臺灣高等法院花蓮分院民事-HLHV,105,上,61,20170516,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 105年度上字第61號
上 訴 人 黃清文
訴訟代理人 顧維正律師
上 訴 人 林守金
訴訟代理人 鄭敦宇律師
視同上訴人 施明清
被上 訴人 陳如喬
訴訟代理人 陳明暉律師
上列當事人間請求確認土地所有權存在等事件，上訴人對於中華民國105年8月26日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第228號第一審判決提起上訴，本院於民國106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：

（一）上訴人黃清文（下稱黃清文）前因積欠被上訴人陳如喬債務新臺幣（下同）1,791,213元，黃清文為了規避上開債務，於民國104年4月8日將其所有之花蓮縣○○鄉○○○段0000○0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）及同段000建號建物（下稱系爭建物；

系爭土地及系爭建物下合稱系爭房地）以「買賣」為原因向花蓮地政事務所辦理所有權移轉登記予上訴人林守金（下稱林守金）。

惟系爭房地第二類謄本上已明確記載：「依臺灣花蓮地方法院102年1月28日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院101年度訴字第289號一案訴訟中」，足以讓系爭房地之交易相對人知悉系爭房地有權利爭議存在。

再依上開謄本記載，黃清文與林守金之「買賣」係發生於104年2月17日，而當時黃清文並未持有系爭房地之所有權狀正本，在黃清文無法提示系爭房地之所有權狀正本，且明知系爭房地在法院爭訟中，林守金竟同意與黃清文就系爭房地成立買賣，顯違常情，足以合理懷疑其二人之買賣為通謀虛偽之意思表示，而其目的在配合黃清文之脫產目的，以規避被上訴人之債權。

（二）系爭房地實際買受人為視同上訴人施明清（下稱施明清），有原審104年11月4日言詞辯論筆錄、104年9月23日臺灣花蓮地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）104年度他字第1036號檢察官訊問筆錄、黃清文105年2月15日民事答辯狀可證。

況依104年度他字第1036號卷附施明清之花蓮縣新秀地區農會存款存摺記載與黃清文與施明清於104年2月17日所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）後附「價款收付明細表」記載之收款日期為「104.6.8」、「104.8.31」之支票相符，足證系爭房地買賣之價款亦為施明清所支付，而在上開日期前後亦無任何由林守金匯款給施明清之紀錄。

（三）按原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定係屬效力規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效。

本件系爭土地為原住民保留地，然施明清並非原住民，竟向黃清文承買系爭土地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定，其契約應屬無效。

系爭建物固無前開辦法第18條第1項規定之適用，但依系爭買賣契約第1條之約定，其買賣標的為土地及其上建物，買賣價金亦是合併計算，土地與建物兩者並非分開計價各別給付，故其給付不可分，依民法第111條規定，應認系爭買賣契約全部皆為無效。

又系爭買賣契約第5條第3項雖約定「本件產權登記買方得以指定第三人為登記名義人」，惟並未約定「登記與任何具有原住民身分之（特定）第三人」，且參林守金所書立之同意書（即原審卷第99頁所示；

下稱系爭同意書）明載「茲因係原住民保留地，本人同意借予施明清為上述不動產之登記名義人，無條件配合移轉予其指定登記之人」等語，益見上開借名登記係為規避原住民保留地開發管理辦法第18條第1項之規定，雖形式上登記於林守金名下，但實際上仍係施明清擁有權利，可見施明清只是借用林守金名義辦理所有權移轉登記，間接取得原住民保留地所有權，以逃避上開法律之限制，應屬脫法行為，自無加以保護之必要，仍應認系爭買賣契約為無效。

從而系爭房地之買賣係存在於黃清文與施明清之間，而林守金只是受施明清委託借名登記為所有權人，足證黃清文及林守金就系爭房地於104年4 月8日以買賣為原因所為不動產所有權移轉登記，係屬虛偽不實。

依民法第87條第1項規定，黃清文、林守金就系爭房地於104年2月17日以買賣為登記原因之債權行為及同年4月8日所為所有權移轉登記之物權行為均應無效，爰同時訴請塗銷系爭房地所有權移轉登記及回復登記為黃清文所有，如先位聲明第2、3項所示。

