臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,103,訴,375,20150821,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度訴字第375號
原 告 吳俊葦即永在房屋
訴訟代理人 簡坤山律師
複 代理人 游泗淵律師
被 告 林浩温
林春來
林尚毅
訴訟代理人 何仁崴律師
郭美春律師
蔡瑜軒律師
上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於民國104年7月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告林浩温、林春來應各給付原告新臺幣陸萬陸仟柒佰陸拾玖元，及分別自民國一０三年十一月二十六日、民國一０三年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬伍仟零柒拾元由被告林浩温、林春來負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告林浩温、林春來如各以新臺幣陸萬陸仟柒佰陸拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴意旨：

㈠、緣兩造於民國103年6月19日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委銷契約書），由被告就其所有座落宜蘭縣壯圍鄉○○段0000○000000地號土地（下稱系爭土地），委託原告銷售，銷售期間自103年6月19日起至同年10月31日止，而系爭委銷契約書第5條第1款、第2款載明「被告於原告完成仲介時，應給付原告之仲介服務費（下稱系爭仲介費）為成交價額之百分之四。

給付時機為委託銷售之土地於簽立書面買賣契約時，同時一次付清」。

經查原告於受委任期間內為被告找到買主完成仲介，並於103年8月7日由買賣雙方簽署買賣契約書，由被告出售6,024平方公尺土地（分別為林春來及林浩溫各683.65坪，林尚毅455坪），總價金為新臺幣（下同）4,555萬元。

又本件買賣之土地已於103年9月30日過戶，價金則於103年10月3日付清，而原告一再向被告催收仲介服務費，被告則表現熱忱無欺之態度，要原告不必擔心，故於103年10月3日由雙方先結清價款，詎被告就應給付原告之仲介服務費卻只付了55萬元，迄今尚欠127萬2,000元拒不給付【計算式：4,555萬元總價款乘以4％，等於182萬2,000元，扣除已付55萬元，即為127萬2,000元】。

被告共同委託原告銷售系爭土地，三人出售之面積略有不同，即林浩溫、林春來各出售683.65坪，林尚毅出售455坪，合計為1822.3坪，就系爭仲介費而言，係可分之債，據此比例計算三人尚欠之系爭仲介費為林春來、林浩溫各47萬7,201元【計算式：1,272,000元×683.65/1 822.3＝477,201元】，林尚毅則為31萬7,598元【計算式：1,272,000元×455/1822.3＝317,598元】，合計為127萬2,000元，惟經原告多次電話催收，被告均未為給付。

㈡、兩造於簽訂系爭委銷契約書前無被告所辯口頭約定原告之仲介服務費為2%，而其中1％應是給付原告後再由原告給付證人鄭富峰之事實，雖被告林浩温陳稱：「而在得被告林春來同意前，被告林浩温、訴外人即證人鄭富峰與原告三人已先行協議本件系爭仲介費三人應各分得1％，此經兩造及證人鄭富峰同意後並達成協議」云云，然上開陳述顯與事實相悖，原告當時根本還不認識證人鄭富峰，何來三人先行協議達成仲介服務費1%之說，又見鈞院104年3月2日言詞辯論筆錄第12頁【原告訴訟代理人問：「你跟賣方林浩温、林春來、林尚毅有無簽立仲介契約？」，證人鄭富峰答：「沒有。」

】、【原告訴訟代理人問：「有無跟他們三人另外約定要給你服務費？」，證人鄭富峰答：「沒有。

只有林浩温，我向林浩温坦白講因為我和吳先生私下有密約，他會包百分之一給我，所以不用再包紅包給我。」

】、【原告訴訟代理人問：「你跟吳俊葦有無簽立書面契約分配系爭仲介費？」，證人鄭富峰答：「沒有，是口頭。」

】，上開證人鄭富峰之證詞與被告答辯狀相互勾稽比對，顯見多有矛盾之處，何以被告稱達成協議，證人卻又稱係密約。

況依一般社會大眾之經驗法則，系爭仲介費乃係指「仲介人」服務所約定之報酬，何以不相干之訴外人鄭富峰及受服務賣方之人，會協議約定各分得1%？故被告及證人鄭富峰皆提不出任何積極事證，僅泛稱有口頭約定系爭仲介費1%，且說詞相互矛盾，其動機令人質疑。

又由系爭委銷契約書第5條確有約定仲介費用為系爭土地成交價金之4％之事實，被告亦不否認該文書之真正，然卻詭辯被告林浩温、原告、證人鄭富峰三人已口頭約定1%等語云云，依一般通常之人之經驗法則及論理法則，實殊難想像三人口頭約定1％(三人共3％)而契約載明4％仍會簽字表示同意，況系爭委銷契約書第17條特約條款亦登載被告提議之特約事項，顯見被告簽訂時已詳細審閱契約並簽名認同之，然今卻抗辯早已口頭約定1％，實為臨訟杜撰之詞。

