臺灣高等法院花蓮分院民事-HLHV,98,上易,9,20090916,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 98年度上易字第9號
上 訴 人 乙○○
丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 黃健弘律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 余道明律師

上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年12月25日
臺灣花蓮地方法院95年度訴字第125號第一審判決提起上訴，本院於98年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人丙○○新台幣伍拾參萬零柒佰肆拾貳元，給付上訴人乙○○肆拾萬柒仟陸佰參拾壹元，給付上訴人丁○○參拾捌萬零柒佰肆拾貳元及均自民國95年4月29日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事 實 及 理 由
壹、程序部分：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。
又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件上訴人上訴聲明請求被上訴人給付各新臺幣（下同）167, 327元（乙○○）、166,361元（丙○○）、167,327元（丁○○）及法定遲延利息，嗣於98年7月16日具狀擴張聲明為：請求被上訴人給付丙○○530,742元，給付上訴人乙○○407,631元、給付上訴人丁○○380,742元及法定遲延利息，其擴張應受判決事項之聲明係基於相同之原因事實，依上開規定，應予准許。
貳、上訴人在原審起訴主張：
一、上訴人乙○○、丙○○、丁○○分別於94年6月1日、同年10月14日、同年10月5日向被上訴人及向訴外人名捷建設股份有限公司（負責人簡文清為甲○○之夫，下稱名捷公司）購買坐落花蓮縣吉安鄉○○段102地號土地，面積為380平方公尺（下稱系爭土地，上訴人3人應有部分各3分之1）及其上之建物門牌號碼分別為花蓮縣吉安鄉○○村○村○街12 巷28、26、30號（下稱系爭房屋），買賣價金土地部分分別為2,505,000元、2,655,000元、2, 565,000元。
上訴人購買前，被上訴人於其宣傳文宣上標榜上開土地除建物坐落之地坪外，前有空地可作庭園綠化及汽車停車場等私人使用，致上訴人不疑而簽約買受。
二、詎94年11月間交屋後，上訴人始知被上訴人所標榜之6米計劃道路，一部份係對面住戶之私有地，一部份則係對面建物之建商有連建設有限公司（下稱有連公司）向臺灣省花蓮農田水利會（下稱水利會）承租之水利地，根本非公眾通行之道路，該對面住戶並拒絕上訴人自上開通路通行，上訴人不得已，只得將被上訴人原先所稱可作為庭園綠地及汽車停車場私用部分之土地，將上訴人劃設之停車格位均廢除，改鋪柏油道路使用。
是被上訴人交付之土地，缺少被上訴人所稱可做為庭園綠地及停車場使用之預定效果，顯有瑕疵。
本件上訴人屋前如附圖所示（B）部分，並無被上訴人宣稱作為庭園綠化之空地，此部分上訴人乙○○、丙○○、丁○○之損害經鑑定結果分別為57,246元、58,212元、58,212元。
三、又系爭房地前並無被上訴人宣稱之6米計劃道路，因道路寬度不足，致上訴人無法如被上訴人所稱將車輛停放於如附圖（A）所示位置而受損害，上訴人若欲自行向水利會申請使用花蓮縣吉安鄉○○段105地號土地做為通路使用，則需再為支付使用費377,345元，上訴人受有上開損害各3分之1即各為109,115元，故上訴人乙○○所受之損害合計為167,327元；
上訴人丙○○所受之損害合計為166,361元；
上訴人丁○○所受之損害合計為167,327元。
爰依物之瑕疵擔保請求權及不完全給付之法律關係提起本訴，並聲明：被上訴人應給付上訴人乙○○167,327元；
被上訴人應給付上訴人丙○○166,361元；
