臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,105,訴,347,20170414,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第347號
原 告 李昭文
訴訟代理人 劉韋廷律師
張琴律師
被 告 李孟珅（原名李昭勳）
訴訟代理人 吳振東律師
當事人間返還房屋等事件，本院於民國106年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落宜蘭縣○○市○○街○○號一樓之房屋騰空，並將房屋及鑰匙返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹佰參拾陸萬柒仟柒佰元，及自民國一○五年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾伍萬伍仟元供擔保後，得為假執行。

但被告如以新臺幣壹佰參拾陸萬柒仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造為兄弟與其他另兩位公同共有人所有並約定由原告使用收益門牌號碼為宜蘭縣宜蘭宜蘭市○○街00號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），原告係基於委任關係，交由被告協助出租他人，再由被告將所收取之租金如實交付原告。

然查，被告自民國93 年10月1日起至105年2月28日陸續出租予訴外人張秀山、蔡光源、吳榮山等人，應收租金總額為新臺幣（下同）174萬8600 元，但被告卻僅匯款共計35萬5900元予原告，尚有139萬2700元未支付（174萬8600元－35萬5900元＝139萬2700元）。

原告早於103 年4月30日即發函終止委任關係，被告不但不願返還系爭房屋並繼續持有鑰匙，繼續出租系爭房屋獲取相當於租金之不當得利，原告依民法第767條第1項前段、委任、無因管理及不當得利之規定，應得請求被告返還系爭房屋、鑰匙及已收取之租金，並聲明請求：（一）被告應將系爭房屋騰空，並將房屋及鑰匙返還予原告。

（二）被告應給付原告139萬2700 元，暨自起訴狀送達日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。

（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：

(一)原告自72 年2月間母親死亡後，與被告及另兩位公同共有人協議分管使用宜蘭縣○○市○○街00號房屋各樓層，原告將其所分管之系爭房屋委託被告招租，兩造並約定所收取之租金由其等對分，但被告須負擔修繕費用及申報房屋租賃所得。

93年間，被告因財務週轉困難，經徵得原告同意，有六個月之系爭房屋租金全數由被告收取，其中應給付原告之分配款為54,000元。

嗣被告自94 年5月起，於每月應付原告之半數租金額9,000元外另加3,000元，以償還上開期間所收取應給付原告之半數租金額。

又被告自94 年5月17日起至97年12月止，按月匯入原告指定之台北富邦銀行內湖分行第000000000000號帳戶（下稱原告帳戶）12,000元。

其中97 年11月3日及13日分別匯款5,000元及7,000元，合計為當月租金12,000元；

97 年11月20日匯款1萬元中，原告應受分配之月租金為8,000元，被告多匯2,000元；

97年12月23日匯款11,000元，原告應受分配之月租金為8,000元，被告多匯3,000元，足見被告積欠原告之租金54,000 元業已全數清償。

總計被告匯入原告帳戶，或以現金交付原告之金額應為85萬8900 元。

是而，被告為原告收取之租金額固為174萬8600元，但被告實際已給付原告之租金額為85萬8900元，即包括匯款35萬5900元及現金交付50萬3000元。

(二)被告受原告委託而管領系爭房屋，於前述受託期間，曾代原告墊付101年9月30日增建一樓廁所費用25,000元，此部分為必要且有益之費用，原告應返還被告之墊款。

(三)原告於105 年3月1日因妨害系爭房屋承租戶吳榮山之正常營業，致吳榮山中斷租約而受有裝潢損失（經雙方協議以免受除當月租金15,000元），原告應如數賠償被告。

(四)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。被告如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。

三、本件原告起訴主張兩造為兄弟與其他另兩位公同共有人所有並約定由原告使用收益系爭房屋，原告基於委任關係，交由被告協助出租他人，被告自93 年10月1日起至105年2月28日陸續出租予張秀山、蔡光源、吳榮山等人，應受租金總額為174萬8600 元（本院與兩造核對各自提出應收租金總額明細後，被告對原告所提本院卷附第171 頁應收租金明細表嗣無爭執，見本院卷第203 頁正反面之言詞辯論筆錄），而被告匯款共計35萬5900元予原告。

