臺灣高等法院花蓮分院民事-HLHV,97,上更(一),14,20090324,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 97年度上更(一)字第14號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳清華律師
被上訴人 華聯遊覽車客運股份有限公司
法定代理人 甲○○
當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國97年2月15日臺灣花蓮地方法院96年度訴字第201號第一審判決提起上訴，判決後，經最高法院發回更審，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決不利於上訴人乙○○部分廢棄。

㈡上開廢棄部分改判被上訴人應再給付上訴人乙○○新臺幣4,825,397元整及自民國96年7月11日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

㈢願供擔保宣告假執行。

㈣第一審廢棄部分暨第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱：本件被上訴人公司對於上訴人乙○○承租系爭租賃物之目的，為供上訴人設立美世帝有限公司經營85℃咖啡之用，瞭若指掌，有系爭租賃物所有權人出具之同意被上訴人將花蓮市○○路549號租屋承租給乙○○先生開設美世帝有限公司之同意書在卷可稽，則於被上訴人公司違約無法提供合於所約定使用、收益之租賃物後，上訴人無法繼續借貸系爭租賃物供美世帝公司營業，揆諸前揭說明，美世帝公司可依侵權行為及債務不履行法律關係，向上訴人求償遷移店面、重新裝潢及營業權受損之損害共計4,825,397元暨法定遲延利息，此等上訴人所受損害，實為被上訴人公司違約所致損害之一環，被上訴人自應一併賠償，原判決未遑詳究，駁回上訴人上開請求，認事用法，尚有未洽。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱：

（一）上訴人與被上訴人係就建物標的、座落地點、可使用坪數、租金等權利義務關係，洽妥後始於95年5月11日簽訂房屋租賃契約。

該契約成立後，任何一方均應依約履行，否則應自負責任，方符契約之精神。

本件上訴人承租後，即應於租賃範圍面積內裝潢設計才不違法，至於如何利用原租賃空間，如何營業、經營管理，均與被上訴人 (出租人)無涉。

況在施設過程中被上訴人曾口頭告知設置之招牌超過屋外公地及放置固定櫥櫃，利用落地玻璃窗隔間占用騎樓違法會被檢舉，但上訴人以85℃特色即在此，故被上訴人建議未被接受，且外縣市經營之業者亦曾因隔局被檢舉占用騎樓之案例。

（二）又上訴人指稱：租賃物所有權人出具之同意被上訴人將花蓮市○○路549號租屋承租給乙○○先生開設美世帝有限公司，被上訴人瞭若指掌…云云，係因被上訴人出租系爭房屋前需經租賃物所有權人同意所為，該同意書之用意，為被上訴人與租賃物所有權人間之關係，與上訴人無關，更與上訴人、被上訴人所簽訂之合約內容無涉，豈可就此同意書引申認被上訴人公司違約無法提供合於所約定使用、收益之租賃物，致上訴人無法繼續營業之事實。

（三）上訴人求償遷移店面，重新裝潢及營業權受損之損害，亦與雙方簽訂契約內容抵觸，此係上訴人自行違法違約所造成之後果，被上訴人自無需負任何賠償之責。

因依租賃合約書第1條已明載房屋所在地及使用範圍為：花蓮市○○路549號，第2條租賃期間為95年7月1日至96年6月30日止，為期1年。

而上訴人向花蓮縣政府申請公司營利事業設立登記同時，均已備有由被上訴人提供之花蓮縣政府建設局核發之花蓮市○○路549號使用執照，其上已載明住址及建築物可使用面積，上訴人在裝潢設計時，即應在建築物使用面積內裝潢，才不違法，其未依可使用面積施設，涉及不法，上訴人即該自負其責。

（四）本件上訴人承租後，未依建物可使用面積設計，將櫃台設計占用騎樓而遭檢舉，經縣府通知進行拆除，上訴人亦係自行向縣府拆除隊承諾於96年3月20日前自行拆除，經拆除隊明確指示拆除線為騎樓退出3.64公尺，並特立下切結書，載明如有不實上訴人願負一切責任在案，顯見違規者確為上訴人，自無理由向被上訴人要求任何賠償。

況依租約第9條：房屋有改裝設施之必要時，上訴人應取得被上訴人之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，上訴人使用範圍既超越規定，並未得被上訴人同意，始遭檢舉拆除，上訴人當應自負其責。

豈可於事後向被上訴人請求不合理賠償，嚴重違反雙方簽訂之契約。

（五）況依租約第7條：上訴人於契約期間內，若擬遷離他處時，不得向被上訴人請求租金償還，搬遷費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還被上訴人。

本件上訴人於96年3月20日自行遷離，實已違反租約之規定，依約尚應賠償被上訴人1個月租金，且房屋需恢復原狀，始符雙方簽訂之契約，上訴人卻反提出上開無理要求之鉅額賠償，實屬無據。