被上訴人應給付上訴人丁○○167,3 27元，並均自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，按週年百分之5計算之利息，並陳明願供擔保准為假執行。
參、原審審理結果為上訴人敗訴之判決，理由略以：上訴人於原審陳稱之宣傳文件即銷控表（見原審卷一第36-1頁），係被上訴人用以掌握房屋之銷售情形，尚難謂為廣告而為契約內容之一部分；
復且該系爭房屋係先建後售，則上訴人於買受前，定會至現場觀看房屋現況，惟系爭房屋前道路根本不足6米，有土地複丈成果圖可按，倘上訴人認定兩造就系爭房屋前有6米道路乙節已達成意思表示合致，其等亦可輕易從現場狀況即可知悉與其等所認定之屋況不符，惟上訴人依然買受系爭房屋，顯然系爭房屋前有6米道路乙節，並非兩造買受系爭房屋契約之內容，爰認上訴人之請求為無理由而判決上訴人敗訴。
肆、上訴人不服提起上訴，其理由除與原審相同者外，另主張：一、被上訴人宣稱系爭房屋「前有六米計劃道路」及「前方有空地可作庭園綠地及汽車停車場」，有上訴人提出之銷控表足證，被上訴人之銷售人員於銷售系爭房地時，即以該銷控表作為向上訴人解說之依據，且該銷控表懸掛於銷售中心，是該銷控表自屬對外招徠消費者購屋之重要依據，原審判決認不能以該銷控表作為系爭房地有上開契約內容之證明，顯有不當。
另依系爭房地照片（見原審卷第48-5 1頁）所示，系爭房地旁（即原審判決附圖A之部分）被上訴人原即鋪設石板，欲供上訴人停車使用，可證被上訴人於銷售之初確係標榜系爭房地前方有空地可作庭園綠化及停車使用，可證被上訴人確有宣稱上開契約預定內容之情。
又上訴人買受當時，系爭房屋僅係主體部份完成，前開有爭執之瑕疵部份尚未施工，上訴人實無從得知系爭房屋會有前開瑕疵；
且系爭房地前現狀雖有道路，惟上訴人買受當時，亦不知上開道路有國有地及部分道路係對面住戶所申請使用，且土地使用分區○○○道路預定地」之情，再者，亦鮮少有購屋人會實地去測量屋前道路寬度再加以買受之可能，實無原審判決認定可輕易從現場狀況即可知悉與其等所認定之屋況不符等情。
二、另系爭房屋左側，被上訴人於銷控表上標示為「八米計劃道路」之「102-2地號土地」，其使用分區證明書記載係「道路預定地」，因此銷控表上所謂「計劃道路」必需是「道路預定地」，而依花蓮縣吉安鄉公所都市計畫土地使用分區證明書（見本院卷第9頁）、花蓮縣政府建築管理課竣工圖（見本院卷第10頁），均足證系爭房地前之吉安鄉○○段105地號土地並非道路預定地（即非被上訴人所宣稱之計劃道路），另水利會先後函覆稱：「二、經查旨揭吉安鄉○○段
105地號，本會於94年2月5日同意有連建設公司吳忠友君申請水利建造物（架設橋樑）使用在案，並於94年12月20 日轉讓林國偉君等8名使用，但不為公眾通行使用。」、「
二、經查吉安鄉○○段105地號為水利地，依據水利會受理申請使用水利建造物處理要點，由申請人林國偉君等八員（按即本案原告對面住戶）提出申辦住宅通行（架設橋涵）經核定同意並繳納使用費在案，非承租。
四、林國偉君等八員申請使用寬度為1.15公尺，尚有寬度2.65公尺，若對面住戶有需要使用請逕向本會吉安工作站提出申辦水利建造物相關手續事宜。」
（見本院卷第11、12頁），上開土地縱使被上訴人有向水利會申請使用，寬度亦僅2.65公尺，亦非被上訴人宣稱之「六米計劃道路」，是其中部份道路為對住戶私有地（寬度約1.7公尺），部份道路為對面住戶向水利會付費使用之土地（寬度為1.15公尺）；
而其餘道路則為國有地（寬度為2.65公尺），因被上訴人並未付費取得使用權，原則上上訴人亦無使用權，因上開原因致系爭房屋旁原本作為停車場使用之上訴人私有土地（即原審判決附圖A之部分），無法供停車使用，因上訴人若將車輛停於該處，對面住戶亦在其私有地及付費使用之國有地上停車，剩餘寬度僅2.65公尺（況此部分上訴人亦無使用權），小客車單向出入甚為困難，而本件經鑑定後，就吉安鄉○○段102地號 (A)部份無法停車，福興段105地號不能合法合理使用，系爭房地價值減損金額分別為丙○○472,530元，乙○○350,385元，丁○○322,530元。
；
又因上訴人無法在上開處所停車，致上訴人必須在原本作為庭園綠化之屋前停車（即原審判決附圖B之部分），致屋前無法如被上訴人保證作為庭園綠化使用，該部分上訴人丙○○、乙○○、丁○○之損害分別為
58,212元、57,246元、58,212元。