惟如本院認為黃清文與林守金間就該所有權移轉之物權行為仍有讓與合意存在而有效時，則因其等就系爭房地於104年2月17日以買賣為登記原因之債權行為無效，林守金取得系爭房地所有權即屬欠缺法律上之原因，依民法第179條規定，黃清文自得請求林守金返還，故被上訴人依民法第242條、第243條但書，代位黃清文請求確認系爭房地之買賣關係不存在，以及104年2月17日以買賣為登記原因之債權行為無效，並應將系爭房地所有權移轉登記予黃文清，如備位聲明第1、2、3項所示。

（四）再參系爭同意書之內容，林守金成為系爭房地登記名義人係礙於原住民保留地開發管理辦法之規定，而其對於系爭土地並未實質取得所有權或使用權，因此將來要無條件配合施明清指示再辦理移轉予第三人，且系爭買賣契約第5條第3項並未約定「指定登記與任何具原住民身分之第三人」，或具體約定「登記與具有原住民身分之特定第三人」，則上訴人爰引最高法院102年度台上字第2189號、臺灣高等法院104年度原上易字第4號及臺灣花蓮地方法院102年度訴字第253號判決，以為抗辯，並非妥適。

又林守金雖否認與施明清間有何借名之約定，惟上開同意書既已明確記載其同意「借名」之事，林守金嗣否認「借名」之約定，顯無理由。

上訴人另辯稱系爭同意書上方之傳真日期可知該同意書係事後所簽署，惟此並不能否認有借名登記存在，何況比對原審卷第99頁之系爭同意書、施明清寄給伊送達代收人之同意書及花蓮地檢署104年度他字第1036號卷檢附之同意書，內容雖均相同，但林守金的印文位置均不相同，足證林守金至少簽了3份同意書，益證同意書只是證明文書，隨時都可簽並可同時或先後簽署好幾份，則林守金以同意書上所記載之簽署日期及傳真日期不同來質疑其真正，亦無理由。

（五）黃清文與林守金間就系爭房地以買賣為原因之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均為通謀虛偽意思表示無效：1.系爭房地係以買賣為原因辦理所有權移轉登記，而買賣關係既存在於黃清文與施明清之間，可見黃清文與林守金間就系爭房地並無買賣關係存在，故其以買賣為原因之債權行為為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定而無效。

則就系爭房地以買賣為原因所簽訂之「所有權移轉契約書」，以及其所有權移轉登記之物權行為亦屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定而無效。

若係基於物權行為無因性，縱認黃清文與林守金間就系爭房地所為所有權移轉登記有讓與合意存在，則備位主張其所有權移轉登記亦因債權行為無效而欠缺法律上之原因，故依民法第242條規定代位黃清文依民法第179條規定請求返還登記。

2.並聲明：⑴先位聲明：①確認黃清文、施明清就系爭房地之買賣關係不存在。

②確認黃清文、林守金就系爭房地於104年2月17日以買賣為登記原因之債權行為及同年4月8日所為所有權移轉登記之物權行為均無效。

③林守金應將系爭房地於104年4月8日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為黃清文所有。

⑵備位聲明：①確認黃清文、施明清就系爭房地之買賣關係不存在。

②確認黃清文、林守金就系爭房地於104年2月17日以買賣為登記原因之債權行為無效。

③林守金應將系爭房地辦理所有權移轉登記予黃清文。

二、上訴人暨視同上訴人則以：

（一）黃清文方面：1.黃清文因在外積欠諸多債務，為求償還債務，於104年間授權其女兒黃莉萍將系爭房地以250萬元出賣予施明清，施明清並借名登記在林守金名下。

而黃清文於取得價金後隨即清償其對債權人林霜美160萬元、黃秋鄉40萬元等債務。

施明清對於黃清文與被上訴人間之債權債務糾紛並不知情，惟在購買系爭房地簽約前將臺灣花蓮地方法院101年度訴字第289號民事判決書等相關資料交給委任之地政士江宜溱，詢問江宜溱可不可以買？經江宜溱告以：「可以過戶，訴訟註記不影響過戶」等語後，施明清才與黃清文簽約。

