花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,105,花簡,36,20160729,1

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 105年度花簡字第36號
原 告 陳秉洋
訴訟代理人 李文平律師
複 代理 人 黃子寧律師
訴訟代理人 張照堂律師
被 告 羅時豐
訴訟代理人 洪維廷律師
上列當事人間105年度花簡字第36號給付仲介費事件，於中華民國105年7月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾捌萬元，及自民國105年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告（原為原告所獨資成立之大東不動產企業社，企業社現已歇業）為被告與訴外人王和順買賣位於花蓮縣吉安鄉○○段000000000000000地號農業用地之仲介，其因買賣雙方業已經原告仲介成交，並已簽立買賣契約，是被告依兩造所簽立之大東不動產委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約）本應依約給付原告服務報酬。

然嗣買方即訴外人王和順因故欲解約不履行買賣契約，經雙方協商後同意賠付被告新臺幣（下同）50萬元，並給付原告仲介費用38萬元，並載明在買賣契約第14條特約事項第5項。

且被告與原告所簽立之系爭契約第8條第3款，也同樣提到買賣契約不履行係可歸責於買方者，甲方得將定金沒收，並同意將沒收之定金一半給予乙方。」

本案王和順於簽約時開立簽約金150萬元本票，本應依契約第9條第2款沒收已給付之金額，然因王和順找兩造出面協商，三方達成由王和順給付被告50萬元，給付仲介38萬元而達成共識，自應遵守。

詎被告代收該應給付原告之仲介費用後，違約不交付原告，就此部分原告有提出侵占刑事告訴，雖花蓮地檢署以本案為民事糾葛，應循民事途徑解決而不起訴，然不起訴文亦提及訴外人王和順亦證稱被告當時也表明要支付38萬元仲介費用等語。

另依系爭契約第5條後段約定，如因不可歸責於原告之事由，而致買賣契約無效、被撤銷或解除時，被告不得拒絕給付服務報酬。

㈡最高法院84年度台上字第2925號判決要旨亦以：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。

但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。」

本案為居間與委任混和契約，且王和順也同意給付，被告只是代收，且承諾要交給王心容交回原告，被告主張契約已經解除，不必支付，根本與三方協議不符，且將非其所有之款項據為己有，顯非適法。

另被告自己主張自己是無權代理，顯係被告自己違約，係被告應依違約規定賠償原告或王和順之狀態，根本與王和順部分違約，其要依約賠償原告之情況不同，且王和順已經同意就其違約賠償原告，根本與被告無涉，被告自己主張自己違約，除與被告當時自己主張自己沒有違約，所以向王和順請求賠償50萬元之主張不符，被告也涉及詐欺及無權代理之損害賠償，係原告可另向被告主張部分，與本案王和順已同意給付違約賠償根本無關。

另當初係被告主張已經取得其妻林宜秀授權，且其二者為夫妻，根本也無從懷疑，原告係善意信賴，且被告其主張偽造文書案件，其時點根本都在本件委任以前，被告違法在先，根本與本件無關。

㈢爰依系爭契約第5條後段約定、王和順與兩造之協議、侵權行為之法律關係，請求擇一為勝訴判決，並聲明：被告應給付原告38萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

㈠本件買賣契約當事人並非原告，如原告主張被告應給付原告38萬元係以買賣契約為據，自無理由。

況買賣契約僅載「乙方仲介費參拾捌萬元正」，僅係單純就王和順欲支付予被告知解除契約費用金額為簡單標示，縱有仲介費之文字，亦未言明38萬就係要給原告。

且被告於臺灣花蓮地方法院檢察署103年度偵字第4591號案件即稱：「88萬要賠給林姓地主也不夠」、「仲介來跟伊（按：即本件被告）要仲介費，伊告訴他說1900萬也沒賣成，伊跟伊的仲介說工本費開給伊，1、2萬元還可以支付給你」、「這（指88萬元）是伊的違約金，也不是給仲介的，哪有伊自己侵佔自己錢的事」等語；

該案證人王和順亦表示「他說38萬元是仲介的仲介費，沒有說要給大東不動產」等語。

申言之，對於王和順、被告之認知，王和順就是要支付88萬元給被告，此為雙方合意之內容，至於88萬元要如何分配，不僅王和順無從置喙、非屬契約締訂人之原告，當然更無權過問，原告據此主張，顯有誤會。

實則，38萬元係要給介紹人，而王和順因對於具體詳情不知，遂概以「仲介費」稱之。

而原告就系爭土地雖因解除契約而未仲介成功，然被告基於道義，亦多次表明願意給付1、2萬元仲介費予原告，詎料原告竟片面說文解字，遽將上開「仲介費」通通解為伊所有，實有誤會而無據。

㈡按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」

、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。

四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。

五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。

六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」

民法第568條第1項、259條定有明文。

是以，媒介居間人應以契約因其媒介而成立，始得請求報酬。

而今系爭契約既已遭解除，依民法第259條規定，雙方權利義務關係應回復原狀，兩造契約溯及消滅，則居間人之居間報酬請求自失其所據，原告無由就此對被告主張報酬之給付，要屬當然。

況系爭土地為被告及訴外人林宜秀所共有，而系爭土地之交易係經被告無權代理所為，共有人林宜秀自始至終未出面，亦不知系爭土地遭被告無權出售，被告更因是筆買賣辦理相關流程之手續，經本院以違犯偽造文書罪責判刑確定，遑論林宜秀同意是筆買賣，且林宜秀於事後知悉後業已拒絕，依據民法第170條第1項規定，應確定不生效力，而既然系爭契約不生效力，而原告所主張之居間報酬又應以系爭契約有效為前提，則被告有何給付居間報酬之義務，實非無疑。

