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臺灣雲林地方法院民事判決 105年度虎簡字第98號
原 告
即反訴被告 李富明
林志隆
上二人共同
訴訟代理人 何永福律師
複代理人 廖耿璋 住嘉義市○○路00號3樓1
被 告
即反訴原告 進利建設有限公司
設臺南市○○區○○○街00巷0號2樓
法定代理人 林正幸 住同上
訴訟代理人 呂維凱律師
複代理人 廖偉翔 住嘉義市○○○路000號
上列當事人間請求確認租金事件，本院於民國106 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定原告所有如雲林縣西螺地政事務所民國一○五年十一月八日土地複丈成果圖（如附圖）所示Ａ至Ｌ建物，占用原告所有如附表所示土地，自民國一○五年三月二十九日起，每兩年地租如附表所示。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣參萬玖仟壹佰壹拾伍元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
上開規定於小額訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第2項、第436條之23定有明文。
本件原告起訴時請求核定地租，嗣於民國106 年3 月27日變更訴之聲明，請求核定原告所有如雲林縣西螺地政事務所105 年11月8 日土地複丈成果圖（如附圖）所示Ａ至Ｌ建物，占用原告所有如附表所有土地，每年地租如附表所示之金額（見本院卷第153 至155頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：雲林縣○○段000 ○000 地號土地（下合稱系爭土地）及其上如附表所示建物（下稱系爭建物，如附圖），均為訴外人國根建設股份有限公司（下稱國根公司）所有，嗣被告於104 年6 月18日經拍賣取得上開地號土地，又原告為國根公司之債權人，於本院102 年度司執字第00000號強制執行事件，聲請將系爭建物拍賣，因無人應買，於104 年月2 日交原告2 人承受，原告林志隆承受20/35 ，原告李富明承受15/35 ，並於105 年3 月間領得權利移轉證書而取得所有權。
因係爭土地及建物原均屬國根公司所有，先後因拍賣讓與被告及原告，故依民法第425條之1 之規定，原告與被告間存在租賃關係。
系爭建物雖為未完工之建物，但已興建至3 樓，樓層地板亦均已完工，亦已有屋頂，應屬土地上之定著物及獨立物甚明。
又縱然系爭建物為違章建築，在未遭拆除之前，原告仍為所有權人，原告若未依法向被告繳納租金，將來恐遭被告以原告未付租金為由，訴請拆屋還地，故原告顯有請求核定租金之利益。
兩造間就租金數額多次協調未果，爰請求本院核定租金數額。
並聲明：如主文第1項所示。
㈡被告則以：系爭建物並無屋頂，無法避風雨，未達經濟上使用目的，非屬定著物，不能為獨立之使用，已非獨立之物，。
縱認為系爭建物為定著物，因其已經雲林縣政府認定為違建，將遭拆除而滅失，故本件原告請求核定租金，無訴之利益。
系爭建物之起造人為如皇建設開發股份有限公司（下稱如皇公司），而系爭土地所有權人為國根公司，土地與其上建物之所有權人不同，兩公司間無任何租賃關係存在，故無買賣不破租賃相關規定之適用，原告不能請求核定租金。
又若本院認定雙方有推定租賃關係存在，被告同意原告訴之聲明主張之租金金額。
並答辯：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：系爭建物縱為反訴被告所取得，但系爭建物之起造人為如皇建設開發股份有限公司（下稱如皇公司），此有雲林縣西螺鎮公所103 西營建00025 號建造執照可證，而如皇公司無權在系爭土地上興建建物，系爭建物屬無權占有，原告以拍賣取得系爭建物，仍屬無權占有，反訴原告自得依法請求反訴被告將系爭建物拆除並返還占用土地等語。
並聲明：反訴被告應將坐落系爭土地上之地上物拆除，並將土地返還反訴原告。
㈡反訴被告則以：本院102 年度司執字第33380 號強制執行事件中，就系爭建物強制執行，執行法院認系爭建物為國根公司所有而拍賣之，如皇公司雖曾向執行法院聲明異議，主張系爭建物為其所有，惟遭執行法院駁回。
在兩造先後取得系爭土地及建物前，系爭土地及建物均同屬國根公司所有，依民法第425條之1 規定，原告對系爭土地即有租賃關係存在，系爭建物並非無權占有等語。
並答辯：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠本訴部分：⒈訴之利益部分：被告答辯系爭建物已遭雲林縣政府認定為違章建築，並提出雲林縣政府106 年5 月12日函為證（見本院卷第171 頁）。
惟在系爭建物滅失前，原告之系爭建物是否與被告之系爭土地間存在租賃關係，兩造有所爭執，其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以本件訴訟予以除去，自有訴之利益存在。
故原告提起本件訴訟，應認其有即受判決之法律上利益，合先敘明。
⒉系爭建物前於101 年4 月間經雲林縣西螺鎮公所核發建造執照，又系爭建物於101 年11月間因預為抵押權設定，而登記為雲林縣○○鎮○○段00○00○號；
原告及楊尚貴於102 年11月4 日向本院聲請就國根公司所有坐落系爭土地（重測前雲林縣○○鎮○○○段00000 ○000000地號土地）上系爭建物強制執行，經本院102 年度司執字第33380 號受理，嗣因無人應買，而由原告林志隆承受20/35 ，原告李富明承受15/35 ，原告於105 年3 月31日取得權利移轉證書，此有系爭土地及建物謄本、上開建照執照、105 年3 月28日102 年司執壬字第33380 號函及送達證書可憑（見本院卷第8 至29頁、102 年度司執字第33380 號卷一第6 至17頁、第145 頁至151 頁反面、卷三第157 頁），堪信為真實。
又原告於102年11月4 日向本院聲請就國根公司所有之系爭土地強制執行，經本院102 年度司執字第33381 號受理，嗣由被告於104年5 月27日拍賣取得系爭土地所有權，並經本院於104 年6月5 日核發權利移轉證書，被告亦於104 年6 月18日完成所有權登記，此有系爭土地謄本、拍賣不動產筆錄、104 年6月5 日102 司執壬字第33381 號函及送達證書可憑（見本院卷第7 至26頁、102 年度司執字第33381 號卷二第19至20頁、第55至56頁），亦堪信為真實。
⒊系爭土地及建物於101 年間均為國根公司所有，業如前述，而系爭土地於104 年6 月間因拍賣先由被告取得，系爭建物則於105 年3 月間由原告取得。
