臺灣高等法院花蓮分院刑事-HLHM,107,上易,133,20190329,1

臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 107年度上易字第133號
上 訴 人 臺灣花蓮地方檢察署檢察官
被 告 郭祥威
上列上訴人因被告妨害自由案件，不服臺灣花蓮地方法院中華民國107年9月28日第一審判決（106年度易字第659號；
起訴案號：臺灣花蓮地方檢察署106年度偵續字第7號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決撤銷。

郭祥威犯侵入住宅罪，處拘役貳拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。

事 實

一、緣郭祥威為花蓮市華爾街大廈（花蓮縣○○市○○街00號）管理委員會第4屆及第6屆主任委員，該管理委員會於民國102年11月21日召開區分所有權會議，選出第7屆管理委員何素靜為主任委員。

花蓮縣○○市○○街00號11樓之1房屋（下稱系爭房屋），已由何素靜之女楊雲雪於民國102年11月27日，經由臺灣花蓮地方法院102年度司執字第4095號清償債務事件強制執行拍賣程序得標買受（連同坐落之土地花蓮縣○○市○○段000地號土地權利範圍100000分之340），經同法院於102年12月2日核發不動產權利移轉證書，於102年12月18日辦理所有權移轉登記，復經花蓮縣花蓮地政事務所核發建物所有權狀。

楊雲雪遂於103年12月間進入系爭房屋整理裝修，於104年2月上旬在該處加裝門鎖，經郭祥威主張其為系爭房屋之承租人，於104年2月18日將之換上自己安裝之門鎖，楊雲雪及其母何素靜於104年2月23日未經郭祥威同意，共同拆卸破壞由郭祥威安裝之門鎖，並於104年2月下旬搬入系爭房屋內居住，從而系爭房屋成為供人居住之住宅。

郭祥威明知楊雲雪為系爭房屋之所有權人，其縱使主張為系爭房屋之承租人，然為楊雲雪所反對，其是否有權居住使用系爭房屋，在民事上尚有爭議，應透過民事訴訟等紛爭解決機制處理，亦不符合自助行為之要件，不得逕行侵入並將屋內物品搬出屋外，竟基於無故侵入住宅之間接故意，於104年4月29日，未經楊雲雪及何素靜之同意或默示任許，即無正當理由侵入系爭房屋，並將楊雲雪及何素靜放在住屋內之衣櫃、飲水機、推車等日常生活用品等物搬出房屋外。

二、案經楊雲雪告訴花蓮縣警察局花蓮分局報告臺灣花蓮地方檢察署檢察官偵查起訴。

理 由

壹、證據能力部分：檢察官及被告於本院準備程序中，對於本案相關具有傳聞性質之證據資料（包括調卷之原法院106年度易字第50號卷內之證據資料），均表示同意有證據能力（見本院卷第37頁背面），且本案所引用之非供述證據，也是合法取得，依法均可作為認定犯罪事實的依據。

貳、實體部分：

一、不爭執事項：

（一）被告有於起訴書所示時間將系爭房屋內之物品搬出。

（二）系爭房屋是告訴人楊雲雪透過臺灣花蓮地方法院（下稱原法院）拍賣程序購得。

（三）系爭拍賣公告使用情形記載102年4月8日現場查封時，經管理員稱：系爭房屋現有人居住使用，惟無人在家，係由屋主出租給第三人居住。

點交情形註明「不點交」。

（四）被告與吳銘達就系爭房屋訂有租約，租期自101年10月20日至106年10月20日。

二、爭執事項：

（一）被告於104年4月29日進入系爭房屋，並將告訴人物品搬出屋外，是否為「無故侵入」。

（二）被告是否有侵入住宅之主觀犯意。

三、無故侵入住宅罪法律見解分析：

（一）法律依據：按「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」

刑法第306條第1項定有明文。

（二）保護之法益： 1、實務見解： (1)最高法院之意見：①早期見解：「刑法第三百零六條所謂侵入住宅，或不法滯留罪，本應以其有住宅、建築物等之『監督權』者為被害法益，自非有住宅、建築物監督權人依法告訴，不得遽予論罪。」

（最高法院84年度臺非字第442號判決意旨參照）。

②最近見解：「刑法第306條保護之法益係個人之『住屋權』，所謂住屋權係指個人居住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故住居權之重心即是個人對其住屋權所及之範圍有決定何人可以進入或停留其內之自由，個人在其居住處所中有不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由。」

（最高法院108年度臺上字第107號判決肯認此見解）。

(2)高等法院之見解：①刑法第306條第1項所謂無故侵入他人住宅或建築物，所保護之客體為個人「居住之安寧」與「私人生活之秘密」之保持，重在「居住之事實」（臺灣高等法院80年度上易字第3554號判決意旨參照）。

②刑法第306條，係緣於保障「家內和平主義」，為貫徹人民居住自由，而對無故侵入者明定其處罰，所保護之法益乃個人居住場所有不受其他無權者侵入或滯留其內干擾破壞權利。

而該條所保障之「住屋權」，乃源於對住屋或其他場所之使用權，並不以個人係該房屋或場所之所有權人為限，即對該房屋因支配管理監督而對該場所具有使用權者，亦得憑其所享有住屋權，對無故侵入者提出訴追（臺灣高等法院91年度上易字第1246號判決意旨參照）。

