臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,105,訴,335,20161028,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第335號
原 告 陳昱廷
訴訟代理人 陳燦周
被 告 楊明哲
楊錦昌
共 同
訴訟代理人 林志嵩律師
上列當事人間確認優先承買權事件，於民國105年10月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告對被告楊明哲與第三人楊振興間、被告楊錦昌與第三人楊振興間關於宜蘭縣○○鄉○○段○○地號土地，應有部分各八二八分之二九之買賣契約有優先承買權。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告二人負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

本件原告主張被告二人分別與訴外人楊振興於民國103年12月9日簽訂買賣契約，由被告二人分別出售宜蘭縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地）之應有部分各 828分之29予楊振興，原告為系爭土地之共有人之一，雖被告二人宣稱已於104年9月21日解除上開買賣契約，惟渠等前開契約之解除係基於通謀虛偽意思表示，應屬無效，上開買賣契約仍存在，原告仍有優先承買權等語；

則為被告所否認，從而，就上開被告二人與楊振興間買賣關係是否仍存在，原告是否存有優先承買權各節，將致原告私法上地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟，應有確認利益。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：系爭土地為兩造所共有，原告之應有部分為828分之60，被告楊錦昌、楊明哲之應有部分各為828分之29。

系爭土地之共有人即訴外人李文正於 102年9月3日對系爭土地起訴請求分割共有物，並經本院以102年度訴字第434號分割共有物事件受理（下稱前案），於前案訴訟期間，原告於103年9月15日提出分割方案，將被告二人之部分以有利條件分配於被告二人原種植柚樹之位置且面臨太和路。

與被告二人所分得位置相毗鄰，同段43地號土地所有人楊振興見狀旋於同年 12月9日分別與被告二人簽立買賣契約，買賣價款各新臺幣（下同）571,600元，同時交付定金各457,280元，尚餘尾款各11萬4320元；

渠等並於同年12月16日為預告登記，同時於 103年3月2日前案言詞辯論期日楊振興向法官表明因被告二人已出售渠等之應有部分予伊等語，經該案法官准許擔任被告之訴訟代理人，並繼續主張同意原告所提之分割方案。

詎於前案準備結案之際之104年4月13日言詞辯論期日，李文正突調整其主張之分割方案，使被告二人取得與楊振興所有同段43地號土地相毗鄰且更有利之地形，該方案被告二人不再取得其等實際種植柚樹之位置，但將原告分配取得極為不利之位置。

原告遂於104年5月13日向被告二人主張土地法第34條之1第4項之共有人優先承買權，其後被告二人對於原告主張之優先承買權置之不理，原告遂於104年7月28日供擔保聲請假處分裁定，嗣經本院裁准原告供擔保後禁止被告二人就所有系爭土地之應有部分為處分，原告進而於 104年8月4日聲請假處分執行，翌日為限制登記，並於104年9月4 日實施查封。

原告為行使優先承買權，向臺灣士林地方法院聲請調解，被告二人竟宣稱其等於104年9月21日已與楊振興解除上開買賣契約。

實則，渠等上開解約實屬通謀而為虛偽之意思表示，應為無效，解約既屬無效，則原告就被告二人與楊振興間買賣關係仍然存在，原告應有優先承買權，求為判認：（一）確認被告楊錦昌與楊振興上開土地買賣契約之法律關係存在。

（二）確認被告楊明哲與楊振興上開土地買賣契約之法律關係存在。

（三）確認就前二項買賣關係原告有優先承買權。

二、被告答辯略以：

(一)被告二人與楊振興所簽訂之買賣契約，因原告於 104年8月5日聲請假處分而經查封為限制登記，已陷於給付不能，被告二人只能與楊振興解除契約，故而解約並非通謀而為虛偽意思表示。

