臺灣高等法院花蓮分院民事-HLHV,104,上,14,20150806,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 104年度上字第14號
上 訴 人 王以
訴訟代理人 簡燦賢律師
複 代理人 邱劭璞律師
被 上訴人 孫忠道
訴訟代理人 余道明律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國103年12月24日臺灣花蓮地方法院103年度訴字第97號第一審判決提起上訴，本院於民國104年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：㈠兩造於民國102年6月30日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約，見原審卷第8至14頁），就上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地，持分3萬分之681，與坐落其上建物即門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街00巷0號0樓之0（下稱系爭不動產），約定以總價新台幣（下同）215萬元由被上訴人買受，被上訴人亦已依約給付20萬元，惟上訴人反悔無意履行契約，甚至以存證信函通知被上訴人單方解除契約、沒收價金之意，然系爭買賣契約迄今未履行非可歸責於被上訴人之事由，而係上訴人無意履行，其單方解除契約顯非適法，被上訴人亦以存證信函數次請求上訴人履約，惟上訴人依舊無意履行。

爰依系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。

並聲明：上訴人應於被上訴人給付195萬元之同時，將系爭不動產辦理所有權移轉登記予被上訴人。

㈡對上訴人抗辯所為之陳述：⒈依系爭買賣契約第8項有關違約責任之規定：「甲乙雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定書面期限催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。

……」，準此，不論契約之遲延履行係可歸責於何人，上訴人未依約催告，逕解除契約，顯與上開約定有違。

⒉系爭買賣契約簽訂後，上訴人曾要求延至102年11月再行辦理付款、移轉過戶等程序，原因乃上訴人表示系爭不動產尚有銀行貸款，如未滿2年提前清償，恐有違約金之情形，是以希望至102年11月貸款滿2年時，再行履約，被上訴人當時亦同意，然至102年11月時，上訴人表示其父親知道其已將房子出售之情事後，非常生氣，所以不想賣了，故履約遲延顯係可歸責於上訴人。

⒊證人鍾東家即鍾勝榮（下稱鍾東家）為兩造之友人，亦為系爭買賣契約之介紹人，其證詞堪認客觀中立，而依其證述，系爭買賣契約第二期款之交付延至102年9月，再延到同年11月，確實經過兩造之同意，則上訴人單方解除契約，顯於法有違。

且從被上訴人所有之他筆不動產之異動索引，可證明被上訴人係於102年9月售出，符合證人鍾東家所述有關因被上訴人其他不動產過戶之問題，故兩造延至102年9月辦理付款及移轉過戶等證詞。

⒋依證人即代書陳惠珍之證述，兩造所簽署之系爭買賣契約及買賣價金變更確認書（下稱系爭變更價金契約，見原審卷第15頁），皆由證人陳惠珍逐條告知雙方，且經雙方同意才簽署，即便有一方遲延履行之情形，按系爭買賣契約第8條之約定，須經他方定「書面期限催告」通知後仍不履行，他方始得逕行解除契約，從而，上訴人未遵循上開約定，不論有無解除契約之正當權源，其解除契約均於法有違。

⒌從上訴人提呈之錄音光碟譯文，顯見雙方均同意將契約履行展延至102年11月底，此亦與證人鍾東家之證詞相符，因此，系爭買賣契約應於逾102年11月底時，始有給付遲延之問題，故不論遲延責任係可歸責於何人，上訴人於102年11月底後未以書面期限催告履行，逕為解除契約，顯於法有違。

二、上訴人於原審則以：㈠上訴人固已收受被上訴人之20萬元，然被上訴人應於102年7月30日支付尾款，惟其卻未給付尾款，上訴人乃於102年8月9日電話中委託證人即介紹人鍾東家，催告通知被上訴人至遲應於同年11月底給付其餘價金，證人鍾東家允諾通知被上訴人，被上訴人亦表示同意。

