臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,97,訴,50,20090309,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第50號
原 告 丁○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 大湖育樂有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
共 同
訴訟代理人 吳振東律師
當事人間返還無權占有土地事件，本院於民國98年2月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：宜蘭縣員山鄉○○段大湖小段777之60地號（下稱系爭土地）為原告及董吳阿眛、魏董貴梅、游董束、游董貴菊、董盛宏、董陳秀琴、董簡堂、董淑惠、董淳清等11人所共有。

被告大湖育樂有限公司（下稱大湖公司）所經營之大湖風景遊樂區及乙○○未經原告同意，擅自在其上搭建如附圖編號A所示，面積1637.92平方公尺之停車場、編號B所示一層鐵皮屋，面積228.63平方公尺、編號C所示鋅管棚架，面積29.65平方公尺、編號D所示水泥製化糞池，面積5.36平方公尺，供其等營利使用，侵害原告及其他共有人之所有權。

原告曾於民國91年9月間以存證信函及96年11月23日委任律師發函被告等人，表明不得再使用，否則即依法訴追法律責任，但被告均置之不理。

爰依民法第767條及第821條規定，請求被告拆除前揭地上物，並將土地騰空返還原告及其他共有人。

並聲明：1.被告應將系爭土地上如附圖編號A 所示，面積1637.92平方公尺之停車場、編號B所示一層鐵皮屋，面積228.63平方公尺、編號C所示鋅管棚架，面積29.65 平方公尺、編號D所示水泥製化糞池，面積5.36平方公尺拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人。

2.願供擔保，請准為假執行宣告。

二、被告則以：被告乙○○係本於88年9月19日買賣契約書及88年10月10日之同意書內容，得到原告及其全體共有人之同意而占有使用，而被告大湖公司則本於88年10月10日之同意書及占有之連鎖關係而占有使用系爭土地，屬於合法占有：

（一）本件訴外人己○○先曾於88年5月22日出具委託書，其上載明：「茲本人代表董吳阿妹（眛）等十一人，與丙○○先生、乙○○先生配合開發員山鄉○○段大湖小段77-60地號土地（遊樂區、停車場、運動場等）同意其代表本人及家屬向縣府申請開發觀光旅館（小木屋）、遊憩區等設施計劃，特立此書（有關配合細則另訂）。」

，由己○○代理包括原告在內系爭土地之全體共有人，同意被告大湖公司實際負責人丙○○與被告乙○○，向宜蘭縣政府申請開發為觀光旅館、遊憩區等。

嗣於88年9月19日，原告及其他共有人出具委任狀，明載委託事項係包括「買賣租賃及其他有關土地事宜之一切行為」，並由己○○與被告乙○○簽訂買賣契約，約定由被告乙○○以每坪新台幣（下同）1萬5千元向原告及其他共有人買受系爭土地之所有權全部，並由被告乙○○負擔佃農之補償費用；

被告乙○○應交付己○○面額10萬元之支票9紙資為定金，餘款俟條件成就（指甲方即出賣人提供文件資料，同意乙方即買受人或其指定之法人，向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可，經縣政府同意時為條件成就），並移轉所有權完成後支付之；

賣方應提供之資料或文件，經買方通知應於7日內完成，不得藉詞推託；

買方之申請期限為1年，但經賣方同意展延時，不在此限；

出賣人全權代理人須10天以內將所有權狀影本及委託書交由買受人辦理遊樂事業申請開發事宜等情。

被告乙○○於88年10月10日將丙○○所簽發之9紙面額10萬元支票，交付己○○收執。

嗣己○○將被告乙○○所交付，由丙○○簽發之8紙支票提示獲支付80萬元後（另有1紙支票未提示），遲未依上開約定交付被告乙○○制式之土地開發同意書，俾由被告大湖公司持向宜蘭縣政府申請該開發案。

復拒絕交付系爭土地之佃農租約資料，致被告乙○○及大湖公司無法依約定與系爭土地之佃農辦理補償事宜。

被告乙○○爰於89年6月26日以宜蘭二支郵局第236號存證信函，催告原告及己○○等人速交付上開制式之土地開發同意書及佃農租約資料，但均遭任置不理。

是被告大湖公司未能於約定1年期限內完成系爭開發案之申請，係因原告拒絕依約提供相關必要文件所致，自屬可歸責於原告之事由。

（二）有鑒於前揭88年5月22日委託書部分語義欠明瞭，己○○乃應丙○○之要求，再於88年10月10日出具同意書，載明：「茲本人己○○代表委任人董吳阿眛等十一人, 同意將坐落員山鄉○○段大湖小段77-1、77-60、77-59、77-87、77-88等土地五筆, 由大湖育樂有限公司申請遊樂區、停車場、運動場及旅館、餐廳等有關設施開發整體規劃使用屬實。」

，由己○○代表包括原告在內之董吳阿眛等11人，將系爭土地提供被告大湖公司規劃使用。

嗣丙○○以被告大湖公司名義，在系爭土地上填築砂石，舖設停車場，興建鐵皮屋等，準備向宜蘭縣政府申請遊樂區、停車場、運動場、旅館及餐廳等有關設施之開發整體規劃。

同日己○○復與丙○○簽訂大湖育樂區委託管理契約書，約定：「委託人代表丙○○茲委託己○○、乙○○等二人經營該遊樂區，其二員應負責每月付代表人丙○○壹佰萬元正委託管理費用，甲方代表丙○○所有經營權利暫由乙方己○○、乙○○二員管理，期間一年，乙方在受委託經營期間，不得有損甲方利益（須善盡委託管理之責及不得對外再與人另訂契約（合約））。

