)退步言之，縱認系爭現況說明書為被告向原告就系爭房屋現況所為之說明（僅假設），惟觀諸系爭現況說明書之記載，被告僅係說明系爭房屋之現況無滲漏水，而非保證系爭房屋絕無滲漏水之情事；

再者，被告將系爭房屋出售予原告前，係無償出借予古美術協會會長即證人邵維球使用，證人於借用系爭房屋之期間內，均未曾發現房屋有滲漏水情事，故被告交付系爭房屋予原告時確無漏水，更無原告所指故意不告知瑕疵存在之情事。

被告並未向原告保證系爭房屋無滲漏水，又有證人邵維球可以證明被告移交系爭房屋予原告時，系爭房屋之現況確無滲漏水，原告提出之照片暨收據未必能被用以證明所指滲漏水係屬系爭房屋之瑕疵，尤不足證明系爭房屋滲漏水之情形係存在於被告交付予原告之時，則其自不得依民法第360條規定請求不履行之損害賠償。

(三)原告指稱被告移轉系爭房屋予原告前並未使用自來水，然原告於移轉所有權登記完成，向自來水公司申請復水後，系爭房屋二至四樓即發生滲漏水情形，顯見系爭房屋於兩造簽立買賣契約前即有滲漏水之瑕疵云云，然依證人黃錦耀之證述以及證人邵維球證稱足可知悉，系爭房屋由證人邵維球自90年起使用至兩造103年3月11日簽立系爭契約之時止並無滲漏水之情形，復依證人黃錦耀上開證述，兩造於簽立系爭契約前曾至系爭房屋巡視不下十次，縱巡視當日皆為晴天，然兩造簽立買賣契約之前係為春季，仍屬多雨之氣候，在兩造每次巡視之間仍有可能遇雨，如系爭房屋於移轉所有權登記前即有滲漏水之瑕疵存在，實無可能不發現有漏水之痕跡。

從而，證人黃錦耀既證稱巡視系爭房屋期間沒有發現壁癌或漏水等語，亦足可證明系爭房屋於兩造簽立系爭契約前確實無滲漏水之瑕疵有存在。

另據證人登金麟同日之證述以及證人王清華證述，均可知悉系爭房屋縱有肇因於接管裂以及結構龜裂而發生滲漏水之事實，但並無原告所指鋼筋穿透水管等情，且上開證人充其量也僅能證明接管裂、結構龜裂以及滲、漏水等事實係發生在交屋後，仍無法說明接管裂及結構龜裂之原因，亦無從具體判斷接管裂、結構龜裂以及因此所產生之滲漏水情形係發生於系爭房屋所有權移轉登記前，是證人登金麟、王清華所述並不能證明系爭房屋於所有權移轉登記前即存在滲漏水之瑕疵，即無從認定原告所指為真。

(四)原告雖又稱被告曾以系爭現況說明書確認系爭房屋現況無滲漏水，等同故意不告知系爭房屋有滲漏水等瑕疵等云云。

然系爭現況說明書並非被告向原告保證系爭房屋無滲漏水之意思表示等情，業如前述外，被告係於系爭房屋即將交付予原告之際始向自來水公司申請停水，以免兩造於水費之負擔上發生爭議，在此之前均正常使用，尚無異狀。

是原告所謂二樓以上久未通自來水，經其接通後而發生滲漏之情，即屬其片面臆測之詞，更無法證明系爭房屋在交屋前即有滲漏以及被告明知有該滲漏之情。

退萬步言，縱認系爭現況說明書屬被告向原告確認系爭房屋現況無滲漏水之說明，然觀諸上開證人邵維球、黃錦耀之證述，系爭房屋自90年至兩造簽立系爭契約時止確無滲漏水之情事，是被告於系爭現況說明書勾選無滲漏水等情亦符合當時之現況。

揆諸事實，系爭現況說明書乃證人黃錦耀趁被告看診時，夾帶於其它委託仲介文件中一併要求被告簽名，斯時證人黃錦耀見被告忙於診治病患，僅催促被告儘速簽名，未曾向被告說明各該文件之內容，亦未向被告表示系爭現況說明書將會成為未來買賣契約之一部分，是其證述曾向被告充分說明系爭說明書內容等顯不實在。

