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臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度重訴字第17號
原 告 劉海鳳
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 簡國欽
訴訟代理人 曾文杞律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落宜蘭縣○○市○○段○○○地號土地（權利範圍十萬分之一〇八二)及其上門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○巷○號三樓之一房屋（即宜蘭縣○○市○○段○○○○號)移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。
二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。
六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。
七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條、第256條定有明文。
查本件原告劉海鳳起訴時就先位聲明為「被告簡國欽應於原告給付新臺幣（下同）135萬元後，將坐落宜蘭縣○○市○○段000地號土地（權利範圍100000分之1082)及其上門牌號碼宜蘭縣○○市○○路000巷0號3樓之1（即宜蘭縣○○市○○段000○號)房屋（下稱系爭房地）移轉登記予原告」，嗣後於民國113年8月1日當庭變更先位聲明為「被告應將系爭房地移轉登記予原告」(見本院卷第153頁)，原告就訴之聲明變更本於請求之基礎事實同一者，且被告已同意，依前述說明，於法並無不合，自應准許。
二、原告方面：㈠原告於000年0月間與被告約定以640萬元買受被告所有系爭房地，付款方式約定為1.擔保金30萬元（即租賃押金）；
2.承接原賣方貸款：475萬元；
3.尾款：135萬元，但因系爭房地屬於軍宅，依法未滿5年禁止處分，因此兩造約定於112年12月18日止後60天完成買賣過戶，並先以租賃方式處理（隱藏之法律行為為附期限不動產之買賣），在此之前，被告業已先提供系爭房地給原告占有使用，原告並就房屋為裝潢花費507,080元，及代為繳納貸款共計969,000元（17,000元/月×60/月＝1,020,000元)、管理費113,200元、房屋稅及地價稅計35,424元，以上金額連同30萬元之擔保金，原告已給付1,975,004元，依兩造簽立房屋租賃契約書附件之約定，被告自應於112年12月18日開始與原告辦理系爭房地移轉事宜，惟事後被告藉故推拖拒絶配合履行移轉登記之義務，為此原告先委請律師函催被告處理配合辦理移轉系爭房地所有權登記事宜，若拒不履行，原告即請求訴訟移轉登記或依房屋租賃契約書附件第4條約定加倍請求原告上開所付全部費用之損害賠償，惟被告卻以存證信函表示拒絶履行買賣，因被告明白表示不願辦理系爭房地之所有權移轉登記，原告自有訴訟請求被告移轉系爭房地所有權之必要，為此如先位聲明之請求。
㈡被告雖稱兩造於房屋租賃契約書附件之約定極為簡略，僅將來如有買賣時之簡要內容，係一時性之過渡約款，於將來兩造如達成買賣合意（被告願出賣時，原告同意購買時），作為買賣契約內容之一部，非已達成買賣合意云云。
然買賣契約為諾成契約，且為雙務契約，當事人就買賣標的物與價金之意思表示互相一致，買賣契約即有效成立，雙方均應受拘束，買賣標的物如為不動產，除法律有特別規定或契約另有約定，出賣人行使同時履行抗辯權為合法者，買受人應於出賣人為標的物所有權移轉登記之同時，負履行給付價金之義務。
準此，兩造業已簽立房屋租賃契約書附件之書面文件，其中第1條載明：「經雙方同意於宜蘭市○○路000巷0號3樓之1（基地座落：建業段535號)承買總價陸佰肆拾萬元整」，兩造就系爭買賣之標的及價金業已達成共識，第2條並約定「經雙方同意於租賃期，民國112年12月18日止後60天完成買賣過戶」，因此附期限之買賣契約自已成立。
如今期限屆至，被告自應依房屋租賃契約書附件之契約履行，且從證人杜宜生於審理時之證述可知，兩造之間確實係因軍宅5年期限間不能轉讓之限制，故兩造以先立租賃契約方式，並預立買賣契約書，並非被告所述租賃之5年期限屆滿後，兩造尚需訂立買賣契約達成買賣合意。
除此之外，兩造於房屋租賃契約書之附件約定「二、經雙方同意於租賃期，民國112年12月18日止後60天完成買賣過戶。
三、經雙方同意買賣過戶費用（如：增值稅、契稅、代書費、等一切費用由買方負擔）。