足徵黃清文與施明清確實有買賣之事實，並非通謀虛偽意思表示所為不實所有權移轉登記。

2.系爭土地為原住民保留地，黃清文於104年間將其所有之系爭土地出售予施明清，約定將系爭土地所有權登記予具原住民身分之林守金名下，並於104年4月8日完成所有權移轉登記完竣，由此以觀，施明清雖未具有原住民身分，但施明清與黃清文間既有成立系爭土地買賣契約之合意，且約定將系爭土地所有權移轉登記予具有原住民身分之林守金名下，依最高法院102年度台上字第2189號判決、臺灣高等法院104年度原上易字第4號判決及臺灣花蓮地方法院102年度訴字第253號判決意旨，即非屬民法第246條第1項以不能之給付為契約標的，系爭買賣契約自屬有效。

再按原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定並非效力規定，有臺灣南投地方法院96年度簡上字第51號判決意旨可供參照，況法律並無禁止將不動產借用第三人名義之強制規定，即不得逕以本件借名登記在林守金名下即遽認為屬脫法行為，故被上訴人主張上訴人為脫法行為而系爭買賣契約無效云云，應屬無據。

3.黃清文與施明清間就系爭土地確實有成立買賣契約之合意，並非虛偽買賣，至於將系爭土地所有權約定移轉登記予林守金名下，性質上林守金係受託於施明清擔任借名登記之出名人，應類推適用委任相關規定，非屬脫法行為，自難僅憑黃清文與施明清間就系爭土地成立買賣契約，並約定借名登記予林守金名下，即認黃清文與施明清、或黃清文與林守金間就系爭土地為通謀虛偽成立之買賣。

（二）林守金方面：1.系爭土地雖由不具原住民身分之施明清出面向黃清文購買，但黃清文依系爭買賣契約第5條第3項之約定，將系爭土地移轉登記與具有原住民身分之林守金，依最高法院102年度台上字第2189號判決、臺灣高等法院104年度原上易字第4號判決、臺灣花蓮地方法院102年度訴字第253號判決意旨原住民保留地之買賣，承買人雖非原住民，惟如約定由承買人指定登記與任何具有原住民身分之第三人，或具體約定登記與具有原住民身分之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，其契約自屬有效。

2.被上訴人主張林守金與施明清間有借名登記之約定，並提出系爭同意書乙紙為據，惟林守金否認與施明清間有借名登記之約定。

系爭同意書係在擔保林守金於委託施明清出售其所有之花蓮縣○○鄉○○段000地號土地（下稱○○段000地號土地）後之價金，轉為清償施明清墊付系爭土地費用之債權，並無借名登記之真實意思。

縱認林守金與施明清間嗣後另有借名登記約定，惟上開同意書至多為債之法律關係，僅於林守金與施明清間發生效力，並不影響系爭土地之買賣契約及所有權移轉之既定效力。

何況，系爭同意書是簽在一傳真紙上面，傳真日期為104年9月12日，然其上之林守金的印文與同年2月17日簽訂系爭賣賣契約上之印文不同，故同意書製作的時間應即為文件傳真日期，而非2月17日，且係本件訴訟期間因施明清要求所製作，又按被上訴人所提出多紙的同意書，其上之印文均不同，倘若是在104年2月17日辦理過戶同一天製作的文件，依理印文應該相同，故同意書是事後製作。

末按林守金購買系爭土地不久（由施明清出面購買並依約指定移轉登記予林守金），旋即購買鄰地（花蓮縣○○鄉○○○段0000地號土地）以擴大經濟效益，且系爭土地上之越界建築建物，其拆除費用由林守金承擔，益證林守金確實購買系爭土地，並無被上訴人指稱其與施明清有借名登記關係。

