花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,105,花簡,68,20160715,2

宣 示 判 決 筆 錄
105 年度花簡字第68號
原 告 紫騰不動產開發有限公司
法定代理人 黃進發
訴訟代理人 簡燦賢律師
複代理人 林怡君律師
被 告 劉小驊
上列當事人間105 年度花簡字第68號給付服務報酬事件，於中華民國105 年6月30日言詞辯論終結，同年7月15日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈培錚
書記官 張雅雯
通 譯 林傑臣
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：契約之報酬給付請求權等。
理由要領：

一、原告主張：

(一)被告劉小驊於民國104年10月9日委託原告銷售其所有坐落於花蓮縣吉安鄉○○段000000000 地號土地，及其上建物花蓮縣吉安鄉○○段00000 ○號房屋，當日雙方即簽立一般委託銷售契約書，約定委託銷售期間自104 年10月9日起至104年12月31日止（契約書第11條），委託銷售價額為新臺幣（下同）838萬元（契約書第2條），並約定若經原告仲介成交後，被告即需給付服務報酬予原告（契約書第5條）。

(二)原告受被告委任後，於104 年11月間即仲介訴外人柯智賢至系爭房地看屋，惟被告與柯智賢雙方就成交金額一直無法達成共識，至委託期限屆至前，原告並未就系爭房地仲介成交，故未向被告、柯智賢收取任何成交之服務報酬。

然原告卻於事後發現被告待與其之仲介委託期間經過後，經訴外人吳宛蘋之居間仲介下，與柯智賢就系爭房地訂立買賣契約。

上開情事，原告係與被告之配偶及吳宛蘋電話聯絡後始知悉：原告之法定代理人黃進發與被告配偶之電話譯文「黃進發：…我們也希望說一個圓滿…只是說，總之我們有付出，阿這個過程你們也知道，這個過程確實是第一個是我們帶看，帶看完柯先生自己去找住商。

被告配偶：對對對。

黃進發：阿後來下斡是住商下斡，但為什麼成交又變成吳宛蘋他們那個富康房屋？為什麼後來又是她跟你們成交？被告配偶：她一直都是，她一直都是幫我們的阿，因為那時候我跟弟弟講，我會自己找履約保證，然後再找代書，我就跟他說多的錢我出沒關係。」

；

黃進發與吳宛蘋之電話譯文「黃進發：我剛才有跟被告她先生請教一下拉，因為那個案子，當時那個柯先生，柯智賢、柯先生是一開始是我們帶看，而且是他在我們不動產說明書上也有簽名帶看的過程，阿劉小姐他們都很清楚。

…我現在的意思就是說，那個柯先生，當時我們帶看的完了以後…我不曉得他後來是怎麼樣跟屋主成交，但是屋主是知道，一開始是我們帶看的，阿你們那個案子現在是已經成交了是不是？吳宛蘋：是，有成交。

黃進發：等於也是簽短專這個月的就對了拉？吳宛蘋：沒有。

我好像是在你們後兩天吧，我要回去看合約書，因為最近都有在簽委託。

黃進發：在我們後面就對了。

吳宛蘋：對，我知道，好像在你們後幾天而已，然後專任一直到12月底，但他們是這個月成交的。」

。

(三)綜上，被告之配偶與吳宛蘋，針對黃進發詢問被告是否與柯智賢已就系爭房地訂定契約，被告方面並未否認，吳宛蘋更是給予肯定之回答，顯示被告已就系爭房地與柯智賢成立買賣契約。

依兩造簽訂之契約書第8條第3項第4款約定「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第1款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。

④委託期間屆滿後 2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」

，探求系爭契約書之真意，應保障原告先付出勞力、金錢等成本，避免被告意圖免除支付服務報酬，私下與原告曾介紹之買家成交，始有該條款之約定；

其中 2個月之約定亦僅係避免被告規避契約有效期間再與買家締約，令被告獲取免費之廣告仲介，違反仲介委託之契約目的，故系爭條款雖約定係委託期間屆滿後 2個月，仍可解釋為涵蓋契約存續期間，以符合契約之真意。

被告既於104 年12月17日與柯智賢簽訂買賣契約，且依柯智賢之證述內容，其係經由原告網路平台知悉被告系爭房地出售之資訊，亦經由原告第一次帶看系爭房地，其為原告曾經介紹之客戶，縱被告與柯智賢於系爭契約書委託期間內訂定買賣契約，仍屬系爭契約書之涵蓋範圍業如前述，即被告應依系爭契約書第8條第3項第4款約定，支付委託銷售售價百分之4即335,200元【計算式：838萬元×4%】予原告作為完成居間仲介之服務報酬。

倘被告無需支付原告服務報酬，將致委託人往後即可輕易規避期限之限制，享受免費之仲介服務，嚴重違反仲介服務之契約精神。

(四)並聲明：被告應給付原告335,200 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

原告願供擔保請准宣告假執行。

(五)並提出委託銷售契約書、不動產說明書等件影本、電話譯文2份與錄音光碟為證。

二、被告則以：其與柯智賢成立買賣契約係透過訴外人富康房屋有限公司之營業員吳宛蘋所居間仲介、帶看及斡旋議價，渠等並無私下成交。

除柯智賢與數家仲介皆有成立委託外，被告亦委託三間仲介處理系爭房地買賣事宜，帶看過之仲介不只原告；

被告前與富康房屋有限公司有成立不動產專任委託契約，其與柯智賢成交後，同時支付富康房屋有限公司仲介服務費。

原告就系爭房地之買賣只帶看1 次，尚未與柯智賢斡旋議價，其行為並不構成仲介居間，原告主張其上開行為已完成仲介等語，不合常理；

況兩造成立系爭委託契約時，原告沒有說明被告不得經由數家不同仲介帶看系爭房地且亦表示被告得自行銷售系爭房地等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)原告與被告於104年10月9日，由被告將其所有花蓮縣吉安鄉○○段0000地號土地及坐落其上同段1014建號房屋委託原告居間仲介，當日雙方成立一般委託銷售契約書，約定委託銷售期間自104年10月9日起至104年12月31日止，其中第5條約定服務報酬為：「成交價額之百分之三（含營業稅）」及第8條第3項第4款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第1款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。