原告於103年4月30日表示終止委任契約，但被告仍繼續出租系爭房屋等情，業據提出 103年度房屋稅籍證明書（見宜調字卷第15頁）、房屋租賃契約書（同卷第17至30頁、第35至39頁）、台北富邦銀行各類存款歷史對帳單（同卷第31至34頁）、103年4月30日內湖大湖郵局第42號存證信函（同卷第16頁），復經台北富邦商業銀行股份有限公司內湖分行於105 年10月14日以北富銀內湖字第1050000040號函檢送原告自93年1月1日起至105年6月30日往來交易明細（見本院卷第89 至115頁）、臺灣中小企業銀行羅東分行於105 年12月22日以(105)羅東字第151號函檢送被告自100年9月1日起至101 年5月31日之全部帳戶資料（見本院卷第182至192頁），被告亦未爭執，堪信屬實。

四、本院協助兩造確認本件作為判決基礎之爭點如下（見本院卷第203頁背面）：

(一)原告主張系爭房屋目前為被告所占有使用，是否有理由？

(二)被告交付原告之租金數額為若干？

(三)兩造間是否有協議被告於每月所收取之租金中，由被告預為扣留半數之租金以作為委任報酬？

(四)原告主張被告於委任關係終止後，由於被告仍將系爭房屋出租予第三人，故依委任、不當得利及無因管理之法律關係，請求被告應將已收取之租金1,392,700 元返還於原告，是否有理由？

(五)被告主張因管理系爭房屋已經支付廁所必要修繕、有益費用之25,000元、吳榮山中斷租賃的違約金損害賠償15,000元，請求原告賠償，是否有理由？

(六)原告為聲明所示是否有理由？

五、本院判斷如下：

(一)原告主張系爭房屋目前為被告所占有使用，是否有理由？１按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。

民法第549條規定有明文。

又兩造委任契約終止後，受任人應返還其所保管之物品。

２本件原告係於103年4月30日以內湖大湖郵局第42號存證信函通知終止委任關係，被告並應於收受通知一個月內將系爭房屋返還予被告等語，有前開存證信函可參，則原告以委任人地位應有終止委任關係之權限，且於委任契約終止意思表示後一個月內被告應返還其所管領之系爭房屋，應屬無疑。

惟查，參諸被告所提出其於103 年9月30日以宜蘭中山路第347號存證信函通知原告：蔡光榮（應為蔡光源）放棄承租之損失將依法追償，自103年9月15日起「迄下一位新房客接續承租之生效日的前一日止」等語（見本院卷第141頁）；

於105年1月6 日以宜蘭中山路第3號存證信函通知原告：「一零四年十二月一日起始有新房客承租」等語（見本院卷第142 頁）；

於105 年3月2日以宜蘭中山路第62號存證信函通知原告：「…這些損失將由未來租金收入的兄應得配額扣抵之。

我會繼續招租…」等語（見本院卷第144 頁），均足見被告拒絕返還系爭房屋，並堅持繼續承租系爭房屋、收取租金，可認被告尚未返還系爭房屋予原告。

３證人即系爭房屋之承租人吳榮山於本院審理時證稱：伊向被告承租系爭房屋，期間為104年12月1日至105年2月29日。

本院卷第31至33頁背面之房屋租賃契約書，確實為伊所簽。

被告一直叫伊租，但房子不是被告的。

原告說房子是他的，他不想租。

故伊後來期前退租，退租之後房子的鑰匙即拿給被告等語（見本院卷第125至127頁），足認目前系爭房屋之鑰匙仍由被告持有中，其於委任關係終止後，並未將房屋點交予原告。

４被告固辯稱系爭房屋之鑰匙是原告迄未向被告索取等語（見本院卷第131 頁），惟查，綜觀上情，原告向被告表明終止委任契約後，被告已以存證信函多次通知原告悍拒返還房屋，要繼續承租房屋並收取租金抵償損失，被告即無交還鑰匙之意思。

再者，如屬於往取債務必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任，但本件之情形，無從看出原告須至被告之住居所索取鑰匙，以使被告返還系爭房屋，被告自不能以原告並未向其索回鑰匙，即謂其不必負遲延給付之責。

