臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,訴,5,20240416,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第5號
原 告 林張素貞
訴訟代理人 吳錫銘律師
被 告 俞莉萍




訴訟代理人 羅國榮律師

上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國113年3月19日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：原告原為宜蘭縣○○鎮○○段000地號、同段796-1地號土地（下分別稱系爭796號土地、系爭796-1號土地，合稱系爭土地）之所有人，兩造於民國105年2月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約由被告以新臺幣（下同）800萬元之價格向原告購買系爭土地，就800萬元之價金並約定分7期給付，前4期價金共525萬元，第5、6、7期款分別為100萬元、100萬元、75萬元，約定給付期限分別為109年6月30日、110年6月30日、111年6月30日，嗣原告已依約將系爭土地移轉登記予被告，並將土地依被告之指示交由訴外人即原告之配偶林必顯，由林必顯為被告管理土地，被告亦陸續付清前4期價金，詎被告竟於109年6月2日向原告表示撤銷系爭買賣契約，且拒付第5、6、7期分期價款，屢經原告催討仍不給付，為此，為此，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟，請被告清償系爭買賣契約所約定之買賣分期價金暨給付遲延利息等語。
並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自109年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告應給付原告100萬元，及自110年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢被告應給付原告75萬元，及自111年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：對原告主張兩造前簽訂有系爭買賣契約，及原告業將系爭土地移轉登記予被告，被告並已付清525萬元買賣價款等節並不爭執，惟依系爭買賣契約之約定，原告本應於105年2月15日將系爭土地交付予被告占有，然原告從105年2月15日迄今，均未將系爭土地交付予被告，而係交付予原告之配偶林必顯使用，依系爭買賣契約第11條約定，被告已得解除系爭買賣契約，而被告嗣於112年5月18日發函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，是系爭買賣契約既經被告解除，被告自不再負有給付買賣價金之義務，原告本件請求應無理由等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
三、本院之判斷：
(一)查原告主張其原為系爭土地之所有人，兩造於105年2月15日簽訂系爭買賣契約，約由被告以800萬元之價格向原告購買系爭土地，該800萬元之價金並約定分7期給付，前4期價金共525萬元，第5、6、7期款分別為100萬元、100萬元、75萬元，約定給付期限分別為109年6月30日、110年6月30日、111年6月30日，嗣原告已依約將系爭土地移轉登記予被告，而被告迄未給付上述第5、6、7期款等情，為被告所不爭執，上情首堪認定。
至被告辯稱原告於簽立系爭買賣契約後，未依約交付系爭土地予被告，而是交給原告之配偶林必顯，被告已於112年5月18日解除系爭買賣契約等情，原告固坦承其系爭土地係交予林必顯使用乙節，惟辯稱其係依被告之指示將系爭土地交予林必顯，林必顯則係依被告之委任而管理占有系爭土地，故原告並未違約，被告亦無解除系爭買賣契約等語。
據此，本件之爭點厥為：原告是否有未依約將系爭土地交予被告而違反系爭買賣契約之情形？被告得否解除系爭買賣契約？茲敘述如下。
(二)原告是否未依約將系爭土地交予被告：
1.查本件兩造所簽立之系爭買賣契約第10條業已約定「乙方（本院按：指原告）應於訂約日申請鑑界指明界址並將不動產騰空，按現狀當面點交甲方（本院按：指被告）接管，不得藉故拖延。」
