花蓮簡易庭(含玉里)民事-HLEV,105,花簡,128,20160728,1

宣 示 判 決 筆 錄
105年度花簡字第128號
原 告 屈厚禮
訴訟代理人 屈厚忠
複代理人 王政琬律師
被 告 施驊珊
訴訟代理人 施中平
上列當事人間105年度花簡字第128號遷讓房屋等事件，於中華民國105年7月7日言詞辯論終結，同年7月28日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈培錚
書記官 張雅雯
通 譯 林傑臣
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應將坐落花蓮縣花蓮市○○段0000地號權利範圍8分之1土地上之建物（建號：國光段180號，建物門牌：花蓮縣花蓮市○○街00號4樓），清理淨空後遷讓返還原告。
被告應自民國105年4月1日起至遷讓上開房屋止，每月給付原告新臺幣玖仟元。
本判決得假執行。
訴訟標的：所有物返還請求權等。
理由要領：

一、原告主張：

(一)緣坐落花蓮縣花蓮市○○段0000地號權利範圍8分之1土地及其上門牌為花蓮市○○街00號4樓（建號為國光段180號）之建物，為原告所有。

原告自民國104 年4月1日起將系爭房地出租予被告，租期為1年，即至105 年3月31日止，每月租金新台幣（下同）9,000 元，押金為18,000元。

嗣因原告於系爭房地租期屆滿後欲收回自用，乃分別於105年3月14日、17日、31日，對被告寄發存證信函，通知終止租賃契約，並要求被告於105年3月31日遷讓房屋，上開信函均由被告之母代收，詎被告迄今拒不遷讓系爭房屋。

原告爰依民法第767條及第179條之規定，提起本件訴訟。

被告自租約屆期即無權占有系爭房屋，而獲免付租金之不當得利，則原告自得請求被告自104 年4月1日起至其遷讓房屋止，按月給付原租金每月9,000元予原告。

(二)對被告抗辯之陳述：系爭房屋於102 年7月1日至104年3月31日期間，兩造未立有租賃契約，惟因系爭租金長期遠低於週邊市場行情，原告經與家人討論後，由原告母親商請原告之表妹林淑貞，於去104 年3、4月間前往被告家中重新議定新約。

被告之父即訴外人施中平於議約時曾要求簽訂1 年以上之長期租約，原告以隨時可能處分財產為由拒絕；

嗣原告將租金從每月6,500元調漲至9,000元，因被告擔心連年上漲而要求在系爭契約加註特約條款「如乙方（即被告）105 年續租本標的物租金照104年度不另漲租」，並明定租期自104年4月1日起至105年3月31日止（租期1年），每月租金9,000元。

被告簽約後林女將2 份契約書寄至原告新竹家中；

原告對特約條款持保留態度故未在條文上蓋章，俟簽名後將乙份寄回林女交予被告留存，至此雙方完成簽定新約，成為定期契約毋庸置疑。

至105年3月10日租期屆滿前，原告委由訴外人屈厚忠主動聯繫施中平，告知來年租金將提高至13,000元，但基於租約立有特約條款，若被告不同意調漲租金，原告則不勉強，租期屆滿時將不再續租以符合特約精神。

在聯繫過程中原告亦將調高租金之理由及客觀數據（縣府連年調高房屋及土地規費、週邊租金行情）透過LINE如實傳達方。

惟被告方均未正面回覆，原告乃於3 月14日14時左右，以電話告知被告父親：無論漲租與否原告將不再續租，同日並寄出第1封存證信函，嗣後相繼於3月17日、31日分別向被告寄出不再續租意思之存證信函。

至被告主張兩造簽有特約條款等語，104 年簽定租約時，原告是委由林女代為前往被告家中議約，當時被告與父親均在家中，議約過程除明定租期起迄時間，施中平還因租金漲幅過高擔心爾後連年調漲租金，而立下特約條款，條款文字內容是林女以藍筆書寫加註於契約書中，故該特約並非經由施中平與原告訴訟代理人即訴外人屈厚忠口頭合意約定；

另簽約時間約在104年3月下旬左右，屈厚忠直至同年5月1日，因被告反應系爭房屋漏水，特地前往系爭房屋勘察時，才與施中平見過第1 次面，而被告本人則與施中平從未見過面，顯見被告主張顯與事實不符。

倘被告執意堅稱與原告有口頭約定，被告應舉證以明之。

租約明定1 年租期至為明確，若真有口頭約定特約，則該口頭約定係於簽約前或後，若為簽約前被告為何不在契約中明載約定之租期時間，若簽約之後被告又為何不要求原告將契約重新修訂登載，嗣又另主張兩造契約為不定期契約，特約係指凍漲條款等語，被告之抗辯不僅時間錯置、前後矛盾，每遇契約必要之點即以口頭約定、保留3至5年等語帶過，非旦無具體事證加以證明，且對兩造所簽定之1 年租約亦無法自圓其說；