（三）施明清方面：伊是出面幫林守金處理，價款部分他請伊順便幫他賣掉，再償還伊價款，這只是單純的買賣，真正購買人係林守金，林守金全權委託伊，且系爭房地亦為林守金與蕭玉梅（即黃清文之前妻）當面談好等語，資為抗辯。

（四）並均聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審認被上訴人備位聲明第1、3項，即主張系爭買賣契約違反原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定而依民法第71條規定無效，及依民法第179、242條規定請求林守金應將系爭房地所有權移轉登記予黃清文之部分，為有理由，而為主文第1、2項判決，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，於本院補陳略以：

（一）黃清文方面：按原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，係採「以原住民為限」等用語，並非如同同辦法第15條第1項規定，採用「不得」讓與原住民以外之人，且實務並無相關見解認定上開規定為禁止規定之案例，故系爭買賣契約縱有違反亦非無效。

原判決誤認上開規定為效力規定，而認本件違反民法第71條規定，顯有判決不適用法規或適用不當之違誤。

又系爭買賣契約第5條約定：「產權登記買方得以指定第三人為登記名義人」外，亦同時約定「由承買人施明清指定登記與有原住民身分之第三人即林守金」，方在訂約「同時」簽訂系爭同意書。

（二）林守金方面：1.系爭土地不論係施明清出資向黃清文購買，並依系爭買賣契約將系爭土地移轉登記與具有原住民身分之上訴人林守金，或係林守金委託施明清購買，當事人於締約及申辦移轉登記當時，對於系爭土地買賣移轉與林守金已有合意，此有系爭買賣契約第5條第3項「本件產權登記買方得指定第三人為登記名義人，並應與買方同負連帶履行本契約義務」及土地移轉登記資料可證，依最高法院102年度台上字第2189號判決意旨，系爭買賣契約即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，其契約自屬有效。

2.按借名登記係以「委任人為登記標的物之所有權人」為成立要件，而施明清依法不能成為系爭土地之所有權人，自無從成立借名登記，原審未注意及此，尚有可議。

3.依據江宜溱於106年2月14日本院準備程序中證稱：「（該不動產買賣契約書製作的過程？）我記得是施明清先聯絡我有一件買賣契約要簽，他事先曾經問我這土地有訴訟註記，我提醒他可以過戶，但產權訴訟部分他自己要去了解，他曾經也有提示法院塗銷判決返還所有權的資料，我大概看了一下，所有權已經返還給黃清文，他有授權他女兒簽約，當初簽約時是施先生出面。」

、「（買賣及過戶時，有無借名登記的約定？）沒有。」

、「（為何要製作同意書？製作過程如何？）施先生跟我提到林守金欠他代墊的款項，他不知道那塊地何時可以賣掉，他為了要給施先生一個保障，所以要我擬一個稿，我就抓一個比較接近的例行稿給他參考，假如土地沒有賣掉沒有拿到錢的話，可以就該土地獲得一個保障。」

、「（上開同意書的左上方顯示2015年9月22日下午7時57分傳真，是否為製作時間？）應該差不多，但確切時間我不記得，我是做好之後就直接傳給施先生。」

、「（有無辦法回想該文件是在你去花蓮地檢署出庭作證前後多久製作的？）不太記得了，應該是出庭前沒幾天吧。」

、「（就本案土地，施明清與林守金他們二人如何約定，其約定的當場你有無在場？）我不在場。」

、「（就本案你曾在104年9月23日到地檢署應訊？）確切時期不記得，但我記得有過一次。」

、「（在應訊過程，你是否當庭也聽到施明清向檢察官說這土地實際上是由施明清他所出資購買的，只是借名登記在林守金的名下？）我沒印象，忘記了。」

、「（你剛剛看到的同意書，文件製作日期是104年2月17日，是否為正確的文書製作日期？）一、這是施先生大概告訴我針對土地提醒事項，要我製作補填上去，簽名部分留給他親筆簽名。

