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臺灣雲林地方法院民事簡易判決
111年度虎簡字第154號
原 告 王麗蓉
訴訟代理人 蔡菘萍律師
被 告 王森永
李牧皇
訴訟代理人 陳奕妤
林更穎律師
複代理人 宋豐浚律師
上列當事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國112年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告王森永未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠被告王森永所有門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○00○0號房屋（下稱系爭房屋）之應有部分2分之1（下稱執行標的），於本院110年度司執字第18722號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中遭被告李牧皇拍定。
㈡原告與被告王森永之父親即被繼承人王景章原為系爭房屋坐落之雲林縣○○鎮○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）共有人（應有部分1/6），並於系爭土地上建造系爭房屋，此際房屋與土地之所有權人同一。
王景章死亡後，由繼承人間協議由被告王森永及訴外人王正杰取得系爭房屋應有部分各1/2及系爭土地應有部分各1/12，後因被告王森永及王正杰之系爭土地應有部分分別遭債權人聲請拍賣後，由原告及其母親訴外人廖秀鳳拍定取得，原告嗣後再以繼承原因，取得廖秀鳳之系爭土地應有部分，是依最高法院110年度台上字第1337號判決意旨，系爭土地及系爭房屋原屬「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情況，於房屋及土地同時或先後讓與第三人時，房屋與土地所有權人間依民法第425條之1規定有租賃關係，則被告王森永出售系爭房屋應有部分1/2時，原告自得本於土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定行使優先承買權。
㈢本院民事執行處雖通知原告等土地所有權人行使優先承買權，惟原告因早於民國111年2月即已遷移住所至雲林縣○○市○○路000號13樓之16（下稱系爭斗六地址），故未收受到上開通知文書，嗣後經被告李牧皇於系爭執行事件之代理人即本件訴訟代理人陳奕妤於同年5月16日告知被告王森永之子即訴外人王晉文上開拍定結果後，經王晉文以通訊軟體LINE告知原告後，原告始知執行標的業經第三人拍定，原告乃於111年5月18日向本院民事執行處聲明就執行標的行使優先承買權。
而原告早於111年2月即已搬離住所即戶籍地至系爭斗六地址，搬離前亦有告知原住所地之其他人員，另本院民事執行處亦曾囑託雲林縣警察局斗六分局及西螺分局查明原告111年2月底之居住地，經上開分局回覆確為原告之系爭斗六地址，顯見原告自111年2月底已廢止原住所搬遷至新住所，惟本院民事執行處於通知原告行使優先承買權仍以原告戶籍地為送達地址，而非對原告之新住所地為送達，其送達行為已違民事訴訟法第136條第1項之規定而不生合法送達之效力。
又原告於111年5月16日經被告王森永之子即王晉文以通訊軟體LINE告知原告執行標的業經第三人拍定之結果，原告旋於111年5月18日直接前往本院民事執行處聲明依土地法第104條第1項後段規定，就執行標的行使優先承買權，原告既已合法行使優先承買權，則執行標的即應依被告李牧皇拍定之價格新臺幣（下同）248,888元之條件出售予原告，是原告得依原拍定價格行使優先承買權，為此依民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：⒈確認原告就執行標的有優先承買權；
⒉被告王森永就系爭房屋有以248,888元之價金與原告訂立房屋買賣契約，並於原告給付其上開價金之時，將執行標的之房屋稅籍登記及事實上處分權移轉予原告。
三、被告方面：㈠被告王森永未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
㈡被告李牧皇則以：⒈原告雖為系爭土地之共有人，然並非系爭房屋之共有人，故就系爭房屋並無優先承買權存在。
又民法第425條之1第1項規定之適用情形，係指房屋、土地原同屬一人所有，單獨或先後讓與他人，而使土地與建物所有人各異之情形，為避免無法利用建物之經濟價值，而使建物在得使用之期限內，與土地間推定有租賃關係。
然民法第426條之2第1項係規範基地租賃之情形，土地所有人與建物所有人間原有租賃契約，為簡化法律關係，而賦予土地所有人或建物所有人有優先承買權。
由此觀之，民法第425條之1第1項規定，與民法第426條之2第1項規定，其構成要件與立法目的均非相同。
故原告自不得主張類推適用民法第426條之2第1項規定，而對系爭房屋有優先承買權。
況且，優先承買權之存在，往往降低第三人購買意願，無法真正呈現市場價值，損及系爭房屋所有權人及其債權人之利益。
且本件倘原告果有意承買系爭房屋，非不得參與投標競價，何須主張優先承買權。