㈢、原告於103年10月2日去電通知被告林浩温訂於10月3日結清價金尾款，並向其允諾若被告於結尾款時一次付清仲介費，則同意將仲介費降為3％。

原告仲介費用原為系爭土地成交價金之4％，若改為3％後則仲介費尾款為966,500元【即(45,550,000X0.03) -400,000〔已於8月7日簽訂系爭買賣契約時給付〕=966500】。

103年10月3日下午2點於原告處結尾款時，原告通知訴外人即買方林金鳳將尾款分為三部分：（一）1700萬元之支票，其為系爭土地出售之尾款。

(二)90萬元之支票，其為仲介費。

(三)15萬元現金作為彈性支付之用，其中56,000元係代書費，66,500元係仲介費尾款，剩餘27,500元若無其他支出，則由被告取回尾款。

詎被告林浩温竟拿走1700萬元及90萬元支票，僅交付原告15萬元現金作為仲介費，託辭未給付仲介費尾款及代書費等。

另103年10月3日晚間，被告林浩温再與原告會面，表示因其事前均向被告林春來、林尚毅表示仲介費係為2％，故需原告打印仲介費單據，其中需有「2％純屬口誤」之語，俾使被告林浩温能作為對林春來、林尚毅解釋之用。

原告為求收取仲介費尾款，因而依被告林浩温要求打印仲介費單據並交予被告林浩温。

被告林浩温收受仲介費單據後，向當事人表示願支付3％仲介費尾款。

詎料，林浩温拒不給付系爭土地系爭仲介費尾款，原告不得已而寄送催告函予被告等人及提起本案訴訟。

是由上開事實可得知，根本無與被告達成任何「仲介服務費3人應各分得1％」協議之情事，係原告允諾若被告於結尾款時一次付清系爭仲介費，則同意將仲介費降為3％，又被告並未如實於交付尾款時一次付清系爭仲介費，該合意條件未成就。

故系爭仲介費仍應以系爭委銷契約書第5條所載仲介服務費4％為準。

㈣、被告林尚毅雖未於103年6月19日系爭委銷契約書上簽名。然被告林浩温與原告簽訂系爭委銷契約書時即表示其可代表系爭土地全體共有人處理系爭土地銷售事宜，之後並提出被告林尚毅親自簽署之103年8月1日授權書，授權被告林浩温為系爭土地之出售、簽訂買賣契約、存證信函寄送即一切事務之委任代理(包括代辦產權移轉登記及收取價金)，且於簽訂土地買賣契約時亦由林浩温代理簽署，並收取價金及完成買賣移轉等，且103年8月7日簽署土地買賣契約書時，亦由被告林浩温代理被告林尚毅簽署，並依系爭委銷契約書第17條特約條款約定：「一、同意分割出售(每筆以911.5坪起)或貳筆每筆911.5坪。

二、同意分割出售共計1,367.3坪出售。

」等語，查被告共有系爭土地總面積為2,734.6坪(林浩温、林春來各持有1/4，即683.65坪。

林尚毅持有1/2，即1367.3坪)，而該款第1項約定可將該兩筆土地以每筆911.5坪分割出售或僅出售總面積中1,823坪部分，第2項則約定可僅出售總面積其中一半坪數。

職是，該特條款適足以佐證系爭委託契約書範圍包含被告林尚毅應有部分土地，並依所約定範圍出售系爭土地持分，事後履約完畢。

足證被告林尚毅於被告林浩温簽訂系爭契約書前即已委任被告林浩温處理系爭土地銷售事宜或事後已加以追認。

又退步言，被告林尚毅縱未於簽訂系爭契約書前委任被告林浩温處理系爭土地銷售事宜，然按民法第169條表見代理之規定，被告林浩温於簽訂系爭委銷契約書前即表示其可代表土地全體共有人處理系爭土地銷售事宜，被告林尚毅對此並未為反對之意思表示並於103年8月1日簽署原證三授權書，之後並履行買賣契約完畢。

雖被告林尚毅雖於104年5月25日言詞辯論庭辯稱其對於買賣過程皆不清楚，然依一般社會之通念土地買賣乃重大交易事項，涉及仲介買賣、過戶用印、稅務負擔、買賣價款給付等多項程序，況本案總交易金額更高達4,555萬元，被告林尚毅一概推諉不知，顯有違常理。

又被告林尚毅雖對買賣過程一概推諉不知，然其並不否認委託被告林浩温出賣系爭土地之事實，亦對原證三授權書之真正不爭執，惟查，該授權書之授權事項包含一切事務之委任代理，是故，被告林浩温103年6月19日代理簽訂系爭委銷契約書雖未載被告林尚毅之名，然由該系爭委銷契約書第17條特約條款所約定範圍出售系爭土地持分可以推出其有代理被告林尚毅為法律行為之意思，且該代理權之欠缺亦因被告林尚毅嗣後授權書之概括授權而得到補正，發生直接代理之法律效果。

