臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,106,訴,111,20171102,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度訴字第111號
原 告 林建立
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 林銘達
林泰源
楊林琇惠
林秀美
林芝蘭
上 一 人
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有宜蘭縣○○市○○○段000地號土地准予變價分割，所得價金由兩造依應有部分之比例各六分之一分配價金。

訴訟費用由兩造依應有部分之比例各六分之一負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告與被告林銘達、林泰源、楊林琇惠、林秀美及被告林芝蘭父親林景煌為兄弟姊妹關係，坐落於宜蘭縣○○市○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各6 分之1 ，其上同段74建號2 層樓建物（門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0 段000 號，下稱系爭74建號建物）則於民國99年8 月20日由訴外人即原告母親陳素月移轉登記予被告林芝蘭之先父林景煌，嗣林景煌於102 年10月11日過世，目前由被告林芝蘭繼承。

查兩造共有系爭土地，並無不能分割之協議，依其使用目的亦無不能分割之情事，是依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項規定提起本件訴訟，又系爭土地面積僅129.16平方公尺，若採原物分割，每位共有人僅分配20餘平方公尺，難以為土地之利用，故以原物分割顯有困難。

況系爭土地上之建物僅被告林芝蘭一人所有，土地依原物分配，亦難以地盡其利。

若採變價分割，兩造均可於變價時參與買受，依公平競價之結果，使系爭土地之市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且兩造或第三人參與競標，則取得之土地面積將更大，就當事人而言，能享有之利益更大，發揮更大之經濟效用，因此系爭土地以變賣方式分割，方能兼顧各共有人之利益，應採變價分割，再由兩造按各自應有部分比例予以分配價金等語。

並聲明如主文所示。

二、被告則以：㈠被告林銘達、林泰源、楊林琇惠、林秀美到庭均表示同意採變價方式分割系爭土地等語。

㈡被告林芝蘭則辯以：系爭土地原係兩造之被繼承人林安邦所有，其上建物亦係林安邦出資興建，於52年5 月31日完工後，於63年間辦理建物保存登記為宜蘭市○○○段00○號，所有權人登記為林安邦配偶陳素月，其後該建物於99年間移轉於被告林芝蘭父親林景煌，林景煌逝世後由被告林芝蘭因繼承而取得該建物之所有權。

則系爭土地先前即作為系爭74建號建物之基地使用，且建物目前仍然存在並使用中。

可知依原土地所有權人林安邦就系爭土地之安排，於51年間已規劃長期供系爭74建號建物繼續使用，系爭土地即為其上建物之利用所不可缺少者，則系爭土地有因使用目的不能分割之情形，故原告訴請分割系爭土地應無理由。

再者，系爭74建號建物保存登記坐落系爭土地之範圍為78.71 平方公尺（即一層51.79 平方公尺、騎樓17.89 平方公尺、廚房9.03平方公尺），保存登記範圍外之建物面積為49.91 平方公尺，二者合計128.62平方公尺，空地僅為0.54平方公尺，如以建物有保存登記之外之土地視為空地，系爭土地因位於商業區其建蔽率60％計算，建物面積應為77.50 平方公尺，而系爭土地上保存登記建物面積78.71 平方公尺與前揭建蔽率相近，剩餘土地面積50.45 平方公尺即系爭建物之法定空地，則系爭土地已無可供分割之剩餘土地，故原告主張判決分割，並以變價為分割方法，即非有據等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分各6 分之1 ，兩造就系爭土地並無不予分割之約定，且就分割方式無法達成協議之事實，有卷附系爭土地登記謄本及本院調解紀錄表可憑（見本院卷第6 頁至第7 頁、第35頁），並為兩造所不爭執，堪信為實。

又原告主張系爭土地無不能分割之情事，為被告林芝蘭所否認，並以前詞置辯。

故本件首應審究者，為系爭土地有無因使用目的或法令規定而不能分割？如無，系爭土地之分割方法如何始為妥適？爰分述如下：

四、系爭土地有無因使用目的不能分割？㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

民法第823條第1項定有明文。

又民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可欠缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同（最高法院97年度台上字第1593號判決意旨參照）。

㈡查兩造共有系爭土地前經兩造被繼承人林安邦於51年間申請於土地上建築鋼筋混凝土加強磚造兩層建築，一層面積51.79 平方公尺、騎樓17.89 平方公尺、二樓為78.71 平方公尺，有系爭74建號建物登記謄本附卷足參（見本院卷第8 頁）。