是以，為保障系爭房屋所有權人及其債權人、拍定人之利益，除法律明定賦予優先承買權之情形外，不宜類推適用而創設優先承買權。
另民法第425條之1第1項規定，僅為使建物在得使用之期限，取得合法占有基地之權源，故推定有租賃關係，其性質與土地法第104條之租地建屋關係不同，不應擴張解釋，認其同時取得租地建屋承租人之相同權利。
故原告上開主張自屬無據。
⒉原告雖主張本院民事執行處對其戶籍地即系爭房屋所為優先承買權之通知未合法送達云云，然此乃原告誤將優先承買權之通知行為定性為訴訟程序中對訴訟當事人之送達行為。
蓋優先承買權乃執行法院代債務人所為之意思表示通知，自無直接適用民事訴訟法送達規定之必要。
況且縱依民事訴訟法送達之相關規定，亦已因寄存送達而發生送達之效力。
又原告既自願將戶籍地址設於系爭房屋，且於本院查封系爭房屋之日，也出現在查封現場，並於查封筆錄上簽名，足見原告確有在戶籍地居住之事實，則本院民事執行處向原告戶籍地址即系爭房屋寄送優先承買權之通知時，該意思表示之通知已置於原告可得受領之狀態，本院所為優先承買權通知自屬合法，原告雖主張其已將住所設為系爭斗六地址房屋云云，然其既未變更戶籍地址，所為主張乃臨訟之詞，應無可採。
故縱認原告就系爭房屋有優先承買權，但已逾期行使優先承買權。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
四、原告與被告李牧皇之兩造不爭執事項：㈠原告與被告王森永為兄妹關係，王晉文為被告王森永之子。
㈡原告之戶籍自71年間即設於系爭房屋，迄至111年11月30日始遷移至雲林縣○○鄉○○村○○00○0號。
原告於111年2月底之前，設定其住所於系爭房屋。
㈢本院民事執行處書記官及執達員，以系爭執行事件於110年7月30日至系爭房屋執行現場查封，由原告以債務人王森永家屬名義在場簽名。
㈣系爭房屋（外觀為二棟獨立建物合併，僅陽台相通，內部空間無相通）為被告王森永及其弟王正杰所有，二人應有部分各為1/2，原告為系爭土地之共有人（權利範圍2/12）。
㈤本院系爭執行事件就執行標的於111年2月24日進行特別變賣程序後之減價拍賣，由被告李牧皇以價額248,888元拍定。
㈥本院民事執行處於111年3月17日以雲院宜110司執壬字第18722號函通知原告應於文到15日內聲明願否行使優先承買權，經送達系爭房屋地址，因未獲會晤本人，亦無受領文書之同居人或受僱人，於同年月23日將該文書寄存在埤源派出所。
嗣原告於111年5月18日上午至本院民事執行處，表示其因居住斗六市租屋處，不住在戶籍地，未收到優先承買通知，主張優先承買執行標的。
經本院民事執行處查詢埤源派出所，原告確未前往領取上開優先承買通知之函文，另經囑託雲林縣警察局斗六分局及西螺分局，原告已於111年2月底遷居斗六市租屋處。
五、本院之判斷：㈠確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。
本件原告起訴請求確認其對執行標的有優先承買權存在，惟為被告李牧皇所否認，則原告是否得依同樣條件優先購買執行標的，其私法上之地位即有受侵害危險，此項危險得以對被告提起確認判決除去之。
是原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡原告雖引用最高法院110年度台上字第1337號判決意旨，主張其合於民法第425條之1第1項前段規定，推定其與系爭房屋所有權人間有租賃關係，得依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定行使優先承買權云云。
惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意；
如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院76年度台上字第821號判決意旨參照），復參酌最高法院110年度台上字第1337號判決意旨後半段關於「默示同意」之相關闡釋及其全案意旨，可知本件民法第425條之1第1項前段規定之適用前提，仍應以系爭房屋占用系爭土地已經系爭土地全部共有人明示或默示同意為必要。
又本件被告李牧皇既否認原告就執行標的具有優先承買權，則原告自應舉證證明被繼承人王景章於興建系爭房屋時，已獲得當時系爭土地共有人全體明示或默示同意之事實。
惟原告並未就此舉證證明，即難認其有符合上開最高法院110年度台上字第1337號判決意旨而有民法第425條之1第1項前段規定之適用。
則原告主張其得依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定行使優先承買權，即屬無據。
㈢依一定事實，足認以久住之意思，住於一定之地域者，即為設定其住所於該地；
一人同時不得有兩住所；
以廢止之意思離去其住所者，即為廢止其住所，民法第20條、第24條分別定有明文。
準此以言，現行民法關於決定住所之標準，係兼採主觀主義及客觀主義。
關於住所之廢止，亦須具備廢止之意思（主觀要件）及離去之事實（客觀要件）。
惟當事人是否有廢止之意思，應依一定事實探求認定之，即應依客觀事實認定主觀之意思。
又依一定事實，足認以廢止之意思離去其住所者，即為廢止其住所，民法第24條固有明文。
惟雖離去其住所，如出國留學、出外就業、在營服役、在監服刑、離家避債、逃匿等，但有歸返之意思者，尚不得遽認廢止其住所（最高法院102年度台抗字第201號裁定意旨參照）。
