臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,訴,312,20240320,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第312號
原 告 簡美燕
簡耀鐘
共 同
訴訟代理人 曾培雯律師
被 告 劉繼篷

訴訟代理人 吳錫銘律師
被 告 朱淑美


訴訟代理人 沈志成律師
上列當事人間因請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國113年2月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○○段00○0000地號土地（前揭2筆土地原均屬同地段87地號土地，於107年8月15日始分割，下就分割「後」之87、87-1地號土地合稱為系爭土地，分則稱分割後87地號土地、87-1地號土地，而分割「前」87地號土地，亦同稱為系爭土地），及其上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○○路00巷0號（整編前為宜蘭縣○○鄉○○路00號）未辦保存登記建物（如宜蘭縣羅東地政事務所112年4月27日土地複丈成果圖編號A1、A2、B1、B2所示之2層RC加強磚造及1層鐵皮屋，稅籍編號00000000000，下稱系爭建物）原均為原告2人之父即訴外人簡清河所有，簡清河死亡後，其全體繼承人分割協議由原告2人之母即訴外人簡楊招治單獨繼承系爭建物，另由訴外人簡源松單獨繼承系爭土地。

嗣簡楊招治過世，由原告簡美燕、簡耀鐘（下合稱原告2人，分則稱姓名）及訴外人簡呈勳、簡元全、簡美雪分割繼承並分別共有系爭建物（應有部分各1/5）。

系爭土地則輾轉因拍賣、買賣、調解等原因，由被告朱淑美取得系爭土地之應有部分415/580，再由朱淑美依土地法第34條之1規定，將系爭土地所有權之「全部」以買賣為原因，移轉登記予被告劉繼篷所有。

而系爭建物及系爭土地原既均屬同一人即簡清河所有，其後雖因讓與現分屬不同人所有，惟原告2人（即系爭建物之受讓人）應得適用或類推適用民法第425條之1第1項之規定，主張系爭建物在房屋使用期限內，與系爭土地之受讓人即朱淑美或劉繼篷（下合稱被告2人，分則稱姓名）間推定有法定租賃關係存在。

又簡楊招治與簡源松為母子關係，其等因分割協議分別取得系爭建物及系爭土地後，簡源松亦應有默許簡楊招治取得之系爭建物得繼續使用系爭土地之意，是系爭建物之原所有人即簡楊招治對系爭土地原所有人即簡源松既已取得基地利用權，嗣系爭土地與系爭建物先後讓與不同人時，亦得適用民法第425條之1第1項規定。

從而，系爭建物對系爭土地既有法定租賃關係存在，依土地法104條之規定，原告2人自得以承租人身份優先購買系爭土地。

詎朱淑美將系爭土地之所有權「全部」出售予劉繼篷時，並未依土地法第104條之規定，通知系爭建物之全體共有人，致原告2人未能行使優先購買權，為此，爰提起本件確認之訴等語。

並聲明：㈠確認原告2人就系爭土地有優先購買權存在；

㈡被告2人就系爭土地於107年1月10日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復為朱淑美所有；

㈢朱淑美就聲明第1項所示土地，應以新臺幣（下同）2,105,400元與原告2人訂立買賣契約，並於原告2人給付前開價金之同時，將上開土地所有權移轉登記予原告2人各按1/2保持共有。

二、被告則以：㈠朱淑美部分：伊於000年00月00日出售系爭土地之所有權「全部」予劉繼篷，而於辦理系爭土地所有權移轉登記之前，業依土地法第34條之1第2項之規定，對簡耀鐘踐行優先承買權之通知義務。

本院107年度訴字第180號損害賠償事件（下稱系爭前案）中，其判決理由亦認定伊已合法通知簡耀鐘行使優先承購權，嗣並經臺灣高等法院109年度上字第465號民事判決遞予維持而確定，是簡耀鐘再提起本件確認優先購買權存在之訴，顯無理由。