二、是事後做的。」

等語，與系爭同意書顯示傳真時間為「2015年9月22日下午7時57分」，並有三種以上不同簽名及蓋印，而其印文與林守金辦理104年2月17日過戶之印文不合（假若是同一天製作，委託同一土地代書辦理之文件，理應印文相同）等情互核，可證系爭土地係施明清出資向黃清文購買，至系爭同意書於104年9月22日傳真當時，係尚未簽名蓋印之文件，而係系爭土地過戶後另行製作之文件，無非施明清遭檢察官傳訊後，為確保其出資另行製作之文件。

4.末按林守金於原審時提出委託21世紀不動產、東森房屋等仲介公司出售○○段000地號土地，以及購買系爭土地之鄰地（花蓮縣○○鄉○○○段0000地號），有土地登記第二類謄本、21世紀不動產之不動產一般委託銷售契約書、東森房屋土地委託銷售契約書等件可證；

且系爭土地上之越界建築建物，其拆除費用由林守金承擔，亦有該建物所有人洪文哲書立「切結書」可證屬實。

上開證據均於本件起訴前存在之資料，足證林守金確有購買系爭土地之對價關係，假若林守金與施明清間僅有「借名登記」之關係，當無可能存在上開證據資料。

（三）施明清方面：1.被上訴人指稱伊於原審105年5月20日言詞辯論時翻異前詞，惟事實上係林守金為其子女居住問題，復其手上沒有足夠的現金，而委託伊賣地買屋。

且林守金係退休警務人員，亦了解原住民保留地之規定，自不可能由伊操控。

至於系爭同意書係因當初要賣土地時，伊建議開價多少賣多少，但林守金認為地價還會漲，但是是伊墊付的款，要趕快賣出去，否則對伊沒有保障，所以才寫該同意書。

至於系爭同意書為何會有重複，係因黃清文前於刑事偽造文書案件提出於法院後未獲歸還，伊遂再準備一份提出予被上訴人。

2.系爭房地占用到鄰地，亦是由林守金與鄰地所有人協商拆除，此有同意書可證。

而關於被上訴人與黃清文間的債務，係屬該二人間的個別債務問題，系爭房地買賣程序均為合法。

3.林守金向黃清文購買系爭房地時曾與伊前去看屋，有黃清文之前妻蕭玉梅及另一介紹人尤志強可證係伊等三人一起去看系爭房地，林守金並非完全未出面，且購買系爭土地之鄰地，亦由林守金親自向鄰地所有權人購買並親自簽約。

4.其餘同黃清文、林守金於本院之陳述。

（四）上訴均聲明：1.原判決廢棄。

2.被上訴人在第一審之訴駁回。

3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

四、被上訴人就其於原審敗訴部分並未聲明不服，則該部分即已確定，被上訴人於本院補充陳述略以：

（一）原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定之用語雖為「…以原住民為限」，係針對土地所有權轉讓對象之限制，而非對於土地之利用方式而為限制，以貫徹立法保障原住民之本旨。

本規定亦與限制原住民「就業範圍」無關，而是在保障原住民之生活。

上訴理由援引之臺灣南投地方法院96年度簡上字第51號判決，既不為原審所採認，亦不足以拘束本院之判斷。

（二）上訴人指稱非原住民購買原住民保留地，只要登記與具有原住民身分之人即屬合法有效之買賣契約。

然查，原判決並未認定「非原住民不得購買原住民保留地」，亦未否定「登記與具有原住民身分之人」之效力，而是認定「契約當事人須訂約時已預期並有約定買賣之原住民保留地變更為非原住民保留地後再為移轉，或約定由承買人指定登記與有原住民身分之第三人，或具體約定登記與有原住民身分之第三人或特定第三人，或約定待承買人有原住民身分時方為移轉登記者，始能認為有效」，然系爭買賣契約第5條僅約定「產權登記買方得以指定第三人為登記名義人」，並無上訴人所稱有同時約定「系爭土地變更為非原住民保留地後再為移轉」、「由承買人指定登記予有原住民身分之第三人」，或「登記與有原住民身分之特定第三人」等事項，自不符民法第246條第1項但書之情形。