嗣被上訴人因充當他人買賣不動產之人頭登記，雖向上訴人要求希望能遲延到隔年才支付尾款及辦理移轉過戶，惟為上訴人所不同意，故被上訴人仍應於102年11月底支付尾款，而其迄至同年12月10日仍故不履約，上訴人才發存證信函予被上訴人，表明解除系爭買賣契約之意思表示。

㈡證人鍾東家、陳惠珍之證詞有下述瑕疵，有迴護被上訴人之嫌，不足採信：⒈姑不論欲持向銀行辦理貸款之系爭買賣契約（總價為280萬元之假契約）或系爭價金變更契約（總價為215萬元之真契約）何者為真，何份為偽，皆未見9月再辦理過戶之相關文字，證人鍾東家有關兩造同意在102年9月間辦理過戶之證述，不知從何而來。

況依證人陳惠珍所述，本件應依「買賣價金變更契約書」履行，除超逾之65萬元價金為虛偽外，交付價金期日無任何另行約定，可知，證人鍾東家所言顯然與事實有悖。

證人鍾東家之所以為上開陳述，應係被上訴人於102年7、8月間仍擔任其他不動產之人頭，事後恰於同年9月將該不動產脫手，方與證人鍾東家以「事後勾串」之方式，漫稱兩造就系爭不動產有於同年9月完成交易之說。

⒉系爭買賣契約成立時，上訴人以系爭不動產向銀行貸款之時尚未滿9月，縱計算到同年11月底，亦僅滿1年，而與2年相距甚遠，上訴人自始未對證人鍾東家提起提前清償會有違約金之事。

況上訴人於102年8月9日已就系爭不動產之房貸清償完畢，縱有違約金，亦已自行吸收，怎麼可能還會以「貸款沒滿2年，若提前結清，會有違約金」為由，請求證人鍾東家向被上訴人表示102年11月付尾款，其實是因被上訴人未依約給付第二期價金，上訴人乃透過證人鍾東家向被上訴人催告定期於102年11月底前給付買賣價金之尾款，並為被上訴人所知悉允諾。

⒊上訴人曾委託證人鍾東家向被上訴人催請於11月底前給付餘款，此有陳惠珍之證詞及對話錄音光碟、譯文可證，故證人鍾東家有迴護被上訴人之詞者為虛，難以憑採。

⒋證人鍾東家先表示沒看過系爭價金變更確認書，後卻改口稱知悉兩造係按215萬元那份契約書履行，陳述不一，又說代書對280萬元之假買賣契約書有逐條朗讀，亦有表示簽約款為多少等情，然既有朗讀，則鍾東家怎稱不知道契約內容為何。

況280萬元之契約書面既然是假的，僅供銀行不實貸款之用，何可能逐條由代書朗讀。

又根據一般代書訂約之經驗法則，無人會於締約後再由代書自始至終朗讀書面予雙方聽聞。

證人鍾東家復證稱訂約費時約半小時，後又說忘記了，核與證人陳惠珍所述花費1小時之時間歧異，足證上訴人抗辯未有人朗讀，伊亦未閱覽契約書面，僅簽名交付，且知是為辦貸款用等情，方符事實。

⒌證人陳惠珍既述總價280萬元之假買賣契約僅供銀行參考，仍依215萬元變更契約書辦理，則既係假契約，僅供銀行參考，怎可能如伊所述逐條宣讀而使上訴人知悉。

㈢總價280萬元之系爭買賣契約僅係被上訴人央求代書配合超貸之假契約，所載「催告應依書面」云云自非真實，亦非兩造之約定，其為證人陳惠珍個人印製之定型化契約書面，根本未對當事人朗讀，上訴人自不受拘束。

再觀諸系爭買賣契約之文義未排除兩造得以「書面以外方式」為催告之可能，其性質僅為避免發生訟爭，舉證上之方便，所為之注意、提醒規定，上訴人已以人證、錄音譯文等方式證明曾向被上訴人為催告，且被上訴人亦知悉並允諾，自無因催告方式非書面而不生效。