況被告林浩温於取得林尚毅之概括授權後，亦多次向原告表示系爭仲介費以4,555萬計算(即包含被告林尚毅部分)，縱認被告林浩温未有被告林尚毅之直接授權，亦應有表見代理規定之適用，職是，依前揭法文規定，被告林浩温就系爭土地銷售事宜為被告林尚毅之表見代理人，是被告林尚毅應受系爭委託銷售契約書拘束。

㈤、就被告所舉之不動產經紀業管理條例、不動產經紀業管理條例施行細則、不動產仲介經紀業倫理規範，權衡前開規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅係建立不動產交易秩序，保障交易者權益，而設之行政管制措施，核應僅屬取締規定，而非為效力規定，即在對於違反者課以制裁，以禁止其行為為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的，是以前述系爭規定，並無民法第71條前段所定無效之情形，足堪認定。

況本件經紀人張令璜之執照已於民國101年2月24日合法換發，有效期限至105年4月10日止（見原證十），其實質上之經紀人資格有效且合法存在，不得僅因契約誤用舊印造成形式上之瑕疵，而謂其違反行政法規。

準此，原告否認有違反行政法令之情況，縱認有形式上瑕疵違反系爭規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護，則自堪認原告為履行系爭契約而仲介買賣之居間行為仍屬有效，該契約之相對人仍應受拘束。

㈥、爰依居間契約之法律關係請求被告給付系爭仲介費。並聲明：⑴、被告林浩溫、林春來應各給付原告47萬7,201元，被告林尚毅應給付原告31萬7,598元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%之利息。

⑵、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均聲明請求駁回原告之訴，其答辯意旨：

㈠、系爭土地原登記名義人為訴外人林家慶所有，然實質上為訴外人林家慶、被告林浩温及林春來三兄弟所共有，應有持分分別為1/2、1/4及1/4。

後於100年間，因原承租系爭土地之佃農多年來未給付租金，訴外人林家慶等人透過終止租約之訴訟，經確定判決後取回系爭土地，其後，訴外人林家慶隨即於101年1月間將系爭土地依原應有部分移轉登記予被告林浩温、林春來，並將其名下應有部分1/2，以贈與為原因移轉登記予其子即被告林尚毅。

據悉系爭土地原登記於訴外人林家慶之名下時，林家慶即曾經由友人即證人鄭富峰之介紹下與原告討論出賣系爭土地乙事。

然而隨著訴外人林家慶分別將其名下土地過戶予被告等三人後，被告林浩温因其定居於臺北市多年，因此決定出售其所有系爭土地之應有部分，同在證人鄭富峰之介紹，亦認識原告，然因被告林浩温欲委託銷售伊所有應有部分之初，因思考其所有系爭土地之持分換算土地面積僅約683.65坪，如出賣其所有部分土地者，恐因無法興建農舍而致他人買受之意願不高，故被告林浩温於代理被告林春來與原告簽訂系爭委託銷售契約書之前，便要約被告林春來、及協同鄭富峰一同至原告處遊說被告林春來出賣其所有1/4持分之事，而在得被告林春來同意前，被告林浩温、證人鄭富峰與原告三人已先行協議本件系爭仲介費三人應各分得1％，此經兩造及鄭富峰同意後並達成協議。

其後，在被告林春來同意出賣其應有部分後，被告林浩温便以自己及被告林春來之代理人名義，於103年6月19日與原告簽訂系爭委託銷售契約書，約定由原告專任委託銷售之期限為103年6月19日起至同年10月31日止。

又雖然系爭委託銷售契約書第5條第1款記載賣方應給付成交價額4％之仲介服務費，惟實際上簽約前被告林浩温、證人鄭富峰及原告至始均論及被告林浩温、林春來僅需給付予原告之仲介報酬為成交價額1％，僅因被告林浩温信賴原告而未於合約上為任何修改，而衍生今日之禍。

況惟系爭委託銷售契約書上僅有被告林浩温及林春來名義。

㈡、嗣後原告找到訴外人林金鳳願意購買系爭土地，而至臺北邀集被告林浩温、證人鄭富峰再行討論土地買賣乙事，當時亦有被告林浩温之友人即證人黃豊城在場，原告曾向被告林浩温表示，若系爭土地僅出賣一半，買方意願不高，如果找被告林尚毅共同出賣土地者，則土地單價可提高至每坪2萬5千元，故被告林浩温同意再行說服被告林尚毅出賣土地，而證人鄭富峰當場亦再行向原告強調「他們是兄弟間作買賣，為什麼要讓你們賺，你們仲介還是只能抽1％…」等語。