至於，上訴人主張原判決如認借名登記無效，當回復成「單純移轉系爭土地」之法律狀態，只要再為物權移轉之合意即可云云，惟查，原判決未否認系爭房地所有權移轉之物權行為之效力，而是認為「該物權行為所依據之黃清文與施明清間之買賣契約因前揭理由無效（債權行為無效），林守金受有移轉系爭房地所有權登記之利益，即屬民法第179條規定無法律上原因之不當得利」，上訴人前開主張其顯然混淆債權行為及物權行為。

（三）又上訴人所指稱「借名登記係以『委任人為登記標的物之所有權人』為成立要件」云云，並無法律依據。

而所謂「借名登記」並非法律用語，而是泛指借用他人名義作為標的之登記名義人。

又施明清於原審自認其向黃清文購買系爭房地，因其不具原住民身分，而「借名登記」在林守金名下，益證施明清係為規避原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定。

（四）上訴人雖稱系爭同意書為事後製作，並以江宜溱於104年9月23日花蓮地檢署檢察官偵訊時證稱系爭同意書係在出庭前沒幾天所製作，惟其何時製作不得而知，且依其內容觀之，亦無從證明係為擔保施明清代林守金墊付系爭土地價款之債權。

再參諸黃清文上訴理由指稱，黃清文與施明清於訂立系爭買賣契約之同時簽訂系爭同意書，顯然不實，足以佐證黃清文上開上訴理由不足採信。

（五）江宜溱於106年2月14日於本院準備程序到庭作證時雖未否認施明清為系爭房地之「承買人」，並證稱「由施明清交付系爭買賣辦理過戶行政規費、代書費及相關稅款」、「據我所知林守金沒有現金，先由施明清支付(價金)」、「過戶好，他(林守金)有辦貸款去支付款項，前面是施明清先生出面的」，惟就系爭房地買賣，「施明清與林守金二人係如何約定」、「據我所知林守金沒有現金，先由施明清支付…就剛剛回答『據我所知』的依據」，亦答稱「我不在場」、「是施明清先生告訴我的」，可證江宜溱所證稱之施明清係幫林守金代為支付價金(暗指林守金才是真正買受人)等情，非其親身見聞，而是經由施明清之告知，其證詞自不足採。

況104年9月23日花蓮地檢署檢察官訊問時，江宜溱與施明清、黃清文等人均同時在庭內，且未隔離訊問，而施明清明確供稱：「…我買這塊土地只是借名登記在林守金名下…」，其後江宜溱證稱：「簽約前，施明清有拿撤銷設定的判決書給我看，他告訴我說人家跟我介紹這塊地的情況，問我可不可以買」等語，可見江宜溱知悉施明清為實際買受人，益證江宜溱上開於本院準備程序到庭所言係為附和林守金及施明清而暗指林守金為實際買受人，故其證言不足採信。

（六）「向黃清文購買系爭房地之實際買受人為施明清，僅借名登記林守金名下」等情，已有充分證據足資判斷，則林守金是否委託房屋仲介公司出售其所有之○○段000地號土地、購買鄰地、負擔系爭土地越界建築建物之拆除費用等，均與本案無關，也無法據以認定系爭房地實際購買者為林守金，則原判決之判斷，自無違誤。

（七）原判決業已參酌施明清於104年9月23日在花蓮地檢署檢察官訊問及104年11月4日原審言詞辯論期日之供述，其均自承係為系爭房地之實際出資購買人，僅借名登記在林守金名下，嗣於105年5月20日原審言詞辯論時翻異前詞，改稱真正的購買人是林守金云云，並參酌林守金自承為退休警務人員應有相當社會經驗及智識能力，其簽立系爭同意書明載借名登記情事，應認與事實相符，而認定施明清變更說詞顯係為與林守金說法一致而為迴護之詞，自無違誤。