㈣被上訴人雖以上訴人所言「延展是展到什麼時候？」、「我們兩方都OK嘛這個部份到11月底」，證人鍾東家稱：「那時候到11月底都OK，我有跟她轉達11月底都OK」等語為據，指稱兩造均同意將履行期延至102年11月底云云，惟：⒈「催告」屬「準法律行為」之「意思通知」類型，「要約」係基於表意人內心之效果意思，於對外為表示行為而發生私法上權利義務變動效果之意思表示，申言之，「要約」法律效果係基於表意人之「效果意思」所生，而與前開「催告」之法律效果係基於「法律規定」而生有異。

⒉「催告」之性質屬「準法律行為」，無待受通知者承諾，亦無論通知人內心之意思，依法送達時即生效。

故被上訴人收到上訴人透過證人鍾東家向其所為催告時，即已生催告之效力，與被上訴人是否承諾毫無干係。

再者，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，雖上訴人曾為「延展是展到什麼時候？」、「我們兩方都OK嘛這個部份到11月底」等語，惟其真意是基於先前所約定之給付價款期限，被上訴人均未依約付款，方才有委請原來介紹人代為催告之表示，亦即催請被上訴人最晚應於11月底付款，才向被上訴人確認其是否有收到此催告通知之疑問用語，不得強解為上訴人願意延展清償期之要約表示，被上訴人據此謂兩造已合意延後清償，不但與整體對話意思有違，亦不無有「以詞害意」之嫌。

⒊兩造早於102年6月30日締訂買賣契約，被上訴人卻一再拖延拒付款項，上訴人忍無可忍後，終對被上訴人為「11月底前應付款」之表示，若強解為上訴人願意延展清償期之要約表示，則上訴人如欲解除契約，豈不還需待被上訴人於11月底仍未付款後，再依民法第229條、第254條之規定催告後解約。

⒋若被上訴人所陳延期主張為可採，則往後所有債務人於收受債權人之催告通知後，只要對之表示承諾，並送達於債權人，即可生「清償期合意改定」之效力，恐使「催告制度」淪為具文。

㈤綜上，被上訴人之請求為無理由。

並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，其陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：㈠兩造所簽立系爭買賣契約之買賣總價及付款方式部分與系爭價金變更確認契約有牴觸者，應依系爭價金變更確認契約之約定，然系爭買賣契約之其餘約定是否有效而得拘束兩造？⒈證人即承辦代書陳惠珍於原審庭訊時證稱：「（問：此份契約之總價金實際上究竟是多少？）215萬元。」

、「（問：究竟兩造買賣契約是以哪份契約為準？）是以215萬元那份契約為準。」

、「（問：到底是變更契約書簽訂在前還是不動產買賣契約簽訂在前？）是同時一起寫的。」

、「（問：既然是同時簽的，那為何要簽定二份？）有一份是銀行要用的，因為那時候的銀行有家可以寫多少過來，但並不是每間銀行都可這樣，我的意思是說就算寫這樣，也不見得貸款可以貸這樣，當時我有跟兩造說不動產買賣契約書是貸款用的，兩造都知道這樣的情形?」等語。

由上揭證人陳惠珍之證述，可知系爭買賣契約與系爭價金變更確認契約是同時簽訂的，前者是供銀行貸款用的，後者則是跳脫系爭買賣契約之約定，而另行就價金及損害賠償、稅金等加以約定（第6條），是以兩造契約應是以價金215萬元之系爭價金變更確認契約為準。

至系爭價金變更確認契約第5條約定中之「不履行簽約」，應是指「不履行契約」之意，也就是賣方不賣及買方不買之意，否則雙方正在同時簽訂系爭買賣契約及系爭價金變更確認契約，已經在簽約進行中，何來「不履行簽約」之理。

