臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,105,重訴,22,20170511,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度重訴字第22號
原 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 黃偉政
訴訟代理人 陳文彰
陳睿榮
張偉良
被 告 林文彬
上 一 人
訴訟代理人 游敏傑律師
被 告 林文忠
陳人豪
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國106年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落宜蘭縣羅東鎮興東段七二八（面積十八平方公尺）

、七四五（面積五四平方公尺）、七四五之一（面積一四六平方公尺）地號土地應予合併分割為：如附圖所示編號七四五-B1及七二八部分歸被告林文彬所有；

編號七四五-1及七四五-A1部分歸被告林文忠所有；

編號七四五部分歸被告陳人豪所有。

被告應各補償原告如附表二所示金額。

被告林文忠應補償原告及被告林文彬金額如附表三所示金額。

訴訟費用新臺幣貳拾壹萬捌仟玖佰陸拾貳元由兩造負擔如附表一所示。

事實及理由

一、原告起訴意旨：緣坐落宜蘭縣○○鎮○○段000○000○00000地號等土地，係兩造所共有；

另同段515建號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00號之房屋（下合稱系爭房地，如指個別土地、建物則逕以該地號、建號稱之），係原告與被告林文彬、林文忠所共有，各共有人應有部分如附表一所示。

查系爭建物係屬原告經管之國有不動產，被告長期占用並為全部之使用，且系爭房地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事，是為早日解除共有之情事，並免損害，爰依民法第823條、第824條第2項規定，請求將系爭房地以變價方式為分割，並為訴之聲明：系爭房地准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。

二、被告方面：

㈠、被告林文彬答辯以：１、系爭土地上有門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00號（包括515建號及已滅失之514建號）及同鎮中正街72號之房屋坐落其上，分別為被告居住使用，其使用情形繪製如卷內附圖一所示，且無不能原物分割，或原物分割顯有困難之情事。

然原告主張變價分割忽視系爭土地之使用、原有合法房屋存在及原告之應有部分較諸被告等人為少等情，若依其請求以變價分割系爭土地，顯與被告及其他共有人之利益相違，實不宜採。

再者，原告既已表明變價意願而不願取得共有土地，則被告主張將原告於系爭土地之應有部分分配予被告，而原告則取得金錢補償之分割方式，實已兼顧原告之利益，且對共有物在感情或生活上有密不可分依存關係之被告即現住戶而言，最為妥適，且亦已經被告等人簽立協議書同意確認無誤。

故主張系爭土地分割方案為：由被告林文彬取得如附圖所示編號745-B1及728地號土地；

被告林文忠取得編號745 -1及745-A1部分，被告陳人豪取得編號745部分土地。

雖被告林文忠分割後所取得之土地為袋地，惟同段720、721地號土地為訴外人即被告林文忠之子林斯寅所有，被告林文忠依分割方案取得之土地，其居住通行出入尚無困難。

另原告金錢補償方式計算如附表二所示。

至原告與被告林文彬、林文忠共有之系爭建物，則由被告林文忠取得，被告林文忠應依應有部分比例金錢補償如附表三所示。

２、原告固起訴請求變價分割系爭建物，惟系爭建物實為被告林文彬、林文忠之母親林鴛鴦所建，而原告與被告林文彬、林文忠所共有系爭建物前方靠中正路方向還有另一514建號已經滅失，系爭建物是在514建號燒掉後，在系爭建物原有位置由被告重新搭建，故未辦理滅失登記，是原告既非實際建物所有權人，則其起訴請求變價分割系爭建物，於法已屬無據。

㈡、被告林文忠主張：同意被告林文彬之分割方案。雖採被告林文彬分割方案會造成伊分得之土地為袋地，惟因經由同段720、721地號可以通到羅東鎮民權路，而該二筆土地均是伊兒子所有，是並無通行之問題，故伊同意此方案分割結果。

㈢、被告陳人豪主張：伊在系爭土地上有中正街72號房屋，希望依照房屋坐落現況分割，同意被告林文彬之分割方案。

三、本件原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表一所示及其上現有門牌宜蘭縣○○鎮○○路00號（原告與被告林文彬、林文中所共有）即系爭房屋、同鎮民權路21號（被告林文忠所有）、同鎮中正街72號（被告陳人豪所有）等房屋坐落其上等節，業據原告提出被告所不爭執之系爭房地之土地、建物登記謄本、宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書為證（見本院104年度羅調字第112號第6至18頁），並經本院至現場履勘明確（詳如後述），故原告上開主張，自屬真實。

四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

為民法第823條所規定。

又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，亦為同法第824條第2項第1款、第2款所明定。

查本件系爭土地並無因法令規定或物之使用目的有不能分割之情事，兩造間就系爭土地亦未以契約訂有不分割之期限；

且本件分割共有物糾紛前經本院104年度羅調字第112號行調解程序不成立在案，顯見兩造確有就共有物分割方法無法達成協議之情事。

則原告依首揭法律規定，提起本件訴訟請求判決分割系爭共有物，即屬有據。

五、次按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，以得其適當之分割方法。

是本件應審酌者，為系爭土地以何方式分割對全體共有人均為公平，且最能發揮土地之經濟效益。

查系爭土地地目均為建地，坐落地點為羅東鎮中正路與中正街間，土地上有被告之房屋坐落其上等情，業經本院至現場履勘明確，並囑託宜蘭縣羅東地政事務所依當事人所提之分割方案製成如附圖所示之複丈成果圖為按。

