臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,97,訴,222,20090601,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第222號
原 告 戊○○
訴訟代理人 羅明宏律師
被 告 宜蘭縣政府
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國98年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

本件原告起訴時原請求被告給付房屋修復費用新台幣（下同）365,200元、租金損害150,000元，合計515,200元；

嗣於訴訟程序進行中就房屋修復費用部分不予請求，另就租金損害部分擴張為180,000元。

此核屬對應受判決事項擴張或減縮之聲明及源於同一基礎事實者，依前開法條規定，應予准許，先此敘明。

乙、實體方面：

一、原告起訴意旨：

㈠、原告於民國96年3月14日與被告訂立買賣契約，購買岳飛新村門牌號碼宜蘭市○○○路266號14樓之2國民房屋一戶（下稱系爭房屋），價金2,688,480元均已付清。

不料，上開房屋於96年4月12日點交時，即發現屋內滲水嚴重，惟被告人員表示一定會修繕，原告始同意點交，此後原告發現每逢下大雨屋內天花板即滲水，經原告一段期間觀察後，發現原因是大樓屋頂陽台屋頂防水及排水工程因施工不良，造成排水不順，下雨時陽台之積水無法宣洩形成小水池，積水遂沿屋頂裂縫滲漏至室內，造成室內客廳天花板、牆及二間浴室天花板均漏水，情形十分嚴重，原告被迫於96年5月1日起暫時在外租屋居住，並即向管理委員會（下稱管委會）反應，管委會亦於同年5月14日與被告召開「研商岳飛新村改建國宅承包商保固期間，保固責任釐清協調會」，依據會議結論，管委會於96年7月間委請三才企業社，由訴外人黃三財至現場查勘滲漏情形，證實原告之房屋確有滲漏情事並出具估價單，同年8月1日管理委員會檢附補漏及修補屋頂防水層設施估價資料送被告參酌。

上開事實，證諸證人黃三財證稱：是管委會請伊去估原告的房子…。

伊是到現場看原告所指的漏水痕跡，該房屋確實有漏水的現象…。

看到的水漬部分是可以馬上做的，但是因為屋頂有防水層，屋頂中間有夾磚塊及水泥情形，就會有鄰屋的滲水流到這間房屋的情形，這個時候就需要全面的灌入防水材料，所以會估到15萬多…，伊當時是去見證確實有漏水的情形。

據此足證，96年4月12日點交時即已有滲漏情事。

又被告委請之水電行即丁○○亦到庭證稱：當時是縣政府找到伊公司去現場估價，當時系爭房屋現場確實有漏水…。

大概是97年10月6日，完成時間為同年月30日。

亦證系爭房確自字交屋時起一直存在有滲漏情事。

㈡、按因可歸責於債務人之事由，至為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第227條、第365條第1項分別定有明文。

依前揭事實，足證系爭房屋確有漏水之情事，至原告在修復前被迫暫時在外租屋，被告遲至97年10月30日始完成屋頂防水修繕工程並願保固一年，故就因漏水所減少之價值，此部分減少之買賣價金，不予請求。

惟保固期間依前開法條規定，應延長為5年。

而原告因系爭房屋漏水嚴重，無法居住，不得已在外租屋，租金每月1萬元，迄被告修繕完成止，已支出18,000之租金，此以民法第227條第2項規定，應由被告賠償之。

㈢、爰為訴之聲明：1.被告應給付原告180,000元，及自96年12月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：

㈠、原告於96年3月14日向被告購買岳飛新村之系爭房屋，點交房屋時並無原告所稱客廳天花板、牆壁及二間浴廁均漏水現象。

況原告同年4月12日已同意點交房屋，並簽收點交鑰匙，故其稱漏水嚴重且無法居住，顯不足採信。

㈡、查原告直至96年12月24日委託博理法律事務所轉知系爭房屋有漏水現象，經被告派員現場勘查後並無漏水現象，為求慎重於97年1月7日發函通知原告於97年1月11日辦理現場會勘。

