臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,96,簡上,38,20090330,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決 96年度簡上字第38號
上 訴 人 己○○
戊○○
丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 林健智律師
被上訴人 庚○○
甲○○
兼 上一人
法定代理人 乙○○
共 同
訴訟代理人 吳振東律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國96年7月17日本院宜蘭簡易庭96年度宜簡字第19號第一審判決提起上訴，本院於98年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人下列第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請並該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

確認上訴人與被上訴人庚○○間就宜蘭縣宜蘭市○○路七五及七五之一號房屋之租賃關係不存在。

被上訴人庚○○、乙○○應自前項房屋遷出並將房屋返還上訴人。

被上訴人庚○○、乙○○應再連帶給付上訴人新台幣陸仟零柒拾元，另共同給付上訴人新台幣肆仟元，並自民國九十五年十二月二十一日起至被上訴人自前項房屋搬遷為止，按月共同給付上訴人新台幣壹萬元。

其餘上訴駁回。

第一審訴訟費用除確定部分外之新台幣壹仟零陸拾肆元，及第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元，合計新台幣貳仟伍佰陸拾肆元，由被上訴人庚○○、乙○○負擔十分之九即新台幣貳仟參佰零捌元，餘由上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、上訴人起訴主張：被上訴人庚○○於民國77年10月21日，邀同被上訴人乙○○為連帶保證人與上訴人之被繼承人陳茂鏞訂立房屋租賃契約，約定由被上訴人庚○○承租陳茂鏞所有門牌為宜蘭縣宜蘭市○○路75、75-1號房屋（下稱系爭房屋），租期至78年4月21日止、租金每月新台幣（下同）5,500元，於每月21日以前繳納。

而77年之租賃契約期間屆滿後，被上訴人繼續使用系爭房屋，並與陳茂鏞間約定租金調升為每月10,000元，而以不定期限之方式繼續租賃契約（下稱系爭租賃關係）。

惟被上訴人庚○○積欠95年4月份至9月份之租金50,000元，經上訴人於95年9月27日以宜蘭東港郵局第69號存證信函催告庚○○5日內給付，否則逕為終止系爭租賃關係，而被上訴人庚○○逾期未給付，是系爭租賃關係自於期限屆滿時即95年10月2日即行終止；

甚且被上訴人庚○○至95年12月21日為止已積欠租金達62,070元，而逾兩期租金未為給付，並經上訴人於95年10月19日以宜蘭東港路郵局第84號存證信函催告給付，被上訴人庚○○逾期亦未給付，上訴人遂於95年12月7日以宜蘭東港路郵局第92號存證信函終止系爭租賃關係，是上訴人與被上訴人庚○○間就系爭房屋之系爭租賃關係業已不存在。

爰請求如確認上訴人與被上訴人庚○○間系爭租賃關係不存在、被上訴人應自系爭房屋遷出、被上訴人庚○○、乙○○應並連帶給付上訴人62,070元租金及相當於租金之不當得利，及自95年12月21日起至其等搬遷為止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利10,000元。

二、被上訴人則以：系爭房屋自77年承租之初起即由被上訴人庚○○與其前妻乙○○及子女甲○○共同居住，且上開77年之租賃契約之期間屆滿後，被上訴人庚○○仍按期給付租金並繼續使用系爭房屋迄今，故被上訴人庚○○就系爭房屋有不定期租約存在。

上訴人以被上訴人庚○○積欠租金為由而終止租約，然查被上訴人庚○○積欠租金尚未達可行使法定終止權之金額，且上訴人之催告並未定相當期限，且在催告期間上訴人違反誠信原則而拒收被上訴人所給付之租金，其催告及終止權之行使均非合法，是上訴人以此為由而終止系爭租賃關係，並無理由等語，資為抗辯。

三、原審審理結果，認被上訴人積欠上訴人之租金，於扣除被上訴人因系爭房屋後方排水溝無法排水，而自行雇工將房屋後段地坪墊高防止污水倒灌入系爭房屋，所支出之修繕費用20,070元後，尚未達2個月租金2萬元，故上訴人尚不得主張終止系爭租賃關係，而判決被上訴人庚○○、乙○○應連帶給付上訴人積欠之租金22,000元，其餘之請求則均予駁回。

