臺灣高等法院花蓮分院民事-HLHV,94,上,64,20060606,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 94年度上字第64號
上 訴 人
即被上訴人 甲○○
訴訟代理人 蘇建榮律師
被上訴人
即上訴人 乙○○
訴訟代理人 邱聰安律師
當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人不服臺灣臺東地方法院中華民國94年10月5日第一審判決（93年度訴字第103號），提起上訴，本院於95年5月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人甲○○下列第二項之訴部分暨命負擔訴訟費用之裁判廢棄。

上訴人乙○○應再給付上訴人甲○○新台幣壹拾貳萬捌仟壹佰貳拾肆元，及自95年6月1日起，至交還土地房屋之日止，按月給付上訴人甲○○新台幣捌仟元。

上訴人甲○○其餘上訴駁回。

上訴人乙○○之上訴駁回。

第一、二審訴訟費用，由上訴人乙○○負擔五分之四，其餘由上訴人甲○○負擔。

本判決所命給付，於上訴人甲○○以新台幣伍萬元為上訴人乙○○供擔保後得假執行。

事 實

一、上訴人即被上訴人甲○○聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。

（二）就上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣 (下同)37 萬6千元並自民國 (下同)93年8月1日起，迄交還房屋之日止，按月給付上訴人8千元。

（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

（四）請淮供擔保為假執行。

二、上訴人即被上訴人乙○○聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。

（二）就上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。

（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、兩造之陳述與第一審判決記載相同者，予以引用。

四、上訴人即被上訴人甲○○另補陳略稱：

（一）物權行為之無因性，乃指債權行為無效，並不影響物權行為之效力，並非謂物權行為即有法律上之原因，本件被上訴人取得系爭不動產之所有權及占有之使用，均因買賣契約解除，而為無法律上原因，自應返還上訴人相當於租金之不當得利。

（二）依民法第181條不當得利之規定，不當得利受領人，除返還其利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還之。

故不論被上訴人乙○○占有使用系爭不動產是否因有所有權存在，能否直接構成無法律上原因之要件，本件被上訴人取得所有權，是屬不當得利，再本於其所有權而為系爭不動產之使用收益，仍合於上開應返還之規定。

（三）被上訴人乙○○於93年7月22日準備程序中已表示願返還93年9月起之租金。

又於93年8月5日具狀表示願返還，故此部分之請求，被上訴人乙○○已為訴訟標的之認諾，至少亦為事實上之自認，原審判決於被上訴人乙○○為認諾或事實上自認後，仍為相反之認定，判決此部分上訴人甲○○敗訴，自非適法。

（四）依民法第259條規定，契約解除，雙方互負回復原狀之義務，同條第2、3款亦明示受領之金錢，應附加自受領時起之利息，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還。

綜不依不當得利，依上開條文，被上訴人亦應給付上訴人自受領系爭不動產起，其使用系爭不動產之價額。

五、上訴人即被上訴人乙○○另補陳略稱：

（一）「兩造於合意解除契約時，就其效果既有特別約定，雙方均應受此約定之約束，自無再適用民法第二百五十九條之規定。」

「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂約同，換言之，其經解除之契約即失其存在，雙方當事人…不得仍主張因原訂契約所生之權利義務。」

（最高法院69年台上字第179號、86年台上字第3545號判決參照）。

（二）原判決認定上訴人甲○○主張依系爭買賣契約第8條約定請求被上訴人賠償其已付價金2倍即新台幣（以下同）32萬元，應屬有據，堪可採云云，然買賣契約既經解除而失其存在，上訴人甲○○不得仍主張因原訂契約所生之權利，故原判決此部分理由即有違誤。

（三）且上訴人甲○○在原審自認應返還上訴人乙○○已收價金16 萬元（含定金10萬元、尾款2萬元及銀行結存款4萬元），若上訴人乙○○應依契約第8條規定加倍處罰已付價金之兩倍，則上訴人甲○○豈會同意將加倍處罰之已收價金16萬元返還上訴人乙○○？

