虎尾簡易庭民事-HUEV,109,虎簡,224,20210205,2

臺灣雲林地方法院民事簡易判決
109年度虎簡字第224號
原 告 李曼英
被 告 古賀祥

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國110年1月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路0段000巷00號3樓房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣參萬伍仟壹佰捌拾玖元，及自民國一百零九年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零九年七月二十七日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟參佰貳拾陸元。

原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。

訴訟費用（減縮後）新臺幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔新臺幣肆仟貳佰陸拾陸元，餘新臺幣肆佰柒拾肆元由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條定有明文。

本件原告起訴時第1、2項聲明為：被告應將坐落雲林縣房屋全部遷讓返還原告，並清償積欠租金；

被告應給付原告新臺幣（下同）103,869元，並自民國109年9月15日起至遷讓交屋日止，按月給付原告1萬元及當月應繳之管理費。

嗣於110年1月22日本院言詞辯論期日當庭以言詞變更上開部分聲明如下所示，核其係基於兩造同一租賃關係之基礎事實，且屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，並補充及更正事實上陳述，揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：原告於106年1月10日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將其所有坐落雲林縣○○鎮○○路0段000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期未定，每月租金為1萬元，應於每月10日前給付，管理費每月1,326元亦由被告負擔；

嗣被告自109年1月10日起即拒不付租金，原告遂以存證信函催告被告於文到5日內繳清所積欠之租金及管理費用，並表明逾期未給付即終止兩造間租約，不另通知，該存證信函已於109年7月21日送達被告，被告仍未置理，是兩造間租約業於109年7月26日終止。

被告迄今仍繼續使用系爭房屋，應給付兩造租約存續期間已積欠之租金、管理費，並自109 年7 月27日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金及管理費之不當得利，以每月租金1萬元及管理費1,326元計算，為此，爰提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告；

被告應給付原告77,455元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

被告應自109年7月27日起至遷讓房屋日止，按月給付原告1萬元及管理費1,326元；

訴訟費用由被告負擔；

願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：被告確有向原告承租系爭房屋，約定每月租金1萬元及管理費1,326元，由被告一起匯款給原告後原告自行繳納管理費，另於簽約時有給原告押金5,000元。

被告本來打算從109年開始不租了，但是打電話給原告，原告都未接聽，所以還沒有搬遷，對於兩造租約在109年7月26日終止沒有意見，也確實從109年1月開始沒有付租金和管理費，但現在房子不好找，其於109年10月開始有另外給付3個月各11,326元給原告等語資為抗辯。

並聲明：請求駁回原告之訴；

訴訟費用由原告負擔。

四、本院之判斷： ㈠原告主張兩造簽訂租賃契約，將原告所有之系爭房屋出租與被告，約定每月租金為1萬元，管理費每月1,326元亦由被告支付，應於每月10日前給付，被告自109年1月10日起未依約繳納租金及管理費等事實，為被告所不爭執，並據原告提出系爭房屋租賃契約書、建物登記第一類謄本為證（見本院卷第23至24頁、第43頁），首堪認定。

㈡承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。

而出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。

查被告曾給付5,000元之押租金，其自109年1月10日起積欠租金，以押租金抵償後，至109年7月間已逾2 月租金未付乙節，為兩造所不爭執；

原告曾以存證信函催告被告於函到5日內清償，並表明如逾期仍未給付，以該函作為終止租約之意思表示，不另通知，被告於109 年7 月21 日收受存證信函後，仍未於5 日期限內給付積欠之租金等情，亦有原告提出之存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第15至17頁、第45頁），被告雖於本院調解程序時否認有收受原告所寄發之存證信函，然觀諸上開收件回執，可知該存證信函確已於109年7月21日送達於被告，此部分事實應堪認定。

被告既未於原告所定相當期限內給付積欠之租金等費用，則原告以前開存證信函為附條件終止租約之意思表示，亦屬合法，當催告期限屆滿，因被告未履行而條件成就，即發生終止租約之效力，是依前揭規定，原告主張兩造間租約已於109 年7 月26日合法終止，應屬有據，兩造間租賃契約既經原告合法終止，則原告據此規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付以押租金5,000元抵充後，所積欠自109年1月10日至109年7月26日之租金及管理費合計69,167元（計算式：【10,000元＋1,326元】×【6月＋17／31月】－5,000元＝69,167元，元以下四捨五入），自屬有據。

至被告雖辯稱109年即不欲再行承租，然其未提出任何已對原告為終止租約意思表示之證明，復持續使用系爭房屋，兩造租賃關係未因此終止，自難認被告於109年租約尚存續期間已無支付租金、管理費之義務，併此敘明。

㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。

本件原告終止租約前，被告依租約應按月給付原告租金及管理費，原告終止租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金及管理費之不當得利，原告自得請求被告自109年7月27日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,326元（計算式：租金10,000元＋管理費1,326元＝11,326元）。

㈣對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；

清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。

二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；

擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；

獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。

三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，民法第321條、第322條分別定有明文。

被告於兩造租賃契約終止後至本件言詞辯論終結前，曾給付原告3次11,326元之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實，而系爭租約於109 年7 月26日終止後，兩造間已無租約存在，被告之後交付之款項，難認係清償租金。

又被告於系爭租約終止前，對原告負有69,167 元之債務；

於系爭租約終止後，對原告負有使用系爭房屋不當得利之債務，均如前述，其於系爭租約終止後給付原告之上開款項合計33,978元（計算式：11,326元×3＝33,978元），既不足清償全部債務，復無證據證明被告於清償時已指定抵充何債務，而以該款項清償系爭租約終止前之債務，可減少被告應給付之遲延利息，對其獲益最多，是依前揭規定，應認該款項係用以抵充系爭租約終止前之債務，則於抵充後，原告得向被告請求系爭租約終止前積欠之金額為35,189 元（計算式：69,167元－33,978元＝35,189元）。

五、綜上所述，原告依租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付35,189元及自起訴狀繕本送達被告翌日即109年10月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

另自109年7月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金及管理費之不當得利11,326元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告聲明願供擔保請准宣告假執行，顯無必要。

又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、本件訴訟費用（減縮後）經核為4,740元（以原告減縮後訴之聲明請求租賃契約終止前已積欠租金、管理費77,455元，加計遷讓房屋部分以系爭房屋課稅現值361,800元為標準，合併計算訴訟標的價額為439,255元，至其一併請求之利息、租賃契約終止後之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定不併算價額），依同法第79條規定，由被告負擔10分之9即4,266元，餘10分之1即474元由原告負擔。

中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
虎尾簡易庭 法 官 黃麗文
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官 曾鈺仁