③刑法第306條之罪重在保護個人之「住屋權」即個人居住之場所有不受其他人侵入留滯其內干擾與破壞之權利（臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第885號判決意旨參照）。

④刑法第306條規定之無故侵入住居罪，係為保障人民「居住自由」，所保護之法益乃個人居住場所有不受其他無權者侵入或滯留其內干擾破壞權利（臺灣高等法院98年度上易字第1766號判決意旨參照）。

⑤刑法第306條之無故侵入住宅、建築物罪所保護之「隱私法益」並非毫無限制，倘行為人之行為不影響於相對人居住或使用場所之生活上隱私合理期待，則難謂已侵害該罪所欲保護之法益。

是以，倘建築物之產權雖登記屬於私人所有，惟基於公共安全之考量而經權責機關劃定為公眾逃生必經之動線，依法令必須提供公眾逃生之用者，該建築物之所有權人自不能任意主張其有隱私之合理期待，而恣意禁止他人基於正當理由一時通過或進入該建築物，否則將構成權利濫用，悖於本罪處罰所由設之本旨（臺灣高等法院105年度上易字第1405號判決意旨參照）。

⑥「刑法第306條之妨害居住自由罪，所保護之法益為『個人的住屋權』，所謂『住屋權』，係指個人居住場所的『私密性』與『寧靜』有不受其他無權者侵入或留滯其內干擾與破壞的權利，故住屋權之重心即係個人對其住居處所及範圍有決定何人可以進入或停留其內之自由，以及個人在其居住處所中私生活不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由。

故本罪保護法益，乃『人身自由法益』之一種，而非財產法益，此觀本罪亦列入刑法分則第26章妨害自由罪章加以規定即明。

本罪在體系上既屬妨害自由之一種犯罪型態，應從自由之本質加以理解，較能符合本罪之罪質，正如西諺有云，住宅形同個人之城堡，為個人安身立命之所在。

另就本罪之罪質而言，可謂對於住屋和平的破壞，或對於居住安寧自由的侵害，個人之住屋權乃源自其對住屋或其他場所之使用權，故不以個人係該屋或其他場所之所有權人或直接占有人為限，即使係向他人承租之居住處所，也由於對該處所之使用權而可主張住屋權，因此，設若房東無故侵入房客之住宅，或無故滯留其內，亦可構成本罪。

查被告無正當理由、未得支配權人即告訴人甲女之允許擅自侵入告訴人甲女所居住並得主張住屋權之未上鎖B房之行為，確屬『無故侵入住宅』行為。」

（臺灣高等法院106年度侵上訴字第296號判決意旨參照）。

⑦「按刑法第306條規定之侵入住居罪，其保護法益並非法律上之居住權利，而係居住人事實上居住之平穩安全。

蓋本條所注重者，為居住之事實狀態，至其有無合法居住之權利，非本條規定所問。

故即使有居住權者，苟不依正當法律程序、方法排除無權住用住宅、建物之現實住用人，而侵入其住居處者，仍可能構成本罪，例如：房屋所有人無故侵入租期屆滿已無權續住之房客房間（指尚未依法聲請法院強制執行搬遷前），仍應構成侵入住宅罪。」

（臺灣高等法院臺中分院106年度上易字第801號判決意旨參照）。

2、學說見解： (1)本罪想要保護的法益乃是個人的「住屋權」。

所謂住屋權係指個人居住場所的私密性與寧靜有不受其他無權者侵入或留滯其內干擾與破壞的權利，故住屋權的重心即是個人對其住居處所及的範圍有決定何人可以進入或停留其內的自由，以及個人在其居住處所中私生活不被干擾或其居住安寧有不被破壞的自由，故本罪也列入妨害自由罪章加以規定（參林山田，刑法各論罪（上冊），修訂五版，2006年10月，第211頁）。

(2)本罪的保護法益，為允許他人進入其住宅、建築物及船艦之自由，亦即住宅、建築物及船艦之居住人或管理人所擁有是否允許他人進入此等場所的自由（參甘添貴，刑法各論（上），修訂四版，2014年8月，第147頁）。

(3)侵入住居罪乃是以「平穩管理支配住居」等狀態做為權利加以保護的犯罪，因此應以事實上對於住居等一定場所的支配管理權（或住居自由權，包含隱私權與自我決定權的內涵），做為本罪之法益（參陳子平，刑法各論（上），2015年9月增修版，第186頁）。

(4)本罪保護法益，是歸屬於個人自由領域一部分的「屋主權」，屋主權人享有決定誰得以進入或停留在受保護處所的權限。

秘密與安寧，是屋主權受保護的反射利益，非本罪保護的法益（參許澤天，刑法各論（二），2018年9月，第213頁）。

3、本院之見解：刑法第306條無故侵入住宅罪，乃是列在刑法分則第26章妨害自由罪章，而非列在財產法益罪章，從而本罪保護法益，乃居住自由法益，保護個人居住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故重心即是個人對其居住場所及之範圍有決定何人可以進入或停留其內之自由，個人在其居住處所中有不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由，兼及保護個人之隱私與安寧。