又伊並不知悉除簡耀鐘外，系爭建物尚有其他事實上處分權人存在，自無從通知其他事實上處分權人行使優先購買權。

再者，簡耀鐘於107年間對伊提起系爭前案訴訟時，即已知悉系爭土地所有移轉登記予劉繼篷之事實，而簡美燕為其胞妹，豈無不知之理，是原告2人於107年間系爭土地分割後，分割後87-1地號土地變更為建地，價值遽增後，遲至000年0月間始提起本件訴訟，亦有違誠信原則。

況系爭土地與系爭建物前因分割協議已異其所有權人，訴外人朱立誠因拍賣而取得簡源松就系爭土地所有權之前，斯時系爭建物已為簡楊招治所有，是系爭土地與系爭建物已非屬同一人所有，自無民法第425條之1規定之適用或類推適用之餘地，朱立誠與簡楊招治間即無法定租賃關係存在。

嗣伊雖輾轉取得系爭土地應有部分415/580，亦復如此。

準此，原告2人均無從再依土地法第104條規定主張優先購買權。

且縱認系爭建物之原所有權人即簡楊招治對系爭土地原所有權人即簡源松有法定租賃權及優先承買權，惟簡楊招治過世後，此債權應係由其全體繼承人即原告2人與簡呈勳、簡元全、簡美雪等共5人繼承而公同共有，依民法第828條第3項之規定及參酌最高法院111年度台上字第2850號、107年度台上字第1609號及臺灣高等法院臺中分院101年度重上更㈠字第19號等民事判決意旨，原告2人倘欲行使本件優先購買權，應得全體公同共有人之同意，或應由全體公同共有人一同行使始屬適法，本件僅由原告2人起訴，起訴顯非合法等語為辯。

㈡劉繼篷部分：除引用朱淑美上述答辯外，另補充陳述系爭建物之稅籍登記名義人現為原告2人與簡呈勳、簡元全、簡美雪等共5人，惟簡美雪、簡元全已分別於105年3月31日、111年12月23日死亡，是系爭建物之事實上處分權人除原告2人外，尚有其他諸多共有人，參酌最高法院71年度台上字第297號民事判決意旨，原告2人提起本件確認之訴，顯屬當事人不適格。

又民法第425條之1第1項所謂「所有權讓與」解釋上應限於合意讓與，並不包含法院拍賣移轉所有權之情形，否則立法者嗣後當無增訂民法第838條之1規定之必要，此參臺灣臺中地方法院110年度簡上字第35號民事判決意旨亦明。

且系爭土地於98年間由朱立誠拍賣取得前，系爭土地與系爭建物之所有權人早已非同一人，自無民法第425條之1第1項之適用或類推適用之餘地，而伊自朱淑美處買受系爭土地後，亦未同意原告2人繼續使用系爭土地。