（四）且依兩造92年12月31日合意解除書面，並未約定應加倍處罰已收價金之兩倍，原判決理由以上開合意解除書面契約並未排除之理由，顯已逾合意約定範圍。

（五）原判決判令上訴人乙○○應自系爭土地及房屋所有權移轉登記為上訴人甲○○所有之日起交還之日止，按月給付8千元，亦超越92年12月31日合意約定範圍。

（六）本件上訴人乙○○並無違約，買賣價金172萬元，先付訂金10萬元，所有權移轉完畢給付尾款2萬元，上訴人甲○○原先設定之160萬元抵押貸款，因上訴人乙○○無資力償還塗銷，故約定由上訴人乙○○以將借款人名義變更方式承接，故約定訂約及付定金之後貸款利息即由上訴人乙○○承接負責繳納，故系爭房屋貸款由上訴人乙○○承接，此有切結書之記載及證人陳世宗之證詞可知，然上訴人乙○○向銀行辦理借新還舊或變更借款人名義時，銀行以不動產價值降低，無法借新還舊，需償還約70萬元，方能再設較低額之抵押借款，上訴人乙○○方無法支付，且利息甚高，故無法辦理，並非有意違約。

（七）對上訴人甲○○上訴之辯解：上訴人於原審主張依民法第259條恢復原狀請求權及合意解除之不當得利返還請求權，請求法院擇一為勝訴判決，因原審法院認兩造已合意解除，非法定解除，故上訴人甲○○95年2月16日補充上訴理由狀主張應依法第259條規定負恢復原狀之義務，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還，顯有不當。

且上訴人乙○○於93年7月22日準備程序中及93 年8月5日答辯狀係在訴訟中表示和解條件，但未成立，在和解進行中所為讓步之主張，不能採為判決依據。

理 由

一、本件兩造不爭執之事項：

（一）兩造於89年8月29日就系爭不動產訂立買賣契約，並即點交上訴人乙○○居住使用，且已於89年9月18日辦理所有權移轉登記為上訴人乙○○名義，約定總價金172萬元，定金10萬元，尾款2萬元，餘160萬元，於訂約後由上訴人乙○○負擔繳納系爭貸款本息，並應於89年10月31日前將系爭抵押權登記塗銷。

上訴人乙○○並已給付上訴人甲○○定金10萬元，尾款2萬元，及銀行結存款4萬元。

（二）89年11月15日、92年7月10日之切結書為上訴人乙○○自願簽立，並承認該2份切結書為真正。

且系爭買賣契約已經解除。

（三）上訴人乙○○就系爭貸款本息繳納之部分為華南銀行放款往來明細表所示交易日期，自89年11月8日起至93年4月29日止，違約金亦同。

上開貸款遲延繳款之違約金應由上訴人乙○○負擔。

其後貸款本息餘額由上訴人甲○○清償。

（四）上訴人乙○○使用系爭不動產之損害金，兩造合意每月為8千元。

（五）上訴人乙○○已清償之貸款本金為144,428元、清償之貸款利息經兩造合意為395,876元。

二、本件爭點為：

（一）兩造簽立系爭買賣契約書時，有無約定由上訴人乙○○以貸款移轉承接方式支付買賣價金？

（二）上訴人乙○○有無違反系爭買賣契約之約定？

（三）本件買賣契約解除之性質為法定解除或合意解除？

（四）就上訴人乙○○所支付之貸款利息及因房屋所生之費用，上訴人甲○○應否返還？

三、本院之判斷：

（一）兩造簽立系爭買賣契約時，並未約定由上訴人乙○○以轉貸方式支付買賣價金，此業據證人即辦理系爭買賣契約之代書花文彬於原審證述甚詳，再參以系爭買賣契約書有關買賣價金之付款方式，於付款方式欄僅記載：「一、定金：100,000元正，訂於89年8月29日訂定契約之同時交付。

