臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,93,訴,286,20050705,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 93年度訴字第286號
原 告 即己○○之承受訴
戊○○
丁○○
庚○○
壬○○
辛○○
共 同
訴訟代理人 林志嵩律師
被 告 乙○○
丙○○
癸○○
子○○
丑○○
共 同
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 寅○○
當事人間租佃爭議事件，業於民國94年6 月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、本件被告寅○○經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。

次按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。

他造當事人，亦得聲明承受訴訟。

查本件原告己○○於起訴後之94年1 月17日死亡，戊○○、丁○○、庚○○、壬○○、辛○○等五人為己○○之繼承人，此有繼承系統表、除戶謄本暨戶籍謄本等件在卷可稽（見卷宗第305至317頁），故戊○○、丁○○、庚○○、壬○○、辛○○等5人於94年3月11日具狀聲請承受訴訟，依法即無不合。

三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；

或經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、5款定有明文。

本件原告係基於租賃關係及繼承關係，訴請訴外人陳在濱之繼承人應變更土地出租人之登記及應與原告續訂耕地租約，是其於審理中追加亦為陳在濱繼承人之寅○○為被告（卷第65、75頁），乃合於前揭民事訴訟法第255條第1項第5款之規定，且被告對於原告前揭追加並無異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更，自應予准許。

四、又本件租佃爭議事件，業經宜蘭縣三星鄉公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會依法踐行調解、調處，因調解不成立及出租人不服調處，而由宜蘭縣政府耕地租佃委員會移送本院，有宜蘭縣政府函檢送之租佃爭議案卷宗可稽，是本件起訴程序核與耕地三七五減租條例第26條第2項之規定相符。

乙、實體方面

一、原告主張之意旨：㈠本件耕地三七五租約原計有坐落宜蘭縣三星鄉○○○段二萬五小段610611、623、625、626、627地號等六筆耕地，該六筆耕地數十年前即由原告之被繼承人己○○向所有權人陳在濱承租耕作。

該六筆耕地嗣因分割繼承，由訴外人甲○○取得上開地段610、611、623、625地號等四筆耕地，另同地段626、627地號二筆耕地則由被告等因繼承而取得所有權。

陳在濱之繼承人甲○○，於繼承發生後，為分割繼承登記前，即以陳在濱之繼承人身份與原告之被繼承人己○○就該六筆耕地續訂耕地三七五租約，甲○○因繼承取得其中610、611、623、625地號等四筆耕地所有權後，更與己○○續訂租約，至甲○○之土地遭法院拍賣由原告戊○○買受截止。

訟爭626、627地號二筆耕地因出租人及承租人未申請收回或續訂，由三星鄉公所公告註銷登記，原告之被繼承人己○○生前向主管機關三星鄉公所申請續訂租約，因被告不同意，經宜蘭縣政府移送鈞院審理在案。

㈡然依據耕地三七五減租條例第6條第1項之規定，耕地租賃不以訂立書面契約或經登記為必要，故不論是否有耕地三七五租約之登記，均應適用耕地三七五減租，故被告以陳在濱於訂立租約時已經死亡，而否認有耕地租賃關係存在云，即無足採。

況文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。

法律上推定之事實無反證者，無庸舉證。

本件租約訂立時，所有權人陳在濱固已死亡，惟依本耕地租約登記當時施行有效之台灣省耕地租約登記辦法第2條之規定，承租人本得單獨申請登記，或由該管縣市政府勒令登記，而毋庸陳在濱協同辦理或在租約上用印。

故該租約縱有瑕疵，亦僅依行政程序更正之問題，仍屬有效之公文書，自應由被告舉反證以推翻公文書實質內容之真正。

㈢系爭耕地數十年來均由己○○占有耕作，三星鄉公所93年11月5 日鄉民字第0930012850號函內已載本件626、627地號二筆耕地訂立租約及續訂之事實，且依據合法登記之耕地三七五租約、續訂租約、租約登記簿、續訂租約申請書、三星鄉公所稿紙暨所附47年7 月份私有耕地租約變更登記通知書等，以上公文書均明載己○○確有承租系爭626、627地號二筆耕地並訂立及續訂租約。

