臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,100,訴,186,20120327,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度訴字第186號
原 告 簡游梅燕
簡政華
游麗美
前列 三人
共 同
訴訟代理人 林正欣律師
被 告 沈森永
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第255條前段、第256條有明文規定。

原告本起訴聲明請求被告應將坐落宜蘭縣羅東鎮○○段55地號土地（以下簡稱系爭土地）上，加蓋於同段476建號屋頂平台之磚造鐵皮屋（詳細占有位置及面積經測量確定）建物拆除，將屋頂平台返還原告；

嗣於本院審理時以101年2月7日民事辯論意旨狀更正聲明為被告應將系爭土地上加蓋於同段476、1613建號建物屋頂平台上如附表一所示建物（以下簡稱系爭增建物）拆除，將屋頂平台返還原告及其他共有人等情，經核此僅屬未變更訴訟標的而為聲明之更正以及陳述之補充，依前述說明，於法尚無不合，自應准許。

二、原告起訴主張，系爭土地坐落有門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路89巷12號、12-1號至12-7號之公寓1棟（以下簡稱系爭公寓），而原告分別為系爭公寓同段1610、1161、477建號之所有權人，而被告則為同段476建號、1613建號之所有權人。

惟被告未經系爭公寓全體區分所有權人之同意，擅自將系爭公寓屋頂平台加蓋系爭增建物，並供己出租他人。

是被告之系爭增建物占有系爭公寓之屋頂平台，既無任何正當權源，而屬無權占有。

為此，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告應將系爭增建物拆除，將屋頂平台返還予原告及其他全體共有人，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

（一）系爭公寓於69年間起造時本為地下1層、地上4層之RC磚造建物，嗣於74年4月間復經系爭公寓當時第4樓層所有權人即訴外人林哲宏（第4層A戶門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路89巷12-7號）、蔡國雄（第4層B戶門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路89巷12-6號）共同向宜蘭縣政府申請增建第4層（僅有蔡國雄B戶部分）、第5層（A戶為林哲宏、B戶為蔡國雄），經宜蘭縣政府於74年4月8日核發建局都字第1223號建築執照以及同年6月21日核發建局都字第2644號使用執照（以下簡稱系爭合法增建）。

依此觀之，林哲宏、蔡國雄於申請系爭合法增建之初，應即已取得系爭公寓所有權人之同意。

（二）被告嗣後分別於99年4月13日、同年6月18日經由鈞院98年度司執字第15281號執行事件（以下簡稱系爭執行事件）拍賣取得如附表二、三所示土地及建物。

而依上開使用執照所示，74年間所為系爭合法增建既屬被告之前手依相關法令取得建築許可，當屬合法建築。

而附圖（即宜蘭縣羅東地政事務所100年10月13日字342200號土地複丈成果圖）編號E部分之坐落位置範圍，即屬系爭合法增建之範圍內，則原告主張附圖編號E部分無權占有系爭公寓屋頂平台云云，顯非可採。

至於附圖編號B、D部分則為系爭合法增建第5層之附屬陽台外推之鐵窗，本屬系爭合法增建第5層之附屬建物；

另附圖編號A部分則是坐落被告所有門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路89巷12-7號之增建，本即屬被告專有部分，故並無無權占有之情形。

（三）再依系爭合法增建之建築執照、使用執照之平面圖及竣工圖所示，關於第4層通往第5層之樓梯係通往系爭合法增建，並無法通往附圖編號C、F部分。

換言之，其餘共有人如欲前往系爭公寓第4層屋頂平台如附圖C、F部分，皆須經由被告所有之系爭合法增建內部始能到達，顯然該屋頂平台已有默示合意由系爭合法增建之所有人來使用，否則如當時未有共識，當無可能同意林哲宏、蔡國雄興建系爭合法增建。

況且系爭合法增建已於74年間興建完畢，迄今已逾20餘年，如當時其餘共有人未同意，豈有可能放任如此明顯侵害其所有權之建物存在，足認系爭公寓屋頂平台除系爭合法增建以外之共用部分已默示約定由系爭合法增建之所有權人為使用。