為本件兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第19頁），是依此契約約定內容，本件原告確應於105年2月15日訂約當日，即將系爭土地騰空後交付予被告占有，此情首堪認定。
2.查本件被告主張原告於105年2月15日簽訂系爭買賣契約後，始終未將系爭土地點交予被告，為原告所否認，惟原告亦不爭執系爭土地嗣後均係由林必顯占有使用，惟辯稱：原告及配偶林必顯係受被告之委託管理使用系爭土地等語。
經查：⑴原告就其上開所辯，無非以證人林必顯、林麗光於本院所為證述為據。
惟查證人林必顯於本院審理時係證稱：系爭土地是於原告出售予被告前就是我在種植橘子經營果園，於出售後也是一樣，這是因為被告沒辦法回來做，就委託我幫她施肥、除草及把果樹看好，我們是在簽約當天，於簽約前，被告在果園委託我在她取得土地後管理土地，就繼續經營果園出售橘子的收入被告同意都由我取得等語（見本院卷第192-196頁）；
證人林麗光則證稱：本件被告是我妹妹、林必顯是我哥哥，我有於兩造簽約前一天，在原告家裡聽到被告跟林必顯講說因為她人在美國無法管理，請原告及林必顯繼續管理橘子園，不要荒廢、雜草叢生，讓她回來還有橘子吃，系爭土地於原告出售前就是由林必顯在種植橘子，出售後也是維持原樣，被告也同意林必顯種植橘子的收入通通給林必顯或原告等語（見本院卷第197-201頁）。
是本院觀諸證人前揭證詞，雖看似附和原告之辯詞，證稱被告有委託林必顯管理土地，惟證人林必顯、林麗光就所證稱被告向林必顯為委託表示之時間（簽約當天或前約前一天）、地點（果園內或原告家中），均不相同，證人前揭所述是否屬實，已有可疑。
況本件觀諸證人前揭所證述，均表示系爭土地於兩造交易前即係由林必顯種植橘子經營果園，於兩造交易後仍由林必顯種植橘子經營果園，且經營果園、出售橘子之收入仍由林必顯或原告繼續收取，如此情節無異於表示：被告於花費800萬元向原告購買系爭土地後，該系爭土地仍無償提供予林必顯經營果園賺取收入。
依社會一般常情，顯然並不合理。
又對此不合理之處，證人林必顯證稱：是因為被告想要在日後回臺灣之後有個地方可以生活等語（見本院卷第196頁），林麗光則證稱：被告想要在這邊跟我們在一起，回來之後有土地，可以蓋個寮仔或鐵皮屋等語（見本院卷第200頁），惟林麗光嗣又證稱：實際上系爭土地根本是訴外人即被告之友人鍾先生要買，只是用被告的名字購買，購買土地的錢也是鍾先生出的等語（見本院卷第200頁），憑此可見本件證人林必顯、林麗光就其證述上述不合常情之處，不但無法提出合理之解釋，甚至先後有完全不同、大相逕庭之說法，更可見證人林必顯、林麗光前揭證述內容是否屬實應屬有疑。
再者，本件無論依證人林必顯或林麗光所證述，被告均係於兩造簽立系爭買賣契約前，即委託林必顯或原告繼續管理系爭土地，則就此有關土地買賣後之管理、交付等重要事宜，既經兩造成立合意，且兩造並就系爭土地之買賣簽有書面之系爭買賣契約，則兩造自當於簽約時於系爭買賣契約中記載明確，免生日後爭議，詎本件兩造不但未於系爭買賣契約中記載被告欲將購得之土地委託林必顯、原告繼續管理之意，系爭買賣契約中更明確記載原告有義務「將不動產騰空，按現狀當面點交甲方接管，不得藉故拖延」，如此情節，顯與證人前揭證述情揭互相矛盾，證人前揭證述內容，實難認為可採。
⑵況且，本件被告前曾向林必顯及本件原告提起訴訟，主張林必顯無權占有系爭土地構成不當得利等，經本院以109年度訴字第475號案件（下稱前案）認定林必顯自被告取得系爭土地開始即屬無權占有系爭土地，並命林必顯給付本件被告相當於租金之不當得利92,099元及自110年4月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，且因林必顯及本案被告均未對前案判決上訴，前案判決已然確定，此有本院前案判決在卷可憑，並經本院調閱前案卷宗核閱屬實。
又查林必顯與本案原告於該案中均對法院所整理不爭執事項「本案土地（本院按：即系爭土地）自105年2月15日迄今，林必顯均有占有使用，並以之作為利用為種植桶柑與椪柑之用」明示表示沒有意見，即坦承系爭土地於兩造簽訂系爭買賣契約後仍為林必顯占有使用，憑此更可見本件被告主張原告已違反系爭買賣契約第10條前揭約定，應屬可採。
