臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,109,訴,478,20211020,3

臺灣宜蘭地方法院民事判決
109年度訴字第478號
原 告 陳昀
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 江敏誠
詹秀錦
前列 二人
共 同
訴訟代理人 李秋銘律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國110年9月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告江敏誠應將坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號土地上，如宜蘭縣宜蘭地政事務所110年6月25日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A（面積35.05平方公尺，一層磚造二層鐵皮屋）、A1（面積6.51平方公尺，附著於編號A懸空延伸至同段432地號土地之雨遮）、C（面積33.17平方公尺，一層鐵皮屋）所示地上物拆除，將占用土地騰空返還原告。

二、被告詹秀錦應自附圖編號A（面積35.05平方公尺，一層磚造二層鐵皮屋）、A1（面積6.51平方公尺，雨遮）所示地上物騰空遷離。

三、被告江敏誠應給付原告新臺幣（下同）89,042元，及自民國（下同）110年4月11日起至拆除前項地上物及返還土地之日止，按年給付原告44,241元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第1、2項原告以123萬1,000元為被告供擔保後，得假執行。

被告如以3,690,429元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第3項原告以29,700元及按年以14,800元為被告江敏誠供擔保後，得假執行；

被告江敏誠如以89,042元及按年以44,241元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告原為坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號土地（下稱系爭土地)共有人，嗣後經訴外人蕭碧書取得所有權全部後，再於110年4月19日經蕭碧書以信託為原因辦理所有權移轉登記予原告，而由原告管理。

而被告江敏誠所有如附圖編號A、C所示地上物現占用系爭土地，且將附圖編號A及附屬之附圖編號A1所示地上物（附圖編號A、A1部分下稱系爭A地上物、附圖編號C部分下稱系爭C地上物，或與系爭A地上物合稱系爭地上物）再出租被告詹秀錦使用，均屬無權占有系爭土地，妨害原告對系爭土地所有權行使。

被告江敏誠更無法律上原因，受有使用土地利益之不當得利，致原告受有損害。

為此，爰依民法第767條第1項及依民法第179條規定，爰聲明請求：㈠被告江敏誠應將系爭土地上系爭地上物拆除。

㈡被告詹秀錦應自系爭A地上物騰空遷離。

㈢被告江敏誠應給付原告89,173元及自110年4月11日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，按年給付原告44,241元。

併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭A地上物，本為日治時期即存在並為所有人黃李香所有，且基於租地建屋關係而有權占用系爭土地。

嗣後上述地上物輾轉由被告江敏誠繼受取得後，依民法第426條之1規定，不因原地上物是否改建，租用基地關係於被告江敏誠間仍繼續存在。

再者，此一租賃關係年代久遠，地上物與坐落土地均多次移轉，如要求被告江敏誠提出證據資料，顯失公平，應有民事訴訟法第277條但書規定之適用。

其次，被告江敏誠本為系爭土地共有人，所有權應有部分16分之1，是系爭A地上物使用範圍未逾其應有部分範圍者，難認為無權占有及構成不當得利，縱使逾越應有部分之面積需計算不當得利，原告之主張亦屬過高。

何況，系爭A地上物長年使用系爭土地，歷年來共有人間均未曾異議，足使被告江敏誠及其前手正當信任土地所有人已不欲行使權利，故原告嗣後再為主張，亦有權利失效理論之適用。

至於被告詹秀錦僅向被告江敏誠承租系爭A地上物之人，並非無權占用系爭土地，故原告之請求無理由等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查系爭土地以信託為原因，於訴訟繫屬後經所有權人蕭碧書辦理信託登記予原告，並由原告管理系爭土地。

又系爭土地上坐落有被告江敏誠為處分權人之系爭地上物，且其中系爭A地上物並出租被告詹秀錦使用，業據原告提出系爭土地登記謄本（見本院卷二第13頁）、並經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄及照片可查（見本院卷一第96頁至第103頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。

原告進而主張，系爭A、C地上物係無權占用系爭土地，對系爭土地所有權有妨害，且被告江敏誠無法律上原因受有相當租金之不當得利，爰依物上請求權及不當得利等法律關係提起本訴，而請求如前述聲明所示，被告則否認之，並以前詞置辯。