況依上訴人所提求償之發票均係在96年3月20日搬離後所生費用，顯與租約無關。

再依租約第6條：上訴人不及時按照原狀遷空恢復交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，上訴人自96年3月20日後，卻仍將鐵門拉下占用該處，拒付4、5、6月租金及電費，依約被上訴人得向上訴人請求按照租金5倍之違約金並至遷讓完畢之日止之租金，本件上訴人自行違法違約，竟向被上訴人要求5,025,397元之搬遷費用，除已不符雙方簽訂契約外，又提出訴訟致該地點至97年4月30日被上訴人均不敢再出租或利用，被上訴人所遭受之損失已相當可觀，依約被上訴人可提出求償，即依租約第12條：上訴人若有違約情事損害被上訴人之權益時，願聽從被上訴人損害賠償，如被上訴人因涉訴訟所繳納之訴訟費用，律師費用，均由上訴人負責。

惟上訴人卻反要求訴訟費用由被上訴人負擔，自無道理。

而依租約第14條：上訴人與被上訴人雙方所訂契約如有違背任何條件時，被上訴人得隨時解約收回房屋，上訴人所受之損失被上訴人不負責。

本件係上訴人違約，被上訴人當無任何違約及賠償責任。

（六）本件實因上訴人未依合法範圍使用施設遭致檢舉，營業停頓，本應就其違規範圍改善後，繼續營業，卻在合約到期前，即藉口搬離，並將所有損失歸咎於被上訴人，實有違善良風俗及公平正義交易原則。

理 由

壹、程序上事項

一、本件起訴之原告原為美世帝有限公司，並請求華聯公司返還租金並賠償損害。

嗣後因為租賃契約所載之當事人為乙○○，因此追加乙○○為原告，並以主觀預備合併之訴方式追加，華聯公司雖然表示不同意 (原審卷頁194)，但原審仍然允許之。

並且駁回先位美世帝公司之訴。

判准備位乙○○返還支票及押租金之訴，駁回營業損失之訴。

原審判決後，美世帝公司未上訴，僅乙○○就遭駁回部分上訴，華聯公司亦未上訴。

因此本案僅審理乙○○請求損害賠償部分。

其餘部分均告確定。

二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。

再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。

上訴人原上訴聲明為請求被上訴人應再給付5,025,397元，其後減縮上訴聲明為被上訴人應再給付4,825,397元，其僅為減縮應受判決事項之聲明，核之上揭規定，上訴人之減縮上訴聲明應屬適法，合先敘明。

三、本件上訴人所據以請求之訴訟標的，雖然在上訴後主張有營業權受到損害，分別依照侵權行為之法則以及債務不履行之法則請求賠償損害 (本院上訴審卷頁21)，之後又改稱是無法在系爭建物經營85℃的損失，而不是美世帝公司的營業損失 (本院上訴審卷頁45)。

起訴所主張之訴訟標的包含債務不履行之損害賠償請求權以及侵權行為損害賠償請求權。

在本院審理中，則主張僅依照債務不履行請求權，請求損害賠償，不再主張侵權行為。

經闡明後，並明確地主張分別依照債務不履行中之權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保以及不完全給付之法律關係，請求被上訴人賠償店面遷移、裝潢期間營業損失、裝潢損失等等費用（本院卷頁24、30-31），將訴訟標的減縮為債務不履行損害賠償請求權。

就上訴人減縮侵權行為請求權部分，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款之規定，應予准許。

貳、兩造爭執要旨暨不爭執事項

一、本件上訴人起訴主張向被上訴人承租系爭房屋，係供所設立之美世帝有限公司經營85℃咖啡店，被上訴人明知此事，竟隱瞞占用騎樓之事實，致上訴人誤認而與之簽訂系爭租賃契約，並花費鉅資加以裝潢，其後騎樓部分因違建經拆除，致可合法使用部份面寬僅有1.5公尺左右，已無利用價值，被上訴人顯已無法繼續提供合於使用、收益狀態之租賃物供上訴人使用，租賃目的無法達成，爰依法終止契約，並請求返還未到期租金支票及賠償因不能使用租賃物營業所造成之損害，而除未到期租金支票、押租金已經原審判決勝訴部分外，求為命被上訴人再給付營業淨利、裝潢設備費及搬運重新裝潢費共4,825,397元及利息之判決。

被上訴人則以訂約時並無欺瞞之情形，上訴人與被上訴人簽訂之房屋租賃契約時已就建物標的、座落地點、可使用坪數、租金等，詳為約定，上訴人亦明知系爭房屋之情形，且上訴人裝潢上開商店時，設計師亦應依使用執照與地籍謄本而為設計裝潢，故上訴人絕不可能誤認占用地非騎樓。