被告前於106 年1 月23日答辯三狀中表示系爭建物起造人為如皇公司，惟被告複代理人於106 年2 月24日本院言詞辯論時，則表示在撰寫答辯三狀時，因僅自被告取得雲林縣西螺鎮公所核發給如皇公司的103 西營建字第00025 號建造執照，所以誤以為系爭建物為如皇公司所建，閱卷後才發現不是這樣等語，並對本院102 年度司執字第33380 號強制執行事件拍賣之系爭建物為國根公司所有不爭執（見本院卷第146 頁正反面）。
⒋茲應再審究者為系爭建物是否為不動產。
稱不動產者，為土地及其定著物，民法第66條第1項定有明文。
新建之房屋無論已未全部完工，倘依現狀已足避風雨可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產（最高法院77年度台上字第790 號判決參照）。
本件系爭建物為磚造建築，部分1 樓興建完成而2 樓尚待興建，部分則為2 樓已興建完成而3 樓尚待興建，所有建物雖未裝上門窗，惟在裝設門窗後，至少1 樓部分已足以遮風蔽雨，亦可供經濟上使用之目的，應認係民法第66條第1項之定著物無疑。
被告答辯系爭建物無屋頂，無法避風雨，未達經濟上使用目的，非屬定著物，顯非可採。
⒌土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。
本件系爭土地與系爭建物原同屬國根公司所有，因拍賣先後讓與被告及原告，依上開規定，原告與被告間即存在租賃關係。
被告答辯稱本件無民法第425條之1 之適用，即有誤會。
⒍土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；
且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102 年度台上字第1508號判決參照）。
本件原告之系爭建物占用系爭土地之部分面積，惟系爭房屋之前庭及後院部分，與系爭房屋之使用有不可分離之關係，系爭土地中除394 地號土地僅遭佔用3.97平方公尺，尚有獨立使用之價值外，其餘之土地之前庭後院不可避免的將為原告所使用，故原告如附表所示之聲明將系爭建物前庭後院之土地部分一併請求核定租金，應有理由，被告複代理人亦同意本院在認為有租賃關係之前提下，亦同意原告訴之聲明，可知其亦同意原告將前庭後院部分一併計入。
⒎民法第425條之1第2項規定，第1項推定租賃關係之租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
本件被告複代理人同意在本院認為有租賃關係時，同意原告訴之聲明之金額，兩造既有合意，本院即應受拘束。
故原告請求核定如附表所示之租金金額，為有理由，應予准許。
㈡反訴部分：反訴原告以反訴被告之系爭建物無權占用反訴原告之系爭土地為由，請求反訴原告拆除系爭建物，並返還土地。
惟查，原告之系爭建物與被告之系爭土地存在租賃關係，業如前述，系爭建物占用系爭土地，即非無權占有，反訴原告請求反訴被告拆除系爭建物，並返還土地，為無理由，應予駁回。
四、綜上，原告依租賃關係，請求核定如主文第1項所示之租金，為有理由，應予准許。
反訴原告請求反訴被告拆除系爭建物並返還土地，為無理由，應予駁回。
五、原告起訴時訴之聲明之訴訟標的價額為新臺幣（下同）251,880 元，原告因此繳納2,760 元裁判費；
嗣原告於106 年3月減縮訴之聲明，訴訟標的價額僅232,040 元，裁判費僅需2,540 元，減縮訴之聲明之裁判費220 元應由原告負擔較為公平，裁判費2,540 元部分則由敗訴之被告負擔，附此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
虎尾簡易庭 法 官 張淵森
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 王政偉
附表：
┌──┬────┬──┬────┬────┐
│附圖│建物建號│建物│占用面積│核定每兩│
│編號│（雲林縣│坐落│（平方公│年租金（│
│ │西螺鎮廣│地號│尺 │新臺幣，│
│ │興段） │（雲│ │元） │
│ │ │林縣│ │ │
│ │ │西螺│ │ │
│ │ │鎮廣│ │ │
│ │ │興段│ │ │
│ │ │） │ │ │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ａ │62建號 │395 │126.51 │13,864 │
│ │ ├──┼────┤ │
│ │ │396 │1.86 │ │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｂ │63建號 │396 │109.14 │11,740 │
│ │ ├──┼────┤ │
│ │ │397 │1.42 │ │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｃ │64建號 │394 │3.97 │10,622 │
│ │ ├──┼────┤ │
│ │ │397 │94.45 │ │
│ │ ├──┼────┤ │
│ │ │398 │1.36 │ │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｄ │65建號 │398 │163.87 │17,698 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｅ │66建號 │399 │215.99 │23,326 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｆ │67建號 │400 │205.18 │22,160 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｇ │68建號 │401 │199.75 │21,574 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｈ │69建號 │402 │194.28 │20,982 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｉ │70建號 │403 │188.81 │20,392 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｊ │71建號 │404 │186.89 │20,184 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｋ │72建號 │405 │195.25 │21,088 │
├──┼────┼──┼────┼────┤
│Ｌ │73建號 │406 │263.05 │28,410 │
└──┴────┴──┴────┴────┘
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