臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,100,重訴,35,20120301,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度重訴字第35號
原 告 游本柱
訴訟代理人 郭美春律師
複 代理人 蔡瑜軒律師
被 告 許名松
訴訟代理人 陳敬穆律師
上列當事人間確認房屋優先承買權存在事件，本院於民國101年2月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告對本院一百年度司執字第一六三號給付借款強制執行事件所拍賣如附表一、二所示不動產有優先承買權存在。

訴訟費用新台幣陸萬零肆佰玖拾玖元由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年台上字第316號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。

查原告主張就本院100年度司執字第163號強制執行事件（以下簡稱系爭執行事件）拍賣如附表一（以下簡稱系爭農地）、附表二（以下簡稱系爭農舍）所示不動產有優先承買權存在。

然被告否認之，本院執行處並要求原告於期限內提起確認之訴，並為起訴之證明，此有本院100年7月25日宜院瑞100司執庚字第163號函附系爭執行事件卷宗可憑。

是原告就系爭農地、農舍有無優先承買權即屬不明確，並導致原告私法上之地位有受侵害之危險，非經判決確認無以除去，堪認原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：系爭農地、農舍原為訴外人游本樣所有，於100年間經游本樣之債權人即訴外人中國信託商業銀行股份有限公司向鈞院聲請強制執行，而經鈞院以系爭執行事件受理，並於100年5月26日由被告以新台幣（下同）601萬元拍定在案。

然原告為系爭農地之共有人，本得依土地法第34條之1第4項就系爭農地有優先承買權。

且系爭農舍與系爭農地間，因原告與游本樣有互相交換土地建屋使用之約定，而有租賃關係，故系爭農舍出賣時，基地出租人即原告亦得依土地法第104條、民法第426條之2，對系爭農舍主張優先承買權。

縱然原告對於系爭農舍無法依上開規定取得優先承買權，因原告對於系爭農地有優先承買權，且農業發展條例關於農地與農舍應併同移轉之立法意旨，原告亦得一併承買系爭農舍。

再者，系爭農地、農舍於系爭執行事件拍定時，原告雖不具「無自用農舍」資格，然系爭執行事件之拍賣公告僅限制投標人須具備無自用農舍證明書等文件，並未限制具有優先承買權之共有人亦須具相同之資格。

且農業發展條例第18條第4項並未明文限制農舍及農地之承買人亦須具有無自用農舍者之資格。

此外，無自用農舍證明僅係主管機關為規範農舍移轉登記應檢具之過戶文件，自無由拘束、影響法律規定關於優先承買權之效力。

而原告既已於系爭執行事件之強制執行程序中合法行使優先承買權，並於系爭農舍移轉登記前檢具無自用農舍證明，則原告就系爭農舍自得行使優先承買權或承買系爭農舍。

為此，爰依民法第426條之1、土地法第104條、第34條之1第4項之規定確認原告就如附表一、二所示之不動產有優先承買權，並聲明如主文所示。

二、被告方面：

（一）原告雖為系爭農地之共有人，然就系爭農地與游本樣所有系爭農舍間並無租賃關係。

且原告雖主張系爭農地另有訴外人游源祥、游源福等人之建物，而前開共有人於興建建物之初亦均出具土地使用權同意書，同意興建建物之其他共有人可使用系爭農地及房屋坐落基地以外之土地利用權云云；

惟原告迄今並未提出相關土地使用同意書，是就系爭土地是否存有分管協議乙節，尚有疑義。

退步言，縱認系爭農地之共有人間有分管協議存在，惟分管協議存在與是否成立租賃要屬二事，換言之，游本樣既為系爭農地之共有人，且業已與其他共有人訂有分管協議，則游本樣本即得針對分管部分單獨為使用收益，豈有尚須另向其他共有人承租系爭農地以建屋之理？因此足證游本樣與原告或其他共有人間就系爭農地並無租賃關係存在。

另證人游本苗於審理時就原告與其兄弟3人於其父親在世時即就其父親所有土地分管耕作，然原告與其兄弟耕作各自分管部分時並非所有權人，豈有可能原告會與游本樣約定互相交換土地使用？縱使游本苗亦證稱原告與游本樣間有租用道路用地一節，然道路用地並非使用系爭農地，亦與系爭農地無涉，故游本樣並未向原告承租系爭農地甚明。

