臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,109,訴,237,20211210,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決
109年度訴字第237號
原 告 陳孟娟
訴訟代理人 林易徵律師
賴成維律師
被 告 豪圓實業有限公司

法定代理人 許佩娟
訴訟代理人 林殷廷律師
當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○地號土地上，如附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示地上物拆除，並將前開土地騰空返還原告。

被告應自民國一一〇年十一月十二日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰陸拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。

二、請求之基礎事實同一者。

三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。

五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。

六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。

七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條、第256條定有明文。

查本件原告陳孟娟起訴本於土地所有權人之地位請求被告豪圓實業有限公司拆屋還地，起訴時聲明為「被告應將坐落於宜蘭縣三星鄉光明段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號土地上之建物即（門牌號碼為：宜蘭縣○○鄉○○路○段0號之1及宜蘭縣○○鄉○○路○段0號之2；

位置、面積以實際測量為準）拆除，並將上開占用部份之土地返還予原告」等語。

嗣經本院囑託宜蘭縣羅東地政事務所派員會同履勘測量確認建物範圍面積後，乃於民國110年11月11日當庭具狀變更聲明為「一、被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地上，如附圖（即宜蘭縣羅東地政事務所109年11月17日羅測土字第321400號土地複丈成果圖）編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示地上物拆除，並將前開土地騰空返還原告。

二、被告應將宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地騰空返還原告。

三、被告應自變更暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還前2項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）82,854元」(見本院卷第207頁至第212頁)。

核原告追加訴之聲明第3項，本於被告無權占有系爭土地之同一基礎事實，無礙於被告防禦及本件訴訟終结者，依前述說明，於法並無不合，其餘第1項、第2項聲明變更僅係更正事實上之陳述，依前述說明，於法均無不合，自應准許。

二、原告方面：㈠緣坐落於宜蘭縣三星鄉光明段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號土地，為原告所有，重測後為宜蘭縣○○鄉○○○段00○00○00地號土地（下稱系爭土地），被告持有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段0號之1及宜蘭縣○○鄉○○路○段0號之2之建物（下稱系爭建物），占用部分系爭土地，且無任何合法占有權源，被告竟利用原告無睱管領爭土地之際，將系爭建物出租做店鋪使用，原告知悉後，雖要求承租業者搬遷，然被告仍無權占用上開土地至今，原告為系爭土地所有權人，被告無權占有系爭土地，依民法第767條第1項之規定，原告自得請求被告返還無權占有之系爭土地，並拆除其上之建物。

㈡被告就系爭土地無占有權源，另宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地上置有如附圖所示之地上物，依上開見解，自屬獲得相當於使用系爭土地租金之不當利益，是原告依照土地複丈成果圖「使用面積（平方公尺）」欄位所載數據，計算被告占用系爭土地之面積合計為2,485.63平方公尺（計算式：730.41+535.69+404.79+84.11+156.53+536.37+7.82+6.96+8.13+2.85+1.26+0.33+0.34+10.04=2,485.63），又系爭土地公告現值皆為每平方公尺4,000元，則就無權占有部分每月應給付相當於租金之不當得利為82,854元（計算式：2,485.63×4,000×10％÷12=82,854.33，元以下四捨五入為82,854）。

㈢聲明：⒈被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地上，如附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示地上物拆除，並將前開土地騰空返還原告。

⒉被告應將宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地騰空返還原告。

⒊被告應自變更暨追加訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至返還前2項所示土地之日止，按月給付原告82,854元。