④委託期間屆滿後 2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」

，上開約定係原告預先擬定，供與不特定人簽約使用之定型化契約，乃兩造所不爭之事實。

(二)按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：「一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

二、加重他方當事人之責任者。

三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

四、其他於他方當事人有重大不利益者。

」，民法第247條之1定有明文。

上揭規定中所稱按其情形顯失公平，乃指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。

(三)不動產經紀業者於接受客戶委託從事不動產銷售居間仲介服務時，可分為「專屬委託」與「一般委託」兩種態樣，前者明定客戶於契約期間內，只能委託該單一業者就標的物從事仲介；

後者則沒有上述限制，客戶得同時委託數家業者從事仲介，且不分契約成立之先後，業者間彼此具競爭關係，由先達成買賣成交者獲取服務報酬。

由於兩種不同態樣的委託方式，性質及遊戲規則不同，其定型化契約之約款，應隨著契約之本旨而有不同。

(四)經查，本件原告雖曾在網路刊登廣告文宣從事仲介系爭不動產之活動，而有買家柯智賢看到廣告，而由原告人員帶看房屋一次，但柯智賢於觀看房屋後並未透過原告向被告為要約出價或下斡旋金。

據柯智賢於本院結證表示：「第一次由有巢氏帶看、第二次是住商帶看、第三次是自己去看，最後我是透過在場吳小姐簽約....當初我是和住商下斡旋，但是價錢談不成，後來吳小姐打給我說賣家可能會接受，我才透過吳小姐與被告聯絡並見面」等語，即證明於兩造委託銷售期間，柯智賢從未向原告下斡旋金，因此原告除了依上述證人所言曾經帶看房屋一次外，因沒有下斡旋金，並無事證足以原告有將買家柯智賢之名單、資料予被告之情事及其必要，又據原告自認其並未就系爭房地仲介成交，故原告依契約第5條約定服務報酬之條件尚未成就，應對被告無此項之請求權。

又依上開證人之證述，其曾經透過另一業者即住商不動產向被告下斡旋，則可見被告得經由住商不動產而接觸買家及獲取其資訊，在非專任委託之多家業者從事一般委託銷售之競爭情形下，買家之資訊既非專由原告所提供，而可由其他競爭業者提供予被告，則僅有帶看房屋之動作即主張應拘束委託客戶不得另循其他業者與買家接觸、交易，顯與「一般委託」之競爭精神不符，有欠專業。

此觀其他業者使用之定型化契約係約定「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者」為違約之條件，至少約定受託人應提供客戶名單予委託人，而非僅帶看而已。

更與內政部公告之不動產委託銷售契約書範本係以「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者。

但經其他不動產經紀業者仲介成交者，不在此限。」

之內容有異。

蓋以契約條款限制委託人在一定條件下，不得「逕」與買家成交，其正當性之合理目的，在於防止委託人利用受託人提供之資訊，而為規避服務報酬之給付，故意拒絕成交或拖延至委託期間屆滿後才私下與買家成交之情形，以保障房仲業者辛勤之服務不被剝奪。

但在非專屬委託之一般委託之情形下，本由多家業者同時從事仲介，彼此競爭，比誰先能促成交易，因此買家之資訊來源乃多元的，縱使受託人能證明其曾提供買家之名單予委託人（然本件則無），但因尚有其他業者同時也在從事仲介活動而可透過其勞力而蒐集到買家資訊，故該買家資訊應不具獨占性或排他性或稀有性，自不許以契約禁止委託人與其他業者提供交易機會之同一買家成立買賣。

綜上言，原告所使用之定型化契約條款（第8條第3項第4款）中，省略「受託人應提供客戶名單予委託人」之條件，係屬免除或減輕預定契約條款之當事人（原告）之責任者；

省略「逕」字（也就是指未透過其他方式仲介及談判折衝而直接搭便車成交之情形）及「但經其他不動產經紀業者仲介成交者，不在此限」等語，係屬加重他方當事人之責任者，而與一般委託之資訊公開、彼此競爭之精神不符，其適用結果顯失公平，該部分約定無效，故原告此部分請求亦無理由。

(五)末查，系爭不動產係經由另一業者富康房屋成交出售予柯智賢，有被告提出之相關委約書及證人柯智賢之證述可稽，故無論成交係在兩造委託期間內或屆滿後，因兩造間係屬一般委託銷售契約，應不能排除另由別家業者來仲介成交，況且依證人敘述之經過，別家業者為促成銷售之仲介服務更為積極及辛勤，不能僅由原告曾經帶看過一次，就要獨占客戶。

原告以不符合一般銷售委託契約本旨之定型化條款拘束被告，有妨害業者公平競爭之權益，亦得認顯失公平。

四、從而，無論原告依契約第5條或第8條第3項第4款約定之法律關係，向被告請求335,200 元，並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，洵屬無據，不應准許，應予駁回。

又簡易程序之假執行宣告乃法院職權事項，原告贅為假執行之聲請，應視為促請法院發動職權之性質，不另為駁回之諭知。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法院書記官 張雅雯
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
法院書記官 張雅雯