（二）至於原告另主張其父親游堯舜於64年2月21日訂立鬮分書，將游堯舜名下坐落於宜蘭縣冬山鄉○○段第61地號土地（以下簡稱系爭61地號土地）所有權分由游本樣及原告共有，嗣後2人並同意相互交換土地而各自興建農舍使用，並據稱原告與游本樣就系爭農舍與系爭農地間有租賃關係云云。

惟查，原告於80年8月16日即已於系爭61地號土地興建農舍完畢，而游本樣則係於82年6月18日始興建系爭農舍完畢，兩者時間相差近兩年，顯見係各自起意起造，何來於興建之初即有達成交換土地使用之合意？況按系爭61地號土地謄本記載，原告於66年11月即已取得系爭61地號土地之所有權全部，而游本樣興建系爭農舍之時間為82年6月18日，兩者間隔長達十餘年，豈容將此二事混為一談而認其有對價關係？由此益徵原告此部分主張不足採。

綜上，原告與游本樣就系爭農舍興建於系爭農地上並無成立租賃關係，自不得依此主張有優先承買權。

雖實務上以約定土地交互使用性質上應為租賃關係，然本件係共有人基於分管協議而同意彼此各自使用收益其分管部分，既有分管協議，其法律關係自與上開實務見解之基礎事實不符，不得據此比附援引之。

故原告與游本樣就系爭農舍興建於系爭農地上並無成立租賃關係，自不得依土地法第104條、民第426條之2規定，主張對系爭農舍有優先承買權。

（三）另按「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。」

、「拍賣不動產時，應買人欠缺法定資格條件者，其應買無效。」

辦理強制執行事件應行注意事項第44條第1項前段、第51條第5項前段訂有明文，足見優先承買權人能否行使其權利即應以不動產拍定時為認定時點，否則無疑使該權利是否行使處於不確定之危險狀態。

又農業用地興建農舍辦法第3條第1項、第2項之規定「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：…四、申請人無自用農舍者」。

而系爭農地、農舍於系爭執行事件拍定時，原告名下尚有門牌號碼為宜蘭縣冬山鄉○○路151巷38號農舍乙棟，是原告既不具備上開辦法所規定之法定資格，依法自不得對系爭農舍主張優先承買權。

再者，為促進農業用地之永續發展及維護農業環境，針對農舍之所有權人設有於興建之初或移轉取得時應具備之資格限制，此資格並應先經主管機關核定後始得認定之，倘申請人有自用農舍，則自始即無從向主管機關申請興建或移轉取得農舍，足見前開辦法設此要件自有其立法目的，絕非如原告指稱僅為辦理過戶所檢具之文件爾，是原告之主張顯屬無據。

（四）原告再辯稱如系爭農地由不相干第三人加入共有，對農地之耕作與管理將造成極大障礙與不便，強烈違反農舍興建係為促進農地合理利用之目的云云，惟查，系爭農地目前既已按分管協議各自使用收益特定部分，縱被告加入為共有人，亦將按照目前分管範圍使用之，並無原告所稱將造成農地管理或耕作之障礙與不便。

況且，系爭執行事件發函通知原告拍賣期日之函文中業已載明原告雖可以系爭農地之共有人身分針對系爭農地主張優先承買權，惟本件標的為合併拍賣，優先承買權人應就農舍及農地之應有部分一併承買，而承買農舍需符合無自用農舍之資格始得承買之，詎原告既早已知悉此事卻猶然未為任何舉措，現反辯稱伊當時不知鈞院為便宜行事之要求云云，自難憑採；

尤甚者，農業相關法令之立法目的開宗明義均指明農地利用應確保農業永續發展等語，故主管機關為避免農舍過多嚴重破壞農業環境，且為杜絕投機炒作農舍，三申五令要求如名下已有自用農舍者即不得再行購入農舍，避免農舍過度集中於少數人手裡，詎原告明知名下已有自用農舍，竟為規避前開規定，於100年6月10日將原名下之農舍移轉登記予其配偶葉素卿，藉以符合無自用農舍之資格，倘確由原告承購系爭農舍，則先前移轉登記予原告配偶之農舍及現在承購之農舍，其日後之管理、使用勢必仍由原告為之，此實與兩間農舍同時登記於原告名下無異，如此之舉措反而才是嚴重破壞農業永續發展及變相鼓勵投機炒作農舍，顯與法律目的相悖。