退步言之，縱認附圖編號C、F部分需拆除騰空，然原告仍無法進入或利用附圖編號C、F部分，足見原告提起本件訴訟根本無法獲得任何實質利益，僅造成減損被告財產之結果，顯見原告係以此損人而不利己之訴訟方式為目的，而有權利濫用之嫌等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴，及陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告起訴主張渠分為系爭公寓前述建號之所有權人，而系爭公寓建有被告所有如附表一所示之系爭增建物等情，業經原告提出建物登記謄本、並經本院現場勘驗明確，及囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製如附圖所示之土地複丈成果圖可憑，堪信此部分主張為可採。

原告進而主張，被告所有系爭增建物，係未經系爭公寓全體區分所有權人同意，而無權占有系爭公寓之共有部分，自應將系爭增建物拆除，將共有部分返還原告及其他共有人等情，被告則否認之，並以前詞為辯。

是本件首應審酌者為系爭增建物是否無權占有系爭公寓之共有部分？茲分述如下：

五、查系爭公寓係於68年1月間經蔡國雄、林哲宏向宜蘭縣政府申請於系爭土地上建築地下1層、地上4層RC造之店鋪與住宅（左戶4屋住宅含地下室即A戶由林哲宏起造、右戶4屋住宅含地下室即B戶由蔡國雄起造；

嗣後B戶1、2層含地下室起造人變更為原告簡游梅燕與訴外人林秋香），而經宜蘭縣政府於68年1月26日核發68建都字第450號建築執照。

嗣後系爭公寓於69年2月1日完工，經宜蘭縣政府於69年4月22日核發69建都字第2058號使用執照（編定門牌為宜蘭縣羅東鎮○○路89巷12號、12-1號至12-7號），其中第4樓層B戶即門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路12-6號部分旋於69年10月6日辦妥建物所有權第一次登記，而為蔡國雄所有（即附表三編號4所示之476建號其中第4層部分）。

第4樓層A戶即門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路89巷12-7號則於82年1月7日始辦理建物所有權第一次登記為林哲宏所有（即附表三編號1所示之1613建號）。

嗣後於74年間蔡國雄、林哲宏再就上開地下1層地上4層之建物申請增建系爭合法增建，即第4層（B戶蔡國雄部分）、第5層（A戶為林哲宏、B戶為蔡國雄），經宜蘭縣政府於74年4月8日核發74建都字第1223號建築執照，同年6月18日完工，復經宜蘭縣政府於74年6月21日核發74建都字第2644號使用執照。

蔡國雄並於同年8月2日就系爭合法增建之其中第4層B戶增建、第5層B戶增建連同原本476建號辦理建物增建登記為如附表三編號4所示；

林哲宏所有之第5層A戶增建則未辦理建物所有權第一次登記。

78年1月4日附表三編號4建物復因買賣而將所有權移轉登記予林哲宏。

嗣後被告並因系爭執行事件分別於99年4月13日、同年6月18日因拍賣取得如附表二、三所示土地與建物等情，此有上開建築執照、使用執照卷宗、系爭執行事件關於附表三編號2、3、5之建物測量成果圖及權利移轉證書（見該執行卷第79頁至第82頁、第148頁、第278頁）、宜蘭縣羅東地政事務所101年2月13日以羅地登字第1010001263號函檢送上開476建號、1613建號之建物謄本、舊簿及建物測量成果圖（見本院卷第54頁至第77頁）可憑。

六、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人所共有，為98年1月23日修正前民法第799條前段所明定。

又公寓大廈管理條例（以下簡稱公寓條例）所稱之專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；

而共用部分則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

查系爭公寓於69年4月22日興建完成時，第4層因退縮建築所形成之露台（以下簡稱第4層露台）以及屋頂平台，因不具有使用上之獨立性，且因建物登記實務上當初就露台部分亦無從測繪及辦理登記，此從宜蘭縣羅東地政事務所就附表三編號1、4所示建物之建物測量成果圖（見本院卷第76頁、第77頁）並無露台等附屬建物之註記可見一斑，另屋頂平台：更屬不可分割，均無從成為區分所有之標的，惟系爭公寓原始區分所有權人倘就共有之共用部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力。