且被告既不否認訴外人甲○○乃陳在濱之繼承人，及有分割遺產協議之事，故陳在濱之繼承人甲○○，於繼承發生後、分割繼承登記前，即以陳在濱之繼承人身份與己○○續訂耕地三七五租約，並在58年5 月10日租約上「出租人」欄「陳在濱」姓名下蓋用甲○○印章，而甲○○因繼承取得其餘四筆土地所有權後，更與己○○續租，至甲○○之土地遭拍賣截止，係住羅東鎮○○路二號，對己○○承租耕作之事實，當不難查明，甲○○願與己○○續訂租約，當可證明己○○確有承租耕作之事實。

租約登記本為保護佃農及舉證方便而設，申請登記時，縱手續或證件有不齊備或瑕疵，亦不影響兩造間確有存在之租賃關係，甲○○己○○續訂租約時，是否有經全體繼承人之同意，僅為該續訂租約之手續是否無瑕而已，何得據以否認兩造有租賃關係存在。

㈣又耕地租約之登記，係為保證佃農及謀舉證上之便利而設，是政府為管理租約之需要，根據事實狀況，所為之各項租約登記或逕為登記，於出、承租人之權益，並無影響。

故本件租約於91年底期滿，因出租人及承租人未申請收回或續訂，由三星鄉公所公告註銷登記，亦不影響兩造間租賃關係之存在。

㈤本件原告或其等被繼承人己○○數十年來，均本於耕地租賃繼續占有耕作系爭二筆耕地，該租約於91年底期滿時，被告亦未即為反對續約之意思表示，自得依據耕地租賃契約關係及依耕地三七五減租條例第20條之規定，請求被告續訂租約自92年1 月01日起至97年12月31日止。

再者，原租約登記之原出租人陳在濱已死亡，由被告等六人繼承系爭二筆耕地而為所有權人，併依據台灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第2、3 款之規定請求變更出租人為被告等6人；

又原承租人己○○於本件訴訟中死亡，原告等5 人均為現耕繼承人，併請變更承租人為原告等5人。

㈥本件依據各項事證俱徵兩造間就系爭耕地確有租賃關係存在，被告負有續訂租約之義務，為此爰依兩造間之租賃關係，聲明求為：被告應共同就坐落宜蘭縣三星鄉○○○段689 地號之土地（即重劃前紅柴林段二萬五小段626、627地號之土地），將原出租人陳在濱名義變更為被告乙○○、丙○○、寅○○、癸○○、丑○○、子○○，原承租人己○○名義變更為原告戊○○、丁○○、庚○○、壬○○、辛○○，及均續訂耕地租約自92年1月01日起至97年12月31日止。

二、被告乙○○、丙○○、癸○○、子○○、丑○○等人之答辯之意旨：㈠依據宜蘭縣三星鄉公所所檢附之「台灣省宜蘭縣私有耕地租約」，系爭二筆土地訂立租約之日期為47年1月1日，又系爭「私有耕地租約變更登記通知書」，該通知書登記原因欄項上載明「新訂租約」，顯證系爭二筆土地第一次訂立書面租約之日期應為47年1月1日。

然47年1月1日之耕地租約之出租人雖載為「陳在濱」，惟「陳在濱」早在45年6 月14日即已死亡，自不可能與原告在47年間訂立耕地租約，此亦為該租約上無陳在濱之簽名及蓋章之原因，故系爭租約乃原告單方面立約之行為，與契約成立之要件不符，自不生效力，從而宜蘭縣政府歷次依耕地三七五減租條例第20條規定所為辦理續定租約之核定亦不生任何效力。

㈡又依前述，47年1月1日所定耕地租約既不生實質之效力，從而原告之被繼承人己○○在58年5月8日所為地目變更之租約，亦不生任何效力。

況58年5 月10日所為地目變更之耕地租約，其出租人仍登載當時已經死亡之「陳在濱」，亦無可取。

至於該地目變更之租約上出租人「陳在濱」欄下雖所蓋「甲○○」印章，然此亦無任何效力，蓋二者為不同之主體，甲○○並非該租約所載之契約當事人，且地目變更之租約上所載「623、625、626、627、610、611等地號」之六筆土地，於45年6 月14日即屬陳在濱之全體繼承人（包括被告乙○○等人）所公同共有（至63年間始為分割繼承登記），依據民法第828條第2項之規定，甲○○未經全體公同共有人之同意，就上開623 地號等六筆土地為任何契約行為，對其他公同共有人自不生任何效力，被告亦否認甲○○之簽章係代表全體繼承人。

