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臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭民事判決 九十三年度虎小字第二四號
原 告 丁○○○○廈管理委員會
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國九十三年二月三日言詞辯論終結，
判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣捌仟元，及自民國九十二年十二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為原告所管理之「丁○○○○廈」之承租戶，被告向原建商「富欣建設股份有限公司」承租門牌號碼虎尾鎮○○路九三號一樓、九五號一樓、九五之一號、九五之二號等四戶，用以經營超市業務。
依據本大樓之規約及區分所有權人會議決議，管理費以每坪新台幣（下同）四十元計算，而被告承租房屋之樓地板面積超過二百坪，每月管理費應為八千元，原告管理委員會顧及被告創業辛苦，且被告承租一樓經營店面，較少使用電梯及中庭設備，所以民國（下同）九十二年九月份、十月份之管理費，僅各酌收二千元；
九十二年十一月份管理費以半價優待，僅收取四千元，總共九十二年九至十一月之管理費為八千元。
但被告拒不繳納，迭經催討均未獲回應。
爰提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告八千元，及自支付命令送達被告翌日（九十二年十二月二十五日）起之法定利息。
二、被告答辯略以：丁○○○○廈落成之初，許多空戶都沒有賣出去，大部分房屋仍為建商富欣建設股份有限公司所有，尚未成立管理委員會，而被告所承租之一樓房屋，乃是向建商承租。
當時建商說店面不必繳納管理費，租約內也沒有提到應繳納管理費，所以被告也就沒有繳納，後來管理委員會來收取管理費，被告所使用的為一樓店面，根本不使用電梯、中庭、保全設備等公共設施。
所以只是象徵性的每月以一千元補貼原告，但原告的服務品質不佳，監視攝影器設在大樓內部，對於一樓店面根本不予監錄，一樓門前的環境也不打掃。
被告屢次反應，原告均不回應。
而且原告管理委員會是否合法成立，實在有疑問。
被告不願繳納該八千元，請求駁回原告之訴。
三、雙方不爭執之事實：
（一）被告向富欣建設股份有限公司承租雲林縣虎尾鎮○○路九五號一樓、九十三號一樓、九十五之一號、九十五之二號等四戶，用以經營超市業務。
（二）被告所承租上述四戶，合計一至三樓之面積約二百坪。
（三）被告確實未繳納九十二年九月至十一月之管理費（只是爭執有無繳納義務）。
四、法院之判斷：
（一）依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定「管理委員會有當事人能力。」
故本件原告雖然並非法人組織，但仍有訴訟之當事人能力。
（二）依據公寓大廈管理條例第二十一條，應繳納管理費之義務人為區分所有權人及住戶。
而該「住戶」之定義，參照同條例第三條第十款規定，住戶乃是指「區分所有權人、【承租人】、或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」
故而承租人有繳納管理費之義務，實無疑義。
又依據原告提出之丁○○○○廈住戶規約第六條：「本規約效力及於本社區全體區分所有權人及【住戶】。」
第十四條第一項：「區分所有權人將其專有部分租予第三者時，該【承租人及其同居人】必須遵守本規約所定之事項。」
第三十條：「本社區區分所有權人或【住戶】積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間之催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」亦同此規定。
（三）依據原告提出之丁○○○○廈社區區分所有權人大會第一次會議記錄（九十一年十二月二日），決議事項第二點，每坪管理費為四十元。
而被告承租之面積超過二百坪，若累計三個月之管理費，早已超過八千元。
被告承租的店面（實際上含一至三樓），雖然出入不需經過大樓內部管理室、電梯、樓梯，也可能極少使用中庭公共設施，但該店面仍屬大樓之一部分，仍必須使用大樓之電機、電力供應設備、自來水系統、污水或化糞池等等公共設施。
如果被告仍認為自己不使用電梯，就無須繳納管理費，此種說詞於法、於理、於情都難以成立。
至於店面部分是否可以酌減管理費，則應由區分所有權人會議決議，法院並無權利予以酌減，在未經決議之前，被告仍有依據規約及決議繳納管理費之義務。
從而，原告請求被告給付管理費八千元，及自支付命令送達翌日（九十二年十二月二十五日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
（四）被告所述：因為原告管理委員會之服務不佳，才不願意繳納管理費云云。
關於此點應由被告透過房東（區分所有權人），在區分所有權人會議中提出，督促管理委員會改進，但不得作為拒付管理費之理由，併此敘明。
五、本件被告敗訴，訴訟費用全額一千元應由被告負擔。
又本件為小額訴訟事件，法院所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第四百三十六條之二十，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 六 日
臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭
法 官 葉明松
右正本証明與原本無異。
書記官 張瑛瑢
中 華 民 國 九十三 年 二 月 六 日
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
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