上訴人不服提起上訴，主張地坪墊高並非修繕費用，且未經被上訴人催告上訴人修繕，系爭房屋後方無法排水為可歸責於被上訴人等情，而認被上訴人主張扣除該修繕費用並無理由，故其等終止系爭租賃契約為合法，而為上訴聲明：1.原判決關於駁回上訴人在第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄；

2.確認上訴人與被上訴人庚○○間就系爭房屋之租賃關係不存在；

3.被上訴人應自宜蘭市○○路75、75-1號房屋遷出並將上開房屋交付予上訴人；

4.被上訴人庚○○、乙○○應再給付上訴人40,070元，並自95年12月21日起至被上訴人搬遷為止，按月給付上訴人10,000元。

被上訴人則對經原審判決敗訴部分未予上訴而告確定，但仍抗辯上訴人終止系爭租賃契約不合法，原審判決並不當，故為答辯聲明：請求駁回上訴。

四、本件兩造不爭執之事實，為：1.上訴人之被繼承人陳茂鏞與被上訴人庚○○於民國77年10月21日就坐落宜蘭市○○路75、75之1房屋簽訂有租賃契約，租期屆滿後，被上訴人仍繼續使用該房屋。

2.被上訴人庚○○將地坪墊高部分之建物，為被上訴人庚○○自行增建，惟仍為系爭租賃物之範圍，租金則自5,500元調高至10,000元，且被上訴人庚○○於94 年間為該部分地坪墊高時，未經陳茂鏞全體繼承人之同意。

3.被上訴人庚○○自95年4月（95年3月21至同年4月20日）至95年12月（95年11月21至95年12月20日）止使用系爭房屋之對價中，被上訴人庚○○於95年10月2日以存證信函檢附郵政匯票48,000元，上訴人於同年月3日收受，另被上訴人庚○○於同年12月12日給付30,000元，但被上訴人庚○○於給付94年5月至95年3月之11期租金時，自行扣除地坪墊高費用20,070元，僅給付89,930元予上訴人。

而兩造爭點則如下：1.被上訴人庚○○墊高地坪是否為維持租賃物合於使用收益狀態之必要修繕行為？2.被上訴人庚○○所支出之墊高地坪費用，得否於應給付上訴人之租金中扣除之？如未經催告，得否逕為修繕並主張於租金中扣除之？3.被上訴人庚○○有無欠租逾2期之總和，經上訴人催告而未給付之情事？上訴人主張系爭租賃契約業經終止，有無理由？4.上訴人請求被上訴人庚○○、乙○○應再連帶給付租金或相當於租金之不當得利40,070元及自95年12月21日起至被上訴人搬遷為止，按月給付10,000元，有無理由？查：

㈠、本件被上訴人稱其所設置於系爭房屋後方排水溝，原經東側空地排水，然上訴人搭建房屋出租與他人，作為汽車修護廠使用，該修護廠在該空地堆放貨櫃雜物，導致排水道阻塞，每逢大雨或西側71-2號鄰屋排放大量家庭廢水，即會造成系爭房屋後方之大小溝水滿無法宣洩，而回堵至屋後被上訴人自行施設之前開水溝，進而溢入系爭房屋，造成被上訴人居住之困擾，故有將系爭房屋後段部分地坪予以墊高，以防屋後廢水回流至系爭房屋等情。

此經原審及本院至系爭房屋勘驗結果，見「系爭房屋屋後排水溝阻塞，水溝無水流動痕跡，而被告（即被上訴人）所抗辯地坪墊高位置緊鄰屋後排水溝，有明顯地上鋪設混凝土之痕跡，而目前地面高度確實高於屋前地板及屋後排水溝、地坪墊高範圍目前供作廚房、餐廳及廁所使用... 」、「系爭房屋後方顯有用水泥堆高之地面，並有水泥門檻，門檻經實際丈量結果，門檻內側高27公分，外圍高25公分（亦即外底面比內底面高），房屋後方有廢棄水溝壹條，據被上訴人稱是原有水溝阻塞後設置，現在也沒辦法使用，屋後確有積水，且已發黑並有異味，應非一夕所致。