（三）「無故侵入」要件分析： 1、實務見解： (1)「所謂無故侵入他人住宅，指無正當理由擅入他人住宅而言。

如出於有權搜查之職務上行為，自不能謂為無故侵入。」

（最高法院22年上字第891號判例意旨參照）。

(2)「刑法第306條第1項所謂無故侵入他人住宅，乃指未得該住宅之支配或管理人之明示或默示認許，且無正當進入理由而擅行侵入者而言，被告即使與被害人另有生意糾紛，在未得被害人明示或默示認許以前，不能謂當然有權侵入其住宅。」

（最高法院46年度臺非字第44號判決意旨參照）。

(3)所謂「無故」，係指無正當理由；

稱「侵入」，係指未得有支配或管理權人之允許，擅自入內者而言（臺灣高等法院85年度上更（一）字第1190號判決意旨參照）。

(4)「判斷無故與否之正當理由，並非僅限於法律規範而言，倘在習慣上或道義上許可者，亦得成立正當理由。

本件行為人等進入告訴人住處，係為請求告訴人遷移阻擋在飯店前之吊車以利通行，於習慣上或道義上應認係正當理由，原審對行為人等為無罪諭知，論事用法要無不當。」

（臺灣高等法院臺南分院98年度上易字第490號判決意旨參照）。

(5)所謂「無故侵入」，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物，至其係公然或秘密、和平抑或強行為之，均非所問。

又有無正當理由而侵入，其理由正當與否，應以客觀標準觀察，凡法律、道義、習慣等所應許可，而無背於公序良俗者，始可認為正當理由（臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第885號判決意旨參照）。

2、學說見解： (1)「無故侵入」係指無法令依據或未經法律授權，而侵入他人的住宅或建築物等。

若有法令依據或經住屋權人的授權，而著手實行構成要件該當行為者，因阻卻違法事由，而不具違法性，致不構成本件（參林山田，刑法各論罪（上冊），修訂五版，2006年10月，第214頁）。

(2)所謂無故，係指「無正當理由」之意，而此正當理由，並不以法律有明文規定為限，即便在習慣上、道義上而不違反社會倫理規範（或公序良俗）者亦可。

通常違反住居權人（事實上支配管理人）的意思而侵入時，即為「無故」（參陳子平，刑法各論（上），2015年9月增修版，第193頁）。

(3)「無故」一詞的意義，實務見解多稱無故指「無正當理由」，但何謂正當理由，文獻認為不以法律明文規定者為限，即習慣上或道義上所許可，而無背於公序良俗者，亦屬之。

有無正當理由，須視其行為是否具有社會相當性為斷，然所謂正當理由的解釋仍舊曖昧不明，且適用範圍模糊，有違法律要件明確的要求（參盧映潔，刑法分則新論，修訂十三版，2018年9月，第597、598頁）。

(4)法條上的「無故」文字，旨在提醒適用本罪時應注意有無正當化的阻卻違法事由，不具有獨立審查意義，刪除亦無妨。

如在獲得屋主同意的情形下，於客觀構成要件上即不該當侵入，而非在是否無故中加以評價（參許澤天，刑法各論（二），2018年9月，第222頁）。

（三）得主張權利之人： 1、學說見解： (1)為「住屋權」人：就本罪的罪質而言，可謂對於住屋和平的破壞，或對於居住安寧自由的侵害。

個人的住屋權乃源自其對住屋或其他場所的使用權，故不以個人係該屋或其他場所的所有權人或直接占有人為限，即使係向他人承租的居住處所，也由於該處所的使用權而可主張住屋權，因此，設若房東無故侵入房客的住宅，亦可構成本罪（參林山田，刑法各論罪（上冊），修訂五版，2006年10月，第211頁）。

(2)「居住權人」或「事實上在該空間為生活起居者」：究竟誰才是有權同意者，牽涉到法益保護之爭，主張本罪在於維護個人居住權，也就是對於某空間有支配掌管權限者，因而租賃契約終止後，應認為出租人已對該房屋空間回復有支配掌管權限，故出租人應擁有居住權，另有主張本罪在維護個人的居住平穩狀態，也就是事實上在某空間為生活起居之居住狀態的和平與安全感受，或是維護個人的隱私權，也就是每個人對於個人私密的活動或活動所在的空間範圍擁有不受他人干擾的自由，因此本罪法益處分權者應當指事實上在該空間為生活起居者，而不論此人對於該空間是否有支配掌管權限，故承租人雖然因租賃契約終止而喪失對於該房屋的支配掌管權，但如果事實上仍在該房屋為生活起居，仍是本罪的法益處分權者（參盧映潔，刑法分則新論，修訂十三版，2018年9月，第599頁）。

(3)乃是「住居權人（事實上支配管理權人）」。

通常違反住居權人（事實上支配管理權人）的意思而侵入時，即為「無故」（參陳子平，刑法各論（上），2015年9月增修版，第193頁）。

(4)乃是「屋主權人」。

本罪係在保障屋主權人所享有決定誰得以進入或停留在受保護處所的權限（參許澤天，刑法各論（二），2018年9月，第215頁）。

2、本院之見解：刑法第306條無故侵入住宅罪，保護之法益既係居住自由法益，而非財產法益，其主要內涵即非保護住居權人如所有權、租賃權等財產上之權利，或占有等財產上之利益，而係事實上居住在住宅等空間者住居的自由，從而其所保護之對象即非僅有權居住住宅之人，尚包含事實上在該空間生活起居者，亦即縱使是對住宅無支配掌管權限之人，在無民法自助行為適用之情形下，法律並未賦予合法占有權人即可以在未經事實上生活起居者同意或默示任許，或其他正當理由之情形下，擅自進入住宅。