另經本院會同兩造及宜蘭縣宜蘭地政事務所測量人員前往系爭土地勘驗結果，可知系爭土地現有一棟三樓建物，一、二層樓為加強磚造、三樓為鐵皮加蓋，經本院囑託地政人員測量後，如附圖即106 年6 月23日土地複丈成果圖所示編號A 、面積78.71 平方公尺建物，屬保存登記之建物坐落範圍，附圖編號B 、面積49.91 平方公尺建物部分係屬違建（即未辦理保存登記），另附圖編號C 、面積0.54平方公尺部分係屬空地，此有本院勘驗筆錄、附圖及現場照片在卷可參（見本院卷第93頁至第102 頁）。

是以，系爭土地上現確有附圖編號A 、B 所示之建物存在，而A 、B 所示之建物現為被告林芝蘭一人所有，亦為兩造所不爭執，並有本院宜蘭簡易庭102 年度宜簡字第131 號、本院103 年度簡上字第18號判決影本存卷足參。

惟揆諸前開說明，分割後土地與建物分離係分割結果，非屬因物之使用目的不能分割之意涵，且系爭土地與其上建物之所有權人本不一致，亦非因日後之原物或變價分割始發生所有權人不一致之結果。

故系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，應可認定。

被告林芝蘭抗辯系爭土地上有附圖編號A 、B 所示之建物，因使用目的不能分割云云，委無足取。

五、系爭土地有無因建築法規而不得分割情形？㈠按建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。

應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；

其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」

又按「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。

一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。

二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。

但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

」、「本辦法發布前，已提出申請或已領建造執照之建築基地內依法留設之私設通路提供作為公眾通行者，得准單獨申請分割」、「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」

、「申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。

實施建築管理前或民國60年12月22日建築法修正前建造完成之建築基地，其申請分割者，得以土地登記規則第70條第2項（修正後為第79條第3項及第5項）所列文件辦理。」

建築基地法定空地分割辦法第3條、第3-1 條、第4條、第5條分別定有明文。

而修正後土地登記規則第79條第3項規定：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：…三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

…八、其他足資證明之文件。」

，故依此規定於60年12月22日前建造完成之建築基地，其申請分割得依土地登記規則第70條第2項（修正後土地登記規則第79條第3項及第5項），提出足資證明房屋係於60年12月22日前建造完成之證明文件即可向主管建築機關申請辦理建築基地法定空地准予分割之證明文件，不受前開建築基地法定空地分割辦法規定之限制。

㈡茲查，系爭74建號建物之建築執照發照日期為51年8 月21日，竣工期限核准展期為52年5 月31日，此有宜蘭縣政府函覆本院51年8 月21日宜府建土字第1784號營造執照原卷影本所附之營造執照存根資料可參，可推知系爭74建號建物至遲於52年5 月31日前已建造完成。

又系爭74建號建物既係於60年12月22日之前即已完成，依前開說明，該建物坐落之系爭土地自無建築基地法定空地分割辦法規定之限制問題。

從而，被告抗辯依相關建築法令，系爭土地扣除建築基地、法定空地後，已無剩餘土地可供分割，故原告請求分割應屬無據云云，並不足採。

六、系爭土地之分割方法如何始為妥適？㈠系爭土地並無因法令或物之使用目的不能分割之情形，兩造就系爭土地亦未訂有不分割之契約，已如前述，且兩造就系爭土地之分割方法復無法協議，則原告依民法第823條第1項前段規定請求裁判分割，自屬有據。

又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；

民法第824條第1項、第2項亦有明文。

則按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271 號判例參照）。

此觀諸98年1 月23日修正公布之民法第824條第2項第2款亦規定「原物分配顯有困難時，得變賣共有物」即明，自應解釋為變價分割係於原物分配有困難時，始可採用。

所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是。

㈡次查，系爭土地為兩造所共有，地目為建、面積129.16平方公尺，各共有人應有部分均6分之1，如採原物分割，共有人僅可分得約21.53 平方公尺之土地，顯不利於建地使用，故系爭土地如按各共有人之應有部分比例分配，將造成建地過於細分，各共有人均難以有效使用分得之土地，是單純原物分割並非妥適分割系爭土地之方法。

㈢系爭土地既不得按各共有人之應有部分比例為細分，如仍採原物分配，僅得將系爭土地分配予共有人中之一人或部分共有人繼續維持共有，而以金錢補償未受分配之共有人之分割方案。

然依系爭土地目前使有情形，其上現有如附圖A 、B所示之建物，均由被告林芝蘭一人占有使用，其餘共有人則未有使用系爭土地，是為避免土地分割後之法律關係趨於複雜，於原物分割時，應儘量使其上建物所有人能與分得系爭土地之人同一。

惟附圖編號A （即系爭74建號建物）已完全占據系爭土地毗臨中山路三段部分，且面積達78.71 平方公尺，若將附圖編號A 分歸予被告林芝蘭、編號B 、C 分歸予原告及其餘被告共有，勢必造成分配編號B 、C 土地之人難以有效使用分得之土地，恐喪失此部分土地之經濟價值；

