花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,106,花簡,399,20171214,1

宣 示 判 決 筆 錄 106年度花簡字第399號
原 告 林聖泰
被 告 何泳昌
上列當事人間106年度花簡字第399號遷讓房屋等等事件於中華民國106年12月14日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭簡易第四法庭公開宣示判決出席職員如下︰
法 官 沈士亮
書記官 劉昆鑫
通 譯 黃莨雅
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
訴訟標的：租賃物返還請求權。
理由要領：

一、原告主張：緣門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路0段00號之房屋(下稱系爭房屋)，為原告及原告妹妹訴外人林聖芬所有，嗣後，原告之親屬出面與被告簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租予被告，租賃期間一年，每月租金為新台幣(下同)2,000元。

在租約期滿後，繼續將系爭房屋出租予被告，並基於雙方間信任關係，未與被告簽訂書面租約，租金則每隔半年，於每年之1月(給付上一年度7至12月房租)、7月(給付當年度1至6月房租)由被告給付。

詎料，被告竟以漏水為理由，拒絕給付民國(下同)105年7月至同年12月為期半年之租金(原應於106年1月給付)，原告多次與被告協調，然被告仍託辭不給付租金，原告爰寄發存證信函予被告，通知其應於文到後7日內寄付積欠之租金(即106年5月5日前給付租金)，如不給付則終止租約，被告並未如期給付，是兩造間之租賃契約業已於106年5月5日終止。

嗣後被告雖於106年6月間給付105年7至12月租金12,000元，然不影響契約已合法終止之效力，被告在租賃契約終止後，拒不遷出仍無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條、第821條規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人，爰聲明如訴之聲明第一項；

原告現仍積欠106年1月至4月、5月1日至5月5日租金共8,333元(計算式：2,000×4+2,000×5/30＝8,333)，應給付原告，爰聲明如訴之聲明第二項。

兩造間租約既已終止，被告繼續占用系爭房屋，即有獲得相當於租金之利益，爰依民法第179條規定，訴請被告於遷出房屋前，按月依原每月租金2,000元給付原告，爰聲明如訴之聲明第三項。

並聲明：（一）被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○路0段00號土地上，門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路0段00號房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人。

（二）被告應給付原告8,333元，及自106年5月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）被告應自106年5月5日起至騰空遷讓返還第一項聲明之房屋之日止，按月給付原告2,000元。

併願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告非出租人，我不同意他的請求等語置辯；並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

如受不利判決，被告願供擔保請求免為假執行之宣告。

三、按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。

始能生效，非租賃關係當事人之所有人非經授權自無從代為（最高法院48年台上字第1258號民事判例參照）。

本件原告固為系爭房屋之所有權人，然並不否認曾同意原告之親屬（伯母）出面與被告簽訂房屋租賃契約；

則基於債之相對性原則，被告與原告之親屬（伯母）所簽定之上開租賃契約之效力，自僅及於其二人之間，而無論被告是否未付租金，亦只能由原出租人即原告之親屬以違約為由終止租賃契約；

原告之催告或終止租賃契約之意思表示，應不生效。

系爭房屋之租賃契約現應仍有效，原告訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。

五、承前，租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，原告既非系爭房屋之出租人，當無收取租金之權利，其請求被告應給付原告積欠之租金計8,333元及法定利息，於法無據，應予駁回。

六、系爭房屋之租賃契約既仍存在，被告應屬有權占有，無不當得利可言，則原告訴請被告應自106年5月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000元，自屬無據，應予駁回。

七、綜上所述，原告主張系爭房屋之租賃契約業已於106年5月5日終止，為不足採。

從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還、給付原告積欠之租金及自106年5月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000元之不當得利，為無理由，不應准許。

其假執行之聲請自失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

九、依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
書記官 劉昆鑫
法 官 沈士亮
上列筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀(均須按他造當事人之人數附繕本)，並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
書記官 劉昆鑫