又有甚者，本院觀諸系爭買賣契約第10條係明文約定原告應「將不動產騰空，按現狀當面點交甲方接管」，本件原告辯稱被告有委託林必顯管理系爭土地乙節，縱然退步言之認屬真正，惟依前揭證人林必顯、林麗光之證詞，均證稱系爭土地上之果園於原告出售前後均維持原樣，即明確可見原告並未履行「將不動產騰空」之義務，原告前開所辯，實無從為其有利之認定。
⑶綜前所述，本件原告確有違反兩造間系爭買賣契約第10條所約定應將系爭土地騰空後點交予被告之義務，堪以認定。
(三)被告解除系爭買賣契約，是否有效：
1.按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」
民法第254條定有明文，此規定要求契約當事人之一方遲延給付，他方當事人仍須先經「催告履行」始得解除契約。
惟民法第254條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定（最高法院46年台上字第1685號判例意旨參照）。
查「本契約雙方應遵守履行，倘甲方不買或違約遲延交付價款期限達7日時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約，如乙方不賣或違約時，所收價款應加壹倍於違約日起7天內返還甲方為違約賠償金，同時本約作廢。」
系爭買賣契約第11條約有明文，此為本件兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第19頁），則依此約款之前段內容，即約定買方違約狀態達7日時賣方即獲得免經催告之解約權，而此約款後段內容所謂「本約作廢」之文義雖有未明，惟仍應為相同之解釋，即賣方違約時，買方即獲得免經催告之解約權。
2.而查本件原告依系爭買賣契約第10條之約定，原應於契約訂立日即105年2月15日將系爭土地騰空後交付予被告占有，惟原告並未依約履行上述義務，業如前述，又原告遲延之情形迄今已經長達8年餘，則揆諸前開說明，被告依系爭買賣契約第11條之約定，自取得免經催告之解約權。
又查本件被告於112年5月18日已委託其訴訟代理人發函原告表示解除系爭買賣契約，並於112年5月19日送達予原告等情，此有被告所提律師函暨送達回證在卷可憑（見本院卷第113-119頁），則被告業經合法行使其解約權，系爭買賣契約自已因被告之解除而解消，應堪認定。
3.至原告雖提出本院前案判決主張兩造間之系爭買賣契約仍屬有效等語。
經查，本件被告於前案中確曾主張其系爭買賣契約係因遭詐欺所訂立，並依民法第92條之規定撤銷締約之意思表示後依民法第179條請求返還已付之買賣價金，該部分訴訟並經本院以前案駁回確定（見本院卷第42-43頁），惟被告有無民法第92條所規定得撤銷意思表示之事由，與被告得否依系爭買賣契約第11條之規定解除系爭買賣契約，係屬無關之二事，是被告於前案中主張撤銷意思表示及不當得利返還部分雖經本院前案駁回確定，應不影響本院本案認被告得依系爭買賣契約第11條之規定解除系爭買賣契約之認定；
至被告於前案中雖亦曾依民法第259條之規定主張解除契約後之價金返還請求權，該部分訴訟亦經本院以前案駁回確定（見本院卷第43-44頁），惟本院前案判決就該部分係以被告於該案中未提出任何解除系爭買賣契約之事證，且被告於該案言詞辯論終結前未曾有任何向原告表示解除系爭買賣契約之意思表示，因而認定被告於該案言詞辯論終結前未合法解除系爭買賣契約，而駁回被告於前案依民法第259條所為請求，惟被告於本案中，業經提出其解除系爭買賣契約之依據，且又於本案訴訟繫屬過程中向原告以意思表示行使其契約解除權，是本院前案判決之基礎事實與本件之情形已屬有異，原告執本院於前案判決之認定主張系爭買賣契約仍屬合法有效，自屬無據。
4.綜上所述，被告確因原告之違約情形而取得系爭買賣契約之解除權，且被告確已合法行使其解除權，則系爭買賣契約之效力已歸於消滅，則原告依系爭買賣契約請求被告給付價金275萬元暨遲延利息，自均屬無理由。
四、綜上所述，因兩造間之系爭買賣契約業經被告合法解除而失效，則原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付275萬元暨遲延利息，均為無理由，應予駁回。
而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張文愷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
書記官 魏翊洳