其後，被告林尚毅在被告林浩温勸說下，決定保留系爭土地應有部分1/3即3,016平方公尺（約912坪，得以興建農舍），另出賣其所有其餘土地1,504平方公尺（約455坪），是以，方於103年8月1日簽立授權書予被告林浩温，由其全權代為簽訂買賣契約，職此，被告林尚毅之所以同意出賣系爭土地乃基於被告林浩温之勸說，被告林尚毅自始未曾與原告見過面或簽訂何委託銷售契約，原告公司何來權限向被告林尚毅請求4％系爭仲介費之有。

另103年8月7日被告林浩温代理被告林春來與林尚毅與買方林金鳳，在訴外人黃馨玉地政士處簽立不動產買賣契約書，簽約當日即由買方林金鳳交付訂金450萬。

其時，被告林浩温自思買賣價金高於其預期之每坪23,000元，已無意收取本件買賣關於林春來自身部分1％佣金，且林尚毅為其後輩本件買賣賴其幫忙而成交更自始無意收取任何佣金，故認為應由自身與林春來給付2％佣金予原告與證人鄭富峰。

恰103年8月12日原告即以電話向被告林浩温稱買賣已完成應給付仲介費等語，林浩溫於電話中告以上述想法，並依照約定給付1％仲介費45萬元中之40萬元，餘額5萬元待全部款項收齊後再給付，至於後續證人鄭富峰之1％，則由原告與證人鄭富峰協商如何給付，係直接交付證人鄭富峰或經由原告轉交均可，關此電話中原告並無意見。

是以，被告林浩溫於103年8月13日領取40萬元現金後交付證人鄭富峰，再由證人鄭富峰於同日下午2時許至宜蘭交付原告，由其2人自行商量後續仲介費用給付之問題。

惟103年10月3日交付買賣尾款之際，據之前協商被告林浩温與林春來應再給付原告系爭仲介費為5萬元（被告林浩温係以成交總價4,555萬元計算，當作自身感謝原告以較高價額賣出，故其時未扣除林尚毅部分），詎訴外人林金鳳付清買賣餘款時，原告公司竟向被告林浩温出具單據辯稱兩造之仲介服務費應為3％，而非原本之1％或2％（此2％乃包含鄭富峰之1％，本應是原告收受後再付予證人鄭富峰），早已非單憑系爭委託銷售契約書第5條第1款所記載賣方應給付4％之仲介服務費云云。

原告對系爭仲介費有爭執，遂於當日下午2至3時原告約證人鄭富峰與被告林浩温至全家超商洽談，並各自書寫如原證9號即證人鄭富峰提供之附件5號之便條，斯時原告一反之前三人約定，堅持獨自收取3％，將被告林浩温放棄之1％與訴外人鄭富峰應得之1％全數由其獨得，顯見自始均無4％之約定至明。

㈢、以被告林尚毅而言，除根本不曾與原告謀面或接洽，相關原告及其員工亦無一人曾與被告林尚毅接觸，何能請求仲介報酬，且103年6月19日所簽署之系爭委銷契約書根本被告林尚毅不曾簽名其上或由被告林浩温代理簽名，否則如原告所述其於101年開始即與林尚毅之父林家慶熟識，並一再積極至其公司開發欲仲介代銷該地，焉有自始均無法受林尚毅父子委銷之理，卻反需經由證人鄭富峰說服被告林浩温先行委託原告代銷之理，益證被告與證人鄭富峰所言為實，在103年8月3日買賣雙方簽約前被告林尚毅根本無出售意願為實，更遑論103年6月19日有意願或有授權林浩温出售之理，被告林尚毅與此代售契約毫無關聯，原告何能據此請求至明。

而「表見代理」之說更屬荒謬，103年6月19日被告林尚毅根本未提供任何身份證件、印章或委託書等證件授權被告林浩溫，況原告身為專業仲介人員即經紀營業員，竟未依規定詳查委託人之身份，僅以一句自行主張之「林浩溫表示可代表系爭土地全體共有人處理系爭土地銷售事宜」即可恣意主張索求高額仲介費，則消費者何有保障？況如被告林浩温真有代理權亦無道理未以代理人如被告林春來模式代簽其名之理。

甚者，原告更張冠李戴將103年8月7日被告林浩溫代理被告林春來與林尚毅與買方林金鳳，在黃馨玉地政士處簽立不動產買賣契約書，其附件即原證3於103年8月1日林春來、林尚毅各自授權林浩温出售土地授權書，擅自擷取恣意主張為授權林浩温於103年6月19日複委任原告代銷土地之授權，除其授權書內容無一語提及可授權他人代銷外，更與民法第537條「受任人應自己處理委任事務」之規定相悖離，嗣後更擴張解釋為事後同意，違背文意與實際狀況遠矣，授權被告林浩温與買方簽立買賣契約書與同意原告收取仲介費用乃風牛馬不相及之事，其主張誠屬無據。