當日勘查客廳、主臥房浴室及公共浴室無發現有漏水現象，會勘結論第二點亦述及：日後如仍有發現漏水情形，請隨時向被告反應，被告將儘速處理，原告當時並無異議，且其後被告並無再接獲任何有關漏水通知足證被告於接獲原告通知房屋漏水缺失皆立即且積極辦理，絕無原告所稱被告有拒絕修繕之情事。

㈢、原告所述96年8月1日管委會向被告請求補漏及修補屋頂防水層、設施乙事，係指房屋屋頂有漏水之住戶，惟原告之房屋並無屋頂漏水情形，建商亦無修繕之必要。

㈣、另依買賣契約第3條規定本房屋買賣除屋頂漏水及設備損壞外，於（應為餘）現況點交，不予修繕。

原告所稱房屋漏水，經被告與原告多次現場勘查並無明顯漏水現象，則原告所稱漏水嚴重無法居住等情並非事實。

㈤、爰為答辯聲明：1.請求駁回原告之訴；2.如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

三、本件兩造不爭執之事實，為原告於96年3月14日與被告訂立買賣契約，購買系爭房屋，原告應付價金2,688,480元均已付清，被告並於96年4月12日點交系爭房屋、鑰匙予原告。

而原告以系爭房屋有漏水情事向管委會反應，經管委會於96年8月1日以（九六）雪委字第00960801-1號函向被告反應，；

其後原告復委請博理法律事務所96年12月24日以九六博理（珍）字第1221號函通知被告，嗣被告於97年1月7日以府工下字第0970002288號函訂於同年月11日至現場會勘，並作成會勘紀錄；

後又經被告於97年10月6日委請證人丁○○至系爭房屋勘查後，由證人丁○○以高壓灌注方式處理原有發現的漏水點被告於同年月14日以府工下字第0970006622號函通知原告，原告嗣於98年1月11日住進系爭房屋。

上開事實並有前揭函文及證人丁○○之證詞可佐，均堪認定為真實。

四、本件經本院整理，並由兩造同意之爭點為：系爭房屋是否因為有漏水瑕疵導致原告在點交後無法居住，而需另外租賃房屋？被告對於原告上開損害是否應負賠償之責？查：

㈠、按因可歸責於債務人之事由，至為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。

惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故當事人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。

次按所謂因果關係係指：無此行為，雖必不生此損害；

有此行為，通常即足生此種損害者，是為有因果關係。

無此行為，必不生此種損害；

有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係。

㈡、本件原告主張因系爭房屋漏水，致其無法居住系爭房屋，而受有必須在外租屋之損害。

然查，原告所稱管委會以96年8月1日以（九六）雪委字第00960801-1號函向被告反應乙節，然該函乃略以原告自行詢商估價資料供被告查照核覆，然並未敘明主張之漏水損害為何。

另其後原告委請博理法律事務所96年12月24日以九六博理（珍）字第1221號函知被告，被告乃於97年1月7日以府工下字第0970002288號函訂於同年月11日至現場會勘，並作成會勘紀錄，該會勘結論乃記載：「㈠經現場勘查客廳、主臥房浴室及公浴室無發現有漏水現象。

㈡日後如仍有發現漏水情形，請隨時向本府反應，本府將儘速處理。」

等語，原告對上開會勘紀錄上其簽名之真正並未否認，則應認於97年1月7日會勘時，確無發現有漏水現象存在。

㈢、另依證人黃三財到院結證稱：「（被告訴訟代理人問：現場是有看到漏水？還是看到水漬？）是看到水漬，這些水漬是在牆壁和屋頂，因為天花板有滲漏才會有水漬。」

（本院卷第93頁）；

另據到現場修繕之人員即證人丁○○結證稱：「（法官問：證人是否曾經因宜蘭縣宜蘭市○○○路266號14樓之2漏水而前往現場勘查估價？）是的，當時是縣政府找到我們公司要我們去現場估價。

當時系爭房屋現場確實有水漬，是沒有看到有滴水，依我的判斷確實是漏水的情形，後來修繕也是我做的。

當時我估的價格是17,000元左右，一個是主臥室的天花板，一個是儲藏室的天花板，一個是屋頂管道間，我們是針對漏水的地方去估價，後來我們有依照這些項目去施作，其後並沒有收到屋主或縣府表示還有漏水情形，應該是這樣就完成了。」