被告既尚未交付系爭房屋之鑰匙予原告，應認被告尚占有使用系爭房屋。

原告主張系爭房屋目前為被告所占有使用，即有理由。

(二)被告交付原告之租金數額為若干？本件被告共計匯款35萬5900元予原告之事實，為兩造所不爭執。

次查，被告另辯稱其尚交付現金50萬3000元乙節，已為原告所否認，被告並未舉證以明其說，難認有稽。

應認被告交付原告之租金數額應為35萬5900元。

(三)被告辯稱兩造間存有協議，約定被告於每月所收取之租金中，由被告預為扣留半數之租金以作為委任報酬，是否有理由？１被告辯稱前揭情詞，已為原告所否認，應由被告負舉證責任。

被告陳稱原告委託其招租，雙方約定租金對分，但被告須負擔修繕費用及申報房屋租賃所得乙節，首先提出之論據為被告103 年度綜合所得稅核定通知書上記載有申報寶麗醫療器材行（蔡光源）之租賃收入6萬2923 元、被告之女李姵萱100 年度綜合所得稅結算申報書上記載有租賃所得一筆14萬4000元、101年度則為租賃所得一筆48,000 元等情，而前開事實固經財政部北區國稅局宜蘭分局於105年9月10日以北區國稅宜蘭綜字第1052097750號函檢送前揭核定通知書及結算申報書為證（見本院卷第38至45頁），但查，前揭申報不發生影響應納稅額或扣繳抵稅額之情事，有前揭通知書及申報書可參，則被告辯稱因其須申報租賃所得，致生稅金，故雙方約定租金對分，以作為委任報酬，即難認有稽。

更況且，由被告申報系爭房屋之租賃所得，不足以推論雙方約定租金對分之事實，被告此部分所辯，實不足據。

２被告復辯稱93年間，被告因財務週轉困難，經徵得原告同意，有六個月之系爭房屋租金全數由被告收取，其中應給付原告之分配款為54,000元。

嗣被告自94 年5月起，於每月應付原告之半數租金額9,000元外另加3,000元，以償還上開期間所收取應給付原告之半數租金額。

又被告自94 年5月17日起至97年12月止，按月匯入原告帳戶12,000元。

其中97年11月3日及13日分別匯款5,000元及7,000元，合計為當月租金1萬2000元；

97 年11月20日匯款1萬元中，原告應受分配之月租金為8,000元，被告多匯2,000元；

97年12月23日匯款11,000元，原告應受分配之月租金為8,000元，被告多匯3,000元，足見被告積欠原告之租金54,000元業已全數清償，且實際清償之數額逾應給付之金額等語。

惟查，原告否認有前揭六個月租金全數由被告收取，再逐月由被告返還之事實，被告所述即乏依據，而所謂租金對半以作為被告委任報酬之事實，並無證據加以證明，已如前述，此外，觀諸被告之匯款紀錄，並未剛好均為租金之半數，被告辯稱更難認為真。

３從而，被告辯稱兩造間存有協議，約定被告於每月所收取之租金中，由被告預為扣留半數之租金以作為委任報酬，並無證據加以證明，應無理由。

(四)原告主張被告於委任關係終止後，由於被告仍將系爭房屋出租予第三人，故依委任、不當得利及無因管理之法律關係，請求被告應將已收取之租金1,392,700 元返還於原告，是否有理由？１民法第541條第1項規定：「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。」

，本件原告委任被告收取租金，於委任期間被告所收取之租金，依上開之說明，應交付於委任人即原告，殆屬無疑。

２原告係於103年4月30日通知被告於一個月內返還系爭房屋，已如前述，應認103年5月31日兩造之委任關係，已然終止，被告尚占有使用系爭房屋，並未交付原告，且繼續出租予第三人蔡光源、吳榮山等人，收取租金，則自委任關係終止後，被告所收取之租金即為被告無法律上之原因而受有之利益，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，應屬有稽。

總計於兩造之委任期間及其後被告繼續占有使用而收益之租金為174萬8600 元，已如前述，另扣除被告已給付之匯款35萬5900元後，尚餘139萬2700 元，則原告主張被告應給付原告139萬7200元，應屬正當。

(五)被告主張因管理系爭房屋已經支付廁所必要修繕、有益費用之25,000元、吳榮山中斷租賃的違約金損害賠償15,000元，請求原告賠償，是否有理由？１按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。

