花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,104,花簡,252,20151225,1

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 104年度花簡字第252號
原 告 邱花金
訴訟代理人 許正次律師
王泰翔律師（兼送達代收人）
被 告 昊昇電業有限公司
法定代理人 陳宜珮
訴訟代理人 謝東輝
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國104年12月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告給付被告新臺幣壹萬貳仟元之30日內，被告應將門牌號碼花蓮縣新城鄉○○村○○路000號之房屋騰空遷讓返還予原告。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告主張之事實如附件一書狀所載。並補充：

(一)據原告及原告家人告知，在租賃期間，被告經常說有那些東西壞掉，要扣抵租金，但原告都沒有同意，且被告前次庭提所說已經給付原告媳婦積欠之租金新臺幣（下同）3萬元是不實在的，依附件一民事補充理由(一)狀所整理之附表，被告是在民國104年3月28日給付了24,000元，是104年2月及3月的租金，但之前有連續5個月都短付租金6,000元，另請被告敘明上次提出之12項維修項目各扣款多少或是自行維修而無扣款。

對於被告從104年4月起至10月份都有繳納房租每月各12,000元不爭執。

(二)先位聲明請求權基礎依附件一民事聲請調解暨起訴狀第3頁所載，備位聲明部分，如鈞院認被告無違約責任，原告解除契約無理由，認原告先位聲明無理由，則備位聲明依照兩造租賃契約第21條約定原告支付被告1個月租金作為違約金後，解除契約，請求返還房屋。

並聲明：(一)先位聲明：1.被告應將門牌號碼花蓮縣新城鄉○○村○○路000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，2.被告應給付原告3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，3.被告應自104年4月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，4.原告願供擔保請准宣告假執行。

(二)備位聲明：如主文第1項所示，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯理由如附件二書狀所載，並補充：

(一)我與原告的租約尚未到期，我們搬進去住之後，才發現房子有很多問題，對於被告承租系爭房屋後，自103年8月起至104年3月止給付租金之情形如原告起訴狀第2頁倒數第4行起至第3頁第2行止沒有錯，但是積欠3萬元的租金在104年3月29日就已經支付給原告的媳婦了，是他過來收的，而且104年4月起至今的房租，被告都有依約給付。

之所以少付3萬元的租金，是因為房子有很多的問題，我們有跟房東協商討論，有部分由被告直接維修更換，再從租金中扣除。

這是房東、仲介、自稱是房東的大兒子和我們一起會勘，房東說直接從房租扣，我反問房東說要1次扣12,000元嗎，還是扣一半，房東說1次扣12,000元，扣到整個維修費，我不知道房東怎麼跟他女兒講，說我們有欠他錢。

原告他們堅持要我們搬，可是我們搬一次就要花十幾萬元，我也沒有能力搬，不是說叫我搬家，給我1個月的租金，我就必須接受，因為我是公司跟住家在一起，1樓跟4樓是倉庫，我都有製作架子使用，一次搬家也要十幾天。

原告附件一民事補充理由(一)狀附表「實付租金」的金額是對的。

(二)存摺是我們跟他要很多次才給我們的，原本沒有給我們，預扣款是針對浴室漏水的預扣款，不是針對原告所提的3萬元，協調是在光復路191號協調的，原告今日辯論意旨狀，簽約的時候我就說每月10日領薪水，希望房租在每月10日之後支付，當初房東跟仲介都同意，他說那是雙方協調好就可以了。

馬桶是因為我們搬進去之後，沖水都從旁邊溢出來，我用手電筒下去看，發現旁邊都有裂痕。

柱子旁邊都有補矽膠，我們簽約的時候我有跟房東反應，房東辯稱都已經把漏水修好了。

第五項方面，我們都有打電話給房東的媳婦，他沒有接或是打不通，之後有找到人，他說手機壞掉，不然就說人在豐濱不在花蓮。

第一次開庭時我有說我有開公司的發票證明我們有修繕，但律師當庭說不接受，因為現在浴室也還沒有修，我們可以把當初扣的12,000元退還給房東，讓他找人來修等語資為抗辯。

三、本院之判斷：

(一)原告主張兩造於103年7月間簽訂房屋租賃契約，被告承租原告所有系爭房屋，每月租金12,000元，租期自103年8月1日起至108年7月30日止；

惟被告自承租後，租金給付情形如附件一民事補充理由(一)狀附表所示，又104年4月起至10月份都有繳納房租每月各12,000元之事實，已據其提出與所述相符之房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書（卷8至11頁）、被告提出之房屋收付款明細欄（卷61至65頁）為憑，且為兩造所不爭，應堪信為真實。

(二)被告辯稱其之所以於103年8月起至103年12月間短付租金3萬元，是因為系爭房屋有修繕必要，經房東同意後始扣款云云，提出照片、估價單（卷44至49、91頁），並聲請傳喚證人鄭玉玲（仲介）、陳思穎（原告媳婦）作證。