況原告所提變更同意書原告均知要求被告林春來與林浩温簽立，如林尚毅真有授權其出售系爭土地部分焉有不要求自行簽立或被告林浩溫代理簽立之理，益證兩造根本無任何委託代銷或複委任代銷之關係。

再者，被告林尚毅之所以同意出賣系爭土地乃基於被告林浩温之勸說，被告林尚毅至始未曾與原告見過面或簽訂任何委託銷售契約，另依第17條特約條款約定，同意分割出售共計1367.3坪【意即僅有林浩温及林春來各占683.65坪土地，合計1367.3坪，而不包含林尚毅之應有部分土地】；

縱原告以第1款911坪為主張，亦可知此為可能出售方案而非定論，反證其時亦均知林尚毅無出售意願，方未請其簽立代銷契約或要求被告林浩温代理簽立，不得僅以此為原告有利之論述更不得以此作為請求依據甚明，且由證人蕭寶櫻於104年3月2日言詞辯論證述，可知原告從未與被告林尚毅接觸亦從未簽立任何書面與口頭協議，故原告非能向被告林尚毅要求系爭仲介費。

㈣、況由103年6月19日原告與被告林浩温、林春來簽立系爭委託銷售契約書應係依據不動產經紀業管理條例第22條規定，即不動產出售委託契約應由經紀業指派經紀人簽章，故其上蓋有『（97）中縣字第00394號經紀人張令璜』之章，惟據被告林浩溫於104年4月間由網路查閱之資料，該經紀人張令璜『證照字號：97年中縣字00394號；

有效日期：101/04/10』，任職經紀業『佳慶不動產經紀有限公司七期惠文營業所，地址：台中市○○區○○路0段000號1樓』（被證4號－104年4月間不動產經紀人張令璜網路資料列印影本），縱原告事後補提該經紀人如原證10號台中市政府地政局不動產經紀人證書，但該證書『（101）中市經紀字第00866號（換發）』與原告於103年6月19日系爭委託銷售契約書所使用之證號不同，顯見當時原告應係擅自使用、提供已過期之證書，並擅自蓋該經紀人之舊章於一切空白契約書上，違反上述法規彰彰明甚，且該經紀人向任職於台中，根本不可能親自執行原告業務，係原告假藉其名義對外執行業務欺瞞消費者，揆櫫上述條文之規範，103年6月19日系爭任委託銷售契約書違反法令強行規定應屬無效，不得拘束委託人明甚。

再由證人鄭富峰之證述已明確得知原告與證人鄭富峰間如何促成本件買賣事宜，及如何分享雙方間之仲介報酬費乙事達成協議，惟原告事後竟然反悔，且以兩造間僅有口約而無書面證據可佐之情形下，於結算尾款時，強行要求被告應負擔3％之系爭仲介費，並要求買方配合開立本票90萬元乙張，實屬無理，原告竟向被告林浩温出具單據辯稱兩造之系爭仲介費應更正為3％，2％純屬口誤（此2％乃包含鄭富峰之1％，本應是原告收受後再付予鄭富峰），然此舉更可見兩造關於仲介服務費早已非單憑系爭委銷契約第5條第1款所記載賣方應給付4％之系爭仲介費云云，而應以雙方口頭約定之2％為據（包含鄭富峰之1％），否則若兩造間自始以系爭契約書第5條第1款之系爭仲介費4％為據者，一經被告未依約履行，原告自得以訴請求之，又何需自行降低可依約請求仲介報酬，又何需另行出具賣方系爭仲介費單據聲稱兩造之系爭仲介費應更正為3％，2％純屬口誤云云。

由證人黃豊城之證述可知，原告與被告林浩温原於103年7、8月間討論系爭委託銷售契約書事宜時，業已明示約定原告所能取得之仲介報酬僅為成交價格之1％，甚者，依證人黃豊城證詞可證於103年7、8月間，兩造雙方對於系爭土地共有人之一被告林尚毅是否出賣其所有持分之土地，於該時方能確定，並於103年8月1日簽立授權書予被告林浩溫，由其全權代為簽訂買賣契約，又被告林尚毅並未於103年6月19日與原告簽訂系爭委託銷售契約書，其後，被告林尚毅同意出賣其所有土地時，亦未與原告另行簽訂委銷契約，原告本無權向被告林尚毅請求4％仲介服務費之。

