臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,108,訴,340,20200331,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度訴字第340號
原 告 黃瓊秋
訴訟代理人 謝文藩
被 告 湯朝旭
兼訴訟代理
人 陳宏仁

被 告 羅文信
上列當事人間減少價金事件，本院於民國109年3月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，而不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項前段、第256條有明文規定。

又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦有明文。

查本件原告起訴聲明：（一）請求法院判決被告湯朝旭、羅文信向坐落宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地地主購買一條寬4公尺道路供原告出入。

（二）若被告湯朝旭、羅文信不願購買一條寬4公尺道路供原告出入，請求法院判決減少價金新臺幣（下同）200萬元及自起訴狀送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。

（三）請求法院判決被告陳宏仁賠償10萬元及自起訴狀送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。

（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於民國108年10月15日以訴之聲明變更及民事準備狀（二）變更聲明為（一）依民法第365規定，請求法院判決被告湯朝旭、羅文信減少價金200萬元及自起訴狀送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。

（二）依民法第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求法院判決被告陳宏仁賠償10萬元及自起訴狀送達翌日起，按年息百分之5計算之利息等情，經核，上開撤回原起訴第一項聲明部分，與前揭規定相符，應予准許。

另其餘聲明之變更，僅屬更正事實上或法律上之陳述，核與前揭規定亦無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）原告於103年6月17日間透過永慶房屋之被告陳宏仁以1450萬元向被告湯朝旭、羅文信購買坐落宜蘭縣○○鎮○○段0000○000000地號土地暨其上之同段401建號建物（即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路000巷00號1-5樓，以下分別簡稱系爭土地、系爭房屋，或合稱系爭房地），於購屋前曾向被告陳宏仁確認其對外道路即羅東鎮民權路199巷（下稱系爭巷道）不會遭阻擋無法進出，且被告湯朝旭、羅文信在標的現況說明書第12條及第27項均勾否以擔保系爭房地周邊沒有其他土地妨害其進出或使用且沒有拆除重建、禁建或糾紛之情事，因此原告誤認系爭巷道為既成道路。

詎料，原告於104年5月期間裝修系爭房地時，竟遭系爭巷道住戶主張該巷道為其1-10號住戶之私人土地，因此原告無權利用系爭巷道進出，為此歷經4年之訴訟程序，而臺灣高等法院最終以107年度上字第858號判決認定系爭巷道並非既成道路，故原告就系爭房地並無通行系爭巷道之權利，致使系爭房地變成沒有出入口之袋地。

（二）按買賣契約簽訂後，賣方負有將房地登記並交付買方之義務外，尚需負有瑕疵擔保責任，而依通常交易觀念，若土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，即會影響交易意願或減少房屋通常效用及經濟上之價值，是被告等人因於買賣當時僅告知系爭巷道為可對外通行之道路，致使原告誤認為既成道路之下而購買系爭房地，然卻因上開判決結果致使系爭房地無法對外通行，已如前述，故湯朝旭、羅文信對此應負買賣之瑕疵擔保責任，因此，原告依民法第365條之規定，請求被告湯朝旭、羅文信應減少200萬元之買賣價金。

另按不動產經紀業之業務，涉及房地買賣之專業知識，而仲介業針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，因此，本件居間之仲介即被告陳宏仁自應據實報告原告所買系爭房地之詳實狀況，然被告陳宏仁並未如實告知致系爭房地無法對外通行，故原告依民法第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，一併請求被告陳宏仁應給付原告10萬元之賠償金，並聲明如前述。

二、被告則以：

（一）被告湯朝旭、羅文信部分：伊於出賣系爭房地之前，均能經由系爭巷道對外通行，而未受到阻礙過，因此本件系爭房地之買賣間，並無所謂瑕疵可言。

故原告請求伊減少200萬元之買賣價金，並無理由。

並聲明請求駁回原告之訴。

（二）被告陳宏仁部分：伊仲介原告於103年6月間所購買系爭房地時，其中房子必定是有建築線才會搭建而成，亦即有建築線就是有道路才能蓋，道路的通行並非要經私有土地之所有權人的同意，應該是前地主就有簽同意書，其房子才可能蓋，再者，系爭巷道是私人所有，在系爭房地前方之同段1573及1574地號土地交接處就設有鐵門，系爭房地一向是通過鐵門經系爭巷道進出，於達成買賣協議後，伊也協調系爭巷道之地主於原告分攤鐵門費用後，將該門之鑰匙交予原告並同意其進出，爾後一年間，原告均可由系爭巷道進出無虞，但因原告之後計劃將系爭房屋隔成套房作出租使用，系爭巷道之地主因此推翻前開通行之協議，由此可知，此與伊之仲介行為無涉，故原告請求伊應賠償10萬元云云，並無理由。