原審判決認定兩者若有牴觸以系爭價金變更確認契約為準，然系爭買賣契約之其餘約定仍屬有效而得拘束兩造，與證人所述該系爭買賣契約是「銀行要用的」，明顯有間。

⒉系爭買賣契約及系爭價金變更確認契約，不但是「總價及付款方式部分」有所不同，其中系爭買賣契約第8條約定「違約責任：…。

乙方（指上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或其它違約情事時，甲方（指被上訴人）得解除契約外，乙方並應於十日內加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。」

，而系爭價金變更確認契約第5條約定「損害賠償：逾期買主不履行簽約，本訂金由賣主沒收；

賣主不履行簽約則賣主願付訂金二倍金額，以為賠償。」

。

比對系爭買賣契約與系爭價金變更確認契約上揭約定確有不同，依系爭買賣契約若上訴人不賣，則被上訴人可以解除買賣契約，倘被上訴人不解除買賣契約，上訴人仍應依約履行，上訴人並沒有選擇不賣之權利。

至系爭價金變更確認契約只單純約定如上訴人不賣，願給付訂金2倍之金額，以為賠償，易言之，上訴人可以選擇不賣，只是必須支付訂金2倍以為賠償。

既然2契約書對於出賣人義務是否必須履行約定不同，原審判決認定只有買賣總價及付款方式部分依系爭價金變更確認契約，顯有疑議。

⒊系爭價金變更確認契約第5條與系爭買賣契約第8條之約定有所抵觸，則參諸證人陳惠珍之證述，自應依系爭價金變更確認契約所載為準，是以上訴人於不賣時僅須加倍給付被上訴人訂金，茲上訴人特別聲明同意加倍返還被上訴人訂金，不願意將系爭不動產出賣予被上訴人。

㈡證人陳惠珍乃承辦本件不動產買賣契約簽訂之代書，其於鈞院104年6月3日庭訊時證稱：「（問：（提示上訴人上證一買賣價金變更確認書）是妳辦公室的制式表格，還是為了此買賣特別製作？）這不是制式表格，而是個案處理。」

、「（問：第五條損害賠償的約定，是否能夠解釋簽約時後段賣方不履行契約，則賣方願給付兩倍賠償金額，此意思為何？）簽約金就是上面所寫訂金兩倍的意思。」

、「（問：當時有跟雙方解釋這條約定的意義嗎？）有，當時我有跟雙方宣讀。」

、「（問：寫這條損害賠償約定尤其是後半段，就妳的瞭解為何意思？）就我的意思是指如果買方不買的話，就已經付了二十萬會被沒收，而賣方不賣的話，應是將收的二十萬元還給買方，另加計二十萬元。」