茲審認如下：

四、被告江敏誠應將系爭A地上物、系爭C地上物拆除，將占用土地返還原告。

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第767條第1項前段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照）。

查本件原告主張被告江敏誠所有系爭地上物無權占用系爭土地，對系爭土地所有權有妨害等情，被告江敏誠並不爭執占用之事實，惟抗辯為有權占用等語，此為原告所否認，依上開說明，應由被告江敏誠就此有利於己之事實負舉證責任。

而被告江敏誠雖辯稱系爭A地上物與坐落土地有租賃關係，但因距今年代久遠，如要求被告江敏誠再提出租賃關係之證明，有失公平，故應有民事訴訟法第277條但書規定之適用等語。

然查，被告江敏誠自承系爭A地上物係於66年7月4日由被告江敏誠之母張阿珠以買賣取得，再於88年4月2日贈與移轉予被告江敏誠之父江再枝，於104年10月15日被告江敏誠再因繼承而取得等情，是就被告江敏誠而言，有關系爭A地上物與系爭土地間有無存在占有權源，於66年其母因買賣取得地上物處分權時，即應能有相當之瞭解，以距今時間並非久遠，且舉證上亦以被告江敏誠較能接近證據、較易舉證，則依前述舉證責任之分配，由被告江敏誠就有權占有之有利於己事實負舉證責任，並無顯失公平。

㈡被告江敏誠抗辯，系爭A地上物，本為日治時期即存在並為所有人黃李香所有，且基於租地建屋關係而有權占用系爭土地。

嗣後上述地上物輾轉由被告江敏誠繼受取得後，依民法第426條之1規定，不因原地上物是否改建，租用基地關係於被告江敏誠間仍繼續存在等語，並提出黃李香於38年11月17日向地政機關申報建築改良物時由宜蘭市東門里里長江宗耀及第一鄰鄰長黃火土出具之證明書為憑。

然查，系爭土地上昔日建物所有人黃李香之建築改良物係指38年11月17日建築改良物情形填報表所記載門牌號碼為宜蘭市○○里○0鄰0號（下稱系爭舊建物，基地為系爭土地重測前之宜蘭市○○段○○0地號）、結構為本國式木造住家、面積11.66坪、建築日期8年7月之建物（見本院卷一第156頁）。

而上述38年11月證明書雖又記載「右建物確實是黃李香所有也，於數十年前對於張添輝外四名承租以迄於今… 」等語，並經宜蘭市東門里里長、第一鄰鄰長出具書面證明（見本院卷一第158頁），以持辦建物申報，惟依證明書所載「這回依照規定欲申請建物登記，因土地所有權人不同意以致不能申請地上權設定登記…」等語，可知黃李香與斯時土地所有權人張添輝與其他共有人間，就黃李香得在系爭土地有系爭舊建物及使用該地一事，並無合意，且黃李香之建築改良物情形填報表之審查意見亦記載「未設定地上權」（見本院卷一第156頁）是張添輝等土地所有權人既不同意黃李香在系爭土地設定地上權，以有建築物為目的而使用其土地，則被告江敏誠辯稱張添輝等土地所有權人同意以系爭土地租予黃李香使用收益，渠等間存有租用基地建築房屋契約云云，自難信為真實。

此外，被告江敏誠就黃李香與系爭土地原所有權人間因系爭舊建物占用土地之事訂定基地租賃契約一節，未能另行舉證以實其說，徒辯稱黃李香與土地原所有權人存有不定期基地租賃契約關係，兩造應受該基地租賃契約拘束，故系爭A地上物占有使用系爭土地即非無權占有云云，當無依據。

㈢又查黃李香上述系爭舊建物，係門牌號碼為宜蘭市○○里○○鄰0號、結構為木造、本國式、面積38.55平方公尺（11.66坪），並與目前登記為被告江敏誠所有之同段357建號之標示部記載相符（即同總登記時登記內容，見本院卷一第114頁），足見黃李香之系爭舊建物之登記內容，即是目前登記為江敏誠所有之同段357建號建物之標示部登記內容。

