花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,108,玉簡,6,20200218,2

臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度玉簡字第6號
原 告 施學勳
即反訴被告 指定送達處所：

被 告 張書華
即反訴原告
訴訟代理人 黃子寧律師
邱士芳
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國109年2月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣50萬元，及自民國107年12月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告提出新臺幣50萬元為原告預供擔保後得免為假執行。

反訴原告之反訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

而反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。

查本件原告主張被告向其承購下述國有耕地承租權等，依買賣之法律關係，請求給付買賣價金：被告則辯稱買賣有一部無效情事，原告未能依約完全履行買賣義務，依不當得利之法律關係，反訴請求原告返還因無效而未能履行之部分價金，核與本訴之防禦方法相牽連，且非專屬他法院管轄，依上開規定，被告所為反訴程序於法有據，應予准許。

貳、本訴部分

一、原告起訴主張：兩造於民國104年10月14日就坐落花蓮縣○○鎮○○段00地號土地（面積2,616.01平方公尺，下稱98地號土地）及同段114地號土地（面積2,384.22平方公尺，下稱114地號土地）之國有土地承租權，及其上房屋1棟（門牌號碼：花蓮縣○○鎮○○路○段00巷00號，面積約80平方公尺）、豬舍（面積約2,600平方公尺）等簽立「國有地不動產預約讓渡契約書」（下稱系爭契約），被告應給付原告新臺幣（下同）130萬元。

嗣原告於104年11月間已依約點交上開標的物，並提供相關證件以辦理承租權變更程序，但被告僅支付80萬元，尚有尾款50萬元未付。

爰依買賣之法律關係，請求被告給付價金等語。

並聲明：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告辯稱：系爭契約係以國有地及其地上物承租權讓渡為標的，以便後續國有地出售時，被告得依法優先價構。

然因系爭契約關於耕地（未設地上物之空地）範圍部分，因違反國有耕地放租作業注意事項第42點第1項規定，無從辦理變更承租人，系爭契約就該部分之約定乃屬自始、客觀無效，被告就該無效之部分，自無須給付該部分價金。

而依被告申請承租前開國有土地，僅取得98地號土地一部（面積789.83平方公尺）、114地號土地一部（面積1,363.67平方公尺），面積共計2,153.5平方公尺，並未取得系爭契約所載土地面積5,000.23平方公尺之耕地承租權，以面積比例及承租價值計算，原告就系爭契約承租權讓渡部分僅履行43.07％（價值約28萬元），加計房屋、豬舍價值（約25萬元）僅53萬元，被告已支付原告80萬元，已逾原告就系爭契約有效部分（非耕地範圍）之價金，自不得再向被告請求。

此外，系爭契約附表二記載「尾款新臺幣50萬元，登記完畢三日內交付」，因原告未完成國有地承租人名義變更，條件未成就而不負全部給付義務等語。

並為答辯聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，98地號土地（登記面積2,849.86平方公尺）及114地號土地（登記面積2,868.79平方公尺）均為國有（權利範圍全部）並由財政部國有財產署管理，兩造於104年10月14日簽立系爭契約，約定原告就訴外人王詠田承租98地號土地（面積2,616.01平方公尺）、114地號土地（耕地面積2,384.22平方公尺、基地面積385.02平方公尺）之租賃權，及其上未保存登記建物1棟（面積約80平方公尺，門牌號碼：花蓮縣○○鎮○○路○段00巷00號）、豬舍3棟（面積約2,600平方公尺）讓渡被告，買方（即被告）應給付賣方（即原告）總價金130萬元，被告於104年10月12日履行給付第一價款同時，原告應將相關證件（包括基地租賃書、耕地租賃書、身分證明文件及印鑑證明等）遞交兩造委託之事務所。

又原告已將上開地上物交付被告，被告已支付價金80萬元等情。

上開事實為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、國有地不動產預約讓渡契約書、國有耕地放租租賃契約書、國有基地租賃契約書、授權書等件在卷可稽，堪認屬實。