七、又按「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」

最高法院48年台上字第1065號判例參照。

又受讓人不知亦無可得而知該分管契約之情形外，應受分管契約之拘束，此參最高法院93年度台上字第863號判決：「共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害。」

、91年度台上字第2477號判決亦揭櫫同意旨：「…公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

。

（一）經查，74年間系爭公寓第4層區分所有權人林哲宏、蔡國雄係於第4層露台及屋頂平台等空間向主管機關即宜蘭縣政府申請增建系爭合法增建，且於申請之初並經當時系爭公寓其他區分所有權人即系爭土地共有人即訴外人林游阿雪、戴景和、簡祺芳、原告簡游梅燕同意等情，此有系爭合法增建之平面圖、竣工圖及土地使用權同意書存上開建築執照及使用執照卷宗可憑。

再者，依上開系爭合法增建之平面圖與竣工圖可見，因系爭公寓之樓梯係設於系爭公寓之後段，是系爭合法增建興建完成後，系爭公寓區分所有權人欲使用上開露台以及屋頂平台空間，則必須經過系爭合法增建之室內始能到達，故系爭合法增建完成後，系爭公寓之區分所有權人顯已無法任意使用上開第4層露台以及屋頂平台，而使第4層露台以及屋頂平台，成為僅系爭公寓第4層所有權人即林哲宏以及蔡國雄使用之空間。

足見在興建系爭合法增建之初，系爭公寓區分所有權人應有同意系爭合法增建起造人即林哲宏、蔡國雄使用第4層露台以及屋頂平台，渠等雖未就此簽訂書面之分管契約，亦無礙於分管契約之成立。

（二）再者，本件原告簡游梅燕本為系爭公寓原始區分所有權人（按為起造人之一），顯然原告簡游梅燕就上開第4層露台以及屋頂平台之分管事實，知之甚詳；

而原告游麗美、簡政華雖分係於86年3月26日、90年7月16日始為系爭公寓之區分所有權人，然系爭合法增建業於74年間即已興建完成，且經由系爭公寓之樓梯通往各區分所有建物之狀況，即可無困難地來察覺系爭合法增建之存在以及實際之使用情況，是原告游麗美、簡政華取得系爭公寓之區分所有權之際或之後，就系爭公寓周遭使用現況，包括第4層露台及屋頂平台之使用情況，自屬可得而知。

是上開分管契約係原始區分所有權人同意由林哲宏、蔡國雄專用系爭公寓之第4層露台及頂樓平台（78年1月4日附表三編號4建物復因買賣而將所有權移轉登記予林哲宏）業如前述，是系爭公寓第4層露台及屋頂平台既由第4層之區分所有權人使用，且顯而易見，而原告簡政華、游麗美對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，自應受上開分管契約之拘束。

（三）原告雖再主張被告拍賣取得如附表二、三所示，仍有違法增建云云。

經查，附表一編號E部分面積為39.02平方公尺，比對系爭合法增建之竣工圖之位置與面積及系爭執行事件關於附表三編號2之建物測量成果圖可見，其中第5層A戶林哲宏部分增建，不含第5層陽台、雨遮並計算至牆心之面積為5.42公尺x4.95公尺＝26.83平方公尺，相當於附表三編號2所示建物，並於加計雨遮陽台面積後，面積即相當於附表一編號E之面積，是附表一編號E部分本即系爭合法增建之一部分；

又比對附表三編號2、3、5於系爭執行事件之建物測量成果圖及本院現場履勘照片可見，附表一編號B、D則是附表三編號2、編號4（其中第5層部分）之附屬建物即陽台部分之鐵窗外推、附表一編號A則是附表三編號3所示雨遮位置等情。

互核被告自承拍賣取得附表二、三所示不動產後就以鐵皮包覆原本建物以避免潮濕及漏水等語，是被告所增設以鐵皮包覆建物之部分，亦均是位在系爭公寓之第4層露台以及屋頂平台之範圍內，而均屬被告得基於上開分管契約而得使用之範圍。