又被告簽署系爭現況說明書時，原告根本尚未與證人黃錦耀表示有承買系爭房屋之意，故被告簽署系爭現況說明之時點實在原告同意承買系爭房屋之前；

復參諸買賣契約係被告另覓代書處理，與證人黃錦耀所屬之大眾不動產無關，又買賣契約中無一字提及或引用系爭現況說明書，如何能認為兩造於買賣契約之合意係依系爭系爭說明書所示之屋況而來，並進而簽署？再據證人黃錦耀上開證述，被告簽署系爭現況說明書時原告並不在場，顯見系爭現況說明書並不在雙方合意之範圍，非屬買賣契約之一部分。

準此，證人黃錦耀此部分所述顯不合理，且悖於事實，顯無可採。

承上，被告既未曾於系爭房屋使用自來水，即無法特別就使用自來水所生之瑕疵為保證，且系爭房屋經證人邵維球長期使用亦未發現滲漏水情事，故被告實無從知悉系爭怎房屋是否有此瑕疵存在，更遑論故意不告知原告此等瑕疵。

(五)如前所述，被告既未向原告保證系爭房屋無滲漏水，原告又未能證明系爭房屋事後發生滲漏水等瑕疵於系爭房屋所有權移轉登記前即存在，亦不能證明被告在事前即知悉有該等瑕疵，自不得認被告應就此負瑕疵擔保責任，原告所指顯無可採。

又債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。

若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。

是債權人主張債務不履行者，仍須就債務人有何債務不履行行為，且如何致債權人受損害等事實負舉證責任。

本件原告雖主張被告應就系爭房屋之滲漏水負債務不履行責任，惟兩造於系爭契約係約定以現況交屋，原告並未舉證證明被告曾保證系爭房屋絕無滲漏水，或被告隱匿系爭房屋現況之情事；

另證人登金麟、王清華之證述，亦不足判斷系爭房屋事後之滲漏水於系爭契約成立時或系爭房屋所有權移轉登記時即存在，或出於可歸責於被告之事由所致，是原告並未舉證證明被告有何債務不履行且因此受害之事實，原告主張被告應負債務不履行責任云云亦顯無理由等語。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告主張其於103年3月11日委託訴外人藍梓育與被告簽訂不動產買賣契約，買受被告所有坐落於花蓮縣花蓮市○○段0000○00地號土地與其上系爭房屋，且原告已將價金全數給付，被告亦已交屋完畢並移轉所有權等情，業據提出不動產買賣契約書影本在卷為憑（見本院卷第5 頁），且為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項前段、第2項及第360條定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。

(三)原告主張其入住系爭房屋未久即發現二樓樓梯間、二樓浴室旁之牆壁、地面有滲水現象，復於颱風大雨侵襲後出現三、四樓牆壁與管線多處滲漏水之情形，其屢請被告出面處理卻未獲置理乙情，業據提出花蓮十九支郵局第75號存證信函、外牆及房屋內外滲漏水施工相片、免用統一發票收據、估價單等為證（參卷第7 至16頁），並據證人即不動產銷售人員黃錦耀到庭具結證稱：系爭房屋是被告委託我們公司銷售，是我承接的，買受人是原告，在交屋後大概一個多月，買方打電話跟我說下大雨後有好幾處漏、滲水，我有去看，情況跟原告講得一樣。

依仲介法規，我們會看屋況調查表，我們發現被告所勾選的是沒有漏水，所以隔天我有請教被告如何處理，被告說她房子賣了以後就不管，我有建議原告申請花蓮市調解委員會調解。

我到現場看，在頂樓的天花板的電線八角格位置漏水很嚴重，其他樓層從後牆由外滲水至內，二樓的浴室後方由地板滲水進來。

調解時被告委託到場的邵維球先生有答應要支付全額費用，但雙方對金額沒有談攏。

買賣契約書的第四條只是個說明，要配合現況說明書，重點是賣方在現況說明書說房子沒有漏水，這跟買方出價、賣方的賣價是有相當的關係，所以現況說明書是最重要的，當初被告說房子沒有瑕疵，且雙方在現況說明書簽名，後來才簽買賣契約書，這是有前後順序的。