（八）答辯聲明：1.上訴駁回。

2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。

六、兩造不爭執事項

（一）系爭土地為原住民保留地，系爭房地原為黃清文所有。

（二）黃清文、林守金間就系爭房地於104年2月17日為買賣，並於104年4月8日以買賣為原因，移轉所有權登記為林守金所有。

七、得心證之理由：

（一）系爭房地實際買受人為施明清，惟施明清不具原住民身分而借名登記於具原住民身分之林守金名下：1.施明清、林守金上訴均主張系爭房地真正購買人為林守金而非施明清，施明清僅係受林守金之委託購買系爭房地，並否認系爭同意書所載為借名登記之約定，辯稱依據系爭同意書左上方顯示2015年9月22日下午7時57分傳真時間，以及有3份以上之系爭同意書，其上之印文與林守金104年2月17日辦理過戶之印文不合，系爭同意書顯係系爭房地過戶後所製作，且製作之目的係為擔保林守金所有之○○段000地號土地，委託施明清出售後，該筆土地買賣價金轉為支付施明清墊付系爭房地費用之債權云云。

2.惟查： （1）施明清前於104年9月23日花蓮地檢署檢察官偵訊時自承：「我買這塊土地只是借名登記在林守金名下，實際上是我出資購買，我當時委託代書江宜溱辦理」（原審卷第277頁反面），且於原審104年11月4日言詞辯論時自承：「因為黃清文出售的土地是原住民保留地，實際購買的人是我，我沒有原住民身分，所以我指定過戶到林守金名下。」

（原審卷第88頁），參諸系爭同意書明確記載「茲為施明清先生購買○○鄉○○○段0000、0000、0000地號土地及地上建物000建號（門牌○○鄉○○村○○000號）房地，因係原住民保留地，本人同意借名予施明清為上述不動產之登記名義人，俟其依法得以登記或出售時，無條件配合移轉予其指定登記之人」（原審卷99頁），則施明清要為系爭房地之實際買受人，僅係借名登記於林守金名下，應堪信實，並不因系爭同意書是否為系爭房地過戶後始製作簽署而有所不同。

（2）再者，證人江宜溱於本院106年2月14日準備程序證稱：「（就本案土地，施明清與林守金他們二人如何約定，其約定的當場你有無在場？）我不在場」、「（...你的回答據我所知林守金沒有現金，先由施明清支付，但有一筆土地...，就剛剛回答『據我所知』的依據？）是施明清先生告訴我的。」

（本院卷第134頁反面、第135頁），亦徵江宜溱對於施明清與林守金就系爭房地買賣之約定，以及是否由施明清代林守金先行墊付系爭房地價款等情，均非親身見聞，而係由施明清事後所傳述，則其傳聞之證詞自難採取。

（3）林守金雖又主張原判決未審酌其所提出其委託21世紀不動產、東森房屋等仲介公司出售○○段000地號土地、承擔系爭土地越界建築建物之拆除費用等證據，證明其為系爭房地之實際買受人，惟上開證據僅能證明林守金確有委託仲介公司出售其所有之○○段000地號土地及負擔系爭土地越界建築建物拆除之費用等情事，無從證明其為系爭房地實際買受人，亦無從推翻前開關於施明清確實為系爭房地實際買受人之認定，是施明清、林守金主張系爭房地實際買受人為林守金，而系爭同意書上所載之借名登記約定僅在擔保施明清先行墊付系爭房地價款之債權云云，均難採信。

（二）系爭土地係原住民保留地，實際買受人施明清非具原住民身分，依原住民保留地開發管理辦法第18條第1項之規定，不能承受系爭土地所有權移轉登記，且訂約時亦未具體指定或約定由買受人指定具原住民身分之第三人為移轉所有權登記名義人，則系爭買賣契約係以不能給付為標的，依民法第246條第1項前段，應為無效。

1.按原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限，原住民保留地開發管理辦法第18條第1項定有明文。

該項規定係為保障依法受配原住民之生活，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所，關於山坡地範圍內山地保留地及原住民保留地取得，除符合原住民保留地開發管理辦法第18條所規定「政府指定之特定用途」外，非具原住民身分者，不得登記為土地所有權人（法務部法律字第10503519100號函釋要旨參照）。