是系爭分管契約係原始區分所有權人於系爭公寓興建完成之際即有約定，而原告亦可得而知系爭公寓第4層露台及屋頂平台使用現況，原告自應受系爭分管契約拘束，均業如前述，故被告依上開分管契約於第4層露台及屋頂平台有系爭增建物及占有使用系爭公寓之第4層露台及屋頂平台，即非無據。

至於系爭增建物是否有屬違章建築之部分而應否拆除，自應由建管機關依權責認定並處理，該等違章及拆除與否之相關規定，屬行政上取締規定，與上開分管契約之存否及效力等私權爭執無涉，併予敘明。

八、綜上所述，被告抗辯原告已默示同意上開分管契約，尚屬可信。

原告主張被告應拆除系爭增建物云云，自屬無據。

從而，原告本於民法第767條、第821條，請求被告應拆除系爭增建物，及將第4層露台及屋頂平台返還予原告及其他全體共有人云云，為無理由，不應准許。

又原告之訴既已駁回，其假執行之聲請，自失其附麗，亦應一併駁回。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
書記官 邱淑秋
附表一
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│如附圖編號（面積、結構、│坐落系爭公│備註                              │
│用途）                  │寓樓層    │                                  │
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│編號A（面積6.68平方公尺 │第4層     │相當附表三編號3所示雨遮之位置（見 │
│、鋼架鐵皮住家）        │          │系爭執行事件第79頁之宜蘭縣羅東地政│
│                        │          │事務所建物測量成果圖）            │
│                        │          │                                  │
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│編號B（面積0.99平方公尺 │第5層     │相當附表三編號5其中5樓層陽台位置之│
│、鋼架鐵皮住家）        │          │外推（見系爭執行事件第77頁之宜蘭縣│
│                        │          │羅東地政事務所建物測量成果圖）    │
│                        │          │                                  │
│                        │          │                                  │
├────────────┼─────┼─────────────────┤
│編號C（面積14.10平方公尺│第5層     │                                  │
│、鋼架鐵皮住家）        │          │                                  │
│                        │          │                                  │
│                        │          │                                  │
│                        │          │                                  │
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│編號D（面積1.5平方公尺、│第5層     │相當附表三編號2其中5樓層陽台之外推│
│鋼架鐵皮住家）          │          │（見系爭執行事件第77頁之宜蘭縣羅東│
│                        │          │地政事務所建物測量成果圖）        │
│                        │          │                                  │
│                        │          │                                  │
├────────────┼─────┼─────────────────┤
│編號E（面積39.02平方公尺│第5層     │相當附表三編號2所示建物（樓層面積 │
│、鋼筋混凝土住家含陽台、│          │並含陽台、雨遮合計38.27平方公尺） │
│雨遮）                  │          │                                  │
│                        │          │                                  │
├────────────┼─────┼─────────────────┤
│編號F（面積30.16平方公尺│第5層     │                                  │
│、鋼架鐵皮住家）        │          │                                  │
│                        │          │                                  │
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┌─────────────────────────────────────────────────┐
│附表二（即本院98年度司執字第15281號甲、乙標）                                                     │
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│編│  土          地          坐          落      │地│ 面    積 │  權    利  │                │
│  ├───┬────┬───┬───┬──────┤  ├─────┤            │                │
│號│縣  市│鄉鎮市區○  段  ○○段  │  地    號  │目│ 平方公尺 │  範    圍  │                │
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│1 │宜蘭縣│羅東鎮  │興東  │      │55          │建│167       │10分之2     │                │
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤
│2 │宜蘭縣│羅東鎮  │興東  │      │54          │建│20        │全部        │                │
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┌─────────────────────────────────────────────────┐
│附表三 （即本院98年度司執字第15281號甲、乙標）                                                    │
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│編│    │              │建築式│      建物面積（平方公尺）        │  權利  │備              註│
│  │    │基  地  坐  落│樣主要├───────────┬─────┤        │                  │
│  │建號│--------------│建築材│樓    層    面    積  │附屬建物主│        │                  │
│  │    │建  物  門  牌│料及房│                      │要建築材料│        │                  │
│號│    │              │屋層數│合                計  │及用途    │  範圍  │                  │
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│1 │1613│宜蘭縣羅東鎮興│住家用│4樓層：54.42          │          │  全部  │為69年4月22日建局 │