㈤、綜上，原告所請求被告林尚毅應給付4％系爭仲介費即317,598元，因被告林尚毅與原告並未訂立任何委託銷售之書面或口頭約定，職此，原告所為之請求，實屬無理。

另者，被告林浩温與林春來與原告關於系爭仲介費之計算，應以渠等成交價額4,555萬元之1％計算系爭仲介費應為45萬餘元，此金額被告林浩溫及林春來早已於103年8月13日、10月3日即已給付完畢，自無再行給付之必要等語資為抗辯。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原證一「專任委託銷售契約書」、原證二即被證三「土地買賣契約書」、原證三「授權書」、被證一「賣方地主仲介服務費」、原證五「契約內容變更同意書」文書均為真正。

四、本件原告以系爭土地買賣已經成交為由，請求被告依系爭委銷契約書第5條約定給付成交價4％之系爭仲介費，被告則以前揭情詞置辯。

是經整理兩造之爭點，為：㈠、依系爭委託銷售契約書之委託人賣方應給付原告之仲介報酬應依系爭土地交易價格4％或2％（其中1％應是給付原告後再由原告給付給證人鄭富峰）計算？㈡、被告林尚毅是否應依系爭委託銷售契約給付原告仲介報酬？茲論述如下：

㈠、依系爭委託銷售契約書之委託人賣方應給付原告之仲介報酬應依系爭土地交易價格4％或2％（而其中1％應是給付原告後再由原告給付給證人鄭富峰）計算？１、依被告林浩温、林春來與原告於103年6月19日簽訂系爭委銷契約書，以每坪25,000元之出售價格委任原告銷售其等系爭土地應有部分，嗣原告認為定價過高須降價方能順利出售，乃與被告林浩温、林春來商議後，被告林浩温同意以每坪23,000元出售，被告林春來同意每坪23,500元出售其等系爭土地應有部分4分之1，被告林浩温、林春來並於同年7月24日簽署契約內容變更同意書，且被告與訴外人林金鳳於同年8月7日簽訂系爭土地買賣契約，嗣買受人並已完成價金給付等節，兩造俱無爭執，是原告主張完成系爭委銷契約之義務，堪予採信。

２、就系爭仲介費應以成交價格若干百分比計算，原告主張應依系爭委銷契約書之契約第5條約定為4%，除援引契約條文記載外，另舉證人即原告之受僱人蕭寶櫻及原告之子吳哲寧為證，該二證人所證亦略以依該契約書約定為4%等語。

然查，於不動產買賣，一般仲介業者收取仲介服務費，乃依內政部89年5月29日台（89）內中地字第000000000000號函所定「不動產仲介經紀業報酬計收標準」規定以實際成交價金6%計算，通常並以賣方4%、買方2%分配收取之，仲介業者所印製供與委託人簽約使用之委銷契約書亦多已印好該百分比（即買方2%、賣方4%，本件即然），然上開收費標準乃最高收費限制，委託人如能證明實際約定之報酬計算標準與該經仲介業者單方事先印製之書面記載不同，即應以實際約定者計酬，此乃屬當然。

而被告抗辯系爭仲介費之計算標準應為1%，並聲請訊問證人鄭富峰，據證人鄭富峰於104年3月2日到庭結證稱：「（問：在去年中旬就壯圍鄉古結段1992、1992-1地號土地是否參與買賣過程？是否仲介費用有約定可由你分得一部分？）這緣由是在100年間在宜蘭認識吳經理（即原告），吳先生提到立大林家慶先生有祖產在壯圍鄉有土地要賣，因為我是林先生舊識，吳先生要我幫忙介紹，當時市價大概每坪不到1萬元，林家慶開價每坪一萬八至二萬元，當時吳先生與林家慶簽了一張合約書，但後來林家慶把土地分給他們兄弟二分之一，所以後來沒有成。

到103年1月吳先生再度到林先生家，碰到林浩温，因為林浩温有四分之一的土地，只有他有意願出售，但他的持分不到七百坪，不能蓋農舍，不能賣到好價錢，所以也請我幫忙他說服林家慶、林春來看能不能一起賣，比較好價錢，到6月中吳先生再度到臺北來找我，說表示有錢大家賺，他願意跟我平分，請他們兄第一起賣才會有好價錢，7月份永在房屋的一個業務員去臺灣房屋，後來臺灣房屋打電話給林浩温說要以二萬三或二萬五購買土地且傭金只要百分之一，已經收到本票伍佰萬元，當時我有私心就私下告訴吳先生這件事，我自我檢討太自私了，我認為吳先生是會和我平分分享，所以到七月間我很密集的和吳先生聯繫，研究如何促成這筆交易，所以答應他要把林浩温兄弟拖時間，好讓他找到願意出價二萬五千的買主，這段期間他也帶他兒子到臺北找我二、三次，這期間有一次我請林春來從香港回來，當時我假扮是買方向林春來表示我願意出價3萬3千元向他購買，當時吳先生不敢講話，林春來說他父親在宜蘭是老仲介，從來都只收百分之一的仲介費，沒有看過百分之四的，當時吳先生有跟林春來簽一張百分之三的合約，這張林浩温也有簽，當時我是假買方觀看這情形，這部分文件應該原告方面都有。