另據兩造聲請至二鄰房屋勘查，門牌號碼75-2號房屋為機車行，據車行老闆莊芳昇稱：後方廚房、廁所及洗衣機之廢水是往屋後排出，雖然屋前另有公有排水溝，但是沒有辦法將屋後之廢水排至該處。

另至門牌號碼71-3房屋勘查，上訴人稱：與系爭房屋毗鄰處有水溝可以往房屋前方排出，... 據勘驗上訴人所指之排水管有部分是用鐵皮蓋住，鐵皮掀開後下方確實有水管埋設及部分積水。」

等情，有原審及本院勘驗筆錄及現場照片可稽，而得認為被上訴人使用系爭房屋時所產生之廢水，須經系爭房屋後方排出，惟因原有排水溝因故廢棄，而有積聚之廢水回流至系爭房屋後段之虞。

就此被上訴人抗辯稱因此須墊高系爭房屋後段以防廢水流入，且就此所生修繕費用得依民法第430條規定於租金中扣除。

惟按民法第430條所定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

之所謂「修繕」，乃指租賃物原有破損或毀壞等減損其功用狀態，而須予修理回復原狀而言。

本件被上訴人將系爭房屋後段地坪以水泥予以墊高，固有防止屋後廢水回流至系爭房屋之用，惟墊高房屋地坪並非就原有租賃物有破損或毀壞之部分予以修繕，乃係就原有租賃物即系爭房屋之地平設施予以更改，變更設施所產生之費用，非屬修繕費用，自無上開民法第430條規定之適用，再依上訴人之被繼承人陳茂鏞與被上訴人庚○○所訂原有租約第9條「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」

，該費用非得於租賃關係存續中由租金中予以扣除，是被上訴人抗辯此墊高地坪費用20,070元部分得依民法第430條規定在租金中予以扣除，並非有據，應認上訴人之主張，為有理由。

㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第440條第1、2項定有明文。

本件被上訴人庚○○於95年3月29日繳付94年5月份至95年3月份之租金時，已有20,070元應付而未付，已有積欠2期租金之情形，其後被上訴人所寄發予被上訴人庚○○、乙○○之95年7月26日、95年10月19日之宜蘭東港路郵局第59、84號存證信函，均載明就此部分租金催告給付之意旨，而迄上訴人以95年12月7日宜蘭東港路郵局第92號存證信函向被上訴人庚○○為終止系爭租賃關係之意思表示時，均未給付，足認被上訴人庚○○確有遲付2期租金未為給付，已達2個月之情形。

故上訴人主張其已終止系爭租賃契約，而訴請確認其等與被上訴人庚○○間系爭租賃關係已不存在，並請求現占有系爭房屋之被上訴人庚○○、乙○○返還房屋，為有理由，應予准許。

至上訴人雖稱其95年8月21日向本院所遞民事調解狀均已有終止租約之意思表示，然觀諸惟其具狀內容乃載「相對人每月需給付租金...，截至目前為止已逾四期以上房租未給付，聲請人顯已違反租賃契約書，理應終止租賃契約... 」，其「理應終止租約」之文意，應係告知被上訴人其已有權得終止租約，惟尚難認係為終止租約之意思。

又上訴人所發宜蘭東港路郵局95年9月27日第69號存證信函，乃催告被上訴人給付95年4月21日起至95年9月21日止計5萬元之租金，並定期限被上訴人於95年10月2日給付，否則租約自行終止，惟該催告不見相當之催告期間，況被上訴人已於95年10月3日交付租金48,000元，且該函內容並未提及前開經本院認定被上訴人應給付而尚未給付之租金20,700元，是亦難認上訴人上開存證信函已生終止系爭租約之效力。

故本院認仍應以前開95年12月7日所發宜蘭東港郵局第92號存證信函所為終止系爭租約之意思表示，方屬有效合法。

而就前開遷讓房屋部分，上訴人復請求被上訴人甲○○同負遷讓義務，惟被上訴人甲○○乃被上訴人庚○○、乙○○之占有輔助人，為兩造所不爭執，則負遷讓義務者乃共同占有人即庚○○、乙○○，尚不及於被上訴人甲○○，故上訴人請求被上訴人甲○○遷讓房屋部分，於法不合，不應准許，應予駁回。