證人鄭玉玲證稱：我是東森房屋的仲介，我的同事開發案子給我，我仲介系爭房屋給被告承租，租約也是在我們仲介公司簽的，鈞院卷11頁房屋租賃契約書後有我簽名。

（問：房屋出租以後，有出現什麼樣的問題？是否有請你去看？）房屋出租後，一樓、二樓、三樓衛浴設備馬桶都有破裂，牆壁有壁癌，有滲水現場，鐵門也有壞掉，房屋鋁門是用膠固定起來，無法打開，有告知出租人要弄開，但是承租方說他們自己來修。

（問：房屋的問題，被告是否曾經和出租方協調由承租人來修繕再從應付的租金中扣抵？）有。

剛開始租的前幾個月有滲水、漏水，三樓浴室打開的時候，有滲水到二樓，三樓不能用，二樓浴室使用也是一樣滲水下來，水滿了淹到隔壁鄰居，這個情形有告知出租方的媳婦（當庭指出證人陳思穎），我們是用電話連絡，告訴他有空過來看，被告一直未見到他們來看，我和我同事一直聯繫出租人的媳婦陳思穎，後來他們兩方協調好說由被告自己修理，從每月租金來扣抵。

（問：你怎麼知道他們兩方協調好由被告自己修理，從每月租金來扣抵？）我打電話問被告他們有過來看嗎，被告說他們協調好了，要從每月的租金來扣。

他們協調的時候我沒有在場。

聽被告說原告說看多少錢從月租每月扣12,000元，這樣來扣，但被告認為每月扣租金一半就好，逐月來扣。

（問：是否知道總共要扣多少錢？）總共要扣多少，我有請原告跟被告去看修理要多少，原告要過去一直挪不出時間，被告也挪不出時間，無法協調好時間，剛好有一個星期日，他們二方協調好就過去現場，但我和我同事都不在場。

（問：當初簽訂契約時，是否僅有卷11頁反面但書所列之房屋瑕疵及狀況？）那時候是馬桶沒有仔細去看，電動鐵捲門因為沒有動，也沒有去注意，鋁門也是，漏水因為沒有使用房屋，也不知道。

（問：所以你所謂馬桶破裂，鐵門不動，壁癌及鋁門都是被告跟你說的嗎？）對，我也有過去看。

我過去看，看到一、二、三樓的馬桶都有破裂，也有打電話告訴陳思穎，也有看到壁癌，鐵門那時候我不知道，鋁門是固定的就打不開等語（卷71至72頁）。

證人陳思穎證稱：我是原告媳婦。

系爭房屋出租被告的事情，都是我在處理。

（問：從103年8月1日出租給被告，被告是不是有透過仲介鄭玉玲告訴你房屋有各種需要維修的情形？）我不記得是不是鄭玉玲打電話給我，可是鄭玉玲有告訴我有些東西要修理，大部分都是由陳宜珮打電話告訴我的。

（問：陳宜珮打電話告訴你說些什麼？）剛開始是因為他們8月份的房租沒有給我們，所以到8月底我有打電話通知他們，通知後他們打電話跟我說他們三樓馬桶有破裂，說需要更換，到9月份的時候才拿8、9月份的房租12,000元給我們，他拿房租給我的時候，說有些電線沒有辦法過電，所以也需要做更換，到10月份的時候，跟他們收房租，就跟我說二樓的馬桶有破裂，也需要做更換，11月的時候，跟我們說一樓的馬桶破裂，也是要做更換，到12月份的時候說電捲門的馬達燒掉，需要修理，那時候是請他們做修理，直到過年前跟我們說漏水的問題。

（問：你前面所述，你有同意被告修理再從租金中扣除嗎？）有同意他們處理，我也有跟他們要報價單跟收據，也有同意他們將修理費直接從租金中扣掉，可是也有跟他們要收據跟報價單，他們一直都沒有給等語（卷73、74頁）。

從前述兩名證人證述內容可知，系爭房屋出租予被告後確實因有維修必要，經原告委託處理之代理人陳思穎同意由被告就維修款項自每月租金中扣除，再參酌證人所述須修繕情形、被告提出之照片及估價單，被告在103年8至12月自每月租金中各扣款6,000元共計3萬元，金額應屬適當，故被告所辯應堪採信。

(三)被告依與原告間之協商將系爭房屋應修繕款項自前述期間之租金中各扣6,000元，並無違約，且自104年4月起均按租賃契約約定給付租金予原告，則原告先位聲明以被告違約為由終止租約、請求被告給付3萬元，及自104年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，為無理由，應予駁回。

(四)原告先位聲明既無理由，就備位聲明方面：兩造房屋租賃契約第21條約定：甲（即原告）乙（即被告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約（卷11頁反面）。

原告依前述約定提前終止契約，並表明願給付一個月租金12,000元予被告作為違約金，自屬有據，故原告備位聲明請求為有理由，應予准許。

四、從而，原告依兩造房屋租賃契約第21條約定終止契約，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許，並依職權宣告假執行，逾此部分之請求，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回，暨核定訴訟費用為第一審裁判費3,750元。

中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 陳柏志