㈢前開47年1月1日之租約登記既不生效力，則己○○與甲○○在64年12月間所為租約變更登記，亦不生實質之效力。

且系爭626、627地號之二筆土地，在63年9 月21日即已分割繼承登記為被告乙○○等人所有，甲○○並非系爭二筆土地之所有權人，其對二筆土地自無任何權利可行使，故甲○○與己○○間所為租約變更登記之行為，亦僅存在於甲○○與己○○之間，充其量僅為甲○○所有之同地段623、625、610、611地號之四筆土地生有租約變更之效力，無法遽認兩造間就系爭二筆土地有租佃關係存在。

㈣此外，被告亦否認在被繼承人陳在濱死亡前已出租系爭土地之事實，陳在濱於45年6 月14日即已亡故，是時陳在濱所遺之不動產均歸其繼承人等公同共有，然己○○在47年1月1日向三星鄉公所申請租約登記時，卻仍以已故之陳在濱為出租人，可認己○○於47年1月1日前均未與被告等之家屬接觸，亦無繳租之事實，而不知陳在濱已死亡之事實，否則自應以繼承人全體為出租人，可見己○○與陳在濱間應無任何租約關係存在。

㈤至於原告引據「台灣省耕地租約登記辦法」第2條主張租約得單獨申請登記乙節，固非無據，惟依該辦法之規定，承租人得單獨聲請登記者，係以有租約關係存在為前提，本件陳在濱與己○○在47年1月1日前並無任何租約關係存在，自難僅憑己○○於47年1月1日單獨申請登記之租約，遽認兩造間有耕地租約關係存在。

且當時陳在濱已經死亡，承租人未以全體繼承人所為之租約登記，亦顯然不合法。

㈥是本件依據各份租佃之書面契約，均不足以證明兩造間就系爭二筆土地有何租佃關係存在，此外原告復無提出其他事證，從而其依據耕地三七五減租條例第20條規定及台灣省登記租約登記辦理第4條第1項第2款規定，請求被告等續訂租約，自無理由。

為此聲明請求：駁回原告之訴。

三、被告寅○○則未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明及陳述。

四、兩造不爭執之事實：原告主張宜蘭縣三星鄉○○○段二萬五小段 623、625、626、627、610、611 地號之六筆耕地，原登記為訴外人陳在濱所有，嗣陳在濱死亡後，於63年09月間為分割繼承登記，其中上開紅柴林段二萬五小段623、625、610、611地號之四筆土地由訴外人甲○○取得，另同地段626、627地號之二筆土地則由被告乙○○、丙○○及訴外人陳坤菊等人取得，嗣陳坤菊於90年4 月18日死亡，被告黃雄文、寅○○、癸○○、丑○○、子○○等人為其繼承人，惟黃雄文復在91年5 月14日死亡，被告寅○○、癸○○、丑○○、子○○等人為其繼承人，故三星鄉○○○段二萬五小段626、627地號之二筆土地現由被告等人所共有；

嗣紅柴林段二萬五小段626、627地號土地於93年08月19日因土地重劃，現改編為宜蘭縣三星鄉○○○段689地號；

另原告等人之被繼承人己○○業於94年1月17日死亡，原告等五人為其繼承人等事實，乃為被告所不爭執，並有土地登記謄本、土地登記簿謄本、繼承系統表、戶籍謄本、除戶謄本、土地登記申請書（含所附文件）為證（參見卷宗第13-15 、50、77-83、122、129-180、308-317頁），自堪信為實在。

五、本件之爭點及法院之判斷：然原告另主張陳在濱與己○○間就系爭土地訂有三七五耕地租約乙節，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是經兩造整理、協議，確認本件應予審究之爭執點厥為：兩造間是否就系爭二萬五段689 地號土地（即重劃前紅柴林段二萬五小段626、627地號之土地，且因兩造有爭執之耕地租約書上均記載重劃前之地號，故以下均以重劃前之地號稱之）是否有租賃關係存在？（見卷第283頁）茲析述如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年度上字第917 號著有判例。