本件實係上訴人自行違規使用系爭房屋之騎樓地，致遭檢舉而拆除，其違規使用致遭拆除部分裝潢，並非被上訴人之責任，且依契約之約定，上訴人亦無權向被上訴人要求損害賠償等語資為抗辯。

二、經整理不爭執事項如下（本院卷頁38）

（一）華聯公司於95年5月11日出租花蓮市○○路549號房地予乙○○。

（二）出租房地包括騎樓部分63.71平方公尺。

（三）建物所有權人花東公司出具同意書，同意華聯公司將中山路549號房地出租予乙○○開設美世帝公司。

（四）乙○○在承租房地後，交由美世帝公司經營85℃咖啡店，85℃因為櫃台占用騎樓，遭檢舉屬於違建。

（五）美世帝公司事後自行拆除店面裝潢。

（六）美世帝公司曾經申請營業執照，並提出系爭建物之使用執照，包括花蓮市○○路549、549之2、549之3建物之使用執照。

（七）美世帝公司實際負責人為乙○○。

參、得心證之理由

一、本件上訴人起訴主張被上訴人所出租的房屋，不適於經營85℃咖啡店，被上訴人明知其情，卻加以隱瞞，被上訴人有債務不履行之情事。

被上訴人則否認隱瞞房屋有騎樓的事實，抗辯無債務不履行之情事。

本案經協商兩造整理爭點如下（本院卷頁39）： （一）花東公司出具之同意書是交給華聯公司或者是交給乙 ○○？ （二）被上訴人在與上訴人簽訂租賃契約時，有無提出建物 所有權狀？ （三）被上訴人提供之建物是否有合於租賃契約約定使用之 租賃物？無論上訴人所主張之權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保或者是不完全給付，均以第三點為前提要件。

此又以被上訴人在出租房屋過程中，有無任何隱瞞的情事為判斷之要素，因此又以第一、二點為判斷之爭點所在。

以下分就爭點論述本院得心證之理由。

二、被上訴人交付使用之房屋，合於兩造租賃契約之約定。

（一）依照兩造租約 (原審卷頁13)，記載房屋的門號是花蓮市○○路549號，並沒有約定使用面積。

而且兩造所簽訂之租約中，並沒有任何其他特殊的約定。

既未約定被上訴人提供的房屋必須位於交叉路口，也沒有約定必須有騎樓，更未約定所能使用的面積為何。

則如果上訴人預備將承租的房屋，供作經營85℃咖啡店之用，並且基於該連鎖店經營上的特色，必須有可供擺放休閒咖啡座的騎樓、位置必須在交叉路口，鄰接穿廊轉彎道等等，理應於契約中特別約定條款，而不應只是使用一般文具店市售的租賃契約書，卻要求出租人負擔額外的契約義務。

（二）更且上訴人於訂約時，已經取得被上訴人提供系爭土地之花蓮縣政府建設局使用執照（見原審卷頁219）及花蓮縣花蓮地政事務所建物測量成果圖（見原審卷頁127-129），並憑以申辦營利事業登記證，而上開使用執照及測量成果圖明確記載該花蓮市○○路549號，地面層為134. 43平方公尺（第二層為40.19平方公平）、騎樓為63.71平方公尺，與花蓮市○○路549-2、549-3號之合計面積為4400.41平方公尺、騎樓共計為163.55平方公尺，此有原審向花蓮縣政府調閱之「美世帝有限公司」申請營利事業設立、變更登記相關資料在卷可參（見原審卷頁215-251)。

顯見上訴人在簽訂租約之時，對於租賃物，有非常清楚的掌握，既有測量成果圖，還有使用執照，使用執照上對於租賃物的面積，也都詳細記載。

上訴人雖然一再主張使用執照上混合記載數筆土地之面積，導致上訴人對於所可使用之土地面積有所誤認。

然而該使用執照上，有關面積的記載，並不是只有所有面積的總計而已，還包含各別建物以及土地面積，甚至連騎樓面積都詳細記載，如果租賃物面積的大小，嚴重到足以影響上訴人承租房屋的意願，上訴人在拿到使用執照時，應該仔細核對，而且上訴人也有仔細核對的機會，豈能在被上訴人提出足夠詳盡的資料後，在沒有特別約定的情形下，還要求被上訴人負有擔保的責任。

（三）上訴人既然在承租房屋時，對於房屋的一切都充分掌握，而並沒有在租賃契約書中，特別載明被上訴人所出租房屋的特別條款，則被上訴人依照租賃契約，將租賃物交付上訴人使用，並無任何違約之處。