從而即使有合法占有權源者，若不依民事爭訟及強制執行等正當法律程序及方法，排除他人之無權占有，而係無正當理由進入住宅，仍可能構成本罪，遑論在誰是合法占有人尚有爭議之情形下，主張有合法占有權源者，更不能在未經現實占有人同意或默示任許之情形下，即排除現實占有人之占有。

四、告訴人楊雲雪為系爭房屋之「所有權人」：原法院受理102年度司執字第4095號清償債務強制執行事件，於102年11月27日將債務人吳素芳所有系爭房屋連同花蓮縣○○市○○段000地號土地權利範圍100000分之340，以投標方法，公開拍賣，由承買人即告訴人楊雲雪以新臺幣（下同）1,500,800元買受，經同法院於102年12月2日核發不動產權利移轉證書，取得前開不動產之所有權，並於102年12月18日辦理所有權移轉登記，復經花蓮縣花蓮地政事務所核發建物所有權狀，有原法院民事執行處查封登記函、不動產權利移轉證書、建物所有權狀、查封筆錄、陳報狀、進行單、第一次拍賣公告、登報、函（見警卷第16至18頁、偵續卷第8至20頁）。

足徵告訴人為系爭房屋之「所有權人」。

五、被告於104年4月29日進入系爭房屋，並將告訴人物品搬出屋外，是否為「無故侵入」：被告固不否認於104年4月29日進入系爭房屋，將告訴人及何素靜放在屋內之衣櫃等物搬出屋外之事實，核與告訴人及何素靜指述情節相符，並有告訴人提出之照片、安全管理勤務日誌等件在卷可稽（見交查卷第49頁、106年度上易字第50號卷一第205頁）。

惟辯稱：伊有承租系爭房屋，租期自101年10月至106年10月間，共計5年，當時系爭房屋拍賣公告中已記載不點交，民事執行處函文清楚通知伊及告訴人伊為系爭房屋承租人，告訴人均知情，伊兩次進入系爭房屋均發現鎖頭遭更換，伊均有報警，告訴人兩次更換門鎖乙事伊有提起告訴，且判決（即原法院106年度易字第50號判決）均認定告訴人及其母均有毀損及侵入住宅之事實等語。

（一）就拍賣公告記載「不點交」部分：第一次拍賣公告上點交情形欄雖記載「不點交」，使用情形並記載「102年4月8日現場查封時，經管理員稱：標的現有人居住使用，惟無人在家，係由屋主出租給第三人居住。」

等情（見偵續卷第16頁）。

然按「執行法院並無實體認定權限，拍賣公告關於不點交之記載，僅係促請應買人注意之任意事項，尚無據此推論上訴人為合法占有」（最高法院101年度臺上字第1336號判決意旨參照）。

「至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓。」

（最高法院70年度臺上字第19號判決意旨參照）。

且拍賣公告並未記載系爭房屋係出租給郭祥威居住，亦未表明被告之占有權源，從而自不能以拍賣公告記載「不點交」即認被告有合法占有權源，告訴人及何素靜即無合法占有權源。

（二）又原法院民事執行處曾於102年12月2日以花院美102司執仁4095字第12021151號函，說明系爭房屋及土地，已於102年11月27日以投標方式，公開拍賣，由告訴人以1,500,800元買受，前開函文亦曾寄給被告（見偵續卷第20頁背面）。

被告於本院準備程序中亦自承：我知道系爭房屋被告訴人拍定，法院有通知告訴人及我等語（見本院卷第37頁）。

從而被告於收受前開函文時，即已知悉系爭房屋業已遭強制執行拍賣，且由告訴人買受。

（三）被告雖辯稱伊有承租系爭房屋，租期自101年10月至106年10月間，共計5年，其依民法第425條之規定，應有占有之合法權源，並提出房屋租賃契約書（系爭租賃契約書）乙份為證，惟基於以下理由，系爭租賃契約是否存在有效，有所疑義，且不符合「承租人占有中」、「使第三人知悉占有狀態之公示作用」之要件，復未經公證，從而其辯解難以採信，其並無合法占有權源。

1、民法第425條第1項法律見解分析： (1)法律依據：按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

民法第425條第1項定有明文。

(2)立法意旨：依18年11月22日立法理由係謂「謹按出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。

故設本條以明示其旨。」

，本條項於88年4月21日增列「承租人占有中」文字，乃參司法院35年院解字第3073號解釋要旨稱「租賃物經出租人交付承租人後，即為承租人所占有，出租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租人之占有，知有租賃契約之存在，不致因租賃關係於受讓後繼續存在，而受不測之損害。

民法第四百二十五條，係基於承租人受交付後，必占有租賃物之普通情形而為規定。

若出租人於承租人中止租賃物之占有後，將其所有權讓與第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理。」