(二)原告主張被告二人與楊振興間並無解約之合意，係以：被告二人已收受買賣價金五分之四之鉅款，又買賣契約訂有違約罰則，不可能解約；

且被告二人已將系爭土地上其等所種植之柚樹交付楊振興管理；

另前案分割共有物訴訟於第二審審理期間被告二人仍稱與楊振興間將共同開發，可見並未解約等語為論據。

惟查，被告二人所收受之買賣價款均已匯款返還楊振興；

又買賣契約雖訂有違約罰則，但上開買賣契約無法履約係因原告聲請假處分為限制登記，並查封禁止處分致給付不能，非被告二人違約不賣，並不符合違約要件；

且被告二人並未將所種植之柚樹交付楊振興管理，原告主張不實；

另前案臺灣高等法院尚未判決，被告二人究得以分割在何位置及面積尚未明確，系爭土地被告二人之應有部分不大，能分得之面積難以利用，故上開買賣契約雖已解約，但被告二人與楊振興間仍有共同開發的想法，符合常理，前案原審判決之分割方案，有利於被告二人，其等當然於第二審請求判決維持原審法院所為之分割方案，綜上均尚難即謂被告二人與楊振興係通謀而為虛偽解約。

(三)被告二人與楊振興簽訂買賣契約後，因不諳法律漏未通知其他全體共有人行使優先承買，原告向被告二人主動表明優先承買，是否合法，已屬可疑；

再者，原告接獲被告二人通知委請律師後因認土地法第34條之 1之共有人優先承買權僅屬債權效力，買賣不致無效，只有損害賠償問題，就算被告二人未予處置，亦無何違背法律之處而未予處理，原告以被告二人對其主張優先承買置之不理，即謂被告二人與楊振興間之解約係故意不賣給原告，而為通謀虛偽意思表示，應屬無據。

(四)被告二人與楊振興之買賣契約既已合意解除，買賣法律關係即不存在，原告並無優先承買權至明。

(五)並答辯聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

(一)本件原告主張系爭土地為兩造所共有，原告應有部分為 828分之60，被告楊錦昌、楊明哲之應有部分各為828分之29。

系爭土地之共有人李文正於 102年9月3日對系爭土地起訴請求分割共有物，於該案訴訟期間，同段43地號土地所有人楊振興於103年12月9日分別與被告二人簽立買賣契約，買賣價款各571,600元，同時交付定金各457,280元，尚餘尾款各11萬4320元，渠等並於同年12月16日為預告登記。

原告於 104年 5月13日向被告二人主張土地法第34條之1第4項之共有人優先承買權，被告二人並未回應原告。

原告乃聲請假處分裁定，嗣經本院於104年7月28日裁准原告供擔保後禁止被告二人就所有系爭土地之應有部分為處分，原告進而於104年8月4 日供擔保聲請假處分執行，翌日為限制登記，並於104年9月 4日實施查封。

原告因其行使優先承買權事件向臺灣士林地方法院聲請調解，被告二人稱其等已於104年9月21日與楊振興解除上開買賣契約等事實，業據提出系爭土地之土地登記謄本、前案之相關書狀暨所附之地籍圖、買賣契約書、前案判決書、本院 104司執全速字第72號執行命令、解除買賣契約書、被告二人於前案上訴審之民事準備狀、存證信函為證（見臺灣士林地方法院 105年度訴字第804號卷第26至112頁、本院卷第50至51頁），且經調取本院 104年度裁全字第14號、 104年度司執全字第72號卷核閱屬實，被告亦不爭執，堪信為真實。

(二)本件經向兩造確認爭點即為被告二人與楊振興於104年9月21日之解約，是否為通謀虛偽意思表示？原告是否具有共有人之優先承購（買）權？（見本院卷第32頁）

(三)被告二人與楊振興於104年9月21日之解約，應非基於通謀虛偽意思表示，理由如下：１原告於104年5月13日行使優先承買權後，因被告未予處理，乃向本院聲請假處分，經本院裁定於供擔保後准許禁止被告二人不得將其所有系爭土地應有部分為處分行為，原告並於104 年8月4日供擔保聲請假處分執行，而於翌日為假處分限制登記，再於 104年9月4日查封在案，則被告二人依買賣契約辦理過戶、移轉土地所有權予楊振興之契約義務已無從履行，陷於主觀給付不能，則被告二人辯稱楊振興係因此與其等解約之事實，尚稱合於情理；