自不能以被上訴人在簽訂租賃契約過程中，可得而知上訴人將作為85℃咖啡店之用，即認定被上訴人負有額外的契約義務。

三、被上訴人交付租賃物，並無任何欺瞞租賃物狀況之情事。

（一）依照華聯公司將系爭建物租給乙○○之前的建物使用狀況，確實留有騎樓，在騎樓上的樑柱也都經過裝潢，再以鐵捲門關上，而騎樓內辦公處所位置，則另外設有木紋牆壁隔間，並有明亮的落地窗與騎樓相連，而在騎樓上並未擺置任何辦公用品或傢俱，有照片附卷可證 (本院上訴審卷頁74)。

以卷附被上訴人所庭呈系爭房屋未出租前之照片（見原審卷頁84、85），系爭騎樓仍保有其騎樓之外觀，任何人一望即知，並無導致誤認該部分空間並非騎樓之可能，雖該騎樓空間有裝上可垂直上下之鐵捲門，但衡諸花蓮地區騎樓使用之狀況，此情形並非鮮見，此加裝鐵捲門之行為，亦不致造成該空間並非騎樓之誤認。

故上訴人主張因不知合法坪數致陷於錯誤而訂約云云，尚非可採。

更且，依照85℃咖啡店在店面裝潢上的特色，係利用在騎樓上擺設休閒咖啡椅，營造出浪漫悠然的咖啡風情，則系爭店面留有騎樓，正符合上訴人之需求。

但上訴人卻於承租後，未依建物可使用面積設計，擅自將騎樓占用，裝設櫃臺，而不是擺放非固定式休閒咖啡座椅，變成違建，遭檢舉，經縣府通知後自行拆除，此項損失應由其自行負擔，並非被上訴人未提供合於契約目的之租賃物供上訴人使用，致其營業權因此而受損害甚明。

（二）上訴人雖再以花東公司曾出具同意書（本院卷頁70）交給上訴人，以資證明被上訴人確實知道上訴人準備在承租的房屋，經營85℃咖啡店。

然而同意書記載的內容是「同意華聯遊覽車客運股份有限公司甲○○小姐將花蓮市○○路549 號租屋承租給乙○○先生開設美世帝有限公司」，並沒有記載被上訴人對於上訴人有任何承諾。

而該同意書，係因房屋所有權人為花東汽車股份有限公司，租於華聯公司，華聯公司欲轉租，因此由花東公司出具同意書，以免華聯公司違約轉租，與被上訴人是否欺瞞並無干涉。

更且縱使同意書上記載上訴人欲開設美世帝公司，足以證明被上訴人知道上訴人租屋的用途，也不能在雙方沒有特別約定的情形下，認定上訴人有任何額外的擔保責任存在。

否則，將知情不說等同於詐欺隱瞞，不啻混亂契約當事人透過契約協商，明確規定兩造權利義務之契約功能。

（三）上訴人雖再以被上訴人在締約過程中，僅提出使用執照，卻不提出土地所有權狀，主張被上訴人確實有欺瞞的情事。

然而，被上訴人所提出使用執照的內容已經十分詳細，包含土地地號、房屋門牌，使用面積、騎樓面積等等。

而上訴人也到現場仔細勘察，事後並且委由裝潢工程師進行裝修工程。

從勘察到委請裝潢工程師裝潢，到給付裝潢工程款，在在均與現場所使用的面積有密切關連，上訴人既未提出證據證明被上訴人在引導現場勘察時，有任何誤導的行為，也未證明被上訴人將可使用面積惡意誇大，自不得以上訴人僱工裝潢，造成違章被拆除，反而要求出租人賠償損害。

四、綜據所述，被上訴人所交付的租賃物，並無違反契約的狀態，既無物之瑕疵可言，也沒有租賃物面積不足的情事。

而上訴人也無法證明被上訴人有任何約定擔保的約款，也不發生權利瑕疵擔保的問題。

上訴人雖一再主張被上訴人知道租賃物供作經營85℃咖啡店，但上訴人並沒有證明被上訴人有擔保租賃物可供經營85℃咖啡店之用，自不能以被上訴人知情，即認定被上訴人必有欺瞞。

更且本件上訴人無法繼續使用，乃是因為上訴人自行改變裝潢，占用騎樓興建櫃臺，導致遭檢舉，與被上訴人全然無涉，豈能謂上訴人有任何違約欺瞞。

尤其，被上訴人也一再表明願意讓上訴人繼續使用租賃物，房屋也並未轉交其他人占用，更難謂上訴人有何違約之情事。

五、本件上訴人主張被上訴人有債務不履行，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。

是則上訴人執此主張被上訴人應賠償損害云云，自屬無據。

從而，上訴人主張本於租賃契約中之權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保、不完全給付等法律關係，請求被上訴人給付如聲明之金額，為無理由，不應准許。

其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 林碧玲
法 官 賴淳良
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
書記官 邱廣譽