為期明確，爰於第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益（本條立法理由、行政院、司法院立法說明意旨參照）。

(3)所有權讓與（買賣）不破租賃原則：按民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

此為所有權讓與不破租賃之原則（最高法院92年度臺上字第315號判決意旨參照）。

係指承租人於受租賃物之交付後，不論租賃物所有權移轉於何人之手，原租賃契約對於受讓人繼續存在而言（最高法院88年度臺上字第437號判決意旨參照）。

又買賣不破租賃之規定，必以當事人間屬租賃關係，始有其適用（最高法院99年度臺上字第1575 號判決意旨參照）。

(4)已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提：民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件（最高法院93年度臺上字第2650號判決意旨參照）。

此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。

倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人僅係簽訂效力未定之租賃契約而未經本人追認（參照民法第170條第1項規定）者，自不在該條項規範之列，且不因原承租之本人於租賃物讓與後再為追認，而得對抗受讓在先之第三人，以符該條項兼顧保護承租人利益暨保障第三人權益之本旨（最高法院97年度臺上字第508號判決意旨參照）。

(5)需具備使第三人知悉占有狀態之公示作用：「按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性 ），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定：出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，特揭櫫『租賃物交付後，承租人占有中』等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院四十八年台上字第一○六五號判例意旨自明。」

（最高法院97年度臺上字第1729號判決意旨參照）。

2、民法第425條第2項法律見解分析： (1)法律依據：按「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

民法第425條第1項定有明文。

(2)立法意旨： 依88年4月21日修正理由係謂「長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」

，參以行政院、司法院立法說明係以「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第一百條及第一百零三條之規定，民法第四百五十條第二項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。

故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」

（本條修法理由、行政院、司法院立法說明意旨參照）。

(3)「門牌號碼桃園市○○區○○路○號房屋（下稱系爭房屋）原為兩造之母余○○所有，民國97年間余○○與上訴人訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋出租予上訴人，租約第2條約定：『租賃期限自民國97年1月1日至民國102年12月31日止，計5年0月…』，依其記載租期97年1月1日起至102年12月31日止計算，共計6年；

第6條第4項約定，以12年即6年之2倍計算違約金，顯見系爭租賃契約之租期為6年，第2條所記載『計5年』，顯係誤載。

98年4月24日余○○將系爭房屋所有權讓與被上訴人，系爭租賃契約為未經公證，租賃期限逾5年之不動產租賃契約，依民法第425條第2項規定，無所有權移轉不破租賃之適用，不得拘束被上訴人。

被上訴人取得系爭房屋所有權後，自有權使用系爭房屋…難認其已合法表明上訴理由。」

（最高法院107年度臺上字第131號判決意旨參照）。

3、細究系爭租賃契約書所載（見警卷第13至15頁），系爭租賃契約是否存在有效，實有疑義： (1)系爭租賃契約書並未以「本人名義」為之：①系爭租賃契約書出租人均僅寫「吳銘達代理」，並僅有吳銘達之印文，收款之註記，亦記載「吳銘達收」，整份契約書完全未見系爭房屋原所有人「吳素芳」之名字，並未以「本人名義」即「吳素芳名義」為之（見警卷第13至15頁）。

②按我國民法所規定之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，必須以「本人名義」所為之意思表示，始能直接對本人發生效力（最高法院106年度臺上字第371號判決意旨參照）。

若本人係由代理人代理締結契約，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義向契約相對人或由相對人受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人（民法第103條參照）。

至於學說上所稱之「隱名代理」，乃指代理人為代理行為時，雖未載明被代理人（本人）之名義，惟僅以代理人自己名義為之，如其情形可推知其有代理本人之意思，而為相對人明知或可得而知者，亦生對本人發生代理之效果而言（最高法院101年度臺上字第1774號判決意旨參照）。

亦即，代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為（顯名代理），惟實際上依其他情形足以推知其有代理本人之意思，而為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院102年度臺上字第1172號判決意旨參照）。

隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103年度臺上字第781號判決意旨參照）。

從而所謂代理，係代理人於代理權限內，以本人之名義，為意思表示或受意思表示。

代理人未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，雖仍對本人發生代理之效力，惟究以代理人有代理之意思，即有使代理行為之效力歸屬本人，而為相對人所明知或可得而知，始足當之（最高法院103年度臺上字第1032號判決意旨參照）。

「按代理人必須於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第一百零三條之規定即明。

若代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力。

本件上訴人之父林○○於七十八年十二月十九日出席被上訴人會議決議通過上開住戶公約，究竟有無明示以上訴人名義為之（顯名代理），抑或由其他情形足以推知有此意思（隱名代理）？原審未予查明，徒以林○○於八十二年十一月二十四日出具書面明示其為系爭建物之房東（即出租人）及代墊上開維修費用之行為及於上訴人，上訴人在第一審以之主張抵銷云云，遽認該住戶公約經林○○代理上訴人簽署，對上訴人發生效力，自嫌速斷。」