況縱認簡楊招治與簡源松間有意定或法定租賃關係存在（假設語），惟此僅有債權之效力，並無物權效力，僅拘束債之相對人，伊輾轉取得系爭土地，何以須受此法定租賃關係拘束。

從而，本件並無民法第425條之1第1項之適用或類推適用，原告2人據此主張土地法第104條之優先購買權存在，自無可採等語為辯。

㈢並均聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第349至351頁，並依判決格式增刪）：㈠簡清河於39年1月14日登記取得宜蘭縣○○鄉○○段○○○段00地號土地（下稱重劃前80地號土地）所有權應有部分7/20，嗣重劃前80地號土地於81年5月28日因土地重劃變更為三星鄉尾塹段75地號土地（下稱重劃後75地號土地），並登記為簡清河單獨所有，其後簡清河於86年9月15日死亡，重劃後75地號土地於87年2月3日因分割繼承登記為簡源松單獨所有，後又因簡源松積欠債務，朱立誠於98年5月7日因拍賣登記取得重劃後75地號土地所有權全部，復於100年12月30日以買賣為由移轉登記為朱瑞裕單獨所有，再於103年5月23日以買賣為由移轉登記為林嘉梅單獨所有，林嘉梅則於104年10月8日依本院102年度簡上移調字第2號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），將重劃後75地號土地之所有權應有部分165/580移轉登記予簡耀鐘，林嘉梅則仍保有重劃後75地號土地所有權應有部分415/580，105年9月1日林嘉梅以買賣為原因，將重劃後75地號土地之應有部分415/580移轉登記為朱淑美所有，106年11月3日因地籍圖重測，重劃後75地號土地重測後變更為宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地（即分割「前」87地號土地即系爭土地），107年1月10日朱淑梅依土地法第34條之1將系爭土地之所有權「全部」以買賣為原因，移轉登記予劉繼篷，劉繼篷復於107年8月15日將系爭土地，分割為「分割後87地號土地」及「分割後87-1地號土地」等2筆之系爭土地。

㈡簡清河於重劃前80地號土地出資興建2棟未辦理保存登記之建物，先興建1層磚造鐵皮頂平房（稅籍編號：00000000000，下稱稅籍9000平房），再出資興建如宜蘭縣羅東地政事務所112年4月27日土地複丈成果圖編號A1、A2、B1、B2所示之2層RC加強磚造及1層鐵皮屋之系爭建物，系爭建物與稅籍9000平房2者有使用上及構造上之獨立性，惟共用同一門牌號碼即宜蘭縣○○鄉○○0路00巷0號。

又稅籍9000平房於興建完成後，原始稅籍登記名義人為簡耀鐘、簡源松，權利範圍各1/2，系爭建物稅籍登記名義人則為簡清河，簡清河於86年9月15日死亡後，由其配偶簡楊招治分割繼承取得系爭建物之所有權及事實上處分權。

簡源松就稅籍9000平房之事實上處分權（權利範圍1/2）於98年5月7日因拍賣而由朱立誠取得該部分之事實上處分權（權利範圍1/2），其後朱立誠就稅籍9000平房之事實上處分權（權利範圍1/2）移轉予林嘉梅取得，後續林嘉梅贈與稅籍9000平房之事實上處分權（權利範圍1/2）予陳沂姍，陳沂姍又於104年贈與稅籍9000平房之事實上處分權（權利範圍1/2）予林嘉梅，另林嘉梅依系爭調解筆錄向簡耀鐘取得稅籍9000平房之其餘事實上處分權（權利範圍1/2），而有稅籍9000平房之事實上處分權之全部。

林嘉梅於000年0月間再將稅籍9000平房之事實上處分權全部移轉給朱淑美。

系爭建物於簡楊招治於102年間死亡後，則由簡瑋成（現更名簡呈勳）、簡美燕、簡耀鐘、簡美雪、簡元全等人繼承並分別共有各1/5。

㈢依系爭調解筆錄，林嘉梅與簡耀鐘約定就重劃後75地號土地協議分管，系爭建物坐落之範圍及後方土地由簡耀鐘使用收益，系爭建物前方空地由雙方共同管理，維持空地狀態通行使用，餘由林嘉梅使用收益，且系爭建物雨遮跨越林嘉梅使用土地部分，同意維持現狀，林嘉梅不得要求簡耀鐘拆除（見本院卷第65至67頁）。

㈣朱淑美於000年00月間將系爭土地出售予劉繼篷前，曾依土地法第34條之1規定，對簡耀鐘合法通知其行使優先承購權，並經本院107年度訴字第180號、臺灣高等法院109年度上字第465號判決認可確定。

㈤朱淑美並於106年12月28日以其出售予劉繼篷之系爭土地（權利範圍全部）之買賣總價為2,105,400元，依簡耀鐘之應有部分比例（權利範圍165/580），扣除土地增值稅及代辦費用、提存費後，向法院提存543,054元（即106年度存字第1977號提存書）。

四、兩造爭執要旨（見本院卷第351頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院之判斷：㈠按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」