茲就本件兩造所提各分割方案析述如下：

㈠、原告係主張系爭房地應採變價方式分割；惟按裁判分割共有物之方法，原則上係原物分配予各共有人，變價分割應於原物分配顯有困難時，始得為之。

查本件兩造共有之系爭房地，其形廓呈長方形，且共有關係單純，就物之性質而言，亦無原物分配有事實或法律上困難之情形，顯難認有變價分割之必要，故此方案顯非可採。

㈡、被告林文彬主張之分割方案，係以系爭房地之占有使用現況為準而為分割。

而經本院至現場履勘所見：系爭土地坐落於羅東鎮中正路與中正街間，臨中正路房屋門牌為中正路93號，依被告林文彬稱原有514建物已經滅失，515建號房屋因為老舊已經整建，目前93號房屋座落位置包括之前之514及515建號範圍，但據被告林文忠表示其所有建物即是515建號房屋位置整建而成，而據被告稱本處曾發生火災多座建物滅失，515建號因辦理滅失未獲准才保留建號等情，業經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽。

故就分割方法之擇定，實應以保存前開建物，避免拆除現況完好建物所致之資源虛耗為宜；

而依被告林文彬所提分割方法，乃以同段723地號之地籍線延伸至在745-1地號土地與鄰地744地號之界線址為分割線，由被告林文彬取得如附圖所示擬分割後地號745-B1及728地號土地，以使該部分土地與現有被告林文彬所有或有事實上處分權之門牌號碼羅東鎮中正路93號之二層樓建物與土地所有權人一致；

另被告林文忠取得如附圖所示編號地號745-A1及745-1地號土地，則與經林文忠整建後現實際占有使用中之系爭515建物相配合，亦達成土地與地上建物相符之分配。

雖如此將使林文忠所分得之編號745-1及745-A1部分土地無法通行至分別位於系爭土地東、西兩側之同鎮中正路及中正街，然被告林文忠自陳若如此分割伊可通行北側伊子所同段720、721地號土地到羅東鎮民權路，故無無法通行至公路而形成袋地之問題，並表示同意此方案分割結果。

另由被告陳人豪取得編號745部分土地，亦與現陳人豪所有之門牌號碼同鎮中正街72號建物坐落位置相符，而使房屋與座落之土地同歸於一人。

是依上開方法分割系爭土地，可使土地與坐落建物權屬合一，避免分割後土地與使用權屬可能發生之糾紛，亦無分割後形成袋地之問題，；

且兩造最終對實物分割部分以此一方案為之已均表示贊同，故此方案核屬合理、適當。

㈢、惟查，依前述系爭土地分割結果，原告並未分得系爭共有土地任何實物，故依前揭民法第824條第3項之規定，自應給予相當金錢補償始屬公平。

而經本院囑託禾欣不動產估價師事務所鑑定結果，以前述實物分割方法分割後，由被告林文彬取得編號728及745-B1部分土地之單價每坪為新臺幣（下同）75萬1,000元，被告林文忠取得編號745-1及745-A1部分土地之單價每坪49萬6,000元，被告陳人豪取得編號745地號部分土地之單價每坪77萬4,000元，足認各共有人所分得土地間亦有價值差距，且達每坪數十萬元之譜，故分得實物之共有人應補償原告之金額亦應有差異。

而既已有專業鑑價資料可供參酌，則本院依鑑價結果計算各被告應補償原告之金額如附表二所示。

㈣、就系爭515建號建物部分，雖被告林文彬、林文忠抗辯稱該建物為其母親所建，原告並非實際建物所有權人等語；

惟查依515建號建物謄本所示，確以原告與被告林文彬、林文忠為共有人，則依民法第759條之1規定，應推定原告為適法之所有權人，而被告並未提出足以推翻原告為共有人推定之反證以實其說，則其抗辯自非可採。

另被告林文忠所陳515建號房屋因為老舊已經滅失，而由伊出資整建成現況，已非原登記建物，而抗辯原告應已非共有人部分。

因既伊自認現有建物係以原515建號整建而成，按「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物」；

又「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權」。

民法第68條第1項前段及第811條分別定有明文。

且按「在原房屋加蓋之增建部分，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第821條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。」

（最高法院85年度台上字第807號裁判意旨參照）。

查系爭建物確有修繕增建，固為兩造不爭執，然被告林文忠亦自陳現有建物係在原有建物位置整建而成，原有建號因辦理滅失未獲准而保留（本院卷第36頁），則自難認原建物已滅失而不復存在，故被告林文忠就系爭建物縱有整建改建行為，該部分亦已附合於原建物而屬原建物之一部，原建物所有權狀態不因而發生變化，而歸由原建物所有人取得，至多僅生是否得依民法第816條規定請求受有利益之共有人償還價額問題，尚非得認系爭建物全為被告林文忠所有，而認原告已非原建物共有人。