（最高法院89年度臺上字第1787號判決意旨參照）。

③從而系爭租賃契約書並未以「顯名代理」之方式為之，而是否符合「隱名代理」之要件，仍有賴相關證據始能判斷，系爭租賃契約並非當然存在有效。

(2)又被告雖提出系爭租賃契約書乙份（見警卷第13至15頁）為證，且證人吳銘達於106年4月13日偵查中，就檢察官問以：有無出租或借給他人使用？答稱：「沒有」，可是在99年左右我有跟郭祥威講要將整個11樓都賣給他，也跟他收了50萬元定金，後來沒賣成就被行政執行署拍賣，導致沒辦法賣給他，當初我跟他講剩下系爭房屋就租給他，我有跟他訂契約，我妹妹出具委任狀給我，以我的名義有訂契約。

契約訂好言明租金、押金多少，每月租金係從付給我的50萬元每月扣掉，租到現在錢都從那邊扣，數額多少我不清楚。

被告並無表明系爭房屋要做何用途，交屋後，被告說他要住，要放東西，我就把門鎖給他等語（見交查卷第12頁背面）。

惟於106年4月18日偵查卻證稱：系爭租賃契約書是我寫的，可是連帶保證人蔡金山不是我寫，而且我也不認識這個人，我那份合約書也沒有蔡金山這三個字等語（見交查卷第16頁背面）。

則被告之系爭租賃契約書竟與證人吳銘達手中之契約書記載不同，系爭租賃契約書是否真實，容有疑義。

且系爭租賃契約書就租金及押租金繳納情形（見警卷第13頁），亦與證人吳銘達所證述從定金中扣除等情，亦不相符。

從而系爭租賃契約是否存在有效，實有疑義。

4、系爭租賃契約書未經公證，是否有民法第425條第1項之適用，有所疑義：系爭租賃契約書第2條雖約定租賃期限洽訂為5年，惟究其實際，租賃期限係約定自101年10月20日起至106年10月20日止，則前開期限已逾5年，且未經公證，亦無從適用民法第425條第1項買賣不破租賃之規定。

5、被告實際上是否「占有」系爭房屋容有疑問： (1)就系爭房屋租給被告時之狀況，證人吳銘達於原審審理中證稱：因房子有很多問題，窗戶被打掉，門也不在，馬桶也被打破，整個房子亂七八糟的，所以我跟被告說租金算便宜點，但要被告自己修復；

那次簽約跟被告去看完房子後，我就沒有再去了，被告如何使用我不清楚等語（見原審卷第35頁）。

(2)就告訴人買受系爭房屋前，系爭房屋之狀況，告訴人楊雲雪於警詢中亦稱：我於102年11月初得知系爭房屋被法拍，便於102年11月27日買下系爭房屋。

當初我在看此屋時，呈現廢墟狀態，沒水沒電沒窗戶（見警卷第7頁背面）；

於偵查及另案中復稱：我買屋時是空屋的狀況，沒有水也沒有電，屋內都是垃圾，所以我才購買；

我住在隔壁，我知道隔壁沒有人住（見104年度偵字第3405號卷第19頁、106年度易字50號卷二第22頁背面。

）。

證人何素靜亦於警詢中稱：當時裡面呈現廢墟狀態，完全沒有郭祥威所說的建材、工具、裝潢東西（見警卷第11頁）；

於偵查及另案中復稱：我們住在11樓之2，是系爭房屋的隔壁，知道房子沒有門、窗戶，也沒有人，我們就正常程序去標，當時房子沒有水、電（見偵續卷第27頁背面、106年度易字50號卷一第44頁背面、62頁背面、73頁背面、第74頁）。

被告亦自承告訴人她們，對於華爾街大廈11樓的狀況相當了解。

復自承：11樓陸續被法拍，不管是吳銘達名下，或明星企業社名下，印象中有12間，在法拍前好像都當倉庫，是標到的人才去處理，有一段時間11樓都是空戶，電表都拔光光等語（見本院卷第36頁背面）。

核與告訴人及證人何素靜前開所述相符，則縱使與吳銘達簽立系爭租賃契約書，系爭房屋在出租時原本狀況不佳，沒有水電及窗戶及門，至告訴人買受系爭房屋時，狀況仍然相同，從而被告於簽立系爭租賃契約後，實際上並無「占有」系爭房屋之事實。

(3)被告雖於104年8月20日偵查中自稱爭房屋當倉庫使用放壁櫥、家具、要準備裝潢該處的工具和材料等物（見104年度偵字第3405號卷第20頁）。

惟於105年3月11日偵查中則稱找不到房子之前的照片（見104年度偵字第3405號卷第51頁）。

於原法院另案雖稱：我們有在房間放床鋪、油漆、家具、床墊的下櫃，在屋內擺設一些物品（106年度易字50號卷一第45頁背面、第202頁）。

亦未提出任何證據以為佐證。

仍難認被告在告訴人買受系爭房屋前，有實際上有「占有」使用之事實。

6、本件不具備使第三人知悉占有狀態之公示作用之要件： (1)系爭房屋在由告訴人經由拍賣程序買受前後，並無相關跡證足認被告占有使用系爭房屋，已如前述。

而告訴人楊雲雪於警詢中稱：我於102年11月27日買下系爭房屋後就一直沒整理過此屋，直到103年12月才整修等語（見警卷第8頁）。

證人何素靜稱：我102年標的，標來之後一年多，103年12月份，我才進去復水、復電，裝潢時間是103年12月份到104年2月份，大約有3個月等語（見106年度易字50號卷一第73頁背面、74頁）。