契約當事人合意解除契約之原因，係屬於當事人之動機，其原因可能複雜多端，惟被告二人與楊振興間之買賣契約因原告聲請假處分，已陷於給付不能，亦為事實，因此成為解除契約之原因之一，應認正當，實不能據此推認該解約係基於被告二人與楊振興間之通謀虛偽意思表示。

２原告主張楊振興已交付買賣價金之五分之四鉅款予被告二人，且買賣契約訂有違約罰則，不可能解約等語。

惟查，依上開買賣契約第三條「付款辦法」所載，楊振興固已分別交付買賣價金五分之四即 457,280元之定金予被告二人；

又第八條「違約賠償」固約定，甲方（即楊振興方）如違約不買或不履行按期交付價款時，願將已付定金全部被乙方沒收、如乙方（即被告二人方）違約不賣或不履行交付不動產者除應三日內立即將已收定金及價款全部退還與甲方外，並應即賠償定金同額之違約金交付甲方各不得異議（見臺灣士林地方法院105年度訴字第804號卷第58頁）。

但本件情形因原告查封買賣標的物致主觀給付不能，被告二人與楊振興間在衡酌原告已行使優先承買權，又查封買賣標的物之情況下，楊振興恐已無可能購買，決定返還定金解除契約，實非不可能想像，若以此即認為被告二人與楊振興間之解約係屬於通謀而為虛偽意思表示，極可能造成被告二人與楊振興間於共有人行使優先權後，即無解約之空間，影響被告二人與楊振興間之締約及解約之契約自由，是而，尚不能以原告已行使優先承買權或於被告二人不理會其行使優先承買權後所為之解除契約，俱定性為係因通謀而為虛偽意思表示。

３原告又主張被告二人於前案第二審中仍然陳稱其等與毗鄰之楊振興間有共同開發之想法，請求第二審法院維持原審之分割方案，將被告二人之部分分割於毗鄰楊振興所有同段43地號之旁，可見解約應係基於通謀而為虛偽意思表示等語。

惟查，土地買賣與土地共同開發不能等值齊觀，土地買賣契約之履行造成土地所有權之變動，至於所謂土地共同開發，其契約內容、契約當事人權利義務內涵均尚未產生並獲致合意，究係將發生何種物權上之變動，實不明確，連草稿或約前約之階段均未達，充其量只能認為是被告二人與楊振興間之構想而已，從而，土地買賣與共同開發權義內容並不相同，難據此即認被告二人與楊振興之買賣契約仍在，被告二人與楊振興間發現買賣不成，倘若該分割共有物訴訟最終能分割取得方正之大面積土地，於解約後再與毗鄰之楊振興共同開發土地，並無何乖違常理，不能因被告二人於分割共有物訴訟中主張仍與楊振興間有共同開發計畫即謂渠等間之買賣契約仍在。

再者，前案第一審判決雖以被告二人因已將系爭土地應有部分出售予楊振興而將被告二人之部分分割毗鄰楊振興同段43地號土地，固有該前案判決書可參（前案第一審判決書第8頁，臺灣士林地方法院105年度訴字第804號卷第 80頁），但現今被告二人與楊振興已然解約，被告二人與楊振興間僅係有「共同開發」之計畫或想法，不發生債之拘束力，未來未必有所有權移轉請求權存在，第二審法院自然會另加以綜合系爭土地之現況、共有人間之約定、與第三人之契約等狀況重新予以審視考量分割方案之妥適性，前案既未終結，系爭土地之現況亦有變更，系爭土地之分割方案尚未確然底定，被告二人或楊振興未必即得透過通謀之虛偽解約改稱共同開發而取得與第一審相同判決之方割方案，職是，原告據此主張被告二人與楊振興之解約係通謀而為虛偽意思表示，亦非全然有據。