四、如因可歸責於賣方之事由致無法完成買賣，賣方應加倍返還買方所付之全部費用，不得異議」，亦已就何時就系爭房地之過戶移轉，買賣價金外之其他相當費用由買方負擔，賣方違約之罰則等均已做規範，顯見兩造間之買賣契約確實已成立生效，被告仍爭執房屋租賃契約書中之枝微末節而否定買賣契約之存在，委無足採。
另在房屋租賃契約書第6條還特別約定房屋稅、地價稅由承租人負擔；
買賣增值稅、契稅、代書費等皆由「承買人」負擔等語，均與一般租賃契約之約定不同，益徵本件兩造間非僅單約之租賃契約關係，而係隱藏有附期限之買賣契約關係，原告自得依此買賣契約關係請求被告移轉登記系爭房地。
㈢倘認原告不得請求移轉登記系爭房地，惟原告就此系爭房地業已支出1,975,004元，則依房屋租賃契約書附件第4條約定，原告得請求已支出之1,975,704元之加倍金額為3,951,408元，爰依房屋租賃契約書附件第4條約定為備位之請求。
對此，證人杜宜生亦證稱：「（問：兩造於契約附件第4條有提到如因可歸責賣方事由無法完成買賣等，真意為何？）我們所支付的費用都要加倍返還，如管理費、房屋、租金及保證金等費用，被告應於違約時支付」，是以原告自得請求此部分之金額作為賠償。
㈣聲明：⒈先位聲明：被告應將系爭房地移轉登記予原告。
⒉備位聲明：①被告應給付原告3,951,408元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②原告願供擔保，請准為假執行宣告。
三、被告方面：㈠原告承租被告所有系爭房地，約定租金為每月17,000元，原告應每月繳納，租賃期間自108年2月25日起至112年12月17日止，依據房屋租賃契約書之約定租期於112年12月17日屆滿，經被告於112年12月14日、同年月29日及113年1月3日，以左營福山郵局第530號、第585號及第3號存證信函，通知不續租並催請原告遷讓返還系爭房地等，原告拒為履行，惟繼續按月給付月租金額，被告即於113年2月7日依房屋租賃契約書第12條「房屋之返還」第1項約定（租期屆滿時，承租人應返還房屋）、民法第767條規定，請求被告自系爭房地遷出並將系爭房地返還原告；
另依房屋租賃契約書第12條「房屋之返還」第3項約定（返還房屋前應給付月租金額及相當月租金額1倍之違約金）、民法第179條規定，請求被告給付相當月租金額及違約金（本院113年度司簡調字第19號），原告按月給付月租金額，惟迄未遷讓。
㈡兩造於房屋租賃契約書外，另有附件之約定，然該附件之內容極其簡略，僅略述將來如有買賣時之簡要內容，未再經兩造簽章，且使用回收紙類背面影印而成，顯係一時性之過渡約款，於將來兩造如達成買賣合意（被告願意出賣時，原告同意購買）時，作為買賣契約內容之一部，非已達成買賣合意。
再核以房屋租賃契約書均約定租賃事項而無涉買賣，於第8條第3、4項約定：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，…。
前項情形承租人返還房屋時，出租人與承租人協商之」，益徵兩造未有買賣合意，蓋果有買賣合意，原告確定取得房屋所有權，其改裝房屋設施無須得被告同意，兩造更無於返還房屋時再為協商處理之必要。
尤其，果兩造確達成買賣合意，原告於112年12月18日起（即112年12月17日租期屆滿後）有使用系爭房地之正當權源，無再需給付月租金額或相當於租金的損害賠償予被告，然原告續為給付，可知兩造非已達成買賣合意。
兩造乃約定於被告有意出賣系爭房地時，原告有優先購買之權利，非以租賃隱藏不動產買賣之法律行為，今租期屆滿，被告無意出賣，原告尚無優先購買權可言（故被告聲明「不出售」），更無所謂因可歸責於被告致無法完成買賣之事由，原告據房屋租賃契約書附件內容請求移轉登記，或備位請求賠償費用，均屬無據。
㈢聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠原告主張就被告所有系爭房地，兩造於108年5月25日曾簽立房屋租賃契約書，除給付30萬元外，並自108年2月份起至113年3月，按月給付17,000元於被告，並繳交管理費113,200元、房屋稅及地價稅計35,424元，業據提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、合作金庫銀行存款憑條、歷史交易明細查詢結果、臺灣銀行存摺、網銀交易明細、宜蘭市凱旋尊邸二區大樓管理委員會收據、房屋稅繳款書、地價稅繳款書為證（見本院卷第13頁至第24頁、第29頁至第66頁），且為被告所不爭執，此部分之事實，應堪認定為真正。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院39年台上字第1053號、105年台上字第2240號判決意旨參照）。
按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項，固定有明文。
惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。
