臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,重訴,78,20240124,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度重訴字第78號
原 告 廖有明
戴大評
廖錫圭
廖錫堅
廖惠卿
廖素卿
廖陳勤治
廖鎬鼎
廖錫福
廖錫德
廖麗卿
廖淳卿
廖瑜卿
上列 13 人
共 同
訴訟代理人 游敏傑律師
被 告 廖芳卿
訴訟代理人 李秋銘律師
上列當事人間因確認土地優先承買權不存在等事件，本院於民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、確認被告廖芳卿就宜蘭縣○○鎮○○○段000地號土地、面積965.6平方公尺、權利範圍全部之優先承購權不存在。

二、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」（最高法院52年臺上字第1240號民事判例意旨參照）。

二、原告等人主張被告並未合法行使共有人之優先承購權，故就主文第1項所示不動產之優先承購權不存在等語，然被告則主張其已合法行使優先承購權，是兩造間就被告是否已合法行使優先承購權乙節有所爭執，致原告等人就訴外人而言，是否仍具出賣人之地位，處於不安之狀態，相關權利義務法律關係之存否不明確，而此法律上地位不安之狀態，得以確認判決加以除去，是原告等人提起本件訴訟，應有確認利益，合先敘明。

貳、兩造聲明與陳述要旨

一、原告方面

（一）宜蘭縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱：「系爭土地」）為原告等人與被告所共有，訴外人即買方黃英漳為買受系爭土地，前於民國（下同）112年4月29日分別簽立「證明書」二紙，約定為買賣系爭土地，因賣方代表人即原告廖鎬鼎代理處理本買賣交易等全部有關買賣事宜，買方願另支付新臺幣（下同）60萬元予原告廖鎬鼎，並約定系爭土地買賣，因經陳鴻禧居中介紹協調合意達成交易，買方願支付服務酬金146萬元，買方黃英漳與賣方代表人即原告廖鎬鼎，隨即簽立「不動產買賣定金收據及成交確認書」，由原告廖鎬鼎代為收受定金50萬元，後經陳鴻禧同意，於112年5月1日調整其酬金為百分之二即70萬元。

原告等人於112年5月31日與訴外人張惠萍、黃英漳簽訂「土地買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」及「其他約定事項」，約定以總價款35,051,280元出售系爭土地。

（二）原告等人委由律師於112年6月12日以存證信函（下稱：「原告存證信函一」）檢附「土地買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」及「其他約定事項」，通知被告廖芳卿於函到15日內表示是否就系爭土地行使共有人優先承購權，惟該存證信函於檢附買賣契約相關文件時，漏未檢附「證明書」二紙及「不動產買賣定金收據及成交確認書」，然被告廖芳卿於112年6月27日以存證信函（下稱：「被告存證信函一」）通知原告等人，願依買賣雙方於112年5月31日簽訂土地買賣契約書暨相關文件同一條件優先承購系爭土地。

（三）原告等人乃委由律師於112年7月10日以存證信函答覆被告，並告知系爭土地買賣契約之其他特約事項，附有賣方願支付服務酬金買賣總價百分之二（70萬元）及買方願支付服務酬金146萬元予陳鴻禧，且買方願支付60萬元予賣方代表人即原告廖鎬鼎等條件，並均訂有書面證明，被告應接受佣金約定為買賣同一條件，否則即非合法行使優先承購權。

被告則表明買方與賣方代表人即原告廖鎬鼎所簽立之「證明書」、「不動產買賣定金收據及成交確認書」所載，買方支付服務酬金146萬元予陳鴻禧，及買方支付60萬元予賣方代表人即原告廖鎬鼎等條件，均拒絕接受，以致雙方未能簽訂不動產買賣契約。

（四）原告等人乃再委由律師以112年7月17日存證信函（下稱：「原告存證信函二」）通知被告於函到15日內表示是否就系爭土地行使共有人優先承購權，並以先前寄發之優先承購通知，因買賣條件有所缺漏，應視為未依同一條件通知，不生效力，爰予作廢，而重新檢附「土地買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」、「其他特約事項」、「不動產買賣定金收據及成交確認書」及「證明書」。

詎料，被告竟於112年7月28日以存證信函（下稱：「被告存證信函二」）表示佣金條件非契約必要之點，附加佣金條件二次重為通知行使優先承購無異詐欺云云，而迄未依通知於函到15日內表示是否就系爭土地行使共有人優先承購權。

（五）聲明：如主文所示。

二、被告方面

（一）土地法第34條之1第4項所謂優先承購之「同一條件」，即係依原先出賣土地之共有人之通知中所揭示其與第三人約定之同樣出賣條件，解釋上自應以原先之出賣人於通知上所揭示其與第三人約定之買賣條件，據以認定土地法第34條之1之「同一條件」為何而斷。

（二）被告對於原告存證信函一第一次通知行使優先承購權，表示願以「同一條件」優先承購，被告對系爭共有土地與其他共有人之土地買賣契約已經成立，且因原告等人亦不符以意思表示錯誤予以撤銷之要件，則被告行使優先承購權後所成立之買賣契約仍有效存在。

（三）至於在原先出賣人為行使優先承購權之第一次通知後，經受通知人為優先承購之意思表示，該意思表示到達原先之出賣人時，因受通知人之行使優先承購之形成權，已發生依該原先通知之「同一條件」而得為優先承購之效力。

如原先出賣人在受通知人已生優先承購效力之前提下，於其後另再以同一標的，以原告存證信函二，第二次通知尚有其他之買賣條件（補充條件或追加條件），無異一地兩賣，對已成立之系爭土地買賣契約不生影響。