民法第535條定有明文。

同法第546條第1項另規定，受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。

被告主張其因系爭房屋廁所之增建，支出必要費用25,000元，原告應償還被告等語。

並提出永和蓄電池行江國連出具之101年9月30日收據為證（見本院卷第28頁），原告否認收據之真正，並主張被告先主張係修繕，復又主張為增建，其說詞反覆，而無論係增建或修繕皆未經原告同意，該廁所為蹲式廁所，僅以木板隔間，可見非常粗糙、簡陋，卻需花費高達25,000元之費用，該費用是否實在，仍令人質疑。

該廁所非原告同意為之，甚至破壞系爭房屋之整體性及美觀，原告尚可要求被告應恢復原狀，未料被告竟然還向原告主張需負擔費用等語。

惟查，證人江國連於本院審理時證稱：伊經營水電維修工程，前揭收據確實由伊所出具，是被告委託伊興建一間廁所，蓋在房屋後方，當時被告租給房客，房客怕沒有廁所可以用，工錢為25,000元，已經收到。

廁所是從無到有，做蹲式廁所及隔壁廁所隔間，以木板隔間，地板則是RC結構，做廁所時並沒有與原告聯繫等語（見本院卷第120至123頁），並繪有平面圖在案（同卷第134 頁），從而，被告應確有委託江國連修建廁所一間，並支出25,000元無訛，又江國連所承攬之工程係增建廁所，並包括衛生設施、木板隔間及RC地板，則工程款為25,000元，並無何不合理之處。

參酌證人江國連之證詞，被告所以會修建廁所是因為房客要求，又被告既為原告管領系爭房屋，替其出租並收取租金，因為房客要求而增建廁所，符合善良管理人之注意水平，應屬於有益費用，又，原告雖否認曾得其同意，但查，客戶既擔心無廁所可用，如未增建該廁所，被告為原告出租系爭房屋，即有困難，被告不可能未告知原告，至於江國連未與原告聯繫，係因定作人為被告，並非原告，自無與原告聯繫之必要，原告居於台北外地，江國連對渠等兄弟間之約定於常理無可能清楚，尚不能以其未與原告有聯繫即推證被告增建廁所未得原告之指示或同意。

從而，被告請求原告支出25,000元之必要，應屬有稽。

２被告復辯稱原告應給付吳榮山中斷租賃之違約金損害賠償（裝潢損失）15,000元等語。

經查，證人吳榮山於本院審理時證稱：伊於104年12月1日至105年2月29日承租系爭房屋，並未租滿即退租，因為原告出面向其表示系爭房屋為其所有，不同意出租，被告無法解決，故伊只租3 個月，被告並未向伊要求賠償，亦未協議一個月之租金不算。

一開始被告說伊違約要扣一個月租金，但伊說屋主不租，伊無法營業，伊有說如果錢不退還就要到警察局，後來就退還給伊了，伊就是租了三個月，繳了三個月的租金。

租約第19條後面有手寫內容為：「105.3.1 因為李昭文多次妨害吳榮山正常經營受損，致使其要求無償賠違約金，中途於105.3.1 解約」，當時被告有要伊賠償違約金，但伊就說如果要伊賠違約金就去警察局，因為屋主不同意出租，後來被告就說要找原告賠償。

這個條文是被告寫的，他說他要找原告要這筆錢。

原來這筆錢被告是要找伊索討等語（見本院卷第125至128頁），則依前開證詞，吳榮山並未要求被告賠償裝潢損失，且實際上被告亦未支出該筆15,000元，又吳榮山期前終止租約，於法有據，被告亦無向吳榮山請求賠償之正當理由，被告並未因此受有何損害。

被告此部分之抗辯，難認有稽。

六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項前段所有權作用、委任之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空，並將房屋及鑰匙返還予原告，為有理由。

原告依委任及不當得利之法律關係請求被告給付原告139萬2700元，經扣除25,000 元修建廁所之有益費用後，計136萬7700 元之範圍內為有理由，利息部分應自被告給付遲延之日即起訴狀繕本送達翌日即105年7月3日至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾前開部分之請求，即屬無稽。

七、本件原告勝訴部分，並分別酌定相關擔保金，准許兩造為假執行及免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回

八、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
民事庭 法 官 郭淑珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 17 日
書記官 林慶生