，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

「所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。」

（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨可資參照）。

查原告2人主張系爭建物與系爭土地原均屬簡清河所有，簡清河過世後，系爭建物由其配偶簡楊招治繼承，系爭土地則由簡源松繼承；

簡楊招治過世後再由原告2人及其他共有人於102年繼承而分別共有，另朱淑美係105年間輾轉取得系爭土地之所有權應有部分415/580，則適用或類推適用民法第425條之1之規定，系爭建物受讓人在系爭建物得使用之期限內，得對系爭土地受讓人主張有法定租賃關係存在，是朱淑美出售系爭土地之所有權全部時，依土地法第104條規定，系爭建物之所有人即原告2人應有優先購買權存在乙節，為被告2人所否認，則原告2人就系爭土地是否有優先購買權之法律關係，於兩造間顯有爭執，處於不明確之狀態，使原告2人在私法上之地位有受侵害之危險，此一不安之狀態並得以確認判決將之除去，依前揭說明，原告2人提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。

㈡系爭建物與系爭土地是否有民法第425條之1法定租賃權之適用或類推適用？⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。」

，民法第425條之1定有明文。

次按，「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。

倘土地及房屋係由繼承人等人先後繼承而公同共有，嗣因協議分割遺產結果，由繼承人等人將公同共有土地移轉予其中一位或數繼承人取得，造成土地與房屋分開由不同人所有，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地者，房屋所有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。

又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人。」

（臺灣高等法院104年度上字第787號民事判決意旨參照）。

且「拍定人明知房屋占用土地部分不點交，仍出價購買，自應繼受土地所有人與房屋所有人間之租賃關係。」

（臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第196號民事裁判要旨參照）。

再者，「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。

至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。

其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」

（最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照）。

⒉經查，簡清河於39年1月14日登記取得重劃前80地號土地所有權應有部分7/20，嗣重劃前80地號土地於81年5月28日因土地重劃變更為重劃後75地號土地，並登記為簡清河單獨所有，其後簡清河於86年9月15日死亡，重劃後75地號土地於87年2月3日因分割繼承登記為簡源松單獨所有，後又因簡源松積欠債務，朱立誠於98年5月7日因拍賣登記取得重劃後75地號土地所有權全部，復於100年12月30日以買賣為由移轉登記為朱瑞裕單獨所有，再於103年5月23日以買賣為由移轉登記為林嘉梅單獨所有，林嘉梅則於104年10月8日依系爭調解筆錄，將重劃後75地號土地之所有權應有部分165/580移轉登記予簡耀鐘，林嘉梅則仍保有重劃後75地號土地所有權應有部分415/580，105年9月1日林嘉梅以買賣為原因，將重劃後75地號土地之應有部分415/580移轉登記為朱淑美所有，106年11月3日因地籍圖重測，重劃後75地號土地重測後變更地號如系爭土地。

又系爭建物為簡清河原始出資並取得所有權，且其為原始之稅籍登記名義人，嗣其於86年間死亡後，其全體繼承人協議由其配偶簡楊招治繼承全部，簡楊招治死後，復由其全體繼承人協議分割由原告2人及簡呈勳、簡元全、簡美雪等共5人分別共有，而稅籍現登記為前揭5人分別共有，應有部分各1/5，此均為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡），並有系爭調解筆錄、地籍異動索引、宜蘭縣羅東地政事務所檢附系爭土地登記簿謄本及就土地登記簿謄本、宜蘭縣政府財政稅務局111年11月24日宜財稅羅字第1110230327號函檢附之系爭建物房屋稅籍證明書（見本院卷第65至67頁、第77至84頁、第129至160頁、第372至377頁）附卷可佐，足見系爭建物及系爭土地於簡清河死亡前，原同屬簡清河一人所有，嗣後因協議分割遺產之結果，將公同共有之系爭土地及系爭建物分別由簡源松、簡楊招治受讓取得，致系爭建物與系爭土地分開由不同人所有之事實，而與民法第425條之1第1項規定之情形相近似。