一般制式契約是百分之四，但這是不對的，真正談時會有斡旋。

最荒唐的是在8月5日當時臺灣房屋已經找到買主，表示如果不簽（買賣契約），五百萬銀行本票人家要拿回去，所以吳先生緊急的再做一次造假的收據，也就是我今日提出的附件三意願書（本院卷第92頁），再請我說他已經收到這一張，其實這張是8月6日拿給我的，但上面寫的是8月4日向客戶拿的，還有一張本票，那本票後來他拿回去，再請林浩温到他公司寫8月5日收到，事實上是8月6日，這部分由我附件四臺灣大哥大通話紀錄可以證明，當時吳先生要我假扮賣方向買方林金鳳講如果他不買，賣方要告她，我向吳先生表示百分之二就是90萬元，但賣方付百分之二實際上付80萬元，我還告訴他多10萬元大家拿來喝酒算了。

成交後約二星期後我從林浩温處拿到40萬元現金，我拿到原告公司門口交給吳經理就是支付的傭金，當時如果原告認為有問題應該打電話給林浩温確認才是常理，我也沒有要他簽字，他也沒有說什麼，我們原先約定就是這樣。」

、「（問：在結清本件買賣尾款當時你是否在場？）從簽約到完成這段期間所有的手續都是我幫買賣雙方服務，包括土地分割、稅金、鑑界都是我幫忙跑。」

、「（問：你跟賣方林浩温、林春來、林尚毅有無簽立仲介契約？）沒有。」

、「（問：有無跟他們三人另外約定要給你服務費？）沒有。

只有林浩温，我向林浩温坦白講因為我和吳先生私下有密約，他會包百分之一給我，所以不用再包紅包給我」、「（問：你跟吳俊葦有無簽立書面契約分配系爭仲介費？）沒有，是口頭。」

、「（問：後來有無從吳先生處拿到你應該分配的？）在10月3日結算時吳先生有拿了十萬元當著林浩温面前要拿給我，當時我質問他為何在林浩温面前拿給我，當時因為已有爭議所以有我們在爭執時有今日附件五的紀錄，中間黑色簽字筆是吳先生寫的，我的寫在上面①、②現金40萬元，最下面附註原仲介費百分之二是林先生寫，這張是三個人討論時的筆記。」

、「（法官請證人在附件五紀錄上以鉛筆標示誰寫何部分）一、我用A、B、C標示，A是我寫的，B是吳先生寫的，C是林浩温寫的，中間也是吳先生寫的。

二、我在法院向吳先生呼籲買賣是緣份，買賣雙方都是客人應該以誠信感恩的心態對待，不應該用暴凌的方式，以扣所有權狀逼人拿百分之四行為不對。」

等語，並當庭提出說明書一件（本院卷第86至95頁）。

對於系爭土地被告共有情形之變遷、如何由原本僅被告林浩溫欲出售其所有應有部分四分之一，伊協助游說其餘共有人即被告林春來及被告林尚毅之父林家慶同意以擴大出售坪數，進而提高售價，且原告亦應被告林春來要求同意系爭仲介費用以1%計收（本院卷第87頁陳述內容）等情，敘述綦詳。

查證人鄭富峰與兩造並無親屬關係或恩怨存在，並無故意為虛偽證詞以偏袒本件兩造任何一方之必要；

況依其前述證詞，伊尚須與原告分配系爭仲介費，則更無違背事實故為不利於原告陳述之必要，故其所證應屬可採。

加以證人黃豊城亦到庭結證以：「（問：有無當場聽聞本件買賣就仲介費用相關的約定？）我是聽鄭先生在討論，事後我問鄭先生，鄭先生說這筆買賣可以談成，他可以拿百分之一，吳先生也可以拿百分之一。」

、「（問：你是只聽鄭先生說還是包括吳先生也一起在場？）有，他們談時我有在場，實際狀況我不清楚，但確定買賣有談成。」

、「（問：你的意思是你在場時鄭先生有提到各拿百分之一的事，但吳先生沒有異議？）是。」

等語，益可佐證人鄭富峰所證屬實。

故被告抗辯系爭仲介費應依系爭土地交易價2％計算，而其中1％應係給付予原告後再由原告給付證人鄭富峰乙節應可採信，原告主張應依4%或3%計算，均屬無據，不足採憑。

㈡、被告林尚毅是否應依系爭委銷契約給付原告系爭仲介費？１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條定有明文。