當時我有跟被告一一說明現況說明書，尤其是第3、7、15點，也有再而三跟被告說明這幾點會成為契約的一部分等語（參卷第66至68頁反面）。

證人登金麟亦具結證稱：原告有請我到系爭房屋修水電，大概在去年10月份左右。

漏水原因是浴室牆面整個滲水，把牆壁敲開來，發現裡面的接管裂了，鐵的部分都鏽掉了。

管路的部分一般來講跟材質有關係，漏的原因是鐵的鏽了，表示有一段時間等語（參卷第69至70頁）。

證人王清華亦具結證稱：我曾透過朋友介紹去系爭房屋捉漏及修理，時間是去年的11月，漏水的原因是結構龜裂，像窗戶、四樓柱子邊、三樓窗台、一樓前庭及後面的外牆等語（參卷第70至71頁）。

是從上開證人之證詞可知，原告於交屋後約一個多月即向仲介人員表示系爭房屋有滲漏水狀況，並經證人黃錦耀前往現場確認無誤，亦通知被告出面處理，且證人登金麟更表示敲開牆面發現接管裂開以及鋼筋鏽蝕，並已持續一段時間，又證人王清華亦發現系爭房屋的結構業有龜裂等情，堪可認定系爭房屋於交付前應即存有接管裂開、鋼筋鏽蝕及結構龜裂之情形，並因此導致有滲漏水之瑕疵，顯然欠缺被告在屋況說明書中所保證之無漏水狀態，且已影響系爭房屋之價值與效用。

(四)被告雖辯稱系爭房屋於交屋時未有滲漏水之瑕疵存在，其亦無以現況說明書作為房屋不漏水之保證，證人黃錦耀更未詳細說明告知，且證人邵維球於交屋前持續使用系爭房屋，也未曾有滲漏水現象等語。

惟查，從證人登金麟、王清華所見瑕疵狀況，比對原告向證人黃錦耀反映滲漏水之時點，足堪判斷系爭房屋於交付原告使用時即有接管裂開、鋼筋鏽蝕及結構龜裂導致滲漏水的瑕疵存在。

至證人邵維球雖稱其自90年即開始使用系爭房屋當辦公室，其與員工有使用過浴室，但無漏水情形等語，然證人邵維球同時證稱其僅將系爭房屋作為辦公室及存放骨董的倉庫使用，未實際居住於該處，偶爾才使用浴室洗澡，用水量和頻率顯不及一般自宅，況據台灣自來水股份有限公司用戶用水動態查詢資料，系爭房屋在101年2月16日遭到停水處分，且於103年2月25日受到廢止，直至同年5 月13日始啟用乙情（參卷第99頁），顯見證人邵維球於交屋前兩年餘並未正常用水，是其證詞顯難作為有利於被告之認定。

又被告在系爭房屋現況說明書項次3 「是否有滲漏水：(1)屋頂、外牆、窗框部分(2)冷熱、水管部分(3)浴室漏水、滲水部分(4)前、後陽台及廚房地面滲水(5) 其他漏水、滲水部分」欄，均勾選「否」，更於項次3 的否定欄位下書以其姓「李」字，且被告與原告之代理人藍梓育均在現況說明書上簽名確認（見卷第6頁)，可見買賣標的即系爭房屋是否有滲漏水情事為兩造交易上所重視，並以現況說明書作為契約內容，且證人黃錦耀具結證稱其於契約簽立之前更有向被告特別加強說明，故不動產買賣契約書第4條所載「現況」應係指被告以系爭房屋無滲漏水為保證之狀況，始符兩造之真意，從而，被告抗辯其未向原告保證房屋無漏水云云，實無足取。

職故，系爭房屋之瑕疵於交屋前即已存在，且被告業已保證無瑕疵，然實際上確有瑕疵，且原告為修補瑕疵因此支出修繕費用151,500 元（見前揭免用統一發票收據、估價單），則原告請求被告賠償損害151,500 元，洵屬有據。

(五)復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第231條第1項、第233條第1項前段、第203條亦有明文規定。

本件原告請求損害賠償屬給付無確定期限，依上開規定應以原告起訴狀繕本送達被告翌日起計算遲延利息，故原告請求被告給付151,500 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即104年3月21日（參卷第22頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由；

逾此範圍之請求，即屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第360條之規定，請求被告給付151,500元，及自104年3月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

又本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰定相當之擔保金額准許之。

五、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 曹庭毓
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
法院書記官 劉桉妮