、「（問：這條約定，是否告訴雙方，買方就是要無條件接受拿回二倍價金的意思？）以我們辦案的認知，妳可選繼續履約或不履約即照損害賠償。

如果以定型下買賣契約，其實是可以自已選擇要賣或不賣，如果不賣就要加倍賠償。」

、「（問：妳剛剛提到雙方在簽買賣價金變更確認書時，妳有無唸給雙方聽，當時聽到第五條約定雙方有無異議？）完全沒有異議。」

等語。

由上揭證人之證述容可歸納⑴系爭價金變更確認契約並非制式製作，而是特別為本件系爭不動產買賣特別的約定。

⑵簽署系爭價金變更確認契約時，代書有當場宣讀，買賣雙方對於系爭價金變更確認契約第5條之約定，當場都沒有異議。

⑶系爭價金變更確認契約第5條所寫的訂金，就是系爭買賣契約第3條所載的簽約金的意思。

⑷系爭價金變更確認契約第5條後段約定的意思，就是賣方可以選擇不賣，但必須就已收到的價金，加倍賠償給買方。

是兩造於簽署系爭價金變更確認契約時，確實的意思就是上訴人可以選擇不賣，但是必須返還簽約金，且再加倍賠償。

㈢綜上，本件訟爭多時，且雙方經過多次協商，上訴人房屋因特定因素無法出售，已經多次表達予被上訴人知悉。

既兩造就買方不買、賣方不賣的賠償已經在系爭價金變更確認契約第5條特別加以約定，上訴人自得選擇不賣殆無疑議。

原審判決上訴人應履行該買賣契約，容有誤會，因請廢棄原審判決，駁回被上訴人一審之訴，以維權益。

並聲明：如主文第1、2、3項所示。

四、被上訴人於本院之陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：㈠上訴人認依系爭變更確認契約之約定，上訴人（出賣人）如選擇不賣，只須支付訂金2倍之金額，以為賠償即可，而被上訴人並無任何選擇之權利，如此論調，不僅違反市場交易之公平原則及誠信原則（出賣人於契約成立後，可自由選擇要不要履行契約，如不履行，賠2倍違約金即可，買受人都必須接受，而無選擇履行契約之權利！），亦扭曲契約之文義解釋。

㈡查本件買賣，除買賣總價與付款方式，係依系爭價金變更確認契約外，其餘之約定，仍應依系爭買賣契約，此為原審所認定之事實。

再者，退步言之，系爭價金變更確認契約中約定「損害賠償：逾期買主不履行簽約，本訂金由賣主沒收；

反之，賣主不履行簽約，則賣主願付訂金二倍金額，以為賠償」，依證人陳惠珍於104年6月3日到庭作證稱：被上訴人訴訟代理人問：「寫這條損害賠償約定尤其是後半段，就妳的瞭解為何意思？」證人答：「就我的意思是指如果買方不買的話，就已經付了二十萬會被沒收，而賣方不賣的話，應是將收的二十萬元還給買方，另加計二十萬元。」

被上訴人訴訟代理人問：「這條約定，是否有告訴雙方，買方就是要無條件接受拿回兩倍價金的意思？」證人答：「以我們辦案的認知，妳可選繼續履約或不履約即照損害賠償。

如果以定型下買賣契約，其實是可以自己選擇要賣或不賣，如果不賣就要加倍賠償。」

被上訴人訴訟代理人問：「妳剛剛提到這條意思指賣方不賣的義務，有無涵蓋買方的權利即買方是否一定要接受賣方的決定？」證人答：「我們沒有提到這麼多。」

，顯然，依證人之證詞，系爭價金變更確認契約第5條之約定，係指賣方如欲違約，則須付2倍價金為賠償，但不代表買方有義務接受，亦即買方亦可要求履行契約，此亦與系爭買賣契約第8條有關違約責任之規定相符。

㈢又按民法第248條「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，且依88年修正理由謂「原條文末句規定其契約『視為』成立，則不問當事人交付定金之目的為何，既收定金，即認契約為成立，忽視當事人之真意，爰改為『推定』，倘有反證，許為相反之主張，俾能符合訂約者之原意」之意旨觀之，所謂定金與買賣價金（簽約金、第二期款、尾款等）之法律上性質，完全不同。

本件買賣支付之20萬元，性質為買賣價金之一部分，並非定金，此觀諸上訴人於系爭買賣契約價款收付明細表之簽收表上，上訴人簽收20萬元，收款性質載明「簽約金」（詳原審原證一），準此，系爭買賣契約既已成立（非推定成立），被上訴人並給付20萬元簽約金，顯然非民法所指之定金性質，則上訴人以該20萬元為定金，僅需2倍返還即可自行不履行契約，容有誤會。

㈣綜上，上訴人之上訴為無理由。

並聲明：上訴駁回。

五、本件經本院與兩造協議整理爭點結果，兩造不爭執事項如下：㈠兩造於102年6月30日簽訂如原審卷第8至14頁所示之系爭買賣契約，買賣標的為上訴人所有之系爭不動產，買賣價金約定為總價280萬元。