故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號）。

原告主張被告林尚毅應依系爭委託銷售契約書給付原告仲介報酬，為被告林尚毅否認，依前揭法條說明，原告自應就與被告林尚毅間存有委託銷售契約之事實負舉證責任。

２、原告主張被告林尚毅雖未於103年6月19日系爭委銷契約書上簽名，然事後林尚毅於103年8月1日親自簽署授權被告林浩温處理系爭土地買賣事宜之授權書，是被告林尚毅就被告林浩温代理簽訂系爭委銷契約已有事先委任或事後追認之情事云云。

然查，依原告提出之原證一即103年6月19日之系爭委託銷售契約書（見本院卷第4至5頁）上，並無任何有關被告林尚毅之記載，無從認為被告林尚毅於此時已授權他人簽訂系爭委銷契約；

而被告林尚毅不否認為真止之103年8月7日所出具之授權書（見本院卷第14頁）上，授權事項欄載明為有關系爭土地之出售、簽訂買賣契約、存證信函寄送一切事務之委任代理（包括代辦產權移轉登記及收取價金），其授權範圍並未包括簽訂仲介契約事宜，則原告主張被告林尚毅所出具之此授權書即有事後追認之意云云，亦不可採。

況查，被告林浩温、林春來於103年6月19日與原告簽定系爭委託銷售契約書後，因委售價格變更，而另於103年7月24日各出具契約內容變更同意書（即原證五，見本院卷第53、54頁）予原告，並分別表示變更委售單價為2萬3,000元、2萬3,500元，則如被告林尚毅與原告確有系爭委銷契約關係，原告自應亦向被告林尚毅徵詢對交易價格此一關乎買賣契約要素變更之意見，並取得書面或至少口頭之同意方是，此由雖被告林春來已委任被告林浩溫，然仍另立前開書面即可為佐；

然未見原告就此提出說明及舉證，自難予以採信。

另據證人鄭富峰結證稱：「（問：所謂買賣雙方是否包括林尚毅？）林尚毅是從林家慶部分得來的，有百分之五十，他為了方便他小叔賣得好價錢，配合林浩温土地就賣給他叔叔，我還向吳先生打趣說他們親兄弟買賣還要仲介費？林尚毅是委託他叔叔林浩温。」

、「（問：所謂林尚毅委託他叔叔林浩温是只有賣土地還是包括委託？）只有說要處理，看他叔叔怎麼處理就怎麼處理，林尚毅原來的立場是堅持不賣的。」

、「（問：林尚毅委託他叔叔處理系爭土地時間？）簽立買賣契約前一星期。」

等語，核與前開書證簽立之時間及內容相符，則被告林尚毅抗辯並未授權被告林浩溫委任原告為本件仲介，自屬可採。

３、原告另主張被告林尚毅就系爭土地交易事宜委任被告林浩温，則關於系爭委銷契約縱認林浩温未有林尚毅之直接授權，亦應有表見代理規定之適用。

而按表見代理，指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。

惟原告就此部分之主張僅提出被告林尚毅於103年8月1日所簽署之前揭授權書，然該授權書授權事項僅為系爭土地買賣之相關事宜，已如前述，其中為履行買賣契約當然應包括之辦理產權移轉登記及收取價金等事項，尚另慎重其事另以括號強調包括之，則顯然有限縮授權範圍之意，故該授權書顯然不會造成被告林尚毅授權被告林浩溫於除買賣契約外得與他人另立仲介契約之表見事實外觀。

況原告亦不否認與被告林尚毅與原告素未謀面，則更不可能由被告林尚毅其他行為造成原告足以信被告林浩温有代理訂立系爭委銷契約權限可言。

況於系爭委銷契約書上，並無被告林尚毅之記載，更遑論被告林浩溫代理林尚毅簽訂該契約之意旨，亦無從認有符合民法第169條後段：「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之要件。

故原告主張被告林尚毅應依表見代理之規定負本人責任，亦不可採，其請求被告林尚毅給付系爭仲介費，為無理由，不應准許。

㈢、從而，本件原告依系爭委銷契約，得請求被告林浩溫、林春來給付之系爭仲介費，依所委託銷售之系爭土地成交價額2%計算，為各341,769元【計算式：45,550,000X683.65/1822.3X2％=341,769，元以下四捨五入】，而原告自認已收受其中55萬，則於扣除後，被告林浩温、林春來尚應各給付原告66,769元【341,769-（550,000/2）=66,769】。

五、綜上所述，原告基於系爭委銷契約之法律關係，請求被告林浩温、林春來各給付66,769元，及各自如主文所示之起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5﹪計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

逾上開金額及對被告林尚毅之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決命被告給付之金額未逾50元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行，並依職權宣告被告供擔保得免為假執行之金額。

至原告就其敗訴部分所為假執行之聲請，因訴經駁回而失所依附，應併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後認均不足以影響判決結果，爰不遂一論述，附此敘明。

八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
書記官 林秀麗