三、被告方面：㈠被告係經訴外人陳文新邀請投資，一同於系爭土地上興建「擁抱玉泉溪」休閒園區，並非無權占有系爭土地，訴外人陳文新曾任宜蘭三星鄉代表會主席，於106年10月間，其持系爭土地資料向被告負責人及訴外人吳廣華表示「系爭土地為其與他人於102年間合資購買，並登記其胞妹（即原告）為所有權人，有意邀請被告夥同其他合夥人出資，並開發休閒園區使用」，經被告與陳文新商議，約定被告負責未來園區之經營管理，復於106年10月間進行整地及興建工程，並於同年11月簽發3紙支票合計200萬元予陳文新，作為共同開發資金，惟系爭土地上之建物因未取得使用執照，需經主管機關許可始能准許修繕及接用水電，陳文新即提供原告出具之「申請書」及「身分證明文件」，向宜蘭縣三星鄉公所申請建築修繕，復於107年2月間，由被告負責人申請「未領得使用執照之建築物接水接電證明書」，並經主管機關函覆同意，且同時函達原告，於107年2月間，「擁抱玉泉溪」正式開幕，網路及在地媒體以「廢墟變亮點」報導，期間係由被告公司獨自營運，陳文新並未提供「其宣稱之共同開發資金」，致被告負擔鉅額工程款項，嗣於107年3月間，因陳文新遲遲無法提供資金，即與被告簽立租賃契約，並以原支付之200萬元扣抵，以確保被告能持續使用系爭土地，被告不疑有他，即持續經營，豈料於107年9月間，被告收受徐文宗律師寄發之存證信函，告以「訴外人林玉慧於102年間，與陳文新等七人合資購買系爭土地，約定借用合資人陳盈娟（應係陳孟娟）名義登記，而由陳文新負責管理，卻遭陳文新私自持系爭土地向銀行貸款及使用收益」等語，此足證原告與陳文新之間確係實質共有系爭土地，而由陳文新對外負責管理，另於107年10月間，原告寄發存證信函告以「被告公司尚未完成系爭土地承租之議約手續，並請被告公司搬離」，足認原告確實知悉被告有權使用系爭土地，僅就租賃契約之程序有所爭執，本件原告明知訴外人陳文新有管理系爭土地之權限，亦提供身分證明文件供被告向鄉公所申請水電，況系爭土地之興建工程幾經媒體宣傳，足證原告明知且同意訴外人陳文新將系爭土地交予被告開發使用，被告與陳文新間因共同開發系爭土地，自有權使用系爭土地，況被告投入之資金另與陳文新簽訂書面轉為租金扣抵，自非無權占有，今原告與陳文新2人，先以陳文新對外邀請投資，再由原告以所有權人名義請求返還土地，藉此謀取利益，渠等行為實屬可議，其主張被告應拆屋還地云云，顯不足採。

㈡原告主張依照公告現值百分之10計算不當得利，然依實務見解依據公告現值百分之10計算係最高額，故原告請求依照公告現值百分之10顯然過高。

㈢聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：㈠坐落於宜蘭縣三星鄉光明段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號土地，重測後為宜蘭縣○○鄉○○○段00○00○00地號土地，土地登記謄本上所有權人為原告，此為被告所不否認，並有土地登記第一類謄本附卷可參（見109年度補字第75號卷第37頁至第41頁），此部分應堪認定。

㈡被告辯稱系爭土地之真正所有權人為陳文新而借名登記為原告名義，既為原告所否認，被告自應就此部分負舉證之責。

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明定。

又98年1月23日修正，同年7月23日施行之民法第759條之1復規定：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。

不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，是主張與登記事實不同者，自應就此事實負其舉證責任。

又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例要旨參照）。

再按所謂「借名登記」者，係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。

其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視（最高法院98年度台上字第990號判決持此見解）。

因此所謂稱「借名契約」者，乃係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。

從而主張借名登記關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，即就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思及合意之特別要件舉證責任。

⒉被告雖辯稱：其係應訴外人陳文新之邀約而興建「擁抱玉泉溪」，訴外人陳文新表示系爭土地因為合資購買，借名登記在原告名下，系爭土地上之建物因未取得使用執照，訴外人陳文新即提供原告出具之「申請書」及「身分證明文件」，向宜蘭縣三星鄉公所申請建築修繕，復於107年2月間，由被告之負責人申請「未領得使用執照之建築物接水接電證明書」，並經主管機關函覆同意，且同時函達原告，107年3月間，因訴外人陳文新遲遲無法提供資金，即與被告簽立租賃契約，並以原支付之200萬元扣抵等情，並提出認定從來使用及做建築修繕申請書、宜蘭縣三星鄉公所107年2月9日三鄉建字第1070001835號函、宜蘭縣未領得使用執照之建築物接水接電證明書、租賃契約為證（見本院卷第67頁至第71頁、第77頁），如附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示地上物現由被告占有使用中，此為兩造所不爭執，而訴外人陳文新雖於107年3月20日以地主代理人名義與被告就系爭土地簽立租賃契約，然該契約內容僅記載「甲方（即陳文新）同意出租乙方（即被告）在宜蘭縣○○鄉○○段0000000000000地號等三筆合夥的土地，先收押金新臺幣二十萬元正，租期為6年，租金每月4萬新臺幣」（見本院卷第77頁），不僅未提及被告所辯稱已交付之投資款200萬元抵扣，且訴外人陳文新以「地主代理人」名義簽署，亦未見訴外人陳文新提出「地主」之授權書，足認被告所辯稱係經由訴外人陳文新之授權而合法占有系爭土地一節，已令人質疑。