二、第1次款：1,600,000元正，於訂定契約後，甲方 (即指被告)開始負擔利息支出，甲方並應於89年10月31日前負責塗銷。

其有償還本金部分，應退還乙方 (即指原告)。

三、尾款：20,000元正，於產權移轉完成時支付。」

，有系爭買賣契約書附卷可稽 (見原審卷第23頁)，足證簽立系爭契約時並未約定由上訴人乙○○承接上訴人甲○○之貸款，轉以支付買賣價金甚明。

至上訴人乙○○書立之切結書上雖記載「貸款移轉承接」字語，惟切結書係上訴人乙○○事後未能清償系爭貸款本息及塗銷系爭抵押權登記後，兩造為謀補救而採取之措施，未足以證明兩造於簽立系爭買賣契約書時，曾約定由上訴人乙○○向華南銀行辦理系爭貸款移轉承接以支付買賣價金，且系爭契約介紹人即證人陳世宗於原審之證述，亦未能證明訂約時即有該項約定。

故上訴人乙○○抗辯簽立系爭買賣契約書時，有約定辦理系爭貸款移轉承接，由伊以借新還舊、或變更債務人為上訴人乙○○方式，向華南銀行辦理貸款移轉承接，其事後因無法貸款，而解除契約，非可歸責於伊云云，自不足採。

（二）系爭買賣契約書付款方式第2項既約定，上訴人乙○○應於89年10月31日前將系爭抵押權登記塗銷，則上訴人乙○○未能於約定期日前塗銷系爭抵押權登記，即有違反系爭買賣契約之約定，惟系爭契約書僅訂有違約時之違約金（契約第八條），並未訂定買賣契約因此解除。

故其後經兩造協議由上訴人乙○○於89年11月15日書立切結書，約定：「系爭不動產於華南銀行抵押之貸款，由89年9月16日起開始本息均由立書人（即乙○○）負責繳納。

前示貸款本息若逾30日未繳納時，同意無條件將系爭不動產所有權移轉返還於甲○○，並應於所有權移轉完成前將本不動產點交於甲○○，絕無異議並不得請求任何補償。

‧‧‧」等語、嗣並由上訴人乙○○於92年7月10日再書立切結書交付上訴人甲○○，記載：「本人願於92年12月31日前將甲○○在華南銀行以臺東市○○里○○街89號6樓之1之房子抵押貸款塗銷或貸款轉移，若到期無法塗銷或貸款轉移，願無條件將房子過戶返還給甲○○」等語之情，為兩造所不爭執，並分別有89年11月15日切結書 (見原審卷第48頁)、92年7月10日切結書附卷可按 (見原審卷第47頁)。

則參之前揭2份切結書內容，雖均係就上訴人乙○○未能履行系爭買賣契約書內容另為之約定，惟89年11月15日之切結書，係上訴人乙○○未依約塗銷系爭抵押權登記，故經兩造另協議由上訴人乙○○負責繳納系爭貸款本息，其真意顯係以上訴人乙○○如期繳納系爭貸款本息為條件，於上訴人乙○○未能繳納系爭貸款本息時，負有將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人甲○○，以回復訂定系爭買賣契約前原狀之義務；

而上訴人乙○○於92年7月10日書立之切結書，乃逕就系爭抵押權登記塗銷或系爭貸款轉移另為之約定，以上訴人乙○○於92年12月31日前辦理塗銷系爭抵押權或系爭貸款轉移為條件，於上訴人乙○○未依該切結書所載期日前清償系爭貸款，完成系爭抵押權塗銷或將系爭貸款轉移至上訴人乙○○名義時，負有將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人甲○○，以回復訂定系爭買賣契約前原狀之義務，核其性質堪認兩造間已分別於89年11 月15日、92年7月10日合意成立附有條件之解除契約，而於前揭2份切結書其中任一所附條件成就時，均各生合意解除系爭買賣契約之效力甚明。

則上訴人乙○○迄至92年12月31日止未能繳清系爭貸款本息以塗銷系爭抵押權登記，或辦理系爭貸款承接轉移，乃兩造所不爭執，是該92年7月10日切結書所附條件於92年12月31日即已成就，系爭買賣契約於該日已發生合意解除之效力，應堪認定。

