臺灣高等法院花蓮分院民事-HLHV,104,上易,54,20151111,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 104年度上易字第54號
上 訴 人
即被上訴人 林遠成
訴訟代理人 許振湖律師
被上訴人
即上訴人 余承寰
訴訟代理人 林國泰律師
複代理人 吳育胤律師
當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國104年4月17日臺灣花蓮地方法院103年度訴字第258號第一審判決提起上訴，本院於104年10月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴均駁回。

第二審訴訟費用各由上訴人負擔。

事實及理由

壹、兩造爭執要旨

一、本件上訴人林遠成（以下逕稱第一上訴人）於原審起訴主張：

(一)兩造共有坐落花蓮市○○段0000地號土地，及其上同地段000建號建物與該建號之增建物（門牌號碼：花蓮市○○路00巷00號，下合稱系爭房地），第一上訴人之權利範圍為四分之一，係經第一上訴人以新臺幣（下同）582,000元經由法院拍賣程序而購得。

兩造就系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約，為此，依照民法第823條第1項之規定請求分割共有物。

(二)因兩造就分割方法無法達成協議。第一上訴人當初同意用拍定的價額與被上訴人余承寰洽談購買應有部分，並願意以拍賣價額乘以三之價格購買，未獲被上訴人余承寰同意。

因系爭房地為一般住宅使用之公寓，為鋼筋混凝土加強磚造之建物，僅有一個獨立出入口，在使用及構造上無法區隔獨立使用之空間，若採原物分割，則兩造各自可取得之土地面積為23、69平方公尺；

建物面積為26.0375、78.1125平方公尺。

如以原物分割後，兩造如再以磚牆區隔，扣除兩造各自分擔之磚牆厚度，其所分得之面積將更行減少。

且如以原物分割後，仍須由系爭房地之大門出入，且於系爭房地專有部分之空間中，劃出供分割後共同使用之門廳或走道空間，且各分得人就該門廳或走道亦需維持一定之法律關係（維持共有，或分歸一人單獨所有而約定供其他分得人使用，或其他方式），方能各自使用、收益分得部分，徒增法律關係複雜化，而有害於各自日常生活之使用及經濟利用價值，顯不適於原物分割。

其次，如將系爭房地原物分配予其中一造，則受分配之一造，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之他造，應予金錢補償。

然兩造對於金錢補償之標準不易取得共識，分割後仍有上開採原物分割方式之缺失，受分配之一造亦未必有資力以金錢補償他造，可見兼採原物分割及金錢補償之分割方式亦非良策。

再者，如將系爭房地全部分配予兩造其中一方，則有補償金錢問題，然兩造既就系爭房地如何分割無法達成協議而生本件訴訟，為免再生金錢補償糾紛，亦不應採取此種分割方式。

因此，如就系爭房地以原來狀態進行拍賣，基於市場之自由競爭，經良性公平競價之結果，可將系爭房地之市場價值極大化，兩造有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且兩造或其他第三人參與競標，則取得之土地面積將更大，兩造能享受之利益更大，系爭房地亦可發揮更大之經濟效用，顯見將系爭房地以變賣方式分割，實為最佳之方法。

爰依民法第823條規定，提起本訴，並聲明：就系爭房地准予變賣方式分割，所得價金按應有部分比例分配（原告權利範圍1/4、被告權利範圍3/4）。

(三)第一上訴人提起上訴後，並就所整理之爭點再主張本件應准予分割，至於分割方法，並不適合原物分割，已如前述，但如採原判決所列方式，由被上訴人余承寰取得不動產所有權全部，並以金錢補償第一上訴人，因為補償金額不易客觀確定，容易產生爭議，且為實務上所少見之分割方法，自不宜採用，而應以變賣方式為宜。

至於若採補償方式分割，第一上訴人願意補償被上訴人余承寰1,746,000元。

(四)第一上訴人於原審聲明：就系爭房地准予變賣方式分割，所得價金按應有部分比例分配（第一上訴人權利範圍1/4、被上訴人權利範圍3/4）。

上訴後上訴聲明原判決廢棄，改判如原審訴之聲明。

二、上訴人余承寰（以下稱第二上訴人）抗辯稱：

(一)系爭房地為第二上訴人爺爺過世所留，當時父親及其兄弟姐妹同意系爭房地直接過戶至其名下，只有叔叔余文彬不同意，才會分4分之1給余文彬。

本件房屋只有一個出入口，通往二樓的樓梯是在一樓裡面，沒有辦法原物分割，第二上訴人願意補償第一上訴人價金，不希望變價分割等語。

(二)第二上訴人上訴後依照爭點整理內容，再提出答辯理由稱本件應可准予分割，至於分割方法應以原物分配於上訴人，應為較合乎系爭房地現狀，並將損失減少到最低的適當方式。

至於補償第一上訴人的價額，應以第一上訴人拍得系爭建物應有部分之價格582,000元為準。

蓋因第二上訴人余承寰於系爭建物應有部分拍賣時，為現役軍人，執行法院並未合法送達優先承購之通知書，導致第二上訴人本得於前揭強制執行程序中主張優先承買權，因執行法院即臺灣花蓮地方法院未合法送達，致未能主張優先承買權，則第二上訴人於102年度司執字第11809號執行事件之程序中，本得依該執行事件之拍定價格之同一條件即582,000元優先承買系爭不動產應有部分四分之一，惟因執行法院未合法送達，方未能行使此權利，核非有權利而不行使可比擬，於理不應受失權之不利益。