（四）聲明：駁回原告之訴。

參、得心證之理由

一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，原告等人於000年0月間與訴外人張惠萍、黃英漳就系爭土地訂立買賣契約，買方並同意支付服務酬金146萬元予陳鴻禧，另支付60萬元予賣方代表人即原告廖鎬鼎等事實，為被告所不爭執（被告並自認其確為「承諾」等語，見本案卷第181頁），並有原告所提系爭土地登記謄本影本（見本案卷第27至31頁）、證明書影本（見本案卷第33、35頁）、不動產買賣定金收據及成交確認書影本（見本案卷第37至39頁）、土地買賣契約書影本（見本案卷第41至53頁）可證，故應堪信為真實。

另被告對於原證6之112年6月26日被告存證信函（見本案卷第73至80頁，即被告存證信函一）亦表示不爭執（見本案卷第175頁）。

二、按「出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之『同樣條件』通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。

被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權，僅告知土地標示、處分方式、價金分配，未記載系爭買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，…似見被上訴人以系爭信函通知上訴人行使優先承購權時，並未檢附其與何**簽訂之系爭買賣契約，亦未載明被上訴人欲出賣之應有部分與其價金，及上訴人如欲優先承購，應支付予被上訴人之分期價款各為若干等各情，且要求上訴人應一次提出等額買賣價金優先承購。

果爾，能否謂被上訴人已依法通知上訴人行使優先承購權，自滋疑義」（最高法院109年度臺上字第507號民事判決意旨參照），「被上訴人所發存證信函，皆係依土地法第34條之1規定所為之書面通知，並非另有買賣之要約，即僅屬單純之觀念通知」（最高法院83年度臺上字第1713號民事判決意旨參照），「上開債務清償證明書，係為證明已發生某種法律效果之單純事實表示，係屬觀念通知，並非意思表示，自無民法第86條前段規定之適用，其誤載…係屬觀念通知之事實錯誤問題。

…債權人得以反證推翻之」（最高法院 83年度臺上字第99號民事判決意旨參照），因此，原告存證信函一漏未通知陳鴻禧146萬元與原告廖鎬鼎60萬元部分，係屬觀念通知錯誤，尚非合法通知，亦無民法第86條前段規定之適用，自應以原告檢附完整資料之原告存證信函二通知為準。

三、土地法第34條之1第4項前段規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，所稱「同一價格」之相同條件，應包括佣金或服務費、仲介費等條件，且被告行使優先承購權，均應予以接受，不得加以爭執：

（一）按「原審本此見解，以前揭理由認定特約事項第2點乃約定共有人行使優先購買權，應包含『買方』應付之仲介費及應負擔之費用，蔡**2人已合法通知上訴人行使優先購買權，上訴人並未以系爭買賣契約相同條件合法表示優先購買，不生優先購買之效力，因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤」（最高法院112年度臺上字第1493號民事判決意旨參照），足認「買方」之仲介費等費用，亦為行使優先承購權應同意之範圍。

查被告自承：陳鴻禧服務酬金146萬元與原告廖鎬鼎60萬元部分，為被告存證信函一後之「補充或追加買賣條件」（見本案卷第178、181頁）、原告存證信函一「所未有之條件」（見本案卷第180頁）、原告存證信函二「附加補充條件」（見本案卷第180頁），足見被告存證信函一並未認知、同意並接受此部分，故尚難認被告已以被告存證信函一合法行使優先承購權。

（二）按「土地法第34條之1第4項所謂『依同一價格共同或單獨優先承購』，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。

…第13條亦載有甲方（即羅甲）按買賣價金總價百分之2支付佣金予王**、簡**及羅乙（下稱羅乙等3 人）均分等語，而被上訴人…復於*年*月*日具狀表示若上訴人願意具體確認佣金計算標準，包括其自有及無買賣事實部分，其願憑前開賣方出具或他人出具土地使用同意書支付佣金予羅乙等3 人均分等語。

則被上訴人於知悉上訴人與羅甲所簽訂買賣契約全部內容後，仍就支付佣金…等有所爭執，能否謂就上開買賣契約未附加條件，非無研求餘地。

原審就此亦未詳加審酌，徒以兩造後續往來之函件並未就此有所爭執，即認被上訴人已合法行使優先承購權，尚嫌速斷」（最高法院107年度臺上字第307號民事判決意旨參照），因此，若表示仍待「將來具體確認佣金計算標準」或「將來法院裁判確認」，而未立即依限無條件接受所有買賣條件者，即非合法行使優先承購權。

查被告非但以被告存證信函二（見本案卷第125至144頁）指責原告存證信函二「詐欺行徑，不法又不當」（見本案卷第133頁）、「害人又害己」（見本案卷第135頁），並自承其囑託代理人就此部分「切割處理」（見本案卷第135頁），更主張前述陳鴻禧146萬元與原告廖鎬鼎60萬元部分，應「交由法院判定之」（見本案卷第181頁）、「應係另案訴訟的問題」（見本案卷第182頁），而未於原告存證信函二所定期限內，無條件接受前述陳鴻禧146萬元與原告廖鎬鼎60萬元部分之條件，更可見被告尚未合法行使其優先承購權。

（三）再者，佣金或服務費、仲介費等買賣條件，無論約定買方或賣方支付，均影響買賣雙方關於成本、出資、淨利等考量，進而影響買賣標的物之成交價格，故均屬買賣條件之一部分，而均屬行使優先承購權之相同條件範圍。

四、按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前4項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4、5項定有明文。

按徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1執行要點第11點第1款定有明文」（臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第184號民事判決意旨參照）。

查被告既未舉證其業已於原告存證信函二所定15日內（見本案卷第100頁）表示以同一條件行使優先承購權，依上述說明，其優先承購權視為放棄，從而，本件原告請求確認被告就系爭土地之優先承購權不存在，為有理由，應予准許。

肆、本案事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論述。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事庭法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
書記官 葉瑩庭