兩造於同日並簽定如原審卷第15頁所示之系爭價金變更確認契約，約定系爭不動產之買賣總價為215萬元，付款方式為102年6月30日給付20萬元，同年7月30日給付195萬元（貸不足以現金補足）。

被上訴人已於102年6月30日給付20萬元予上訴人。

㈡系爭買賣契約有關買賣總價之約定，係兩造為提供銀行辦理貸款之用而為，兩造有關系爭不動產買賣價金之約定應依系爭價金變更確認契約之約定。

㈢系爭買賣契約第8條約定違約責任，系爭價金變更確認契約第5條約定損害賠償。

六、本院之判斷：㈠兩造間就系爭不動產所簽訂之系爭買賣契約、系爭價金變更確認契約，應以何者為契約履行之依據？兩造違約不履行時，應依系爭價金變更確認契約第5條之約定，或依系爭買賣契約第8條有關違約責任之約定？經查：⒈本件兩造間就系爭不動產之買賣係以系爭價金變更確認契約為準，兩造於簽約時均知悉並同意系爭買賣契約係為辦理銀行貸款之用而簽立，因買方要貸款，賣方亦同意買方貸款，所以簽立系爭買賣契約方便銀行作業，兩造間買賣契約之履行應依系爭價金變更確認契約等情，業據證人即協助兩造辦理本件系爭買賣契約、系爭價金變更確認契約簽訂之代書陳惠珍於原審審理中證述明確（見原審卷第76至78頁），參以兩造於102年6月30日簽訂系爭買賣契約，並於同日簽定系爭價金變更確認契約，系爭買賣契約有關買賣總價之約定，係兩造為提供銀行辦理貸款之用而為，兩造有關系爭不動產買賣價金之約定應依系爭價金變更確認契約之約定，系爭買賣契約第8條約定違約責任，系爭價金變更確認契約第5條則約定兩造不履行契約之損害賠償等情，為兩造所不爭執，有如前述，且兩造於系爭價金變更確認契約就買賣標的、買賣總價、付款方式、違約之損害賠償及稅費負擔等契約之主要要素均已明確約定，堪認為另一獨立之契約，非僅為系爭買賣契約之補充等情，亦有前開系爭買賣契約及系爭價金變更確認契約在卷可憑，足徵上訴人主張兩造間就系爭不動產所為之買賣契約應以價金215萬元之系爭價金變更確認契約為準等情，應屬可採。

被上訴人所辯本件買賣，除買賣總價與付款方式係依系爭價金變更確認契約外，其餘之約定，仍應依系爭買賣契約之約定云云，為無可採。

⒉兩造間就系爭不動產所為之買賣契約既應以總價215萬元之系爭價金變更確認契約為準，有如前述，而系爭價金變更確認契約第5條有關兩造違約不履行損害賠償之約定，又與系爭買賣契約第8條有關買賣雙方違約責任之約定明顯不同，且證人即代書陳惠珍於本院審理中又明確證稱系爭價金變更確認契約並非制式契約，而係為本件買賣個案處理特別製作，簽約時其有向雙方宣讀、解釋系爭價金變更確認契約第5條有關違約不履行損害賠償之約定內容，兩造均無異議而簽名等語綦詳（見本院卷第40、41頁），足徵上訴人主張兩造違約不履行時，應依系爭價金變更確認契約第5條之約定等情，應屬可採。

被上訴人所辯應依系爭買賣契約第8條有關違約責任之約定云云，亦無可採。

㈡上訴人辯稱其依系爭價金變更確認契約第5條之約定給付訂金2倍金額賠償被上訴人即可不賣，是否可採？經查：⒈系爭價金變更確認契約第5條約定：「損害賠償：逾期買主不履行簽約，本訂金由賣主沒收；