又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。
是主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號判決意旨參照）。
又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。
而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。
倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照）。
㈢原告主張兩造間所簽立之房屋租賃契約書係隱藏買賣系爭房地之法律行為等情，然為被告所否認，則原告自應就房屋租賃契約書係兩造通謀而為虛偽意思表示，而隱藏有買賣法律行為之事實，負舉證責任。
經查：⒈據證人杜宜生於本院審理時證述：伊知道兩造就宜蘭市○○路000巷0號3樓之1房屋有簽立契約，伊的大舅子知道原告要購屋，大舅子打電話跟伊說他同學有房屋要賣，有無興趣要瞭解，大舅子與原告也熟識，要伊轉達該房屋不錯，問原告有無興趣要聯繫，故留下被告電話，伊先與被告聯繫上，知道被告是軍職，後來伊與原告一起去被告工作地點詳談，才去看該屋情況，後續再談購屋細節，後於108年2月25日簽約，因為該屋有軍宅5年限制，伊有提供3個方式給被告選擇，被告體恤原告為單親，故被告選擇租約加附約的方式訂約，而非請律師或代書見證的方式，因為要多花錢，當時兩造是約定在軍宅還沒辦理過戶前，就以房屋租約方式履行，但還有關鍵的附約要履行，就被告每月繳納的貸款含利息，都由原告負擔約17,000多元作為租金給被告，由被告去繳納貸款，被告於112年底前半年有表示要購屋，但未提及要收回系爭房地，後來快接近租期屆滿時間112年12月18日，被告才表示不願出售，伊的職業也是從事不動產出售，伊之前沒有處理過國宅買賣相關業務，本件是第1次，朋友有處理過，本件是因為被告體恤原告，如以租賃方式處理，並無需支付見證費用那些問題，租約部分伊能自行處理，可能未請專業人士處理才發生這樣的事，當時有信任關係，因為兩造與大舅子都有交情，而不是公司客戶，如果是客戶伊就會請代書等專業人員來處理，故當時未討論到反悔要如何處理，合約及附約都記載的相當簡略，兩造於房屋租賃契約書附件第4條有提到如因可歸責賣方事由無法完成買賣，原告所支付的費用都要加倍返還，如管理費、房屋稅、租金及保證金等費用，被告應於違約時支付，違約是包含5年後被告反悔不賣可依第4條處理，房屋租賃契約書第6條有約定稅賦負擔及相關費用等均由承買人負擔，這是依照兩造的共識去簽約，被告稱要實際拿到買賣的價款640萬元，故不願負擔稅賦等費用，故從兩造簽立房屋租賃契約書後，相關稅賦、地價稅、管理費用等由原告負擔，含管理費用，當時沒有約定租期屆滿後需得到被告同意才可以買賣系爭房地，如果還要再得到被告同意才能買賣，就不會立約，因為這樣會增加本件買賣的變數，房屋租賃契約書第19條約定原告的優先購買權，這是為了時間到了，要被告一定要賣屋給原告，伊擔心被告反悔才這樣記載，但是文字用的不準確，被告最後稱母親要住，伊認為可能是該屋房價因高鐵而增值很多，而不想變賣，伊從事房仲工作可能有20年以上，但國宅買賣是第1次，有不定期、變數的合約，伊通常不願意去接觸，但兩造與大舅子有交情、信任關係，伊才去接洽處理等語（見本院卷第130頁至第133頁），觀諸證人杜宜生既為在場親見親聞事實之人，與兩造間並無怨隙，當無虛偽陳述以迴護一造之必要，於本院審理時既經具結而為證述，實無甘冒偽證罪之刑責而就系爭房地買賣過程及產權歸屬部分為虛偽證述之必要，證人杜宜生證述之內容，應具有相當之可信度，足認證人杜宜生仲介系爭房地予原告時，確實係因系爭房地為軍宅而有5年期限間不能轉讓之限制，故先以訂立租賃契約方式，並預立買賣契約書，是縱使契約之名稱以房屋租賃契約書之名義，或內容記載有優先購買權，亦無從據此即認定兩造間就系爭房地僅成立房屋租賃法律關係。
再參酌兩造所簽訂之房屋租賃契約書，雖約定每月租金為17,000元，然於房屋租賃契約書第6條約定房屋稅、地價稅、銀錢收據之印花稅由承租人負擔；
買賣增值稅、契稅、代書費等皆由「承買人」負擔，另房屋租賃契約書之附件約定「二、經雙方同意於租賃期，民國112年12月18日止後60天完成買賣過戶。
三、經雙方同意買賣過戶費用（如：增值稅、契稅、代書費、等一切費用用買方負擔）。
四、如因可歸責於賣方之事由致無法完成買賣，賣方應加倍返還買方所付之全部費用，不得異議」，亦已就何時辦理系爭房地之過戶移轉、買賣價金外之其他相當費用由買方負擔、賣方違約之罰則等均已做規範，又依國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定，軍屬配售之國宅確有取得登記5年內不得辦理所有權移轉登記之限制，衡諸常情，若原告僅係向被告承租系爭房地，僅需約定由原告繳納租金、管理費即可，何需就房屋稅、地價稅、買賣增值稅、契稅、代書費約定由原告負擔，核與一般房屋租賃之情形不符。
