臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,訴,449,20240108,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第449號
原 告
即反訴被告 吳政風即宜蘭地產企業社

被 告
即反訴原告 李詠瀅

上列當事人間給付居間報酬等事件，本院於民國112年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）29萬元。

二、原告其餘之訴駁回。

三、本訴訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以29萬元為原告預供擔保後得免為假執行。

五、反訴原告之反訴駁回。

六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分： 按民事訴訟法第260條所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。

舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定參照）。

查本件本訴與反訴（詳後述）均係基於兩造所簽立之不動產買賣議價委託書（下稱系爭委託書）所生之爭執，是兩者在法律上及事實上均關係密切，審判資料復有共通性，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，依前述規定，反訴原告提起上述反訴，應予准許。

貳、本訴部分

一、原告起訴主張：被告於000年00月間欲購買重測合併前宜蘭縣○○鎮○○段000○000○000○000○000地號土地（下併稱系爭土地），委由原告仲介並與地主議價，約定原告之仲介佣金按買賣成交總價2%計算，並於同年月19日簽訂系爭委託書。

嗣後經原告仲介協商，被告於104年11月22日就系爭土地以總價新臺幣（下同）2900萬元與賣方地主簽訂買賣契約，並已完成過戶以及後續土地合併，被告竟屢次以系爭土地須辦理用地變更或與鄰地交換為由，而拒絕依約給付居間報酬。

為此，爰依系爭委託書提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告58萬元。

二、被告抗辯：原告明知伊購買土地之目的為興建工廠，卻未據實告知系爭土地僅屬工業區之農牧用地，並不能興建廠房，是原告已違反誠實報告義務，故不能請求報酬。

且系爭土地迄今仍未完成用地變更，系爭土地買賣交易仍未清楚，故伊有權拒絕給付居間報酬。

況且，原告於上開仲介期間，亟欲成交此案取得佣金，亦曾答應佣金降為1%，有切結書可證，故原告請求前述金額並無理由等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告欲購買系爭土地，委由原告仲介與地主賣方議價，並有簽立系爭委託書。

嗣經原告居間議價，被告於104年11月22日就系爭土地以總價2900萬元與地主簽訂買賣契約並完成過戶等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、系爭委託書、不動產買賣契約為憑，且為被告所不爭執，堪信屬實。

原告進而主張，依系爭委託書被告應給付按買賣成交總價2%計算之居間報酬共計58萬元，被告則否認之，並以前詞為辯。

經查：

四、被告雖辯稱系爭土地並非工業用地，被告係遭地主以及仲介不實廣告所騙，原告已違反居間契約誠實報告義務等情。

然查，被告自承於系爭土地交易前即知悉系爭土地係屬「工業區之農牧用地」等情（見本院卷第33頁），且被告亦自承原告有提供系爭土地標示部以及地籍圖為說明等情，亦有宜蘭縣光特版地政電傳資訊系統之系爭土地標示部與地籍圖可參（見本院卷第49頁、51頁），是被告對於系爭土地之使用分區、使用地類別，應甚為清楚，而無誤認之虞，且亦無證據可證原告有以不實廣告欺瞞被告或提供錯誤資訊之情事。

再者，所謂工業用地，依土地稅法、平均地權條例之定義，係指依法核定之工業區土地（平均地權條例第3條第4款、土地稅法第10條第2項），而系爭土地之使用分區為工業區，已如前述，當可認屬工業用地，故被告抗辯系爭土地並非工業用地，亦非事實。

是被告辯稱系爭土地並非工業用地，被告係遭地主以及仲介不實廣告所騙，原告已違反居間契約誠實報告義務乙節，即無可採。

五、被告雖再抗辯當初已告知有意在工業區興建廠房，但原告竟刻意欺瞞，而居間仲介不能興建廠房之系爭土地予被告云云。

然按非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區。

非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。

非都市土地之使用，除國家公園區內土地，由國家公園主管機關依法管制外，按其編定使用地之類別，依本規則規定管制之。

非都市土地使用管制規則第2、3、4條有明文規定。

查系爭土地屬非都市土地之工業區之農牧用地，則自應依前述規則按所編定使用地之類別進行使用管制。

而且一般土地買賣價格均非低價，故土地購買者對於所購土地之使用類別為何？使用上有何管制，亦均知係依法規定之。

而被告於交易前既知悉系爭土地為工業區之農牧用地，衡情當知系爭土地應受使用地類別為農牧用地之法規管制，且此類法規資訊，任何人均可查閱而知悉，並非僅賣方或仲介單方私下掌握之交易資訊，是被告抗辯原告有刻意欺瞞系爭土地不能興建廠房之交易資訊云云，亦非可採。

此外，被告亦未舉證證明原告與地主有以不實文件資料欺騙被告系爭土地屬建築用地而可興建廠房乙節，是被告抗辯原告違反民法第567條規定或誠實告知義務云云，並無可採。

六、被告雖另辯稱如原告或賣方未隱匿重要資訊，賣方怎可能願意提供500萬元之尾款做為用地變更之成本費用，並由賣方與被告於105年1月12日簽署協議書（見本院卷第55頁）云云。