本件原告主張兩造間就系爭紅柴林段二萬五小段626、627地號之二筆土地有租賃關係存在之情，既為被告所否認，其等自應就此事實負舉證之責。

㈡查原告主張兩造之被繼承人己○○及陳在濱間就系爭二筆土地訂有租約，無非係以己○○為承租人、陳在濱為出租人分別在47年1月1日所簽訂租賃期限為44年1月1日起至49年12月31日止之私有耕地租約，及在58年5 月16日所簽訂租賃期限56年1月1日至61年12月31日之變更登記租約、在62年12月間所簽租賃期限62年1月1日起至67年12月31日止之變更登記租約等件為其佐證（詳見卷第89至92頁）。

然按耕地三七五減租條例第6條第1項規定：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，固係為保護佃農及謀舉證上便利而設，惟按耕地三七五減租條例第6條關於以書面訂立耕地三七五租約之規定，係以其耕地之租賃契約已經成立為其前提要件，此有最高法院43年度台上字第1105號裁判要旨可資參照，故租約登記仍應以已有合法訂立之耕地租約存在為前提要件，殆無疑義。

再者，上開耕地租約書或變更登記書在程式上固因係宜蘭縣三星鄉公所所填發，或具公文書之形式證據力，然按證據能力與證據力有別，前者係指於人或物中有為證據方法之資格，後者則係證據方法就應證事實所能證明之價值；

公文書依民事訴訟法第355條第1項之規定，雖具有形式上證據力，至其實質上證據力之有無，則由事實審法院依自由心證判斷之（最高法院78年度台上字第2090號裁判要旨可資參照）。

職是，上開耕地租約書或變更登記書縱係屬公文書，然其就己○○與陳在濱間對系爭土地是否存在租賃關係之實質證據力，仍應依調查證據結果審認之。

㈢是查，依據宜蘭縣三星鄉公以93年11月5日鄉民字第930012850號函覆本院稱：系爭紅柴林段二萬五小段626、627地號土地之租約係自44年1月1日起，歷經多次續訂，至最近一次應於91年12月31日租約期滿，因出租人及承租人未申請收回或續訂，鄉公所依據耕地三七五租約清理要點第7點第2項，由三星鄉公所以92年8月21日鄉民字第93330號公告註銷在案等語；

且在系爭三七五耕地租約登記簿上，亦記載本件租約之原始租期為「原訂租期：44年1月1日至49年12月31日」，另於宜蘭縣三星鄉公所檢送至羅東地政事務所之47年度07月份私有耕地租約變更登記通知書上，亦載明47年1月1日之上開耕地租約為「新訂租約」（見卷第87、93、249至251頁），顯見系爭二筆土地第一次訂立書面租約之日期乃為47年1 月1 日。

惟該份租約之立約日期係在47年1月1日，而出租人簽名蓋章欄雖書有陳在濱之名字，惟無蓋章，而被告等人之被繼承人陳在濱早於45年06月14日即已死亡之情，有被告提出之陳在濱除戶謄本一份在卷可按（參卷宗第122 頁），顯見陳在濱自始不可能與原告等人之之父己○○在47年1月1日簽立系爭租約，應至為灼明，故該份租約書自難信為生效。

然原告又未再提出其他事證資以證明兩造之被繼承人己○○及陳在濱在47年1月1日或之前確已成立耕地租約，從而原告以此份47年1月1日所立租約，主張兩造間因分別繼承己○○及陳在濱之權利義務關係，故至遲在44年1月1日起即有租約關係存在乙節，自不可採。

再者，依台灣省耕地租約登記辦法第2條之規定，承租人固得單獨聲請登記者，惟此規定亦應以有租約關係存在為前提，本件兩造之被繼承人己○○與陳在濱間在47年1月1日前既無從認定有何租約關係存在，自難僅憑己○○於47年1月1日單獨申請登記之租約，遽認兩造間有耕地租約關係存在，且當時陳在濱既已死亡，承租人未以全體繼承人為出租人之租約登記，其效力亦屬堪疑。