並聲明請求駁回原告之訴。

三、得心證之理由：原告主張於103年6月17日間透過永慶房屋之仲介即被告陳宏仁以1450萬元向被告湯朝旭、羅文信購買系爭房地，於購屋前之羅東鎮民權路199巷之系爭巷道均可對外通行等情，業據原告提出系爭房地之所有權狀、不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

至原告主張於取得系爭房地所有權後，其連外之系爭巷道即未能通行，遂請求被告湯朝旭、羅文信應減少買賣價金，及被告陳宏仁亦應負損害賠償責任等情，則均為被告所否認，並以上開情詞為辯。

經查：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項本文、第359條亦有明定。

而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第365條第1項亦定有明文。

（二）原告主張系爭房地因無法通行宜蘭縣羅東鎮民權路199巷而存有欠缺通常效用及契約預定效用之瑕疵乙節，既經被告否認，依舉證責任分配原則，自應由原告負舉證之責。

查系爭房地原係經由宜蘭縣羅東鎮民權路199巷對外通行，且於簽訂買賣契約當時該民權路199巷前即有以鐵門圍住，需鑰匙始能通行一節，為兩造所不爭執，而原告亦坦認於買賣契約簽訂交屋後，被告確有交付該鐵門之鑰匙，且當時確可通行等情在卷（見本院卷第62頁筆錄），故依此可知於簽約後移轉系爭房地時，系爭房地確可經由民權路199巷對外通行，依此已難認系爭房地於危險移轉於買受人時有滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵甚明。

（三）至原告雖主張於交屋即103年6月23日之半年後民權路199巷之地主將鐵門之鎖換掉導致其無法通行而有瑕疵，並有通知被告不能通行之事云云，然被告羅文信否認原告有通知其無法通行之事，而依原告主張係在高院的判決之後才請仲介跟他說，高院已經判決199巷是私人土地沒有權利通行等語（見本院卷第76頁筆錄），而查原告另案起訴民權路199巷地主之損害賠償案件，於108年3月12日經臺灣高等法院107年度上字第858號判決在案，此經本院調閱該案卷宗核閱無誤，則原告既於103年6月23日交屋後約半年即遭民權路199巷地主更換鐵門門鎖而無法通行，揆諸前揭法條說明，原告本應即時告知出賣人即被告羅文信、陳宏仁，然原告迄於上開高院判決後始通知仲介告知被告，已難認其已有即時通知出賣人之事實。

（四）原告雖主張被告陳宏仁未據實報告原告，難認其無過失，應依規定負損害賠償責任云云，然依原告訴訟代理人自承：「簽約當時我有在場，我有從GOOGLE地圖看不到出路，所以在買賣之前就有問陳宏仁沒有路怎麼辦，他說只要地主同意就可以從前面進出」等情在卷（見本院卷第70-71頁筆錄），依此可知被告陳宏仁於簽約時即已告知系爭房地進出只需經地主同意即可從民權路199巷進出，且當時既已有鐵門之存在，原告對於系爭房地進出需取得地主交付之鑰匙一節，亦知之甚明，則被告陳宏仁既已告知原告現況情形，自難認被告陳宏仁有何未據實以告之過失，此外，原告復未舉證證明被告陳宏仁有何故意過失損害原告權利之行為，則其請求被告陳宏仁賠償損害，自屬無據。

四、綜上所述，原告既未能舉證證明系爭房地於危險移轉時有欠缺通常效用及契約預定效用之瑕疵，且原告復未舉證證明被告陳宏仁有何故意過失而未據實以告之行為，則原告請求被告羅文信、湯朝旭給付依民法第359條減少之價金，及請求被告陳宏仁賠償損害，均屬無理由，均應予駁回。

其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事庭 法 官 鄭貽馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 廖文瑜