、「（原告訴訟代理人提示原證七照片問：該照片是何人拍攝的？這些照片是否表示該部分有漏水的情形？）照片不是我拍的，但我不記得照片是誰拍的。

我看到有漏水的部分是卷內61頁主臥浴廁那三張有漏水情形，其他的部分我不確定。」

、「（原告訴訟代理人問：剛剛陳述修繕只限於主臥、儲藏及管道間，是以何種方式處理？）是用高壓灌注。」

、「（被告訴訟代理人問：現場看到水漬的情形是屬於嚴重或輕微的情形？）這我不太會形容，不過確實有漏水的情形。」

（本院卷第93至94頁）；

另據訴外人凱達營造公司前員工即證人丙○○結證稱：「（原告訴訟代理人問：漏水是否會造成黑斑現象？）宜蘭地區很潮濕，房屋很久沒有用會產生黑斑現象，如果是漏水會有痕跡，這二者不一樣。

我去看時並沒有看到有漏水的情形。」

、「（原告問：我在會勘時有問證人修漏水的地方在哪裡？證人說他修過了，我問證人修在哪裡，證人就指著客廳牆壁的裂痕，由隔壁灌進來的痕跡，說他修過了，我再細問證人浴室漏水如何修，證人反問說我懂什麼？）原告所謂（應為所說的）是隔壁房子的漏水，我告訴她如果有漏水我一定會修，我並比出我修過的地方，這修漏水是隔壁的，並不是原告房屋的。

原告堅持她房子的浴室有漏水，但是我根本沒有看到怎麼修。」

（本院卷第136至137頁）等語。

而由證人黃三財之證詞，固得認伊至系爭房屋勘估時，見有漏水情形，然伊所估價之時間為96年7月28日（本院卷第96頁），與其後兩造於97年1月11日會勘結論為無發現漏水情形，已有相左；

況證人黃三財未實際修繕，故並無法由證人黃三財之證詞及所為估價單認定系爭房屋之實際漏水情形。

又依證人丁○○之證詞可知，系爭房屋於97年10月6日渠前往勘查時，見有漏水位置是在主臥室的天花板、儲藏室的天花板、屋頂管道間，經渠以高壓灌注方式修復後，已無滲、漏水之情事乙即，為原告所不爭執，而其修復費用僅為17,000元，與原告自行委請訴外人強笙工程有限公司（本院卷第12頁）及證人黃三財（本院卷第96頁）所估價而實際未施作之修繕費用分別為36萬餘元及15萬餘元相去甚遠（約1/10至1/20之譜）。

上開證據足以證明系爭房屋雖於97年1月11日兩造會勘後，又發現有滲、漏水情狀，然非如原告所稱之嚴重程度致其無法使用，且應認尚屬輕微；

且依衡諸一般常情，此等尚屬輕微之滲、漏水程度，尚無致使不堪居住之結果發生。

亦即，雖系爭房屋於點交予原告後，確有滲漏水之瑕疵，然應尚無達不能居住使用之情形，則系爭房屋之滲、漏水情事與原告另行租屋之損失間並無相當因果關係。

況原告訂立系爭房屋買賣契約時之住居所為台北縣新店市，其既主張坐落於宜蘭市之系爭房屋之漏水瑕疵致不能居住，理應遷居宜蘭市或其鄰近地區，就近處理後續問題以待被告依約修繕後搬遷，乃原告捨近求遠，租屋於台北市松山區，而依一般租屋市場行情台北市區內之租金遠較宜蘭地區為高，此為眾所週知之事，是更難謂原告之租屋結果與系爭房屋之瑕疵間，有何相當因果關係存在。

綜上，原告之主張尚非可採，應認其主張，為無理由。

五、綜上所述，原告主張依債務不履行之法律關係，請求被告應賠償其租金之損害180,000元，及自96年12月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

其假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 6 月 1 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 2 日
書記官 謝佩欣