㈣次查，原告雖再舉以己○○為承租人、陳在濱為出租人在58年5 月10日簽立租賃期限為56年1月1日起至61年12月31日止之變更租約登記書（見卷宗第89頁），主張由該份租約書「陳在濱」之名字項下已蓋有其繼承人「甲○○」之印章，顯見甲○○在繼承發生後、分割繼承登記前，即以陳在濱繼承人之身份與己○○就包括系爭二筆土地在內之六筆土地續訂耕地三七五租約，可認陳在濱與己○○間確有租賃關係等語。

然查，依前述，上揭47年1月1日之耕地租約書既不生效力，從而原告之被繼承人己○○在58年5 月10日所為地目變更登記之租約，亦不生任何效力。

況58年5 月10日所為地目變更之耕地租約，其出租人仍登載當時已經死亡之「陳在濱」，雖「陳在濱」欄下另蓋有「甲○○」印章，然甲○○既非該租約所載之契約當事人，自無從以其之用印，而認陳在濱與己○○間存有租賃關係。

且按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文；

又共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。

如共有人中一人未經他共有人之同意，擅將共有物全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（參見最高法院71年度台上字第4199號、78年度台上字第28號等裁判要旨）。

訴外人陳在濱於45年06月14日即已死亡，其之繼承人於63年間為分割遺產之登記，由被告乙○○、丙○○及訴外人陳坤菊等3 人取得該626、627地號二筆土地，依當時之民法第1167條規定，遺產之分割溯及繼承開始時發生效力，故自繼承開始時起，系爭626、627地號土地之出租，至少應得被告乙○○、丙○○及訴外人陳坤菊等人同意，始得成立合法有效之租賃關係，惟此事實既為被告所否認，故訴外人甲○○就系爭 626、627 地號二筆土地所為之任何出租行為，對被告等人自不生任何效力。

㈤至於64年12月間出租人繼承變更之耕地租約書（卷宗第90頁），乃為三星鄉○○○段二萬五小段623、625、610、611地號四筆土地之出租人繼承變更登記，核與本件之同地段 626、627 地號之二筆土地無涉，無法以此推認兩造間就系爭二筆土地有租佃關係存在。

另系爭土地自74年起至91年止之租約登記，乃均係己○○於每期租約屆滿時向宜蘭縣三星鄉公所單獨聲請，並由三星鄉公所依據耕地三七五減租條例第20條及台灣省耕地租約登記辦法續訂租約，有宜蘭縣三星鄉公所93年12月23日鄉民字第930014350 號函及所檢附之私有耕地租約期滿續訂租約申請書附卷足憑（參卷宗第235至248頁），且並無資料可看出土地所有權人有收受該租約變更登記之通知，或鄉公所已經通知土地所有權人表示意見而無異議之事實，故無從以此揭耕地租約書，而認本件二筆土地之耕地租約登記係屬真正。

㈥此外，所謂租賃契約，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，並約定出租人提供租賃物予他方使用收益，承租人則需支付租金而後可，故租金之約定乃為租賃契約之重要條件。

惟系爭耕地租約固均載明紅柴林段二萬五小段626 地號之租額為「甘藷690台斤」，另同地段627地號土地之租額則為「甘藷186 台斤」，是苟如原告所稱己○○與陳在濱間早於系爭租約簽訂之前即有租約合意，並非於47年1月1日另行訂立系爭租約之情事為真正，則己○○必有繳交租金之收據，惟原告自始均未提出繳租之收據或證據，足啟人疑竇，自難認可採。

㈦綜上所述，依據各份租佃之書面契約，均不足以證明兩造間就系爭二筆土地有何租賃關係存在，此外原告復無提出其他事證，從而其依據耕地三七五減租條例第20條規定及台灣省登記租約登記辦理第4條第1項第2款規定，請求被告應共同就坐落宜蘭縣三星鄉○○○段689 地號之土地（即重劃前之紅柴林段二萬五小段626、627地號之土地），將原出租人陳在濱名義變更為被告乙○○、丙○○、寅○○、癸○○、丑○○、子○○，原承租人己○○名義均變更為原告戊○○、丁○○、庚○○、壬○○、辛○○，及均續訂耕地租約自92年01月01日起至97年12月31日止，為無理由，應予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，並此敘明。

七、裁判費負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 94 年 7 月 5 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 邱景芬
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 7 月 6 日
書記官 莊怡麗