故依農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押，依法即應將系爭農地與系爭農舍併同移轉始為適法。

故原告自不得就系爭農地或系爭農舍再主張行使優先承買權。

為此並聲明請求駁回原告之訴。

三、原告上開主張系爭農地、農舍原為游本樣所有，於100年間經游本樣之債權人即中國信託商業銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，而經本院以系爭執行事件受理，並於同年5月26日由被告以601萬元拍定在案。

嗣後本院執行處旋於100年5月26日發函系爭農地共有人為是否行使優先承買權之通知，嗣於同年6月3日經原告檢附系爭農地所有權狀聲明就系爭農地與系爭農舍行使優先承買權，於同年6月10日補提全國財產稅總歸戶財產查詢清單且繳納拍賣價金601萬元，再於同年6月13日陳報確無農舍證明等情，業據原告提出本院執行處是否行使優先承買權之通知影本、原告對本院執行處之陳報狀影本、被告民事強制執行異議狀影本、原告陳述狀、系爭農地、農舍之登記謄本為憑，並經調閱系爭執行卷宗核閱相符，且為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。

原告進而主張，其依土地法、民法之上開規定自得合法就系爭農地、農舍行使優先承買權，被告除不爭執原告依土地法第34條之1就系爭農地有優先承買權外，其餘均否認之，並以前詞為辯，且經本院執行處以上開100年7月25日宜院瑞100司執庚字第163號函否決原告行使優先承買權之聲明。

是經兩造整理後，確認本件應審認之爭點為：(一)原告就系爭農舍是否有優先承買權？（二）原告向執行法院聲明優先承買系爭農地、農舍是否合法？原告為聲明所示之請求有無理由？茲審酌如下：

四、爭點一：原告就系爭農舍是否有優先承買權？

（一）按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」

、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」

土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項固有明文。

然按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第277條前段亦有明文。

經查：1.原告雖主張系爭農地為游本樣、游本柱及訴外人游源祥及游源福（2人為二房游本苗之子）所分別共有，而原告所主張優先承買權之系爭農舍則為游本樣單獨所有。

又系爭農地上，存有共有人游本樣、游源祥、游源福等人所有之建物，而共有人於興建前開建物之初，均出具土地使用權同意書（含原告游本柱），同意興建建物之他共有權人使用系爭土地及房子坐落基地以外之土地利用權云云。

然查，系爭農地之共有人同意其他共有人游源祥、游源福於系爭農地上興建建物是否有出具使用同意書且其契約內容為何，並未據原告舉證，且共有人間就使用系爭農地特定部分，或為共有人約定各共有人依其應有部分各占有共有物之特定部分而為使用收益之分管契約，或為其他共有人間之特約，然此是否即可遽認具有租地建物之性質，尚乏原告舉證以實其說，是原告此部分主張自難採憑為對其有利之認定。

2.原告另主張依原告之父游堯舜於64年2月21日所訂立之分鬮書內容視之，可知已將系爭61地號土地之所有權，分由游本樣及原告所共有，後因游本樣、原告相互同意交換土地使用（即游本柱同意游本樣於系爭農地興建房屋，反之，游本樣同意游本柱於系爭61地號興建房屋），可認渠等間存有互為租賃之關係云云。

然按，互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，性質上雖與租賃無殊。

但此係「以自己土地供他人使用為對價而使用他人之物」為前提。

查系爭農舍係於81年7月6日經游本樣檢附系爭農地其他共有人即原告、游本苗同意游本樣使用自己應有部分為建築之土地使用同意書與相關資料向主管機關申請建築等情，此有本院調閱系爭農舍宜蘭縣冬山鄉公所81年7月22日81鄉建字第9683號建築執照及同鄉82年6月18日82鄉建字第7437號使用執照卷宗可憑，顯然游本樣係經共有人間之同意而於自己應有部分範圍內之使用系爭農地之特定部分，性質上顯具分管契約之性質，是游本樣自得基於上開具分管性質之同意書，按其應有部分比例占有共有物即系爭農地之特定部分而自由為使用收益，是以系爭農地共有人間之內部關係而言，游本樣興建系爭農舍當非「使用他人土地」，自無上開所謂「以自己土地供他人使用為對價而使用他人之物」之約定存在，更無從據此認定游本樣所興建之系爭農舍與原告之系爭農地間有租地建屋之租賃關係。