又依卷附華南銀行放款往來明細表交易日期欄 (見原審卷第34 頁至第36頁)記載，上訴人乙○○就系爭貸款本息，繳納交易日期自89年11月8日起至93年4月29日止，即89年9月16日起至93年2月16日止之貸款本息及至93年4月29日之違約金，其後自93年2月16日之後系爭貸款本息餘額，因上訴人乙○○停止繳納，而由上訴人甲○○清償完畢，為兩造不爭執之事實，已如前述，是於上訴人乙○○拒絕繳納系爭貸款本息後30日即93年5月29日，該89年11月15日切結書所附條件亦予成就，然因系爭買賣契約書於92年12月31日已生合意解除之效力，而無從再為解除而已。

是以系爭買賣契約書既於92年12月31日已經兩造合意解除，上訴人甲○○主張因上訴人乙○○遲延給付系爭貸款本息，其於91年5月27日以存證信函催告限上訴人乙○○於30日內履行約定，並以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約係經法定解除云云，自乏依據，即無可採。

（三）契約解除之效果─１、按契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益（最高法院著有59年臺上字第4297號判例要旨參照）。

２、按本件雙方買賣契約既經合意解除，則雙方受有基於買賣契約而獲得之利益，已無法律上原因（債權行為乃物權行為之法律上原因），此時一方針對系爭標的物，有占有與登記之利益，對已享有之利益，有物之使用收益之利益，一方則受有買賣契約所約定價金之利益，此均為不當得利之範圍。

而依不當得利請求返還，以原物返還為原則，例外方以價額償還。

３、故本件兩造簽立系爭買賣契約書後，上訴人甲○○已於89年9 月18日將系爭不動產移轉登記至上訴人乙○○名下，有系爭不動產登記謄本在卷可稽 (見原審卷第126頁至第129頁)，則系爭買賣契約書既經兩造合意解除，於92年12月31日發生解除契約之效果而溯及失其效力，上訴人乙○○登記為系爭不動產所有權人即屬無法律上原因，揆之上開說明，上訴人甲○○主張依民法第179條規定請求上訴人乙○○將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人甲○○，為有理由，應予准許。

４、而系爭不動產既經認定應移轉登記為上訴人甲○○名義，上訴人乙○○占有系爭不動產即無法律上原因，是上訴人甲○○依民法第第179條請求上訴人乙○○自該門牌號碼臺東縣臺東市○○街89號6樓之1之房屋遷出，並將該房屋返還上訴人甲○○，亦有理由，應併予准許。

５、又本件上訴人甲○○依民法第259條契約解除後之回復原狀請求權及民法第179條不當得利請求權兩種法律關係請求上訴人乙○○移轉系爭不動產所有權予上訴人甲○○，上訴人甲○○就二者擇一請求，其一請求權已達目者，另一請求權即行消滅，核其性質，二者係請求權競合關係，本院既已依民法第179條不當得利請求權之規定，准予上訴人甲○○上開之請求，則上訴人另主張之民法第259條契約解除後之回復原狀請求權規定，自毋庸再予審酌。

（四）就上訴人甲○○主張上訴人乙○○違約應給付之款項及金額：１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。

最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照。

返還之範圍，依民法第182條規定，就本件上訴人乙○○部分，其所受之利益為系爭土地房屋所有權登記名義及占有，及使用收益系爭土地房屋相當於租金之利益與利息，此均無所受利益不存在之情形，故應全部返還。

而上訴人甲○○所受之利益為系爭買賣契約約定之價金，亦無所受利益不存在，無法返還之問題。

又上訴人乙○○占有使用系爭不動產之損害金，業經兩造合意每月以8千元計算，已見前述。

２、上訴人乙○○占有系爭房地，故應返還系爭房地之占有，且上訴人乙○○享有登記名義部分，應辦理土地與房屋所有權移轉登記予上訴人甲○○，而上訴人乙○○已享有物之使用收益部分，因屬返還不能，故例外償還價額，並依客觀交易價值定之，本件雙方同意以每月8千元計算。