然經本院囑託宜蘭縣建築師公會勘查系爭A地上物之現況為：「宜蘭市○○路000號房屋坐落艮門五段431地號之面積為35.05平方公尺，另有一樓雨遮與二層陽台坐落毗鄰432地號土地之面積為6.51平方公尺；

鑑定人現場勘查後認為，現況房屋是拆除大部分原有磚造房屋磚牆所建造的鋼鐵造二層建物，建造時間在毗鄰鋼筋混凝土樓房翻修外牆貼磁磚日期之後。

鑑定人認為現況宜蘭市○○路000號房屋與宜蘭市○○○段000○號建物坐落相同位址，建築面積接近但不相同，原民國8年興建完成的木造一層建物，歷經多次修建改造，迄今為鋼鐵造二層建物，二者於物的質性上難謂為相同，鑑定人認為宜蘭市○○○段000○號木造一層建物於今並不存在」，此有宜蘭縣建築師公會鑑定報告書在卷可查。

是黃李香所有上述系爭舊建物既與本件系爭A地上物非屬同一建物，則系爭舊建物、同段357號建物，當即已滅失而不存在，則黃李香與系爭土地原所有權人就是否訂定基地租賃契約乙節，即與被告江敏誠重建後之系爭A地上物有無占有系爭土地合法權源之認定無涉。

㈣次按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。

所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形（最高法院95年度台上字第388號、85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號判決意旨參照）。

本件姑不論被告江敏誠就其辯稱黃李香與原土地所有權人間存有基地租賃契約關係之有利於己之事實，未能舉證以實其說，所辯要難憑採。

縱使因黃李香承租系爭土地以供系爭舊建物使用，依上開說明，應認該土地租賃契約係以黃李香使用系爭舊建物為目的，非有相當之期限不能達其目的，故雙方雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至系爭舊建物不堪使用時為止之期限。

而本件系爭舊建物本身材質與結構（即木造），因經長時間正常使用，極易耗損毀壞，此為一般大眾所知之常理。

且參考系爭A地上物之110年稅籍登記資料，記載折舊年數57年、建物構造為磚造、自住、紅瓦、尖頂、水泥粉、石灰粉、天花板、檜板條等，顯均非上開系爭舊建物之構造材料，而應為系爭舊建物之處分權人於53年間所重新建造（參照上述稅籍資料之折舊年數或依上述鑑定報告書所記載係在毗鄰鋼筋混凝土樓房翻修外牆貼磁磚日期之後）。

故黃李香就系爭舊建物占有系爭土地與系爭土地原所有權人間之租賃關係，亦因系爭舊建物耗損毀壞不堪使用，應認租賃期限屆至而消滅。

至於最高法院51年台上字第2987號判例、51年度第2次民、刑庭總會會議決議均以房屋因火災焚燬之基礎事實，據以表示：縱租地所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務之意旨；

而本件系爭土地上之原木造之系爭舊建物衡情已因長期自然耗損致不堪使用，核與上開判例、決議所憑基礎事實並不相同，即難逕予比附援引。

㈤再者，分別共有之各共有人，依其應有部分對於共有物之全部有使用收益權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得依其應有部分之比例，對共有物之全部行使權利 (最高法院57年台上字第2387號判例參照) 。

但共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體同意，非謂共有人得對共有物全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，自屬侵害他共有人之權利 (最高法院62年度台上字第1803號民事判例、最高法院87年度台上字第2043號民事裁判參照）。

系爭A地上物其中附圖編號A部分，以及系爭C地上物均係占有系爭土地特定部分，但被告江敏誠並未舉證證明，其占有使用特定部分，係經系爭土地其他共有人之同意，故依前述說明，被告江敏誠以其就系爭土地有所有權應有部分16分之1而為有權占有之依據，亦與法律規定不合，而不可採。