三、另按民法第365條短期消滅時效之規定，係指買受人依民法第359條之規定，解除契約或請求減少價金，始有適用，若係依民法第360條或第227條準用第226條之規定請求損害賠償，自不適用，查系爭房地係於94年11月間交屋，上訴人於發現上開瑕疵後隨即通知被上訴人，並於95年4月21日提起本件訴訟，是上訴人依民法第359條之規定，請求減少價金，未逾六個月之期間，且系爭房地前花蓮縣吉安鄉○○段
105地號土地並非「道路預定地」，被上訴人為專業建商，自無不知之理，且被上訴人於93年6月間即向花蓮農田水利會就上開土地申請水利建造物，足證被上訴人於與上訴人訂立系爭買賣契約前，早已明知上開土地並非「道路預定地」，顯係故意不告知瑕疵，依民法第365條第2項，亦無該六個月期間之適用。
綜上，系爭房地顯有無法依通常效用或契約預定效用使用之瑕疵，爰依民法第359條、第360條之規定請求減少價金或損害賠償、依第227條、226條不完全給付之規定請求損害賠賞或依第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人返還瑕疵部分之價金，並請求擇一判決上訴人勝訴。
四、並聲明：
㈠被上訴人應給付上訴人丙○○新台幣530,742元，給付上訴人乙○○407,631元、給付上訴人丁○○380,742元及均自訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被上訴人負擔。
㈢本件上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
伍、被上訴人答辯則以：
一、系爭房屋前之道路經實測寬度是7.25公尺，劃有停車格位之寬度為9.36公尺，被上訴人標榜系爭房屋前有6米道路，並無不實。
雖上開道路所有權屬國有財產局之水利地，惟目前使用狀況為可供通行之道路，任何人均得自由通行進出，並無不得通行之情形。
上訴人於原審審理時自承其所主張之銷控表，係攝自被上訴人銷售貨櫃屋內牆上所掛之銷控表，非廣告文宣。
該銷控表中每間房屋前之黑圈，係磁鐵吸附上去的，深色代表已售出，淺色代表已斡旋洽談中，尚未簽訂契約，是以原始銷控表上並無這些磁鐵所附之黑圈，顯然該些黑圈並非綠地之表示，不足代表廠商保證綠地之意，上訴人假借內部銷控表，先稱廣告綠地，復謂保證綠地，皆屬無中生有。
另本件買賣乃先建後售，上訴人買受前，即已至現場觀看多次，而面對價值不菲之不動產，苟如有上揭保證，必將為契約之內容，況且當時之現場與今無異，均無所謂不得通行、不得停車之情事，則上訴人以非契約所定之內容，空言有瑕疵責任，顯無理由。
二、上訴人一再主張無法停車、出入困難之情事，經原審及估價師二次履勘，所見之現場巷道均能自由通行，上訴人所爭執之無法停車之處 (即福興段102地號A部分)，每次均有車輛停放於其上，足證上訴人說法不實。
三、有關王明朝估價師之估價內容，被上訴人認為所減損價值之評估，係以「福興段102地號 (A部分)無法停車，105地號無法使用」為前提，然如前所述，其前提要件均非事實，自無減損市價之虞。
縱認第105地號因被上訴人先予承租，後予退租，導致有第105地號不能合法使用之情形，於此情形下，上訴人（或被上訴人）僅需向水利會承租，上訴人即可合法使用第105地號，自可排除估價內容之前提要件，是以此部分之損害額，應僅為第105地號之租金代價，即327, 345元。
四、並聲明：
㈠上訴及擴張之訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
陸、得心證之理由：
一、兩造不爭執之事實：
㈠花蓮縣吉安鄉○○段102號土地是上訴人3人分別向被上訴人買受所有權應有部分各三分之一。
㈡上訴人乙○○、丙○○、丁○○購買附圖（B）之土地因不能供庭園、綠地使用，而必須供車輛進出停車使用之損失分別為57,246元、58,212元、58,212元。
㈢被上訴人銷售中心有懸掛原審卷第36之1頁之銷控表。
㈣附圖（A）部分是規劃給上訴人三戶作為停車之用。
㈤附圖（A）及福興段105地號土地如不能供上訴人停車使用時，上訴人所受價值減損之金額均如王明朝估價98年6月30 日函檢送之鑑定報告所載，即上訴人丙○○減損之金額為472,530元、乙○○部分減損之金額為350,385元、丁○○部分減損之金額322,530元。