上訴人甲○○於89年9月已將系爭房地交予上訴人乙○○居住使用，且系爭契約既已解除，則自契約解除起至交還門牌號碼臺東縣臺東市○○街89號6樓之1房屋之日止，上訴人乙○○即應按每月給付上訴人甲○○8,000元計算之相當於租金之不當得利，則上訴人甲○○請求上訴人乙○○自89年9月起，至交還系爭房地止，應按月給付相當於租金，即算至本件言詞辯論終結日即95年5月止，每月8千元之費用，即共計69個月，合計55萬2千元為有理由。

３、依契約約定，違約者，應賠償對方已付價金或已收價金之兩倍金額，有系爭買賣契約書附卷為憑 (見原審卷第23頁)，則系爭買賣契約雖經兩造合意解除而失效，惟觀之上訴人乙○○於89年11月15日、92年7月10日書立切結書之內容，既係就上訴人乙○○未能履行系爭買賣契約所為約定，其真意應未排除系爭買賣契約書第8條有關違約賠償之約定，是以上訴人乙○○既經給付上訴人甲○○定金10萬元，尾款2萬元，及銀行結存款4萬元，合計16萬元之金額，上訴人甲○○主張依系爭買賣契約第8條約定請求上訴人乙○○賠償其已付價金之兩倍即32萬元，應屬有據，堪為可採。

４、上訴人乙○○辯稱其就系爭不動產已支出系爭貸款本金144,428元、系爭貸款利息395,876元，自備款100,000元、尾款20,000元、銀行結存款40,000元、契稅35,000元、房屋稅28,000 元、買賣介紹費55,000元、裝潢210,000元，上開金額於系爭買賣契約解除後，上訴人甲○○自應返還伊云云。

惟依上訴人乙○○簽立89年11月15日切結書第2款約定：「前示貸款本息若逾30日未繳納時，同意無條件將系爭不動產所有權移轉返還於甲○○，並應於所有權移轉完成前將本不動產點交於甲○○，絕無異議並不得請求任何補償」等語觀之，該切結書既經載明上訴人乙○○未能履行繳納系爭貸款本息之條件時，不得向上訴人甲○○請求任何補償，則該切結書所附條件既因上訴人乙○○拒絕繳納系爭貸款本息而條件成就，除上訴人甲○○自認應返還上訴人乙○○之系爭貸款本金144,428元、已收價金16萬元，及上訴人乙○○就系爭不動產支出之貸款利息395,876元及房屋稅28,000元，係上訴人甲○○所受之利益，亦應返還外，上訴人乙○○支出之契稅35,000元、買賣介紹費55,000元及裝潢210,000元等費用，依切結書既不得請求任何補償，自不得向上訴人甲○○請求返還，上訴人乙○○以上開款項及金額所為抵銷抗辯，既與切結書內容有違，自無足取。

５、是本件扣除上訴人甲○○自認應返還上訴人乙○○之已付價金160,000元、貸款本金144,428元、貸款利息395,876元及房屋稅28,000元，本件上訴人甲○○得請求之金額計為143696元(552000+000000-000000-000000-000000-00000＝143696元)，其請求逾此金額者，即屬無據。

四、縱上所述，本件系爭買賣契約既經兩造合意解除，上訴人甲○○本於民法第179條不當得利請求權，請求上訴人乙○○移轉系爭不動產所有權為上訴人甲○○所有，上訴人乙○○應自門牌號碼臺東縣臺東市○○街89號6樓之1房屋遷出，將前開房屋交還上訴人甲○○；

及依自交付系爭房屋起交還上開房屋之日止，按每月給付甲○○以8,000元計算之相當租金之不當得利；

並依系爭買賣契約書第8條約定於扣除解除契約後上訴人甲○○上開應返還上訴人乙○○之金額後，請求上訴人乙○○給付143696元之範圍內，為有理由，應予准許。

扣除原審已淮許之15572元，上訴人乙○○應再給付上訴人甲○○128124元，逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。

五、上訴人甲○○陳明願供擔保聲請宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。

七、據上論結，本件兩造之上訴，上訴人甲○○之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條但書、第463條、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 6 日
審判長法 官 何方興
法 官 林德盛
法 官 王紋瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
書記官 吳家瑩
中 華 民 國 95 年 6 月 6 日
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。