至於被告江敏誠辯稱，系爭A地上物長年使用系爭土地，歷年來共有人間均未曾異議，足使被告江敏誠及其前手正當信任土地所有人已不欲行使權利云云。

然按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。

又對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續 使用。

是被告江敏誠再以此為辯，亦難認有理。

㈥被告既未能舉證證明附圖編號A、C所示地上物有占用系爭土地之合法權源，則原告請求被告江敏誠拆除附圖編號A、C，所示地上物並返還占用部分即有理由。

又附圖編號A1所示地上物為附圖編號A所示地上物之附屬物，自亦對系爭土地所有權構成妨害，且於附圖編號A所示地上物拆除時，失其依附之處，則原告請求被告江敏誠應一併拆除，亦屬有據。

五、被告詹秀錦應自系爭A地上物騰空遷離。按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。

倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出。

最高法院102年度台上字第232號民事裁判可供參考。

查被告江敏誠應將系爭A地上物拆除，已如前述。

而兩造不爭執被告詹秀錦為因租賃而現實占有使用系爭A地上物，故原告請求被告詹秀錦應一併自系爭A地上物騰空遷離，亦有理由。

六、被告江敏誠應給付原告相當租金之不當得利。 ㈠末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法律關係請求返還，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

查本件被告江敏誠無權占有系爭土地，業如前述，則被告江敏誠屬無法律上之原因受利益，致使系爭土地共有人有不能使用以獲取利益之損害，又所有權人蕭碧書110年4月9日取得系爭土地所有權同時，受讓系爭土地原共有人即陳昀、陳簡秀娥、陳金藏、陳秋雄、簡君晏、林暐、廖苙涵、林辰、簡秀蓮等9人之所有權應有部分16分之9自106年9月11日起之不當得利請求權請求，此有被告江敏誠未爭執真正之土地買賣契約書可憑（見卷二第27頁至第32頁），則原告受託管理系爭土地，主張被告江敏誠應返還自106年9月11日起至110年4月10日止按所有權應有部分16分之9計算之不當得利；

以及110年4月11日起按所有權全部計算之不當得利即有理由。

㈡城市地方基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過土地申報總價額年息10%為限；

所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；

而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法所申報之地價。

是被告江敏誠所受占有系爭土地之利益，得參考上開規定，並斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度及占有人利用該土地之經濟價值及所受利益等為決定。

查系爭土地及上述地上物坐落宜蘭市新民路市場內，周圍住宅、商家林立，生活機能不錯等情，有勘驗筆錄及照片可參。

是系爭土地周遭之經濟活動、生活機能、交通狀況均屬甚佳，並參酌系爭土地109年公告現值為每平方公尺54,096元，可認屬宜蘭市之商業中心區域，堪認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算相當於租金之損害應為適當。

以系爭土地自106年至109年期間之申報地價為每平方公尺6,485元。

被告江敏誠占用系爭土地面積為68.22平方公尺（附圖編號A、C部分合計68.22平方公尺），均為兩造所不爭，並有附圖、申報地價查詢資料在卷可憑（見本院卷二第24頁），則原告請求被告江敏誠返還自106年9月11日起至110年4月10日止之系爭土地所有權應有部分16分之9占有利益計89,042元（計算式：6,485×68.22×10%×9/16x(3+211/365)=89,042，元以下四捨五入），暨自110年4月11日起至返還占用土地之日止，按年給付不當得利損害金計44,241元（計算式：6,485×68.22×10%＝44,241），為有理由，逾此部分之請求，則無理由。

七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條等規定，請求被告江敏誠拆除附圖編號A、A1、C所示地上物；

且被告詹秀錦應自附圖編號A、A1所示地上物騰空遷離，以及被告江敏誠應給付原告89,042元，及自110年4月11日起至拆除前項地上物及返還土地之日止，按年給付原告44,241元等情，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求則無理由，自應駁回。

原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，請准及免為假執行宣告，核無不合，原分別酌定擔保金額准許之。

原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，自應駁回。

又訴訟費用部分，因原告敗訴部分係不併算在訴訟標的價額內之不當得利金額，故酌量此情後，訴訟費用仍諭知由被告負擔。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事庭 法 官 蔡仁昭
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日
書記官 劉婉玉