４原告主張被告二人已將柚樹之管理交予楊振興，可見渠等間並無解約之意思等語。

惟查，被告二人所出售者為系爭土地之應有部分，並無占有使用特定部分，將柚樹之管理交付第三人之事實，不能作為買賣契約仍然存在之依據。

況且，被告二人業已否認有何交付柚樹管理權予楊振興之事，原告復不能證明有前揭事實存在，應不能引為有利於原告之依據。

５原告主張被告二人是藉解除契約，故意不出賣應有部分予伊，因此被告二人與楊振興間之解約應為通謀而為虛偽意思表示等語。

惟查，出賣共有物應有部分之共有人與第三人間買賣契約是否存續應與他共有人是否已取得優先承買權分別以觀，要言之，出賣共有人應有部分後，他共有人表明優先承買，該他共有人即取得優先承買權，縱使出賣共有人或買受之第三人其後再將原買賣契約解約，仍不影響該他共有人取得優先承買權之締約地位（理由詳如下述），買賣契約之效力與優先承買權之取得應不發生連動、互相影響效力之關聯性，出賣共有物應有部分之共有人即不能藉由解除契約而故意不出賣應有部分予取得優先承買地位之共有人。

反向而推，共有人出售其應有部分，他共有人即得主張優先承買，不因嗣後解約而受影響，則原買受人解約之自由權限，亦不致因他共有人行使優先承買而受限制。

從而，原告主張被告二人係為不使其取得優先承買權而通謀為解約之虛偽意思表示之論據，即不能成立。

６綜上，原告所提出之論據及事證，均無法證明被告二人與楊振興間解約契約係通謀而為虛偽意思表示，則被告二人與楊振興間於104年9月21日之解約，應生解除契約之效力，被告二人與楊振興間之買賣契約已然消滅。

(四)被告二人與楊振興間之買賣契約雖已解除，但原告表明願優先承買在解除契約之後，原告仍具有優先承買權，取得與被告二人締約之權，理由如下：１按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，為土地法第34條之1第4項所明定。

所謂優先承買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，故須共有人與第三人間已成立買賣契約為前提，再以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先承買。」

、「共有人之優先承買權，必須共有人將出賣條件通知共有人後，始有表示承買或放棄承買之可言。

倘若土地共有人出賣共有土地時，未通知其他土地共有人是否依同一條件購買，自無認為其放棄優先購買權之餘地。」

，分別有最高法院82年度台上字第 631號民事判決及80年度台上字第2115號民事判決可資參照。

又按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。

此項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。

惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第2項規定優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。