本件原告與被告李牧皇對於原告於111年2月底之前，設定其住所於系爭房屋一情並不爭執，堪信為真實，然被告李牧皇對於原告於111年2月底之後已廢止系爭房屋之住所一情，則有爭執，故原告對於其於111年2月底之後有廢止原住所另於他處設定其住所一情，自應負舉證責任。
而原告雖主張其於111年2月底已搬離系爭房屋及遷移其住所至系爭斗六地址云云，並提出房屋租賃契約書及第一銀行匯款資料為憑（見本案卷第73至84頁），惟系爭斗六地址為原告承租之房屋，依上開房屋租賃契約書所載，租賃期間只有1年，衡諸一般常情，尚難認原告主觀上有久住於該地址之意思，且原告之戶籍於111年3月以後，仍設於系爭房屋地址，並未辦理遷出，迄至111年11月30日始將其戶籍遷入雲林縣○○鄉○○村○○00○0號其姐姐之住所，亦有其戶籍資料查詢結果在卷可憑（見本案卷第331頁），又原告對於111年4月1日開徵之使用牌照稅稅單及111年7月1日開徵之汽車燃料稅稅單均是寄送至系爭房屋地址後由原告持以繳納等事實亦均坦承在卷（見本案卷第298頁），足見原告於111年2月底之後雖有離去系爭房屋之情形，但仍有歸返系爭房屋之意思。
是原告於111年11月30日遷移其戶籍地址之前，尚難認其於111年2月底已有廢止原設於系爭房屋住所之意思。
故原告主張其於111年2月底之後已廢止系爭房屋之住所一情，應屬無據。
㈣租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；
承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人；
優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄，民法第426條之2第1項、第2項定有明文。
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；
前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，土地法第104條第1項前段、中段、第2項前段亦有明文。
另民法第95條第1項前段規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」，乃採達到主義。
所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態。
而意思表示之生效，指表意人開始受其意思表示拘束而言。
在非對話之意思表示，表意人無從依書面之交付，逕使相對人了解其意思表示，尚須經由相對人之閱讀始能了解表意人之意思表示，相對人之閱讀行為，完全在表意人實力支配範圍外，僅得由相對人為之，如相對人不閱讀其受領之書面，即謂意思表示不生效力，將使其效力之發生任由相對人支配，顯非事理之平。
因此，書面所為之意思表示，如已進入相對人之實力支配範圍，且處於依一般社會觀念，可期待相對人了解之狀態時，應認該意思表示已對相對人發生效力。
即表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年台上大字第908號民事裁定意旨參照）。
且上開規定及見解，於觀念通知亦應類推適用。
本件縱認原告得依民法第425條之1第1項前段規定，推定其與系爭房屋之所有權人間有租賃關係，並得依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定行使優先承買權，然本件執行標的於拍定後，經本院民事執行處以111年3月17日雲院宜110司執壬字第18722號函，代債務人通知原告應於文到15日內聲明願否依同樣條件優先承買該執行標的，該通知已經郵務機關送達至原告之住所即系爭房屋地址，因未獲會晤原告本人亦無受領文書之同居人或受僱人，已將該通知於111年3月23日寄存在雲林縣警察局西螺分局埤源派出所，有該函（稿）及本院送達證書附於系爭執行事件卷宗可佐（見該案卷第179至180頁、第187頁），依上開說明，應認該通知已於111年3月23日對原告發生效力，15日除斥期間應開始起算，至遲於111年4月7日，原告之優先承買權除斥期間已經屆滿。
則原告既未於通知期間內行使優先承買權，迄於同年5月18日始逾期向本院民事執行處主張優先承買，應認其就執行標的之優先承買權業已喪失。
故原告主張其就執行標的仍具有優先承買權，即屬無據。
從而，原告請求被告王森永就系爭房屋有以248,888元之價金與其訂立房屋買賣契約，並於其給付上開價金之時，將執行標的之房屋稅籍登記及事實上處分權移轉予其等，亦均屬無據。
㈤綜上所述，原告請求確認其就執行標的仍有優先承買權，及被告王森永就系爭房屋有以248,888元之價金與其訂立房屋買賣契約，並於其給付上開價金之時，將執行標的之房屋稅籍登記及事實上處分權移轉予其等，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
虎尾簡易庭 法 官 廖國勝
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
書記官 曾鈺仁
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