虎尾簡易庭民事-HUEV,93,虎簡,11,20040206,1

臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭民事判決 九十三年度虎簡字第一一號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林再輝律師
被 告 乙○○

右當事人間增減租金事件，經本院於中華民國九十三年二月二日言詞辯論終結，判決
如左：

主 文
被告承租原告所有坐落雲林縣虎尾鎮○○段四四地號（地目建、面積一五五‧一二平方公尺）土地之租金，自民國九十三年一月五日起，調整為每年新台幣貳拾壹萬零肆佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟陸佰叁拾元由被告負擔。

事實及理由
一、原告起訴主張：坐落雲林縣虎尾鎮○○段四四地號（地目建、面積一五五‧一二平方公尺）（下稱系爭土地）為原告所有，乃是原告於民國（下同）七十一年十月間向前手謝純忠所購得，惟系爭土地於四十年間由被告之祖父鄭求向原土地所有人租屋建地，使用期限至房屋不堪使用時為止。
七十三年間已由被告之父親鄭燕福繼承該租賃關係，當時每年租金僅新台幣（下同）六百元，已與土地價值顯不相當，經原告提起訴訟（鈞院七十三年訴字第五八九號判決、台灣高等法院台中分院七十三年度上字第九五九號判決），調整為每年租金六萬一千一百三十六元，後來因為其中一部份土地遭政府徵收，原告乃自動降價為每年租金五萬五千一百六十二元。
嗣後被告之父親鄭燕福於八十五年間去世，該租賃關係由被告繼承。
惟自七十三年至今，已有十九年未曾調整租金，而系爭土地價值高漲，附近商店相連，交通便利，依八十九年七月份最後一次申報地價為每平方公尺一萬五千零七十五元二角，依據土地法第九十七條、第一百零五條規定，城市地方租金以不超過申報總價百分之十為限，因此依據上述判決認定之申報地價百分之九計算，每年租金應為二十一萬零四百六十二元（155.12㎡×15075.2×0.09＝210462），已超出十九年前核定之租金將近四倍。
為此請求調整租金，並聲明：除自九十三年一月一日起調整外，餘如主文所示。
二、被告答辯略以：被告於系爭土地上所興建之平房二棟，早已老舊漏水，實有改建必要，被告向原告請求同意改建，原告拒不答應。
被告提議以四百萬元購買系爭土地，原告亦不同意。
原告一直忍受老舊房屋之狀況，如今原告竟要求提高租金，實無理由。
系爭土地附近都已經沒落，早已不再是虎尾鎮鬧區，附近商店之月租約僅八千元而已，使用價值不高。
又按一般公有土地出租之租金，多按照申報地價百分之三計算年租金，以系爭土地之申報地價計算，亦僅約年租金七萬零一百五十三元而已，原告竟要求提高至年租金二十一萬零四百六十一元，被告殊難答應，請求駁回原告之訴。
三、雙方不爭執之事實：
（一）雙方就系爭土地有不定期之租賃關係存在，租期至房屋不堪使用時為止。
（二）經台灣高等法院台中分院七十三年度上字第九五九號確定判決，系爭土地之租金，自七十三年四月一日起，調整為按申報地價百分之九計算，即六萬一千一百三十六元，但因嗣後部分土地被徵收，原告將租金減為五萬五千一百六十二元。
四、得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物「申報總價」年息百分之十為限；
民法第四百四十二條、土地法第一百零五條、第九十七條第一項等定有明文。
又土地法第九十七條規定之「申報總價」，係指「法定地價」而言，土地法施行法第二十五條亦有明文。
而法定地價之定義，參考土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人申請登記而不同時申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文；
故土地法第九十七條之土地「申報總價」即指該土地之「申報地價」而言。
（二）上述七十三年間之確定判決，是採取六十七年之申報地價為估算基礎，依據該判決記載，六十七年系爭土地公告地價為每平方公尺三千九百零四元。
而系爭土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺一萬五千零七十五元二角（有地籍謄本可證），相較於二十二年前，已經超出三點八倍之多。
而七十年代，國內經濟起飛，雖著新台幣升值，外國熱錢資金流入，以及台灣電子科技業發展，曾經有過二度股市上萬點之榮景，以致房地產數次飆漲。
如今台灣雖然已進入景氣循環之週期，但房地產房情早已與二十年前不可同日而語，此乃眾所周知之事實。
而系爭土地位於虎尾鎮○○路與林森路口附近，北邊第二間即是「統一超商７～１１」，南邊不遠即有「生活工坊」「來爾富超商」「聯強電信」等名店，南邊斜對面更有「麥當勞」「台西客運虎尾站」等重要公共場所。
系爭土地之價值，若以八十九年七月之申報地價計算，總價為二百三十三萬八千四百六十五元；
若以公告現值計算，總價為七百九十八萬八千零五十九元。
而被告曾表示以四百萬元要約買受系爭土地，結果仍不為原告所接受，可見系爭土地之市價有四百萬元以上之行情。
系爭土地位於鬧市，使用價值甚高，此乃可得確定之事實。
被告雖辯稱：附近都是沒落戶，店面月租僅八千元，沒有人潮，若以系爭土地用來經營早餐店都無法維持云云。
但本院認為，此乃是因為房屋外觀無法改善所致，被告租用系爭土地興建二間店面，但因為房屋十分破舊，北邊鄰居第一戶、南邊鄰居第三戶以下幾戶都是鐵皮屋或磚造平房，房屋外觀無法吸引人潮，亦無法進行現代化裝潢，以致店面租金行情不高，但此肇因於房屋設備無法改進，並非起因於土地之因素，不得作為削減土地租金之理由。
（三）本院審酌系爭土地之位置、面寬足以興建二間店面、附近工商業繁榮之情形、土地之地價、利用價值及二十年來地價飆漲等客觀因素，以申報地價百分之九即二十一萬零四百六十二元（0000000×0.09＝210462）為土地年租金，應屬客觀合理。
若被告一再爭執土地租金太高，地上建物破舊平房不能改建，不符合使用成本效益云云，自應考慮終止租賃關係，將土地歸還原告。
畢竟自被告之祖父以來，已經租賃系爭土地超過五十年，二間位於鬧市內的破舊店面，連被告本身都不願住在該破舊屋內，目前為空屋狀態，還要繼續支付土地租金，對被告主觀情感而言，或許難以接受。
但不動產投資有其成本（稅賦、維修費用、租金、折舊等等）與效益問題，若收益不足以支應成本，資產變成負債時，應考量「停損出場」，才是正確理財之道。
（四）依最高法院四十八年台上字第五二一號判例：「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。
故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」
調整租金之時點，自「起訴前之請求意思表示」或「起訴時」起算，本件為九十三年一月五日起訴（有收文章戳可證），全卷內又無原告於起訴前以意思表示請求之證據，因此調整時點應自九十三年一月五日起算，原告請求自九十三年一月一日起算，超過之部分即屬無理由，應予駁回。
五、本件原告雖部分敗訴，但敗訴之比率甚微，故本院仍認為訴訟費用全額四千六百三十元（裁判費）應由被告負擔。
六、結論：原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 六 日
臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭
法 官 葉明松
右正本証明與原本無異。
書記官 張瑛瑢
中 華 民 國 九十三 年 二 月 六 日
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。