花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,104,花簡,44,20150521,1

宣 示 判 決 筆 錄
原 告 全捷房屋仲介有限公司
法定代理人 蔡毓宏
訴訟代理人 梁豫國
被 告 蔡素足
訴訟代理人 阮慶文律師 兼送達代收人
上列當事人間104年度花簡字第44號給付居間報酬事件，於中華民國104年5月21日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈士亮
書記官 劉昆鑫
通 譯 樂昌琪
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：給付居間報酬請求權。
理由要領：

一、原告主張：被告於民國（下同）102年7月14日與原告簽訂不動產專任銷售契約書（以下稱系爭契約），約定由原告為其仲介銷售財團法人基督教花蓮美崙浸信會（以下稱美崙浸信會）所有門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路000巷00號之房屋（以下稱系爭房屋），委託銷售之總價款為新臺幣（下同）630萬元。

系爭房屋經由原告出售後，被告應支付原告仲介服務費15萬元。

而原告接受上開委託後，於三日內找到一組買方，並於同年7月17日與被告簽訂訂金收據，但美崙浸信會並未授權予被告處理買賣事宜，被告當時隱瞞此事，並與原告簽訂不動產專任契約書及訂金收據，爰依民法第110條規定請被告依約給付原告仲介服務費15萬元並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於簽訂系爭契約及在定金收據上簽名時，被告未獲美崙浸信會授權之事實為原告所明知。

上揭系爭契約與定金收據，均於102年7月17日同一天簽署。

而原告與訴外人陳欣敏就系爭房屋買賣收取定金，其時間點係在兩造簽訂系爭契約及被告於定金收據上簽名之前，其所受損害，概與被告無涉等語置辯。

並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；

2.如受不利判決，願供擔保免予假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告主張被告未獲美崙浸信會授權授權竟代理美崙浸信會出售系爭房屋，與原告簽訂系爭契約，而被告於102年7月17日簽訂系爭房屋定金收據等事實，業據原告提出專任委託銷售契約書、定金收據等件影本為證，被告對此並不爭執，自堪信為真實。

惟被告以系爭契約與定金收據，均於102年7月17日同一天簽署，且被告未獲美崙浸信會授權之事實為原告所明知。

原告與訴外人陳欣敏就系爭房屋買賣收取定金，其時間點係在兩造簽訂系爭契約及被告於定金收據上簽名之前，其所受損害，概與被告無涉等語置辯。

則本件之爭點應為（一）系爭契約與定金收據，均於同一天簽署，則原告就系爭契約有無提供被告合理之審閱期間？（二）被告應否就其無權代理之行為對原告負損害賠償之責？以下分述之：

(二)按「企業經營者與消費者定訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」

「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。

定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權力或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。

二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。

三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。

四、其他顯有不利於消費者之情形者。」

分別為消費者保護法第11條之1、第12條及其施行細則第14條所明訂；

查系爭契約屬定型化契約，依內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」，行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，不動產委託銷售契約書契約審閱期間至少為三日（內政部92年06月26日內授中辦地字第0000000000號函參照）。

而審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，茍在簽訂定型化契約之前，未提供消費者合理審閱期間或所供消費者審閱之期間不足，核係違反平等互惠原則，依消費者保護法第12條之規定，應屬無效（行政院消費者保護委員會96年12月19日消保法字第0000000000號函參照），合先敘明。

(三)查證人即本件原告公司承辦人鄭雀竹於審理中證稱：「(你與被告接觸的經過？)我是教友，那時有聽說教會在周報上有公布一個不動產要賣，看教友或是其他人要以投標方式來競爭仲介權，教會還沒有開標時，我就發現外面有一家仲介（大概是明翔）已經開始在賣該標的物，我覺得很驚訝，我就到教會問承辦這件的人員（一個年輕的男生），他跟我說這件事教會有去請被告處理，我就拜託被告，被告說還沒有給外面的仲介處理，而且價錢也不是教會要賣的價錢，那時明翔賣五百萬出頭，我就問被告說教會大概要什麼價錢，她說越高越好，第一次好像講說要六百五，大概是行情價，後來我們就趕快找客人，因為已經很緊急，我就趕快跟公司講，公司就趕快帶客人，客人很快就決定了，因為擔心其他公司會介入，我就馬上拿短期的專任約給被告簽，被告也簽了，簽的時間大概是七月多，是跟被告約在京湘排骨麵簽約，我們以前拜託她很多次，但是大家很忙所以沒有作成，只有在京湘那次，我們跟被告講客人有下斡旋金，所以當天就簽了兩份，一份是收據，一份是短期的專任。

李孝承與被告大概見過一、兩次，見面只會打個招呼，只有京湘那次李孝承是全程陪我。

7月17日到京湘時我就跟被告說客人要下斡，我們必須要補個短專，被告一開始不肯簽，主要是服務費的問題，因為他們覺得我們服務費偏高，我有打電話給主管，折讓給她，總共只收15萬元的服務費，在京湘那天她就簽了契約。

當時有跟被告議價，所以才決定630萬，她說可以，所以我們才在契約上寫630萬，訂金收據因為當時還欠授權書的部分，所以沒有把訂金交給被告。」

等語；

證人李孝承亦證稱：「(是否曾於被告見面？經過為何？)有見過一、兩次面，在102年7月17日京湘麵店見過面，那天專任約與訂金收據是一起寫的，因為短專有三天審閱期，所以我們會把短專日期提前3天。

那天是經鄭雀足聯絡，…目的是要簽短專跟簽訂金收據，…李建明襄理、鄭雀足小姐跟我們一起去找被告，當時鄭雀足告訴我說被告是教會的窗口，所以要找她接觸，當時我們有告訴被告說幫她找到買主了，印象中談得有點不愉快，好像是訂金的問題，被告不願意簽訂金收據，被告說沒有拿到錢為什麼要簽，當時有很多仲介搶著要下斡，我們搶著簽短專才有優先權，到了7月31日預定簽約日，因為他們沒有人可以出來簽，買、賣方都沒有到，…所以就沒有辦法簽約。

…因為這件時間拖很久，買方要我們去催被告，不然不想買了，後來我聽到的情形是被告說買方不能等的話她就不賣了」等語；

則被告主張系爭契約與定金收據，均於102年7月17日同一天簽署，尚非無據。

足認原告並未提供合理審閱期間予被告審閱，即催促被告簽約，被告又未同意拋棄審閱權，系爭契約顯違反平等互惠原則，應屬無效。

則原告請求被告依約給付原告仲介服務費15萬元，並無理由。

(四)又「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。」

民法第110條定有明文。

本件證人鄭雀竹證稱「（在被告簽約時，你是否明知被告沒獲授權而簽約？）是的。」

；

證人李孝承亦證稱「（當時你是否知道被告沒有得到教會的授權而簽約？）知道，是簽完短專之後我們才要她去把授權書補回來。」

是縱被告就系爭契約之簽訂有無權代理情事，僅對善意之相對人，負損害賠償之責。

而鄭雀竹、李孝承既係原告之受僱人、使用人、履行輔助人；

其既知悉被告沒有得到教會的授權而簽約，原告即非善意之相對人，被告自毋庸負損害賠償之責。

(五)從而，原告依民法第110條請求被告依系爭契約給付仲介服務費15萬元，為無理由，應予駁回。

其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無影響，不再一一論述，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 5 月 21 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
書記官 劉昆鑫
法 官 沈士亮
以上正本係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如對本判決上訴，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 21 日
書記官 劉昆鑫