㈣本件縱認原告具有居間報酬請求權（假設語，被告否認之），王和順疑因基於系爭土地地目為墓地、土地尚有其他共有人恐生交易疑慮，故主張解除契約，然原告為專業不動產仲介業者，明知土地地目會影響交易意願、土地未得共有人合法授權不得由個別共有人逕自無權代理出售，卻疏未善盡其調查義務就上開地目問題向雙方為妥善告知，且灌輸被告就系爭土地雖為被告、與訴外人林宜秀，然只要被告同意販售即可之錯誤觀念，害得被告之後還受到偽造文書罪之追訴，並遭簡易判決處刑在案，顯然未盡其仲介處理義務甚明，縱鈞院認定仲介報酬請求權存在，被告亦得依民法第572條主張免除仲介費用甚為明灼。

㈤本件大東不動產之人員就系爭契約，不但未給予被告合理必要之審閱期間，更在被告尚未思量清楚之前提下即半推半就，乘著被告輕率且鮮有買賣不動產之經驗，持系爭大東不動產預先擬好之定型化契約中，手指應簽名之部分即叫被告簽名，還說未經被告配偶同意可以代簽，於是被告便不疑有他，未就條款內容為深究而簽署之。

準此情事可知，被告既於上開急迫之情況下簽名，則該等內容自無由構成雙方之合意。

再者，消費者保護法第11條之1規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反者其條款不構成契約之內容。

該條文之立法目的主要係在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。

而依行政院內政部於92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告之「不動產委託銷售契約書範本」所示，不動產委託銷售契約書之審閱期間為至少應為3日。

果爾，則大東不動產人員係於103年4月22日當日予被告簽名，自始未給予被告3日以上之契約審議期間，嚴重侵害消費者知的權利，未使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，顯然與消費者保護法第11條之1第1項、第2項之審閱期間規定有悖，按諸前開最高法院103年度台上字第2038號判決之意旨，系爭委售契約上之各條款自不構成兩造合意之內容，要屬當然，故大東不動產對於被告之仲介服務費請求亦無所據等語。

㈥並聲明：駁回原告之訴。

三、本院判斷：

㈠本件被告於103年4月22日與原告簽訂系爭契約，約定委託由原告為被告仲介銷售系爭土地。

嗣經原告仲介後，被告與訴外人王和順於103年5月7日簽訂買賣契約，被告以1900萬元出售系爭土地，惟本件買賣因買受人即訴外人王和順於簽訂買賣契約後因買方原因而解除，並由買方王和順同意賠償被告88萬元，並於系爭契約第14條特約事項第5項載明：「103.5/13附記：双方同意因甲方（按即王和順）因素無法承買，甲方同意賠償乙方（即被告）捌拾捌萬元正，其中支付（乙方仲介費參拾捌萬元正，及乙方賠償金伍拾萬元正）待乙方收受後解除契約，原甲方開立之支票2張（150萬及700萬元正）返還甲方」。

王和順並交付88萬元予被告收受等情，業據原告提出買賣契約、系爭契約為憑，並為被告所不否認，此部分之事實，自堪認定。

㈡依系爭契約第5條約定：「本房地買賣成交，賣方（甲方）同意給付乙方成交價2%之服務報酬，若服務費低於六萬元時，一筆以六萬元計。

前項服務報酬甲方應於簽訂「不動產買賣契約書」時，一次付清。

如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬」，就兩造服務報酬約定明確，而本件買賣契約，係因買受人之原因而合意解除，已如前述，故係不可歸責於原告之事由，應可認定，是被告自不得拒絕給付報酬。

又買賣契約解除時被告與王和順在計算賠償金額時，即包括仲介費38萬元，除有上揭買賣契約特約事項記載可參外，亦據證人王和順於刑事案件偵查中，證述明確，亦經本院依職權調取臺灣花蓮地方法院檢察署103年度偵字第4591號偵查卷查核無訛。

而上揭金額核與兩造於系爭契約所約定成交價（1900萬元）2%相符，足見上揭所稱之仲介費即係系爭契約之服務報酬，應堪認定。

又被告雖抗辯上揭仲介費並非系爭契約之服務報酬，而係另有介紹人，惟並未舉證以實說，自不足採。

㈢被告復抗辯系爭契約未予被告3日以上審閱期，系爭契約應屬無效等語。

然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1第1項固有明文。

其目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。

故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。

查兩造所簽系爭契約第5條就服務報酬部分，原定型契約係約定4%，經手寫降低變更為2%，並由王心容及被告在旁簽名，有系爭契約附卷可參，足見系爭契約已非單純定型化契約，且顯亦經兩造為相當之折衝討論，被告就系爭契約並非全然無知，就此部分亦未有何不利被告而顯失公平之情事，故被告抗辯系爭契約未予被告審閱期，應屬無效而拒絕給付服務報酬等語，即不足採；

另本件兩造既已約定降低原定型契約服務報酬，被告抗辯本件應依民法第572條規定酌減，亦無可取。

四、綜上所述，本件買賣契約嗣因被告與王和順合意解除，並非因原告有何可歸責之事由所致，且系爭契約尚經兩造合意降低服務報酬之約定，難認有何不利被告之情事，則原告本於系爭契約之約定，請求被告依約給付服務報酬38萬元，即有理由，應予准許。

又本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，本院自應依職權宣告假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
花蓮簡易庭 法 官 林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額 」「百分之1.5 」繳納上訴裁判費。
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
法院書記官 王誠億