│  │    │東段55地號    │4層樓 │合 計：54.42          │          │        │都字第2058號使用執│
│  │    │--------------│鋼筋混│                      │          │        │照核准之建物（見本│
│  │    │羅東鎮○○路89│凝土造│                      │          │        │院卷第57頁之建物謄│
│  │    │巷12之7號     │      │                      │          │        │本及第77頁宜蘭縣羅│
│  │    │              │      │                      │          │        │東地政事務所建物測│
│  │    │              │      │                      │          │        │量成果圖）        │
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│2 │暫編│宜蘭縣羅東鎮興│5層樓 │5樓層：27.97          │陽台5.15、│  全部  │為74年6月21日建都 │
│  │2585│東段55地號    │住家用│合 計：27.97          │雨遮5.15  │        │字第2644號使用執照│
│  │    │--------------│鋼筋混│                      │          │        │核准之建物（見系爭│
│  │    │（空白）      │凝土加│                      │          │        │執行卷宗第78頁及上│
│  │    │              │強磚造│                      │          │        │開使用執照卷宗之平│
│  │    │              │      │                      │          │        │面圖關於起造人為「│
│  │    │              │      │                      │          │        │林哲宏」之部分，未│
│  │    │              │      │                      │          │        │含雨遮、陽台並計算│
│  │    │              │      │                      │          │        │至牆心之面積為5.42│
│  │    │              │      │                      │          │        │x4.95=26.83平方公 │
│  │    │              │      │                      │          │        │尺），惟未辦理建物│
│  │    │              │      │                      │          │        │所有權第一次登記  │
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│3 │暫編│宜蘭縣羅東鎮興│      │                      │（4樓層） │  全部  │                  │
│  │2586│東段55地號    │      │                      │陽台5.15、│        │                  │
│  │    │--------------│      │                      │雨遮7.59  │        │                  │
│  │    │羅東鎮○○路89│      │                      │          │        │                  │
│  │    │巷12之7號     │      │                      │          │        │                  │
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│4 │476 │宜蘭縣羅東鎮興│住家用│4層：63.95（54.19+74年│          │  全部  │原為69年4月22日建 │
│  │    │東段55地號    │5層樓 │增建9.76=63.95）      │          │        │局都字第2058號使用│
│  │    │--------------│鋼筋混│5層：43.58            │          │        │執照核准之建物，並│
│  │    │羅東鎮○○路89│凝土造│合計：107.53          │          │        │於69年10月6日為建 │
│  │    │巷12之6號     │      │                      │          │        │物所有權第一次登記│
│  │    │              │      │                      │          │        │；嗣後依74年6月21 │
│  │    │              │      │                      │          │        │日建局都字第2644號│
│  │    │              │      │                      │          │        │使用執照就起造人蔡│
│  │    │              │      │                      │          │        │國雄部分於74年8月2│
│  │    │              │      │                      │          │        │日辦理變更建築面積│
│  │    │              │      │                      │          │        │（見本院卷第49頁、│
│  │    │              │      │                      │          │        │第55頁至第73頁之建│
│  │    │              │      │                      │          │        │物謄本及第76頁之宜│
│  │    │              │      │                      │          │        │蘭縣羅東地政事務所│
│  │    │              │      │                      │          │        │建物測量成果圖）  │
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│5 │暫編│宜蘭縣羅東鎮興│      │                      │陽台9.65（│  全部  │                  │
│  │2584│東段55地號    │      │                      │4樓層陽台 │        │                  │
│  │    │--------------│      │                      │5.53、5樓 │        │                  │
│  │    │羅東鎮○○路89│      │                      │層陽台4.12│        │                  │
│  │    │巷12之6號     │      │                      │）        │        │                  │
│  │    │              │      │                      │雨遮6.12（│        │                  │
│  │    │              │      │                      │5層雨遮） │        │                  │
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