另被告於105年9月6日向國有財產署承租98地號土地（面積789.83平方公尺）、114地號土地（面積1,363.67平方公尺）及同段99地號土地（面積96.9平方公尺）、同段113地號土地（面積290.78平方公尺）、同段115地號土地（面積121.89平方公尺）、同段116地號土地（面積27.74平方公尺），該等土地彼此接鄰，亦為兩造所不爭執，並有國有基地租賃契約書、國有耕地放租租賃契約書等件在卷為佐，亦認為真。

四、本件原告依系爭契約之買賣關係，請求被告給付買賣價金，被告則以前詞置辯。

本院判斷如下：㈠按國有耕地放租實施辦法乃依國有財產法第46條第1項規定所頒訂定，其中就國有耕地放租之程序、條件、對象及順序等均有一定之限制，該辦法第12條第1項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人使用」，並依該辦法第17條規定應將此事項，於耕地租約中定明之。

而財政部國有財產署辦理國有耕地放租作業，應依該辦法辦理，並據此制訂國有耕地放租作業注意事項。

準此，國有耕地承租人不僅無權自行轉租他人使用，又依所謂應自任耕作之意旨，配合該辦法第6條第1項所列放租對象及順序一併觀之，得承租國有耕地之人有一定資格及優先順序，其是否准予放租之審查權亦在於辦理國有耕地放租機關，不許承租人與第三人私相授受，故國有耕地承租人之承租權亦非得為買賣或約定讓與之標的。

因此，本件兩造間之系爭契約如係單以國有耕地租賃權之私相讓與為系爭契約之買賣標的，即因違背法令，屬契約標的不合法而使契約歸於無效。

㈡而以書面成立之契約，有以文字證明當事人所約定契約內容之功能，但非謂其文字必符合當事人真正欲成立之法律關係，故解釋契約遇有不明時，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。

查系爭契約之買賣標的為何、契約是否有效等事項，其書面文字間與實際所約定之內容不一，如系爭契約名稱為「國有地不動產預約讓渡契約書」，但內容卻記載「不動產買賣事宜、不動產買賣標的、所有權移轉登記手續、產權移轉登記、不動產登記名義」等，即有探求當事人真意之必要。

另契約解釋以設法使之有效成立為原則，如探求當事人真意之結果得使契約有效成立，即應依此方法解釋，必因無從由契約客觀文義為有效解釋時，始謂為無效契約，此乃契約解釋之重要法理，亦為民法第246條所揭櫫之原理。

本院依系爭契約明確記載「國有地不動產預約讓渡契約書」，賣方（即原告）應提出「基地、耕地租賃契約書」，附表一並記載「所有權人國有財產署、辦理地上物承租權后讓渡」等語，得知被告不具直接受讓耕地租賃權之資格，兩造成立系爭契約時，已知上開承租權不得自行轉租及私相讓與，必須由原告（代承租人王詠田）先向出租人國有財產署終止租約後，再由符合放租資格之人依國有耕地放租實施辦法申請承租，而約定辦理地上物（應指國有耕地或基地）承租權。

據此，系爭契約就所稱租賃權部分，應解為原告（代原承租人）提前終止租約，而使被告享有承租機會之對價關係，被告即得依法向國有財產署申請承租系爭契約所載之土地，並租得該等土地為給付尾款之停止條件。

是認系爭契約並非以國有耕地租賃權為讓與標的，亦非成立耕地占有使用權之買賣法律關係，而是成立上述附條件之金錢給付約定，始得為有效解釋，並無原告所稱一部無效情事。

㈢承上，被告於成立系爭契約時即知本件交易具有可能因法令或放租資格之限制，而不能向國有財產署取得承租權，致無從達到預定之交易目的，但系爭契約交易目的得否實現全繫於國有財產署依前開辦法審核後之准駁，容非契約當事人所能掌控，依賣方（即原告）就系爭契約關於所稱租賃權部分之義務，乃係將相關證件（包括基地租賃書、耕地租賃書、身分證明文件及印鑑證明等）遞交兩造委託之事務所，而提前終止租賃，被告亦未能提出原告確有保證承租之相關事證，事後未如願承租之風險難認可歸責原告。