賣主不履行簽約則賣主願付訂金二倍金額，以為賠償。」

，有兩造所不爭執其真正之系爭價金變更確認契約附卷可稽（見原審卷第15頁、本院卷第34頁），且證人陳惠珍於本院審理中證稱系爭價金變更確認契約第5條之約定，意思是指如果買方不買的話，就已經付的20萬元會被沒收，而賣方不賣的話，應是將收的20萬元還給買方外，另加計20萬元賠償買方，依其辦案的認知，可選繼續履約或不履約即依約損害賠償，賣方可選擇要賣或不賣，如果不賣就要加倍賠償，其於雙方簽系爭價金變更確認契約時有唸並解釋該條約定給雙方聽，雙方聽完後完全沒有異議而簽名等語明確（見本院卷第40、41頁），足徵上訴人所辯其依系爭價金變更確認契約第5條之約定給付訂金2倍金額賠償被上訴人即可不賣等情，應屬可採。

⒉被上訴人雖主張如依上訴人所辯其於契約成立後，可自由選擇要不要履行契約，如不履行，賠2倍違約金即可，買受人都必須接受，而無選擇履行契約之權利，不僅違反市場交易之公平原則及誠信原則，亦扭曲契約之文義解釋云云。

惟查，依系爭價金變更確認契約第5條之約定，亦同時約定被上訴人即買方可選擇要不要履約，如不履行契約時，只需將已交付之訂金由上訴人即賣方沒收即可，賣方亦必須接受而無選擇請求被上訴人繼續履行契約之權利，是系爭價金變更確認契約第5條之約定，自難謂有何違反公平原則及誠信原則之可言，且上訴人前開所辯亦與系爭價金變更確認契約第5條約定之文義相符。

被上訴人前揭主張，自屬無據。

⒊另系爭買賣契約有關買賣總價之約定，係兩造為提供銀行辦理貸款之用而為，兩造有關系爭不動產買賣價金之約定應依系爭價金變更確認契約之約定，為兩造所不爭執，已如前述，而依系爭價金變更確認契約就被上訴人已交付之20萬元，並未載明係簽約金，自難再執系爭買賣契約價款收付明細表之簽收表上載明上訴人收款性質為「簽約金」，即謂該20萬元為簽約金，而非系爭價金變更確認契約第5條兩造所特予約定之「訂金」。

是被上訴人主張該20萬元為簽約金，為買賣價金之一部分，並非民法所指之定金云云，亦非可採。

又依一般不動產交易實務，買賣雙方於簽訂不動產買賣契約（私契）後，通常均約定於一定期間內另行簽訂辦理不動產移轉登記之不動產移轉登記契約（公契），是系爭價金變更確認契約第5條所約定「逾期買主不履行簽約」、「賣主不履行簽約」等語，核與一般不動產交易常情亦屬無違，兩造就此所為爭辯，核非必要，附此敘明。

⒋綜上，上訴人所辯其依系爭價金變更確認契約第5條之約定給付訂金2倍金額賠償被上訴人即可不賣等情，應屬可採。

被上訴人前開主張，為無可採。

㈢綜上所述，本件依系爭價金變更確認契約第5條之約定，上訴人既得給付訂金2倍金額即40萬元賠償被上訴人，即可不履行系爭價金變更確認契約所定系爭不動產所有權移轉登記之義務，而上訴人於本院審理中又已陳明同意加倍返還被上訴人已付之訂金即40萬元（見本院卷第9頁），則被上訴人自無再請求上訴人依約履行之權利。

從而，被上訴人依兩造間系爭買賣契約之約定，請求上訴人於其給付195萬元之同時，應將系爭不動產之所有權辦理移轉登記予被上訴人，為無理由，不應准許。

原審判命上訴人於被上訴人給付195萬元之同時，應將系爭不動產之所有權辦理移轉登記予被上訴人，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 劉雪惠
法 官 王萬金
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 吳璧娟