況於107年10月間，原告寄發存證信函告以被告尚未完成系爭土地承租之議約手續，即逕行施工裝修，嚴重影響本人之權益，自並請被告搬離等語，此有存證信函附卷可參（見本院卷第85頁至第87頁），顯見原告並無與被告就系爭土地訂立租約，亦未授權訴外人陳文新與被告簽立租約。

至於原告縱使知悉訴外人陳文新於系爭土地上籌備「擁抱玉泉溪」，而以所有權人名義在「認定從來使用及做建築修繕申請書」簽名，並收受宜蘭縣三星鄉公所之107年2月9日函文，然並無法遽以推認訴外人陳文新有取得原告之授權代為簽立租約或訴外人陳文新與原告間有借名登記關係。

⒊此外，被告未提出其他證據證明原告與訴外人陳文新間有所主張借名登記意思表示合致，其抗辯系爭土地為訴外人陳文新借用原告名義登記，訴外人陳文新同意被告使用系爭土地云云，洵屬無據。

㈢按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

被告無權占用行為，已侵害原告本於所有權管領使用土地之權利，原告依據上揭規定，請求被告將如附圖編號A（面積730.41平方公尺）、B（面積535.69平方公尺）、C（面積404.79平方公尺）、D（面積84.11平方公尺）、E（面積156.53平方公尺）、F（面積536.37平方公尺）、G（面積7.82平方公尺）、H（面積6.96平方公尺）、J（面積8.13平方公尺）、K-1（面積2.85平方公尺）、K-2（面積1.26平方公尺）、M-l（面積0.33平方公尺）、M-2（面積0.34平方公尺）、N（面積10.04平方公尺）所示地上物拆除，將宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地返還予原告，洵屬有據。

至於原告雖請求被告亦需將宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地返還予原告，然附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示地上物均位在宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地上，並無坐落在宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地上，而本院至現場勘驗，亦未見被告有使用或占用宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地，此有勘驗筆錄、宜蘭縣羅東地政事務所109年12月9日羅地測字第1090011592號函附卷可參（見本院卷第105頁至第131頁），原告亦未舉證被告有何占用宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地之舉，是原告請求被告應將宜蘭縣○○鄉○○○段00○00地號土地騰空返還原告，應無理由，應予駁回。

㈣原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？若是，原告得請求之金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段明文規定。

次按土地法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第105條及第97條第1項規定甚明。

再土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限，最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號、88年度台上字第1894號、94年度台上字第1094號著有判例、裁判可資參照。

查被告無權占用如附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示之土地，因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，揆諸上開法條規定及判例意旨，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

⒉又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。

再按土地法第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第105條及第97條定有明文。

另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。

土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；

申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明定。

本院審酌宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地之坐落位置臨三星路1段交通要道，距離1公里有大隱國小，距離2公里有玉尊宮、三清宮，附近土地多為農地與興建農舍使用，生活機能尚可，有勘驗筆錄及照片附卷可參（見本院卷第105頁至第127頁），認以系爭土地申報地價年息百分之7計算相當於租金之不當得利應為適當。

查系爭土地於109年1月申報地價每平方公尺為384元（見109年度補字第75號卷第39頁），而系爭建物占有系爭土地面積為2,485.63平方公尺（計算式：730.41+535.69+404.79+84.11+156.53+536.37+7.82+6.96+8.13+2.85+1.26+0.33+0.34+10.04=2,485.63），則就無權占有部分每月應給付相當於租金之不當得利為5,568元（計算式：2,485.63×384×7％÷12=5,568元，元以下四捨五入）。

從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自變更暨追加訴之聲明狀繕本送達被告翌日起（即110年11月12日）至返還上開土地之日止，按月給付原告5,568元，為有理由，應予准許；

逾此部分，則屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地上如附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、J、K-1、K-2、M-l、M-2、N所示地上物，並將該部分土地返還原告，及自110年11月12日起至返還所占用土地之日止，按月給付原告5,568元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 110 年 12 月 10 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 10 日
書記官 謝佩欣