再者，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就；

因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，民法第101條定有明文。

如前所述，系爭契約乃係成立上述附停止條件之金錢給付約定，系爭契約關於「尾款於登記三日內交付、辦理地上物承租權后讓渡」之停止條件，既繫於被告能否向國有財產署申租如系爭契約所載土地，而被告迄未能申租全部，停止條件並未成就，亦為不爭之事實，則本件爭議核心毋寧為系爭契約所附停止條件尚未成就之原因為何？㈣參照系爭契約之賣方（即原告）就系爭契約之義務，乃係將相關證件（基地租賃書、耕地租賃書、身分證明文件及印鑑證明等）遞交兩造委託之事務所，既已履行義務使原承租人王詠田向出租人國有財產署終止租約（此觀被告於105年間得以承租98、114地號土地即明），嗣買方（即被告）是否另為申租同一耕地，當由被告自行依相關法令辦理，而被告迄未提出事證證明無從申辦係可歸責原告所致，泛稱僅申租系爭契約所載土地一部（面積共2,153.5平方公尺），且申租系爭契約所載土地以外之相鄰同段113地號土地（面積290.78平方公尺）、同段115地號土地（面積121.89平方公尺）、同段116地號土地（面積27.74平方公尺），礙難逕認其未能申租系爭契約所載土地（面積5,000.23平方公尺），益認被告未申租土地乃阻其條件成就，視為條件已成就。

㈤如上，系爭契約所附「尾款於登記三日內交付、辦理地上物承租權后讓渡」之條件既已成就，原告依系爭契約之買賣關係，請求被告給付剩餘買賣價金50萬元，自有所據。

五、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告併請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（即107年12月25日）起至清償日止之法定遲延利息，依上開規定，亦有理由，併予准許。

六、從而，原告依買賣之法律關係請求被告給付50萬元，及自民國107年12月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，暨酌定被告提出相當擔保金額後，得免為假執行。

參、反訴部分

一、反訴原告起訴主張：系爭契約係以國有地及其地上物承租權之讓渡為標的，以便後續國有地出售時，得依國有財產法第49條第1項規定，有優先價構之權利，系爭契約尾款約定「登記完畢3日內給付」，乃完成國有地承租人名義變更之換約。

反訴原告因變更承租人僅取得98地號土地（789.83平方公尺）、114土地（1363.67平方公尺），共計2,153.5平方公尺，並未租得如系爭契約所載之5,000.23平方公尺，依國有耕地放租作業注意事項第42點第1項規定，因未設地上物之空地部分，未能受讓承租權而無從讓渡，就該部分之約定無效，自無須給付該部分之價金。

據此，系爭契約有效部分之承租價值應為28萬元（按同段665土地承租價130元計算）、地上物（平房、豬舍）價值共25萬元，以上共僅53萬元，逾此數額即無法律上原因。

反訴原告業已支付反訴被告80萬元，依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還27萬元等語。

並為反訴聲明：反訴被告應返還反訴原告27萬元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年百分之5計算之利息。

二、反訴被告辯稱：反訴原告於簽立系爭契約時即知買賣標的為租賃權等，反訴被告已將相關證件（基地租賃書、耕地租賃書、身分證明文件及印鑑證明等）遞交兩造委託之事務所並辦理終止租約。

如反訴原告不願承購，兩造亦得解除買賣而回復原狀等語。

並為反訴答辯聲明：反訴原告之反訴駁回。

三、如前所述，系爭契約並非單以國有耕地租賃權為讓與標的，亦非成立耕地占有使用權之買賣法律關係，而是成立上述附停止條件之金錢給付約定，並無反訴原告所稱一部無效情事。

從而，反訴被告受有利益乃係因系爭契約之約定，而有法律上之原因，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還27萬元，並無理由，應予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

伍、依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
玉里簡易庭 法 官 范坤棠
上列為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
書記官 張芝瑜