因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之。」

；

再按「土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。

如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。

故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄。」

亦經最高法院著成91年度台上字第1301號、80年度台上字第2198號判決可資參照。

依上說明，共有土地之出賣人應如何通知優先購買權人及其通知之方式，法律並未明文規定，解釋上出賣人或買受人通知其他共有人，不論以口頭或書面方式均無不可。

惟其前提，須使共有之優先購買權人知悉其有優先購買之權利存在，且處於優先權可得行使之狀態始可。

本件被告二人出售其所有系爭土地之應有部分，並未通知其他共有人，為被告二人所自承；

於前案104 年3月2日言詞辯論時，楊振興表明其已與被告二人簽訂買賣契約，請求法院准為擔任被告二人之訴訟代理人，有該次言詞辯論筆錄可參（見本院卷第44頁），又於104年5月25日言詞辯論時，本件原告陳述：楊振興不具律師資格，應該不能代理，請其提出買賣契約書等語，有該次言詞辯論筆錄可參（見本院卷第48頁），楊振興並因此提出與被告二人間之買賣契約書為證，並進而主張已經訂立買賣契約尚未過戶，但已付定金（經該案法官核對後提示兩造閱後發還，並請庭後影印供附卷）等情，有該次言詞辯稱筆錄供佐（見本院卷第49頁），是而於 104年3月2日原告雖知悉被告二人與楊振興簽訂買賣契約之事實，但被告二人並未通知他共有人行使優先承買，難認他共有人於當時已得悉承買條件，他共有人並無決定得否行使優先承買權之契約資料，尚未處於優先承買權得為行使之狀態，迨至104年5月25日原告閱覽買賣契約書，應始知悉被告二人與楊振興間買賣契約中價金、給付方式等作為優先承買之買賣條件等詳情，而原告先於此之前之104年5月13日即以存證信函表明行使優先承買權，有該存證信函可參（見本院卷第50、51頁），於104年5月25日知悉承買條件後迄今，本件原告始終主張優先承買等情以觀，應認原告已於知悉承買條件後期限之內合法行使優先承買權。

再者，優先承買之行使，應無分共有人主動通知或他共有人被動知悉而異其效力；

至於他共有人是否已獲通知行使優先承買權，或處於得行使之狀態，係其他共有人是否有優先承買權之問題，與原告是否取得合法優先承買權之判斷無涉，被告二人辯稱其等尚未通知優先承買，且未通知其他共有人，原告即行使優先承買權，於法不合乙節，難認有稽。

２按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。

惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，應不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號民事判決參照）。

又按共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。

該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先承購之立法目的，是該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院95年度台上字第2214號民事判決參照）。

經查，被告二人係於原告表明行使優先承買權後，與買受人楊振興合意解除買賣契約，已如前述，是依上開判決意旨，原告等人一經表示以同一條件優先承買，系爭土地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，該優先承買權即產生形成之效力；

且查，被告二人與楊振興之買賣契約原已合法存在，於他共有人即原告表示優先承買後，被告二人雖因買賣契約已因優先承買權之行使、查封效力而陷於主觀給付不能而解除契約，但觀諸被告二人自始未通知他共有人優先承買，且被告二人於審理時自承係因認優先承買僅具有債權效力而未理會原告等語（見本院卷第31頁），可見被告二人確有避免原告行使優先承買而解除與楊振興之買賣契約之目的，該解除權之行使既在原告為優先承買之意思表示而行使其優先承買之形成權之後，則被告二人與楊振興間之原有權利義務關係已有變更，在此情形，縱被告二人未與楊振興解除契約，被告二人只能與主張優先承買之共有人締約，實則等同發生解除與楊振興間買賣契約之效力，被告二人亦應返還定金予楊振興，渠等既有解約之意思表示，依契約自由原則應不得強令該買賣契約存續，但為免共有人為規避土地法第34條之1所定他共有人所得行使之優先承買權之意旨，於買賣契約解約後，原已形成身為共有人之一原告之優先承買地位已然取得，並不能隨之解消，始符合公平原則，是被告二人抗辯渠等與楊振興間之買賣契約已經解除，進而，原告並無由取得優先承買權，即屬無稽，從而，原告仍取得優先承買權。

３綜上，被告二人與楊振興間之買賣契約雖已解除，但原告表明願優先承買在解除契約之前，原告仍具有優先承買權，取得與被告二人締結買賣契約之權。

四、從而，承前述，原告起訴請求確認被告楊錦昌與楊振興上開土地買賣契約之法律關係存在；

確認被告楊明哲與楊振興上開土地買賣契約之法律關係存在。

因被告二人與楊振興間之買賣契約已合意解除，該等法律關係自不存在，原告前開確認之訴，為無理由，應予駁回。

惟原告起訴請求確認就前開買賣關係原告有優先承買權乙節，原告並不因買賣契約已經解除而使原取得優先承買之形成地位受有影響，則原告該部分之請求，為有理由，應予准許。

五、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事庭 法 官 郭淑珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 馬竹君