3.原告雖另主張證人游本苗於本院審理時證稱：「就我所知是有租道路用地，範圍就如建築執照的圖例所示，至於租路的內容我不清楚」等語，足認游本樣有向原告租用系爭農地供作通行之道路使用，而可認其間租賃關係存在云云。

然查，依系爭農舍之建築圖並比對地籍圖後，關於前述興建系爭農舍之道路用地並非坐落於系爭農地，此有上開建築執照卷宗所附之建築圖與地籍圖可憑，是關於證人游本苗所證稱關於游本樣與原告間有租用道路關係，尚難認與系爭農地有關，且原告復未就此再舉證以說明，是原告執此主張，亦無從對其為有利之認定。

是原告主張依426條之2、土地法第104條規定，就系爭農舍有優先承買權，並無可採。

（二）另按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

土地法第34條之1第4項有明文規定。

是共有土地其中共有人之應有部分於強制執行程序拍定時，其餘共有人有優先承買權。

又農業發展條例第18條第4項規定：「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；

農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；

已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」

依此規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，然共有土地之共有人對其他共有人應有部分之優先承購權，即不能因農地上已建有農舍而予以剝奪。

故執行法院查封拍賣債務人共有土地之應有部分以及其所建之農舍時，共有土地之其餘共有人除對土地部分有優先承買權外，至於農舍既應與其坐落用地併同移轉，則共有人對土地部分聲明優先承買，自可連同其上農舍一併買受。

如此始符合農業發展條例為避免農舍與農地分由不同人所有造成農地經營利用之問題之立法意旨。

查，原告為系爭農地之共有人，並得於上開執行事件就已拍定之系爭農地主張優先承買權，業如前述。

是原告既具有系爭農地優先承買權人之身分，依前述說明及農業發展條例第18條第4項之立法意旨，自得依該系爭農地共有人身分，並按系爭執行事件就系爭農地、農舍合併拍賣之條件，一併承買系爭農舍，是原告主張其就系爭農舍亦有優先承買權等情，即屬可採。

五、爭點二：原告向本院執行處聲明優先承買系爭農地、農舍是否合法？原告為聲明所示之請求有無理由？

（一）被告雖抗辯原告於系爭農地、農舍拍定之時，原告名下尚有門牌號碼為宜蘭縣冬山鄉○○路151巷38號農舍乙棟，是原告既不具備農業用地興建農舍辦法所規定之應具備「無自用農舍」之法定資格，依法自不得優先承買系爭農舍云云。

按「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。」

辦理強制執行事件應行注意事項第44條第1項前段雖有明文。

然此係指執行法院應於不動產拍定時或交債權人承受時，依法應通知符合民法、土地法或相關特別法優先承買權規定之人。

亦即優先承買權既係法律規定就不動產之出售，對該不動產有一定之法律關係或具備一定法律要件之人，得以同一價格共同或單獨優先承購不動產之權利。

故是否具備優先承買權，當視民法、土地法或相關法律關於優先承買權之要件規定而定。

而在強制執行程序中，因就不動產於拍定時執行法院已代執行債務人與拍定人成立買賣關係，故當以拍定時（或交債權人承受時）來界定其是否具備法律規定優先承買權之身分。

至於優先承買權人是否主張或行使優先承買權，是否符合其他應買條件或主管機關之限制，此均是優先承買權人主張或行使優先承買權後，始有因立於應買人之地位而應提出可供執行法院立即審查之相關法定應買資格或文件之問題。

否則關於應買人之應買資格或者應買人是否具備應提出之法定文件，此屬事實問題，並非是否該當關於優先承買權之法律規定要件之判斷，是執行法院並無法於拍定時即能立即判斷，故不應將是否具備優先承買權之身分資格與優先承買權人於行使或主張優先承買後而立於應買人之地位應提出之應買資格文件混為一談。