倘兩造就每期繳交租金時間、租金繳交方式變更等契約非必要之點以口頭約定尚屬合情，惟對涉及租期租金等契約必要之點亦以口頭方式做為契約履行之依據，顯逾一般社會通常之經驗法則，被告之抗辯顯為臨訟杜撰之謊言，實不足採等語。

(三)並聲明：1.被告應將坐落花蓮縣花蓮市○○段0000地號權利範圍8分之1土地上之建物（建號：國光段180 號，建物門牌：花蓮縣花蓮市○○街00號4 樓），清理淨空後遷讓返還原告。

2.被告應自105 年4月1日起至遷讓上開房屋止，每月給付原告9,000元。

(四)並提出土地所有權狀、建物所有權狀、房屋租賃契約書、房屋稅繳款書、存證信函及收件回執等件影本為證。

二、被告則以：被告之父即訴外人施中平於99年6月1日起即與原告之父即訴外人屈鴻之代理人宋世隆承租系爭房屋，被告迄今皆有繳交每月租金9,000元，符合土地法第100條之規定，兩造間屬不定期契約，被告完全遵守租約之約定，故原告主張被告為無權占有等語為無理由，況原告於起訴狀中僅提及104 年之租約，刻意隱瞞先前之租約，更顯無理。

另原告訴訟代理人曾口頭答應被告願將系爭房屋租予被告3 年，只是租約需1年簽訂1次；

且兩造簽有特約條款約定，被告得以繼續行使租約，且租金凍漲3至5年等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)原告主張兩造於104 年4月3日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將其所有門牌花蓮市○○街00號4 樓之房屋出租予被告，每月租金9,000元，押租金18,000元，租期自104年4月1日起至105 年3月31日止共1年，嗣上開租期屆至前，原告因被告不同意調漲租金，乃於105年3月17日以郵局存證信函通知被告屆期將不予續租，並於同年月31日以郵局存證信函通知被告應依約返還房屋等事實，業據其提出與所述相符之權狀、房屋租賃契約書及郵局存證信函等為證，堪認真實。

(二)按系爭契約第8條約定若租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，易言之，租約屆期則租賃關係即告終止。

次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（75年台上字第801 號判例）。

系爭契約於105年3月31日屆滿時，因原告不同意繼續出租，即告終止。

被告占有原告所有之房屋，因失法律上之占有權源，即屬無權占有，故原告不依租約或民法租賃關係，而主張所有物返還請求權，請求被告返還房屋，亦屬合法。

(三)至於被告抗辯其父親施中平早在99年6月1日起即與原告之父即訴外人屈鴻之代理人宋世隆承租系爭房屋云云，然查，被告既然於104 年4月3日與原告重新簽訂租約，而出租人依租約將房屋交付予承租人即被告占有及使用，被告亦依約繳付租金，則被告自為系爭租賃物房屋之占有人。

被告不否認其現今仍占有系爭房屋使用中，則因其占有已無租約為其權源，係屬無權占有，至為灼然。

至於施中平先前與屈鴻之間的租約，因其占有人已變更為被告，且自104 年4月1日起即僅由被告繳付系爭租約之租金，未再由施中平繳付舊租約之租金等事實，可認上述舊租約已因新約之訂定而終止。

且本件當事人為原告與被告，訴訟標的為所有物返還請求權之法律關係，被告應無援引施中平與屈鴻之間租約以對抗原告物上返還請求權之餘地，殆無疑問。

另被告抗辯系爭租約定有特約：「如乙方（被告）105 年4 月續租本標的物，租金依照104 年度不另漲租」，而原告有不得漲價且續租房屋予被告之義務云云，然依契約自由原則，當事人有決定契約內容及是否締約之自由，本件當事人間固有上開特約，但特約內容之射程，應尚不包括原告屆期時應無條件續租房屋予被告，而僅約定如續租時不予漲租，故依上述系爭契約第8條之約定，原告仍保有租約是否續訂之決定權，苟原告不同意續租，系爭租約自因屆期而告終止。

又通常書面契約之簽訂，具有綜合當事人締約協商過程之結論意涵，本件如當事人間確有締結1 年以上租期之意思者，自可於契約書上填寫載明，甚為方便容易，而無須另以口頭約定，造成說、寫間之歧異，故兩造最終已於書面明定租期為1 年，自足以排除尚有其他租期約定之存在。

(四)復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條有所明定。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是承租人占有系爭土地所得之利益，應相當於租金之數額。

本件租約屆滿後，被告仍占有系爭房屋使用，而享有相當租金每月9,000 元之不當得利，原告依上開規定請求返還，洵屬有據。

四、從而，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，起訴請求被告應將坐落花蓮縣花蓮市○○段0000地號權利範圍8分之1土地上之建物（建號：國光段180 號，建物門牌：花蓮縣花蓮市○○街00號4 樓），清理淨空後遷讓返還原告，暨自105 年4月1日起至遷讓上開房屋止，每月給付原告9,000元，為有理由，應予准許。

五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院之職權發動，無庸另為准駁之諭知，併予敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法院書記官 張雅雯
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
對於小額程序第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。
且上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
法院書記官 張雅雯