而參以房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，再佐以簡源松與簡楊招治為母子關係，其等協議分割簡清河遺產時，簡源松並無不許系爭建物所有人（或系爭建物之事實上處分權人）繼續使用系爭土地之特別約定。

依上說明，自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推斷土地受讓人簡源松有默許系爭建物所有人即簡楊招治得於系爭建物得使用期限內，繼續使用爭土地，而推定有租賃關係存在。

⒊又按現行民法第425條「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」

之規定，係於88年4月21日修正公布，自89年5月5日施行。

修正施行前之民法第425條僅規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」

，而基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。

是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。

再者，強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。

經查，朱立誠固係於98年5月7日因拍賣取得系爭土地，然執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，且執行法院拍賣簡源松所有之系爭土地時，已有揭示「土地上有一未辦保存登記建物（門牌號碼：三星鄉尾塹村清洲路78號）（按即系爭建物），係債務人之母（按即簡楊招治）所有，其占有使用土地權源不明，拍定後除建物座落基地不點交外，其餘部分依現況點交，另拍定後，拍定人如就土地使用與第三人有爭議，應另循訴訟途徑解決」等語，此亦有本院94年7月4日拍賣公告（見本院卷第252頁）在卷可考，衡諸常情，對於系爭建物非債務人簡源松所有之事實，朱立誠應有所知，且拍賣條件已載明土地不點交，而仍執意出價購買，已難認其係善意第三人，況民法第425條第1項亦有買賣不破租賃之規定，業如前述，而簡楊招治取得之系爭建物與簡源松間就系爭土地之推定租賃關係，係成立於86年間簡源河全體繼承人分割遺產協議由簡楊招治取得系爭建物，簡源松取得系爭土地之時，依前開說明，即無適用89年5月5日施行後之民法第425條第2項之餘地。

是朱立誠因拍賣取得系爭土地，自應繼受簡楊招治與簡源松間類推適用民法第425條之1第1項而來之推定租賃契約關係。

嗣後系爭土地雖再由林淑梅、朱淑美買賣取得，及系爭建物因簡楊招治死亡後，由其全體繼承人繼承後，再分割協議由原告2人與簡呈勳、簡元全、簡美雪等共5人分別共有，依民法第425條第1項之意旨，原有類推適用民法第425條之1第1項而來推定之租賃契約關係，仍應由系爭土地之原所有權人即朱淑美與系爭建物之分別共有人即原告2人與簡呈勳、簡元全、簡美雪等共5人繼受而繼續存在。

後續再因買賣而取得系爭土地所有權之劉繼篷，亦同。

⒋至被告2人辯稱系爭土地乃朱立誠拍賣取得，無從適用民法第425條之1之規定等語，並引臺灣臺中地方法院110年度簡上字第35號民事判決意旨為據，惟該案基礎事實與本件不盡相同，且其認民法第425條之1規定所謂「所有權讓與」，解釋上限於合意讓與之情形，而不包含法院拍賣移轉所有權之情形，係增加法律所無之限制，亦無拘束本院之效力。

而被告2人再引最高法院107年度台上字第1274號、110年度台上字第2777號民事判決，此2者之基礎事實均係土地與建物原異其所有人之情形，與本件之基礎事實亦不相同，無從比附援引為有利被告2人之認定。

又被告2人復引臺灣高等法院臺中分院112年度上字第100號民事判決，認無民法第425條之1規定之適用，惟該案係在闡釋建物坐落於土地上係基於共有人間之分管契約，而該分管契約於共有之土地分割後即歸於消滅，而與民法第425條之1規定之情形不同，惟與本件情形尚屬有間，自難據此為有利被告2人之認定。

㈢原告2人主張其等為系爭建物所有權人，對於系爭土地有土地法第104條優先購買權，是否有理由？⒈按「土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，本院69年台上字第945號著有判例。

又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權』，擴張為：『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

……』，其修正理由固提及：『……為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益』等語。

惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為『基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……』，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。