就整修當時系爭房屋之狀況，證人吳聲俊稱：何素靜請我幫忙復水、復電，房屋裝修工程工期需要1、2個月，我從頭就參與，也是最後離開的，我去估價時系爭房屋裡面如同廢墟，沒水、沒電、沒有床，只有破舊的廚具，完全無法住人。

房屋有大門但沒有鎖，水電是完全沒有，印象中也沒有熱水器、冷氣機及燈具，感覺像廢墟；

屋內沒有放置工具或其他物品，現場沒有廚具等物；

我承接工程時，當時屋況看起來是髒亂的，櫥櫃也沒有門等語（見106年度易字50號卷一第192頁背面、194頁）。

並有整修期間系爭房屋照片附卷可憑（見交查卷第29至32頁）。

足徵在整修當時系爭房屋之狀況，仍如被告簽立系爭租賃契約書時及告訴人買受前後狀況相同，宛如廢墟，且無當作倉庫使用之事實，在長達1、2個月的整修階段，被告更從未出現及使用系爭房屋，並不具備使第三人知悉占有狀態之公示作用。

(2)被告雖辯稱告訴人提供的照片裡面，其實有一部分我已經開始整修系爭房屋（見原審卷第19頁背面）；

天花板的線板已經有請別人來整理，牆壁連結天花板的轉彎處有新施作的線板，線板是白色且未上漆，材質是玻璃纖維，尺寸約15公分；

確實有找裝潢師傅整理衣櫃及線板云云（見106年度易字50號卷一第45頁背面、194、202頁）。

然證人吳聲俊於原法院另案證稱：我去現場的時候沒有見到天花板之轉角到牆面的地方有新的線板，沒有注意到角落的線板，沒有注意到天花板上新施作的線板，我只有見到環境凌亂，被告所述的情況我沒有發現（見106年度易字50號卷一第194頁）。

根本未見被告所辯情形，縱使被告有請人開始整理，實際參與整修之證人吳聲俊仍無法發現前開整修情形，離具備使第三人知悉占有狀態之公示作用甚遠。

(3)至於系爭房屋於104年3月24日辦理電費轉帳之扣繳帳號及同年5至9月份水費代繳帳號，均為被告申請使用之花蓮第二信用合作社帳號乙情，固有台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）105年3月17日花蓮字第1051413332號函、台灣自來水股份有限公司（下稱台水公司）107年5月23日台水九業字第1070003861號函存卷供參（見原審卷第42、44頁）。

然台電公司前開函文亦已載明104年5月、7月、9月（該用戶為單月收費）於該帳戶扣款前，即臨櫃繳付電費，無法得知何人支付，自104年11月、105年1月電費則由告訴人郵局帳號扣款繳納（見原審卷第44頁）。

台水公司前開函文亦稱：代繳文件非經由該公司送件，無從得知由何人支付。

104年8月25日取消代繳後之帳單，皆透過臨櫃繳費，因收費時無須確認繳費人士，致無法提供何人支付（見原審卷第42頁）。

被告於本院準備程序中則自承：我知道他們復電後，我有辦到我的名字，104年5月、7月、11月的電費，因我沒有住在裡面，就沒有去繳等語（見本院卷第36頁）。

足徵被告乃是因告訴人復電後，始辦理轉帳及代繳帳號，且因其實際上沒有占有使用系爭房屋，而未繳納費用，從而亦無從僅因形式上系爭房屋於104年3月24日辦理電費轉帳之扣繳帳號及同年5至9月份水費代繳帳號，為被告申請使用之花蓮第二信用合作社帳號，即遽認被告有占有系爭房屋之事實，並具備使第三人知悉占有狀態之公示作用。

7、綜上所述，姑不論系爭租賃契約書是否存在且有效，退步言之，系爭租賃契約書縱屬真實，然自拍賣前以迄整修時，被告既無繼續占有系爭房屋之外觀，亦從未出面主張其為合法之承租人，即不具備使第三人知悉其為承租人，且繼續占有系爭房屋之公示作用，即不具備「承租人占有中」之要件，揆諸前開見解，自無買賣不破租賃契約原則之適用，被告自不得以系爭租賃契約書對抗所有權人即告訴人。

（四）被告於於104年4月29日進入系爭房屋，並將告訴人及何素靜之物品搬出屋外，合致「無故侵入」之要件： 1、被告於於104年4月29日並未得告訴人及何素靜之同意或默示任許，即進入系爭房屋，並將告訴人及何素靜之物品搬出屋外，為被告所不爭執，並據告訴人及何素靜指述綦詳，堪信為真。

2、本件不符合自助行為要件： (1)民法第151條自助行為法律見解：①法律依據：按「為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損害賠償之責。

但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限」民法第151條定有明文。

②立法意旨：依18年5月23日立法理由係謂「查民律草案第三百十五條理由謂以自己權力，實行享有權利，因而有害於社會秩序之行為，當然在所不許。

然非自由行使，則不得實行享有權利，或其實行顯有困難時，特於例外，許其依自己權力實行權利，以完全保護其利益。

此本條所由設也。」

③民法第151條之自助行為，以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限（最高法院91年度臺上字第2386號判決意旨參照）。