至於被告雖辯稱房屋租賃契約書第8條第3、4項約定：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。
前項情形承租人返還房屋時，出租人與承租人協商之」，益徵兩造未有買賣合意等語，然觀諸簽立房屋租賃契約書時，兩造須待4年餘之時間始得為所有權之移轉登記，故兩造約定原告改裝設施需取得被告之同意，以免因違反法令之規定而使得被告受罰，亦無違背常情，自無從僅因上開規定，即據以認定兩造無買賣系爭房地之合意。
綜上，足認被告於000年0月00日間確有約定640萬元之總價作為其出售系爭房地予原告之對價，且於成立買賣契約合意當時，依法尚不得出售、移轉，但可預期於被告取得系爭房地所有權登記5年後得移轉所有權，是堪認兩造間有系爭房地買賣契約存在，且約定價金為640萬元等情至明。
⒉至於被告雖辯稱：房屋租賃契約書附件之內容極其簡略，僅略述將來如有買賣時之簡要內容，未再經雙方簽章，且使用回收紙類背面影印而成，顯係一時性之過渡約款等語，然觀諸房屋租賃契約書第21條第2項約定「本契約廣告及相關附件視為本契約之一部（附件）」，顯見附件之內容亦為契約之一部，另參酌證人杜宜生雖從事房屋買賣仲介業者，並非無法律專業，故兩造與證人杜宜生簽立房屋租賃契約書時所書立之用語並非專業之法律用語，加上兩造與證人杜宜生之大舅子間之情誼，讓渠等於簽約時對於違約並無刻意防範，故附件內容雖簡略，然已就買賣契約書之標的物、總價金、分期給付時間、完成過戶時間、稅賦負擔、違約金等均詳加約定，益徵本件兩造間非僅單純之租賃契約關係，而係隱藏有附期限之買賣契約關係。
㈣按國軍老舊眷村改建條例第24條第1、2項固分別規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」、「前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記」，惟該規定之目的在照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍（士）官、兵（國軍老舊眷村改建條例第1條參照），故所禁止者應為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年內為移轉登記，而非禁止移轉所有權，不影響承購人締結買賣契約之效力。
又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；
但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。
系爭房地於107年12月17日登記為被告所有，於其他登記事項記載「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本附卷可參，是系爭房地於112年12月17日前，除依法繼承者外，尚不得移轉登記予他人；
而房屋租賃契約書附件第2條既已約定：「經雙方同意於租賃期，民國112年12月18日止後60天完成買賣過戶」（見本院卷第24頁），顯見兩造於買賣時即預見系爭房地有依法不得出售、移轉之情事，始約定應待法令准許移轉時再為移轉，依前引民法第246條第1項但書之規定，兩造既已約明應待可移轉時再行給付，兩造所簽訂之房屋租賃契約書仍屬有效。
而物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，復為民法第348條第1項所明定。
系爭房地所有權於107年12月17日登記為被告所有，則自上開登記之日起算5年，即112年12月17日起，系爭房地即可辦理所有權移轉登記，從而，依兩造簽訂之房屋租賃契約書附件第2條之約定，被告自應於112年12月18日開始與原告辦理系爭房地移轉事宜，然被告均不依約履行，原告請求被告將買賣標的即系爭房地之所有權移轉登記予原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第348條之規定及房屋租賃契約書之約定據以請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
又原告先位聲明為有理由，則其備位聲明即無須審酌，併予說明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 15 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 15 日
書記官 陳靜宜
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