且衡以系爭土地位處於宜蘭縣宜蘭市商業區，對面即為知名北門綠豆沙，附近有力行國小、宜蘭國中，距北門黃昏市場僅50公尺，陽明醫院新民院區約100 公尺，且系爭建物除一層臨路部分出租第三人經營連鎖咖啡店外，一層中、後段均係堆置雜物，二、三層現亦無人居住等節，有本院勘驗筆錄及現場照片可參，足見系爭土地最有價值係緊臨宜蘭市中山路三段可供作為店面部分，則如將附圖編號A 分歸由被告林芝蘭一人所有，對於其他共有人而言明顯不公平，亦造成編號B 、C 土地經濟價值大幅滑落，並非適宜之分割方式。

若將系爭土地均分配予被告林芝蘭一人，惟單以106 年1 月系爭土地之土地公告現值每平方公尺新臺幣（下同）123,035 元計算，土地價值即達15,891,201元（計算式：129.16平方公尺×123,035 元≒15,891,201元），而被告林芝蘭復已向本院表示，此分割方式涉及其經濟能力，補償金額恐非其能力所能負擔，故在未送請鑑價前，無法決定是否同意此分割方法等語（見本院卷第139 頁），故本院認為在被告林芝蘭經濟能力未明情形下，將系爭土地分歸其上建物之所有人即被告林芝蘭一人所有，再命被告林芝蘭應補償其他共有人之分割方法，亦非妥適。

㈣至原告主張以變價方式分割系爭土地，經與前開原物分割方式比較後，本院認變價分割方式較為符合兩造之利益，理由如下：按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項定有明文。

揆其立法理由乃謂：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。

但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。

又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。

準此，採變價分割時，兩造自得依其對系爭土地之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地之所有權。

如將系爭土地分歸上開建物所有人即被告林芝蘭一人單獨所有，於被告林芝蘭已明白表示該分割方式涉及其經濟能力，補償金額恐非其能力所能負擔情形下，採此方案分割後，被告林芝蘭是否有充分之資力足以補償其他共有人，亦屬存疑。

且將系爭土地分歸一人所有之裁判確定時，該人即取得系爭土地之所有權，如分得之人嗣後無資力補償其他共有人，反使兩造間之法律關係趨於複雜。

反之如採變價分割方案，一方面可經由競標之結果提高系爭土地之價格，且必得標之人繳足價款始將系爭土地所有權移轉，適可避免原物分割之前揭缺點，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得系爭土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。

末以，兩造對於變價分割方式，除被告林芝蘭表示反對外，原告及其餘被告均同意以變價方式分割。

又如以變價分割方式除可提高系爭土地經濟效用外，亦可避免前述因土地僅分割一人所造成對其他共有人之不公平現象，及分得之人能否有資力補償其他共有人之疑慮，且經由競標之方式，亦可有效提高系爭土地之價格，對全體共有人均屬有利，並各共有人尚得藉由參與競標或行使優先承買權之方式取得系爭土地之所有權。

是以，權衡以變價或上述原物分割之分割方式均係可行之分割方案，暨除被告林芝蘭明確反對變價分割外，其餘共有人均同意採變價分割，復衡以共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等各情，堪認以變價分割之分割方案，較符合兩造之利益。

㈤綜上，系爭土地並無因法令、物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，原告訴請分割，應屬有據；

又依原物分割方式為分割，將造成系爭土地過於細分，不利整體之利用價值；

如將系爭土地均分配予被告林芝蘭一人，對於其他共有人而言並不公平，且被告林芝蘭是否有充分之資力足以補償其他共有人，亦屬存疑，故系爭土地採原物分配顯有困難，故本院認為應以變價分割方式，透過拍賣之公開市場機制，使系爭土地發揮更大之經濟效益，並經由良性公平競價之結果，讓各共有人即兩造能按其所有權應有部分比例分配合理之價金，並得決定是否參與競標或行使優先承買權，以兼顧各共有人之利益及其公平性，始屬適當公允。

七、從而，原告依民法第823條第1項、第824條之規定，請求分割系爭土地，核屬有據；

又本院綜合斟酌當事人意願、考量該等土地利用之經濟效益、面積、使用現況，顧全兩造全體共有人之利益，認以原物分配顯有困難，應以變價分割為適當，爰諭知系爭土地應予變價分割，由兩造依應有部分之比例各6 分之1 分配價金，即如主文第一項所示。

八、另因共有物分割，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

本件係因分割共有物而涉訟，且兩造之行為皆可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題；

本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用應由兩造依其應有部分之比例分擔，始為公允，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第二項所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 106 年 11 月 2 日
民事庭法 官 游欣怡
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 2 日
書記官 邱美龍
附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所106年6月23日土地複丈成果圖。