㈢、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條定有明文。

又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。

系爭租賃關係業經上訴人以95年12月7日宜蘭東港路郵局第92號存證信函向被上訴人庚○○為終止租約之意思表示，業如前述，則被上訴人自收受該存證信函時，就系爭房屋已無占有權限，依前揭說明，上訴人自得對被上訴人庚○○、乙○○請求相當於租金之不當得利。

而系爭租賃契約所約定每月之租金為10,000元，則上訴人以此主張被上訴人庚○○、乙○○占有系爭房屋每月受有相當於租金之不當得利為10,000元乙節，即屬可採。

又查，被上訴人庚○○應給付上訴人之租金，其中94年5月份至95年3月份計11期之租金110,000元，被上訴人庚○○自行扣除前揭墊高地坪費用20,070元後，於95年3月29日以宜蘭中山路郵局第284號存證信函檢附89,930之支票為給付。

其後95年4月份至95年12月份（95年3月21日至95年12月20日，原審判決誤為至96年1月20日）租金及終止後相當於租金之不當得利（以被上訴人庚○○收受95年12月7日宜蘭東港路郵局第92號存證信函之同年月8日【卷二第41頁收件回執】為界，此前為租金，其後為相當於租金之不當得利計90,000 元，被上訴人庚○○已給付者乃95年10月2日以羅東郵局第709號存證信函檢附之48,000元支票，其自行扣除所稱營業損失2,000元因未舉證上訴人同意扣抵租金，尚無可採。

另95年12月12日於本院以95年度1022號提存書提存之30,000元，尚未給付者為12,000元，上開租金及相當於租金之不當得利合計已給付者為167, 930元，未付者為32,070元。

故上訴人依系爭租賃契約及連帶保證之法律關係，請求承租人即被上訴人庚○○及連帶保證人即被上訴人乙○○連帶給付已屆期（至95年12月7日，95年12月9日至同年月20日之12日部分應計入不當得利）之租金計28,070（32,070-【10,000* 12/30】=28,070）為有理由，應予准許。

而自95年12 月9日至同年月20日計12日4,000元部分，及其後自95年12月21日起按月10,000元部分，乃相當於租金之不當得利，上訴人主張依系爭租賃契約書第13條規定，被上訴人庚○○、乙○○亦應負連帶賠償責任，而查該條規定內容乃「乙方（承租人）如有違背本契約各條項或損害房屋等情事時丙方（連帶保證人）應連帶負賠償責任... 」，本件上訴人就此部分之請求依據為不當得利之法律規定，性質上為利益返還而非損害賠償，尚難認有該條款之適用，上訴人主張被上訴人庚○○、乙○○應就此部分負連帶給付之責，尚屬無據。

然被上訴人庚○○、乙○○既係共同占有系爭房屋，則自應負共同返還所受利益之責，故此部分應由被上訴人庚○○、乙○○共同給付。

五、綜上所述，本件上訴人請求確認上訴人與被上訴人庚○○間就系爭房屋之租賃關係不存在，被上訴人庚○○、乙○○應自系爭房屋遷出並將房屋交付予上訴人，及被上訴人庚○○、乙○○應連帶給付上訴人28,070元之租金，及自95年12月9日至同年月20日之4,000元暨自95年12月21日起至被上訴人搬遷為止，按月共同給付上訴人10,000元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

原審判決僅判命被上訴人庚○○、乙○○應連帶給付上訴人22,000元，而駁回其餘請求，就上開應准許部分，尚有未洽，上訴人上訴請求予以廢棄改判，為有理由；

至請求積欠之租金及相當於租金之不當得利逾上開合計32,070元部分，暨請求被上訴人庚○○、吳陳碧就相當於租金之不當得利連帶給付部分，及請求被上訴人甲○○遷讓系爭房屋部分，原審判決予以駁回，並無違誤。

上訴人仍指摘不當，請求予以廢棄改判，為無理由，應予駁回。

又原審已判決被上訴人庚○○、乙○○應連帶給付上訴人22,000元，故關於已屆期之租金被上訴人應再連帶給付6,070元。

六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用附擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 楊麗秋
法 官 林翠華
法 官 張軒豪
正本與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官 謝佩欣