二、兩造訂立買賣契約時已有附圖（A）部分可供上訴人作為停車位使用，附圖（B）部分可供作為綠地及庭園使用，系爭房地前方有6米道路可供合法通行之約定：
1.上訴人主張向被上訴人購買系爭土地時，約定：附圖（A）部分可供上訴人作為停車位使用，附圖（B）部分可供作為綠地及庭園使用之事實，為被上訴人所否認，對此有利於上訴人之事實，應由上訴人負舉證責任。
上訴人則提出被上訴人所不否認之置於被上訴人銷售中心牆壁上之銷控表1份為證。
經查，依上開銷控表上圖示，系爭房地前方即附圖（B）部分在房屋位置前方配合各戶房屋之界線以綠色為底劃分為3塊、在附圖（A）部分亦以綠色為底，其上劃有3輛汽車停放，系爭土地前方則標示「6米計劃道路」，而上開銷控表既置於被上訴人之銷售中心牆壁，除可供標示房屋銷售狀況外，亦明顯可供被上訴人向買受人者解釋系爭房地四週道路狀況；
再參酌上訴人所購買之附圖（A）之土地僅與26 號丙○○之房屋相連，與乙○○、丁○○之房屋並不相連，客觀上如非供停車位使用，一般購買者應無意願購買與房屋不相連且緊鄰道路易遭他人占用之空地。
再者，依上訴人提出之系爭房屋照片顯示，附圖 (Ａ)部分原本鋪有石板並種植草皮，亦與上訴人主張原供停車位使用之事實相符，從而依上開各節綜合觀之，上訴人主張兩造訂立系爭土地買賣契約時，約定附圖（A）部分可供上訴人作為停車位使用，附圖（B）部分可供作為綠地及庭園使用等情，應屬可採。
被上訴人空言否認上情，尚無足採。
2.上訴人主張購買之系爭土地前方應有6米道路可供通行一節，為被上訴人所不爭執，應堪認為真實，則系爭土地前方應有寬度6米道路，供上訴人日常生活中人、車合法通行使用，堪予認定。
三、上訴人因系爭土地前方道路無合法使用權源，致附圖（A ）部分無法供上訴人正常停車使用，並必須以附圖（B）部分綠地及庭園改供作停車使用：
1.系爭土地前方被上訴人標榜之6米道路，經原審會同地政人員測量結果，以系爭房屋柱子牆壁至對面房屋牆壁間之距離，最短為7.25公尺（上訴人私有地寬度1.95公尺、對面住戶私有地寬度1.5公尺、國有地即福興段105地號土地寬度3.8公尺），最長為7.65公尺（上訴人私有地寬度2.15公尺、對面住戶私有地寬度1.7公尺、國有地寬度3.8公尺），此有花蓮縣花蓮地政事務所97年1月15日花地所測字第0970000643號函覆之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷二第16頁），是以系爭土地前道路扣除上訴人之私有地後，寬約5.3公尺至5.5公尺，實際不足6米，且系爭房屋雖為先建後售，但系爭房屋牆壁外尚留有上訴人私有之空地，一般人如非實地測量，單以目測實難判斷道路之寬度是否不足6米。
再者，上開道路寬度5.3公尺至5.5公尺中，有1.5至1.7公尺為對面住戶之私有地，基於所有權之作用本得自由使用，並無義務供上訴人使用；
且其中3.8公尺為國有地，經有連公司申請1.15公尺供對面住戶辦理住宅通行（架設橋涵），合法使用，有水利會函在卷可按（見原審卷一第126頁），則扣除上開對面住戶有合法使用權源之2.65至2.85公尺後，僅剩餘2.65公尺之國有地，且上訴人主張被上訴人原本申請使用上開國有地，嗣又撤回申請等情，為被上訴人所不爭，則被上訴人對於上開道路根本為他人所有且應申請使用始可供通行等情，應知之甚詳，其未提供上訴人可合法使用之6米道路甚明。
則上訴人購買系爭土地，其前方道路即國有之福興段105地號土地既不能合法使用，上訴人主張附圖（A）部分無法供上訴人停車使用，致須以附圖（B）部分供停車使用之事實，應可採信。
2.被上訴人雖以系爭土地前方道路目前為可供通行之道路，並非不能通行，因兩邊住戶經常將車輛停於道路兩邊，致時起糾紛，交惡嚴重，以致上訴人向被上訴人求償置辯。
惟查，對面住戶並無提供私有地及合法申請使用之國有地予上訴人使用之義務，且上訴人與對面住戶既然交惡嚴重，對面住戶豈會輕易任由上訴人使用彼等上開私有及申請使用之國有地？被上訴人豈能任意將他人私有地及無合法使用權源之國有土地算入其標榜之6米道路中？而上開道路扣除對面住戶私有地及申請使用之國有地後，剩餘無合法使用權利之2. 65公尺寬國有地，縱使上訴人或被上訴人辦理申請使用，距離被上訴人所標榜之6米計劃道路亦差距甚遠，被上訴人猶辯稱有6米道路可供通行或停車云云，顯屬狡辯，無可採信。