故雖依農業發展條例第18條第1項、第2項規以及農業用地興建農舍辦法第3條第1項、第2項規定，在為促進農業用地之永續發展及維護農業環境，有針對農舍之所有權人設有於興建之初或移轉取得時應具備無自用農舍之資格限制，然如前所述，此資格限制並非法律關於優先承買權身分要件上之限制，而僅是具備優先承買權資格之人，於行使或主張優先承買權時應符合主管機關所要求應具備之應買資格而已。

經查，原告係基於系爭農地於系爭執行程序拍定時之共有人之身分而依土地法第34條之1第4項之規定取得系爭農地之優先承買權，並於本院執行處為是否行使優先承買權之通知後，主張優先承買系爭農地與系爭農舍，故基此而言，系爭農地、農舍於拍定時，雖原告非「無自用農舍者」，然如前述，此並無礙原告依土地法第34條之1第4項取得對系爭農地有優先承買權之身分。

故本院執行處於100年5月26日以宜院瑞100司執庚字第163號函對系爭農地共有人即原告為是否行使優先承買權之通知，原告於同年6月3日收受送達，此有宜蘭縣警察局羅東分局101 年2月13日警羅偵字第101004107號函及該局冬山分駐所受理私法文書寄存登記簿可查。

原告並旋於同日檢附系爭農地土地登記謄本聲明願優先承買系爭農地、農舍，並於同年月10日檢附全國財產稅總歸戶財產查詢清單陳報自己名下無自用農舍，再同年月13日檢附宜蘭縣冬山鄉公所無自用農舍證明書等情，此均有系爭執行事件卷宗可稽。

是以原告收受本院執行處是否行使優先承買權通知之翌日（即100年6月4日）起算至100年6月13日原告提出上開無自用農舍證明之日，並未逾本院執行處上開通知所明訂之10日期限，是原告既於本院執行處所定10日期限內為行使優先承買權之聲明，並提出相關執行法院得立即審查法定應買資格之文件，則原告向本院執行處聲明優先承買系爭農地、農舍，即屬合法。

（二）從而，原告為系爭農地之共有人，就上開執行事件已拍定之系爭農地有優先承買權。

是原告以系爭農地優先承買權人之身分，依農業發展條例第18條第4項之立法意旨及系爭執行事件就系爭農地、農舍合併拍賣之條件，於本院執行處所定期限內，一併聲明優先承買系爭農地、農舍，且同時提出相關可供本院執行處可立即審查應買資格之文件，是原告就系爭農地、農舍自得一併優先承買。

是原告請求確認就系爭農地、農舍有優先承買權存在，為有理由。

六、綜上所述，原告之訴為有理由，自應准許並判決如主文。另訴訟費用部分則應由敗訴之被告負擔。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
書記官 邱淑秋
附表一
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│編│  土          地          坐          落      │地│ 面    積 │  權    利    │
│  ├───┬────┬───┬───┬──────┤  ├─────┤              │
│號│縣  市│鄉鎮市區○  段  ○○段  │  地    號  │目│ 平方公尺 │  範    圍    │
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤
│1 │宜蘭縣│冬山鄉  │安平  │      │33          │田│11826.97  │11756分之4379 │
│  ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤
│  │備考  │重測前為冬山段南興小段361-4地號                                       │
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附表二
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│編│    │              │建築式│      建物面積（平方公尺）        │  權利  │
│  │    │基  地  坐  落│樣主要├───────────┬─────┤        │
│  │建號│--------------│建築材│樓    層    面    積  │附屬建物主│        │
│  │    │建  物  門  牌│料及房│                      │要建築材料│        │
│號│    │              │屋層數│合                計  │及用途    │  範圍  │
├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤
│1 │2   │宜蘭縣冬山鄉安│農舍、│一層： 99.55          │屋頂突出物│  全部  │
│  │    │平段33地號    │鋼筋混│二層： 99.55          │6.22      │        │
│  │    │--------------│凝土加│合計：199.1           │          │        │
│  │    │宜蘭縣冬山鄉大│強磚造│                      │          │        │
│  │    │安路151巷29號 │、二層│                      │          │        │
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