查被告於買賣交易時已知悉所購買之系爭土地係屬農牧用地，已如前述。

且原告亦偕同被告前往宜蘭縣政府工商課經承辦人員說明系爭土地可依非都市土地使用管制規則用地變更相關規定，申請將農牧用地變更為建築用地等情，亦為兩造所不爭執。

且被告亦未舉證證明原告有何欺騙手段而使被告誤信系爭土地屬可供立即興建工廠之建築用地，是被告抗辯原告隱匿土地重要資訊等情，並無理由。

此外，被告於系爭土地買賣交易後，雖再與賣方於105年1月12日簽署協議書，並約定買賣雙方同意尾款價金保留500萬元，賣方並同意承擔將系爭土地由工業區農牧用地變更為丁種建築用地之相關費用等情，此有兩造不爭執真正之上述協議書存卷可查。

惟由上述協議書可知，系爭土地買賣交易後，被告與賣方就給付尾款、用地變更事宜雖達成協議，但上述協議簽立動機原因為何，自有多端，並非當然可依上述協議書即認原告於交易前有刻意欺瞞重要交易資訊或告知不實交易資訊之情事，是被告以此為辯，亦難為對其為有利之認定。

七、末按，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。

民法第565條、第568條有明文規定。

查原告依系爭委託書媒介系爭土地地主與被告訂立買賣契約，且系爭土地已完成移轉登記為原告所有以及土地合併事宜，此有系爭土地合併後之土地登記謄本可憑（見本院卷第13頁），是依前述說明，被告自應依約給付原告居間報酬。

而原告雖主張依系爭委託書兩造約定居間報酬為系爭土地成交總價2%等情，但被告抗辯兩造事後已調整居間報酬為系爭土地成交總價1%等情，有104年11月18日兩造簽署之切結書可證（見本院卷第53頁），並為原告所不爭執，是基此原告得請求之居間報酬即應以系爭土地成交總價1%計算而為29萬元。

八、綜上所述，原告依系爭委託書，請求被告給付29萬元為有理由，自應准許。

逾此部分之請求，則無理由。

自應駁回。

原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行，並依職權諭知被告得供擔保後免為假執行。

另訴訟費用6,280元，則由被告負擔2分之1即3,140元，餘由原告負擔。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

參、反訴部分

一、反訴原告起訴主張：反訴被告於104年間居間仲介反訴原告以總價2900萬元購買系爭土地時，惡意欺騙反訴原告系爭土地為工業用地，使反訴原告陷於錯誤後購買系爭土地，卻未能如預期興建工廠營運，反訴被告之行為顯已違反不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條規定，未履行居間契約之誠實告知義務。

反訴原告因反訴被告上開行為受有近500萬元之貸款利息損害。

為此，爰依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及債務不履行損害賠償之法律關係提起本件反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告100萬元。

二、反訴被告抗辯：反訴原告向伊表示要買工業區之土地，伊於交易過程中曾提供土地登記謄本給反訴原告看，也曾在簽約後帶反訴原告到宜蘭縣政府工商課諮詢系爭土地變更為建築用地等相關事宜，尚且縣府承辦人員表示用地變更僅需繳納回饋金即可，故反訴原告在當時就已知悉系爭土地是農地，伊並沒有欺騙反訴原告。

並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、反訴原告主張104年間經反訴被告仲介以總價2900萬元購買系爭土地等情，業為兩造所不爭執，可信屬實。

反訴原告進而主張，反訴被告將屬農牧用地之系爭土地惡意欺騙反訴原告為工業用地，使反訴原告購買後無法如期興建廠房而受有損失，反訴被告自應賠償損失等情，反訴被告則否認之，並以前詞為辯。

四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段有明文規定。

查反訴原告主張反訴被告將屬農牧用地之系爭土地惡意欺騙反訴原告為工業用地乙節，反訴原告就此並未舉證以實說，已如前開本訴之說明，是反訴原告此部分主張，並無依據。

㈡再者，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。

雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。

前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

不動產經紀業管理條例第23條、第24條雖有明文。

但上述規定，不動產經紀業應以不動產說明書向與委託人交易之「相對人」為解說，故解說對象並非屬「委託人」之反訴原告。

且不動產說明書應記載及不得記載事項第壹點第1條第5項第1款規定「使用管制內容：1.使用分區或編定(1)都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。

(2)非都市土地，以土地登記謄本記載為準。

(3)若未記載者，應敘明其管制情形。」

則關於屬非都市土地之管制內容，係以土地登記謄本記載為準，而兩造不爭執，系爭土地買賣成交前，反訴被告已提出系爭土地登記謄本標示部以及地籍圖予反訴原告，則亦難認反訴被告有何欺騙、刻意隱匿或違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條之情事。

五、綜上所述，並無證據可證反訴被告有以詐欺、隱瞞或違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條之情事，則反訴原告依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及債務不履行損害賠償法律關係，請求反訴被告賠償100萬元等情，即無依據，自應駁回其反訴。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 8 日
民事庭 法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 8 日
書記官 高雪琴