揆諸上開說明，原審判決就系爭共有物如何分割，判決以原物分配予第二上訴人，並由第二上訴人以金錢補償第一上訴人時，其補償之金額自應以拍定價格即582,000元為判準。

（第二上訴人之答辯內容有所變動，以依照爭點整理內容所提抗辯為準，見本院卷第44頁以下答辯狀）。

(三)第二上訴人於原審聲明駁回第一上訴人在第一審之訴。於上訴人聲明原判決廢棄，改判如第一審答辯聲明（見本院卷第82頁背面）。

三、不爭執事項

(一)兩造為系爭房地之共有人。

(二)系爭建物僅有一獨立出入口。

四、爭點：

(一)是否應准予分割？

(二)分割之方法是否應原物變賣？

(三)如應補償他方，系爭房地之價格為何？

貳、得心證之理由

一、是否應准予分割？查系爭房地為兩造所共有，第一上訴人應有部分為4分之1，第二上訴人為4分之3，有土地及建物登記謄本在卷可稽，並有花蓮地院102年度司執字第11809號強制執行卷可稽，此部分之事實自堪認定。

而按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項前段分別定有明文。

第一上訴人訴請分割，第二上訴人於本院審理中也表示應予分割，此外，查無其他符合其他法令不應分割之情形，兩造也無不予分割之合意。

揆諸前揭說明，本件共有物應准予分割。

二、分割之方法是否應原物變賣？

(一)按共有物之分割不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項分別定有明文。

又按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。

(二)查系爭房地為建地及住家用建物，而系爭房屋僅有一出入口，屋內設有樓梯通往二樓以上，此為兩造所不爭執，並有房屋照片附卷可稽（第一審卷第12頁以下）。

顯見系爭建物僅為一獨立建物，無法區分為不同單位，各別使用，屋內結構難以區隔獨立使用。

若採原物分割，不僅共有人難以使用應有部分，且兩造共同使用時，必須由同一大門出入，劃定共同使用之門廳及走道空間，徒增出入之不便，使用關係之複雜，有害於共有人日常生活，減損系爭建物經濟價值。

故本件若採原物分割方式，並不適當。

且兩造於本院審理中亦均表示不應採取原物分割的方法（本院卷第46、55頁）。

(三)第一上訴人雖主張採取將原物變賣後，依所得之價金平均分配於兩造之分割方法。

然系爭建物為第二上訴人祖產，房屋內之生活點滴充滿第二上訴人之回憶，而第一上訴人僅係透過法院拍賣程序取得系爭房地之應有部分，既未於系爭建物生活過，主要住所也在台北，而不在花蓮，也未表現遷住建物之意願。

若將原物變價，非但可能增加兩造出售成本，第一上訴人復未能提出建物市場價格俊俏，變賣可使雙方獲利之證明，且依現場照片所示，系爭建物大門之道路狹窄，兩旁均為雙層中古建物，既無證據證明有快速發展成為經濟商圈之可能性，也無留存成為可供眾人觀賞留念老街之可預期性。

則變賣之分割方法，徒然使第二上訴人及家人背負未能守顧祖產之遺憾，卻未能有效增加兩造之經濟上利益。

因此以變賣系爭建物方式，並非適宜之分割方法。

(四)原物分割以及變賣分配既均不可行，自應採取原物分配，並補償另一方之分割方法。

且由於比較兩造於系爭建物之情感、利用價值等因素，應以由第二上訴人取得原物，並由第二上訴人補償第一上訴人之分割方法為最佳。

三、如應補償他方，系爭房地之價格為何？

(一)系爭房地於法院強制執行時，就第一上訴人所購得應有部分4分之1鑑價結果，分別依照土地使用分區與建物使用情形、鄰近市場供需、區域狀況概要等條件鑑定，其中土地使用分區及建物使用狀況，其屋齡:「1.花蓮市○○段000○號:40年.2.花蓮市○○段○○0000○號:謄本無資料,以15年鑑價」。

另外鄰近市場供需之因素部分，仿標的所屬區段之成交方案簡表或訪談紀錄，附近同地段同巷道住家用鋼筋混凝土加強磚造二層樓房，地35.09坪，建物38.98坪，不動產交易實價登錄為730萬元，平均每坪18.7萬元。

再者交易情形尚可，同區段目前無類似建築，售價與成交價之差距中古屋2成左右、地區未來發展潛力尚可。

另外勘估建物所臨街(巷)道寬度5公尺，為現有巷道，土地臨街面正面寬度6公尺、市場及學校為花蓮高農，大眾運輸條件以自備車輛為主等因素。

鑑定認定土地部分為524,400元、建物部分為172,250元、增建部分為128,665元，合計為825,315元，有鑑估報告書附卷可參（本院卷第68頁）。

(二)至於補償的價格，理應以市場價格為準，而非以稍微低於市場價格之拍賣定之。

則既然上開鑑定報告日期為102年9月25日，迄今時隔二年餘，再參以第一上訴人係於103年4月10日以總價582,000元，標得系爭房地之應有部分。

應認為由第二上訴人補償第一上訴人825,315元屬公允適當。

參、結論

一、綜上所述，本件第一上訴人主張請求分割系爭不動產，應有理由，且應以原物分配予第二上訴人，由第二上訴人補償第一上訴人825,315元為適當，原判決分別諭知准予分割，並命第二上訴人如數補償第一上訴人，核無違誤。

第一上訴人主張應原物變賣或由第一上訴人以拍賣價格為基準補償第二上訴人、第二上訴人主張應以拍定價格補償第一上訴人均不足採。

上訴意旨各自指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 黃玉清
法 官 林慧英
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 陳有信