是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。

且本院67年台上字第3887號判例，僅在闡釋修正後土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權。」

（最高法院101年度台上字第567號民事判決意旨參照）；

又「丙就B屋占用A地，雖得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。

依民法第757條規定：『物權除依法律或習慣外，不得創設』自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認丙得享有此具物權效力之優先承買權」（臺灣高等法院暨所屬法院106年度法律座談會民執類提案第14號審查意見可參）。

「易言之，土地法第104條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人得以巧取利益或坐收漁利...。

是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目的無限上綱。」

（臺灣高等法院107年度重上字第706號民事判決意旨參照）（臺灣高等法院106年度重上字第955號民事判決、臺灣高等法院臺南分院109年度重上字第95號民事判決均同此見解）⒉查原告2人雖得主張類推適用民法第425條之1之規定，推定兩造間有法定租賃關係存在，且土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，其所稱「承租人」之範圍，固應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。

惟考量土地法第104條第1項之效力乃具備物權效力，參以前揭「類推適用」民法第425條之1第1項規定即足以保護系爭建物既得使用系爭土地之權利，基於物權法定主義，本院認應嚴格解釋土地法第104條第1項法條適用之範圍，亦即僅有「適用」民法第425條之1規定之法定租賃權之情形，始有適用土地法第104條第1項之餘地，不宜擴張解釋或類推適用在「類推適用」民法第425條之1之情形。

是縱系爭建物得類推適用民法第425條之1規定，認在其得使用期限內推定與系爭土地有租賃關係存在，然此仍無從逕認有土地法第104條第1項之優先購買權存在，故原告2人訴請確認其等共有之系爭建物對系爭土地有優先購買權存在，暨請求被告2人應塗銷買賣之所有權移轉登記，並回復為朱淑美所有，再由朱淑美與原告2人訂立買賣契約，難認為有理由。

⒊至原告雖以最高法院111年度台上字第2616號民事判決認就「類推適用民法第425條之1規定」之情形，亦有土地法第104條第1項規定之適用。

惟此見解與前揭最高法院101年度台上字第567號民事判決意旨及臺灣高等法院暨所屬法院106年度法律座談會民執類提案第14號審查意見不同，可見最高法院就此情形仍有不同見解，尚無定論，參以前揭最高法院民事判決之基礎事實係略以：土地及未辦保存登記之建物原均為鍾榮焜所有，前經黃秀文、黃羿達投標拍定取得建物之事實上處分權，而推定其等在建物得使用期限內，就坐落之土地與鍾榮焜存有法定租賃關係，而鍾榮焜嗣締結土地之買賣契約，並將所有權移轉登記予鄧勢華等節，顯見該案之土地及建物轉讓均為第一手交易，與本件系爭土地及建物均歷經多手轉讓之情形究有不同，是本院認基於物權法定主義，且為避免買受人無從預知優先購買權利人之範圍，而有礙交易安定性，解釋上應僅在「適用」民法第425條之1之法定租賃情形，始有適用土地法第104條第1項規定之優先購買權，業說明如上，則原告2人引前揭最高法院見解，主張類推適用民法第425條之1之情形，亦有土地法第104條第1項優先購買權之認定，尚難憑採。

五、綜上所述，原告2人以系爭建物與系爭土地原屬同一人即簡清河所有，現由其等分別共有系爭建物，其等得主張類推適用民法第425條之1第1項規定，對於系爭土地之原所有人即朱淑美，及後續買賣取得系爭土地之所有權人劉繼篷，推定有租賃關係存在，固非無據，惟此「類推適用」而來之推定租賃關係，不應再以擴張解釋或類推適用方式又依土地法第104條第1項規定主張優先購買權。

從而，原告2人訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，並請求塗銷被告2人之所有權移轉登記，暨朱淑美應與其等訂立買賣契約，均屬無據，不應准許，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。。

中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
民事庭審判長法 官 伍偉華
法 官 夏媁萍
法 官 黃淑芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
書記官 廖文瑜