亦即，自助行為係規定在不及受法院或其他有關機關援助，且非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難等情況下，為保護自己權利，權利人對他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損時，得不負損害賠償責任（最高法院90年度臺上字第1189號判決意旨參照）。

(2)被告縱使與吳銘達簽立系爭租賃契約書，然實際上並無占有系爭房屋之事實，無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，已如前述，則縱使主張為系爭房屋之承租人，然為楊雲雪所反對，其是否有權居住使用系爭房屋，在民事上尚有爭議，本應透過民事訴訟等紛爭解決機制處理，且其顯無不及受法院或其他有關機關援助，且非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難等情況下，甚至在其於前開時間進入系爭房屋，將告訴人及何素靜之物品搬出屋外後，隨即報警處理，更難認符合民法自助行為之要件。

(3)綜上，其上開侵入告訴人住宅之行為，並無任何正當理由，自合致「無故侵入」住宅之客觀構成要件，亦具違法性。

六、退萬步言，縱認被告得以適用買賣不破租賃，而認其租賃契約，對告訴人仍繼續存在，然刑法第306條無故侵入住宅罪，保護之法益為居住自由法益，而非財產法益，該罪所保護之對象包含事實上在住宅生活起居者，告訴人及何素靜既於104年2月下旬即已搬入系爭房屋居住，迨至104年4月29日事實上已居住約2月，告訴人及何素靜之居住自由法益仍受保護，被告縱使為系爭住宅之承租人，在無民法自助行為適用之情形下，法律並未賦予合法占有權人即可以在未經事實上生活起居者同意或默示任許，或其他正當理由之情形下，擅自進入住宅之權利，被告無正當理由進入系爭房屋，亦無解於無故侵入住宅罪之成立。

七、主觀要件部分：被告明知告訴人為系爭房屋之所有權人，其縱使吳銘達訂立系爭租賃契約，名義上雖為承租人，實際上並無占有使用系爭房屋之事實，其雖對告訴人主張為系爭房屋之承租人，然為告訴人所反對，其等於104年2月間，即因誰有占有系爭房屋之合法權源而有所爭執，並報警處理，從而其是否有權居住使用系爭房屋，在民事上尚有爭議，本應透過民事訴訟等紛爭解決機制處理，且其顯無不及受法院或其他有關機關援助，亦非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難，倘無故侵入住宅可能侵害告訴人及何素靜之住居自由，並兼及侵害前開二人之隱私及安寧，仍因欲阻止前開二人住居在系爭房屋，因而縱使涉犯無故侵入住宅罪亦不違背其本意，其係基於無故侵入住宅罪之間接故意，應堪認定。

八、綜上所述，本件事證明確，被告無故侵入住宅犯行洵堪認定，應予論科。

九、論罪部分：核被告所為，係犯刑法第306條第1項之無故侵入住宅罪。

十、撤銷改判之理由：原判決雖認本件依檢察官所提各項證據方法，不足以補強告訴人之指訴，並證明被告有何公訴意旨所指無故侵入住宅犯行，而為被告無罪之諭知，固非無見。

然經本院基於無故侵入罪之保護法益及要件，綜合勾稽相關證據審認結果，認本件無論無故侵入住宅罪之客觀要件或主觀要件均已具備，亦據違法性及罪責，自成立刑法第306條第1項之罪，已如上述。

原審遽認應為被告無罪之諭知，尚有未合。

應認檢察官上訴為有理由。

原判決既有未合，自應由本院撤銷改判。

、科刑部分：爰以被告責任為基礎，審酌被告與告訴人之母為花蓮市華爾街大廈管理委員會前後任主任委員，其明知告訴人業已經由法院拍賣程序取得系爭房屋之所有權，其雖與吳銘達訂立系爭租賃契約書，形式上為系爭房屋之承租人，然實質上並未占有系爭房屋，且其與告訴人及何素靜於104年2月間，即因何人具有占有系爭房屋之合法權源而有所爭執，並報警處理，知悉其占有權源尚有爭議，本應透過民事爭訟程序或假處分等程序主張其權利，以釐清何人有權利占有使用系爭房屋，卻基於無故侵入住宅之間接故意，無正當理由即進入系爭房屋，將告訴人及何素靜之物品搬出屋外，妨害前開二人之住居自由，並侵害其等之隱私及住居安寧，其動機、目的及對被害人所造成之侵害；

兼衡被告高職畢業，現從事房地產仲介，未婚，無子女，無人需其扶養，不願與被害人和解；

及自警詢以迄本院審理中，始終否認犯罪之態度等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。

據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前段，刑法第306條第1項、第41條第1項前段，刑法施行法第1條之1第1項、第2項前段，判決如主文。

本案經檢察官黃蘭雅提起公訴及上訴；

檢察官李吉祥到庭執行職務。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
刑事庭審判長法 官 劉雪惠
法 官 廖曉萍
法 官 張宏節
以上正本證明與原本無異。
被告或得為被告利益上訴之人如不服本判決，應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，其未敘述理由者，並得於提起上訴狀後10日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 蔣若芸

附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第306條第1項
（侵入住居罪）
無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處1年以下有期徒刑、拘役或3百元以下罰金。