準此以觀，該項規定係屬效力規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效。

又「此項規定乃係在限制所有權移轉之物權行為，關於約定負擔移轉系爭土地所有權之債權行為，尚不在限制之內，是兩造間就預期將來移轉所有權登記之債權契約，雖不能謂係違反強制規定，而依民法第71條前段之規定認為應屬無效，然系爭讓渡契約所約定之給付（所有權移轉登記）既屬法律上之給付不能（即自始客觀的不能），依民法第246條第1項之規定，其契約自始無效。」

（最高法院87年度台上字第2677號判決意旨參照）。

易言之，原住民保留地之買賣，承買人雖非原住民，惟如約定由承買人指定登記與任何具有原住民身分之第三人，或具體約定登記與具有原住民身分之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，其契約自屬有效（最高法院92年度台上字第2189號判決意旨參照）。

2.黃清文主張系爭買賣契約第5條已同時約定「由承買人施明清指定登記與有原住民身分之第三人即林守金」，方在訂約同時簽訂系爭同意書；

而林守金亦主張黃清文與施明清於訂定系爭買賣契約時，就系爭土地登記移轉與其名下已有合意，則系爭買賣契約即非屬民法第246條第1項以不能之給付為契約標的云云。

然系爭買賣契約第5條第3項僅約定：「本件產權登記買方得以指定第三人為登記名義人」（原審卷第95頁），並未就「系爭土地變更為非原民保留地後再為移轉」、「由承買人指定登記予有原住民身分之第三人」，或「登記與有原住民身分之特定第三人」有所約定，不符民法第246條第1項後段之情形，揆諸上揭說明，系爭買賣契約係以不能之給付為契約標的，應為無效。

至於系爭同意書所載「茲因係原住民保留地，本人同意借名予施明清先生為上述不動產之登記名義人，俟其依法得以登記或出售時，無條件配合轉予其指定登記之人」，僅能證明施明清將系爭房地借名登記於有原住民身分之林守金名下，無從證明黃清文與施明清於訂立系爭買賣契約之「同時」，已約定登記與有原住民身分之林守金，或由施明清指定登記予有原住民身分之第三人，更何況系爭同意書為嗣後由江宜溱所製作，並非在訂定系爭買賣契約時同時所簽訂，亦如前述認定，再觀諸江宜溱於106年2月14日本院準備程序中明確證稱：「（買賣及過戶時，有無借名登記？）沒有。」

等語（本院卷第133頁反面），是施明清於系爭買賣契約成立「後」，再訂立同意書方式以林守金為系爭房地之登記名義人，乃以迂迴方式規避原住民保留地開發管理辦法第18條第1項之強制規定，系爭買賣契約仍係以不能給付為標的，依民法第246條第1項前段之規定而為無效。

3.至於系爭買賣契約關於建物部分雖非以給付之不能為契約標的，惟按民法第111條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。

尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號判例意旨參照）。

稽諸系爭買賣契約，原就系爭建物與系爭土地合併計價，且系爭建物坐落於系爭土地之1184地號土地上（原審卷52頁），並斟酌本件當事人訂約時之真意及交易習慣，系爭房地之買賣，除去系爭土地部分當無可成立，而系爭土地買賣既為無效，依民法第111條前段規定，應認系爭買賣契約全部皆為無效。

（三）林守金另再主張施明清依法不能成為系爭土地所有權人，其與施明清自無從成立借名登記云云，然此與本件系爭買賣契約有效與否無涉，且無以證明其為系爭房地之實際買受人，林守金據此以為抗辯，仍難推翻前開事實之認定，併予敘明。

八、綜上所述，被上訴人依原住民保留地開發管理辦法第18條、民法第179、242條請求確認黃清文與施明清間就系爭房地之賣賣關係不存在，及林守金應將系爭房地辦理所有權移轉登記予黃清文，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

九、本件事證已臻明確，林守金及施明清於本院再次聲請傳喚證人尤志強、蕭玉梅二人，欲證明林守金購買系爭房地過程係為合法，然此反於施明清先前所述及本案已調查之卷證，與本件系爭買賣契約關係存在於黃清文與施明清之間暨有效與否無關，核無傳喚之必要。

兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與判決結果均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 劉雪惠
法 官 邱志平
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
書記官 徐文彬

附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。