四、上訴人得請求損害賠償及其金額如下述：
1.按出賣人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前4條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；
出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第359條、第360條定有明文。
2.被上訴人之夫簡文清即系爭房屋出賣人名捷公司之負責人，而名捷公司曾經向水利會申請使用座落福興段105地號土地供做通行道路使用，嗣又以該公司變更設計使用自有土地供道路通行使用故無申請之必要，申請停止使用及退還已繳之使用費327,345元，有被上訴人不否認其真正之申請書及繳費支票影本1份可按（見原審卷第132頁），而被上訴人亦坦承知道原有承租，後來撤銷承租之事實（見本卷第34頁），則被上訴人既明知系爭土地前方道路為國有，且未申請合法使用，其竟故意不告知上訴人上開瑕疵，則上訴人因系爭房地前方道路無合法使用權源，致附圖（A）部分無法供上訴人停車使用，並必須以附圖（B）部分綠地及庭園改供作停車使用，其購買系爭土地有喪失契約預定效用之瑕疵，則上訴人依民法第360條之規定，請求不履行之損害賠償，自屬有據。
3.本件經兩造同意送王明朝不動產估價師鑑定結果：就吉安鄉○○段102地號 (A)部份無法停車，福興段105地號不能合法合理使用部分，價值減損金額分別為丙○○472,530元，乙○○350,385元，丁○○322,530元，此有98年6月30日王明朝不動產估價師事務所98年東他估字第10號函及檢附之不動產估價報告書在卷可按（見本院卷第73、74頁及外放之估價報告書）。
又因上訴人無法在上開處所停車，致上訴人必須在原本作為庭園綠化之即附圖B部分停車，致屋前無法如約定可供作為庭園綠化使用，該部分上訴人丙○○、乙○○、丁○○損害分別為58,212元、57,246元、58,212元，亦有95年9月6日王明朝不動產估價師事務所95年花估A-116號函及檢附之估價報告書在卷可按（見原審卷一第105頁及外放之估價報告書），被上訴人對於上訴人因附圖（A）無法供停車使用、附圖（Ｂ）無法作為庭園綠地使用所受上開價值減損之金額亦不爭執，從而，上訴人因而得請求減少價金之金額為：丙○○部分：530,742元（472,530元+58, 212元=530,742 元），乙○○部分：407, 631元（350,385元+57,246元=407, 631元），丁○○部分：380,742元（322,530元+58,212元=380,742元）。
至於被上訴人雖辯稱若上訴人或被上訴人將來申請使用福興段105地號土地，使用費為327,345 元，則上訴人所受之損害應為327, 345元云云，然上開福興段105地號僅餘寬2.65公尺可供申請使用，縱使上訴人申請使用，亦與買受時約定之6米道路差距甚遠，被上訴人自不能以此申請費用認為上訴人之損害額，被上訴人此部分抗辯亦無可採。
五、綜上，上訴人主張其購買之系爭土地有瑕疵，依民法第360條之規定請求損害賠償，自屬有據，被上訴人前開抗辯均無可取。
從而，上訴人請求被上訴人給付上訴人丙○○530,742元，給付上訴人乙○○407,631元、給付上訴人丁○○380,742元及均自訴狀繕本送達之翌日即95年4月29日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
又本件因上訴人請求之金額未逾150萬元，於判決後即告確定，上訴人得據以強制執行，無再命假執行之必要，上訴人請求供擔保為假執行，已無必要，併此敘明。
原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二、三項所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 賴淳良
法 官 林碧玲
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
書記官 李閔華