故被告林文忠所辯，並不可採。

而系爭建物既仍為原告與被告林文忠、林文彬所共有，已如前述，且現建物為林文忠占有使用中，兩造亦均不爭執該建物全分配予林文忠，再由林文忠補償其餘共有人最為適宜。

則經本院參酌鑑價結果，計算被告林文忠應補償系爭建物其餘共有人之金額如附表三所示。

六、綜上所述，原告訴請裁判分割系爭房地，為有理由。其分割方法則以如主文及附表所示，屬對兩造共有人均為公平且符社會經濟效益之方式。

爰判決如主文所示。

七、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第80條之1規定，即以兩造應有部分比例分擔。

中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 曾至萱
附訴訟費用計算式：（單位：新臺幣元，元以下四捨五入，以下均同）
第一審訴訟費用135,112元+測量規費3,850元(原告預墊)+鑑價費用80,000元(原告預繳)=218,962元
附表一：
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│編│當事人  │不動產標示及共有人應有部分比例            │訴訟費用負擔比│
│號│        ├────┬────┬────┬──────┤例即訴訟費用負│
│  │        │宜蘭縣羅│同左段  │同左段  │同左段515建 │擔金額（單位：│
│  │        │東鎮興東│745之1地│728地號 │號即門牌號碼│新臺幣元）    │
│  │        │段745地 │號土地  │土地    │宜蘭縣羅東鎮│              │
│  │        │號土地  │        │        │中正路93號房│              │
│  │        │        │        │        │屋          │              │
│  │        ├────┼────┼────┼──────┤              │
│  │        │各共有人│各共有人│各共有人│各共有人應有│              │
│  │        │應有部分│應有部分│應有部分│部分比例    │              │
│  │        │比例    │比例    │比例    │            │              │
├─┼────┼────┼────┼────┼──────┼───────┤
│1 │原告    │5/12    │同左    │同左    │18907/70000 │5/12即91,234元│
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│2 │被告陳人│1/6     │同左    │同左    │無          │1/6即36,494元 │
│  │豪      │        │        │        │            │              │
├─┼────┼────┼────┼────┼──────┼───────┤
│3 │被告林文│5/24    │同左    │同左    │25547/70000 │5/24即45,617元│
│  │彬      │        │        │        │            │              │
├─┼────┼────┼────┼────┼──────┼───────┤
│4 │被告林文│5/24    │同左    │同左    │25546/70000 │同上          │
│  │忠      │        │        │        │            │              │
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附表二：
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│編│當事人│分割前│共有人依原持│分割後取得土地位│經鑑定分割後│應補償原告之金額  │
│號│      │土地應│分比例計算之│置              │各筆土地價值│                  │
│  │      │有部分│土地價值    │                │            │                  │
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│1 │被告  │各5/24│9,012,500元 │羅東鎮興東段728 │17,947,000元│7,477,917元       │
│  │林文彬│      │            │地號及如附圖所示│            │計算式：          │
│  │      │      │            │擬分割後745 -B1 │            │17,947,000/43,260,│
│  │      │      │            │部分            │            │000X18,025,000=7,4│
│  │      │      │            │                │            │77,917            │
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│2 │被告  │同上  │同上        │如附圖所示擬分割│12,903,000元│5,376,250元       │
│  │林文忠│      │            │後地號745-A1、  │            │計算式：          │
│  │      │      │            │745-1地號土地   │            │12,903,000/43,260,│
│  │      │      │            │                │            │000X18,025,000=5,3│
│  │      │      │            │                │            │76,250            │
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│3 │被告  │各1/6 │7,210,000元 │如附圖所示擬分割│12,410,000  │5,170,833元       │
│  │陳人豪│      │            │後地號745地號土 │            │計算式：          │
│  │      │      │            │地              │            │12,410,000/43,260,│
│  │      │      │            │                │            │000X18,025,000=5,1│
│  │      │      │            │                │            │70,833            │
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│4 │原告  │各5/12│18,025,000元│無              │無          │                  │
│  │      │      │            │                │            │                  │
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│鑑定總價          │43,260,000元│                                                  │
│                  │            │                                                  │
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附表三： 羅東鎮興東段515建號房屋
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│編│訴訟當│房屋原│共有人依原持│分割後取得共有物│應受補償之金│
│號│事人  │應有部│分比例計算之│部分            │額          │
│  │      │分    │建物價值    │                │            │
├─┼───┼───┼──────┼────────┼──────┤
│1 │被告  │25547/│97,809元    │無              │97,809元    │
│  │林文彬│70000 │            │                │            │
├─┼───┼───┼──────┼────────┼──────┤
│2 │被告  │25546/│97,804元    │全部            │應補償其他共│
│  │林文忠│70000 │            │                │有人如本表所│
│  │      │      │            │                │示金額      │
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│4 │原告  │18907/│72,387元    │無              │72,387元    │
│  │      │70000 │            │                │            │
├─┴───┴───┼──────┼────────┴──────┤
│鑑定總價          │268,000元   │                              │
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