甲方認為有損其利益時，得隨時立即終止該契約，收回經營。

乙方須將一年應付甲方費用一次全部開出給甲方兌現，如有未兌現情形，甲方得隨時終止契約關係。

每月支票壹佰萬元到期日自民國88年11 月11日兌現（乙方二員應各付伍拾萬元）至89年10月10日止。」

，丙○○並旋將被告大湖公司交由己○○、被告乙○○管理，並依上開同意書，以被告大湖公司名義支付鉅額費用，僱人在系爭土地上填築砂石，敷設柏油，設置停車場，搭建鐵皮屋等必要設施，並向地政機關申請測量等作業，資為日後向宜蘭縣政府申請開發計畫之前置準備。

（三）準此，依88年9月19日原告及其他共有人出具之委任狀，委託事項係「買賣租賃及其他有關土地事宜之一切行為」，自包括同意被告乙○○於取得系爭土地前使用系爭土地，以作為大湖風景遊樂區營業之用。

復依88年10月10日之同意書亦可知，原告業已同意在向宜蘭縣政府申請開發計畫前，由被告乙○○占有使用系爭土地。

足見被告乙○○係屬有權占有。

又被告大湖公司為被告乙○○上開遊樂區開發案及土地所有權移轉登記之指定名義人，亦可本此占有之連鎖關係，對原告及其他共有人主張有權占有。

（四）並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。暨如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。

三、原告主張，系爭土地為原告及董吳阿眛、魏董貴梅、游董束、游董貴菊、董盛宏、董陳秀琴、董簡堂、董淑惠、董淳清等11人所共有。

被告大湖公司所經營之大湖風景遊樂區及乙○○，在其上搭建如附圖編號A所示，面積1637.92平方公尺之停車場、編號B所示一層鐵皮屋，面積228.63平方公尺、編號C所示鋅管棚架，面積29.65平方公尺、編號D所示水泥製化糞池，面積5.36平方公尺，供其等營利使用等情，業據提出土地登記謄本、照片為證，並經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪測如附圖所示無訛（參見本院97年4月30日勘驗筆錄、所攝照片及宜蘭縣宜蘭地政事務所以97年6月16日函檢送之土地複丈成果圖即附圖），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張，被告占有使用系爭土地如附圖編號A、B、C、D所示位置及面積，並無合法正當之權源等語，則為被告所否認，並以前詞為辯。

是本件之爭點乃在於：依88年9月19 日買賣契約書及88年10月10日之同意書，被告乙○○是否已得到原告及其他全體共有人之同意而占有使用？被告大湖公司是否本於88年10月10日之同意書及占有之連鎖關係，足認已經原告及其他全體共有人之同意而占有使用系爭土地？本院之判斷如下：

（一）經查，己○○曾於88年5月22日出具委託書予被告，載明：「茲本人代表董吳阿妹（眛之誤植）等十一人，與丙○○先生、乙○○先生配合開發員山鄉○○段大湖小段77-60地號土地（遊樂區、停車場、運動場等）同意其代表本人及家屬向縣府申請開發觀光旅館（小木屋）、遊憩區等設施計劃，特立此書（有關配合細則另訂）。」

。

復於88年9月19日，由原告及其他共有人出具委任狀，其上記載委託事項係代理處理包括系爭土地在內之「買賣租賃及其他有關土地事宜之一切行為之權」，並由己○○與被告乙○○簽訂買賣契約，約定由被告乙○○以每坪1萬5千元向原告及其他共有人買受系爭土地之所有權全部，並由被告乙○○負擔佃農之補償費用；

被告乙○○應交付己○○面額10萬元之支票9紙資為定金，餘款俟條件成就（指甲方即出賣人提供文件資料，同意乙方即買受人或其指定之法人，向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可，經縣政府同意時為條件成就），並移轉所有權完成後支付之；

賣方應提供之資料或文件，經買方通知應於7日內完成，不得藉詞推託；

買方之申請期限為1年，但經賣方同意展延時，不在此限；

出賣人全權代理人須10天以內將所有權狀影本及委託書交由買受人辦理遊樂事業申請開發事宜等情。

再於88年10月10日由己○○出具同意書，載明：「茲本人己○○代表委任人董吳阿昧（眛之誤植）等十一人, 同意將坐落員山鄉○○段大湖小段77-1、77-60、77-59、77-87、77-88等土地五筆，由大湖育樂有限公司申請遊樂區、停車場、運動場及旅館、餐廳等有關設施開發整體規劃使用屬實。

此致宜蘭縣政府」、同日己○○復與丙○○簽訂大湖育樂區委託管理契約書，約定：「委託人代表丙○○（甲方）茲委託己○○、乙○○等二人（乙方）經營該遊樂區，其二員應負責每月付代表人丙○○壹佰萬元正委託管理費用，甲方代表丙○○所有經營權利暫由乙方己○○、乙○○二員管理，期間一年，乙方在受委託經營期間，不得有損甲方利益（須善盡委託管理之責及不得對外再與人另訂契約（合約））。

甲方認為有損其利益時，得隨時立即終止該契約，收回經營。

乙方須將一年應付甲方費用一次全部開出給甲方兌現，如有未兌現情形，甲方得隨時終止契約關係。

每月支票壹佰萬元到期日自民國88年11月11日兌現（乙方二員應各付伍拾萬元）至89年10月10日止。」

等情。

本件原告雖曾否認88年9月19日委任狀之真正，惟證人己○○、丙○○均於本院審理時證稱：前揭委任狀確係經由系爭土地之所有權人11人簽名蓋章並委託己○○等語（參見本院卷第78、167頁），是應認88年9月19日之委任狀係屬真正。

（二）原告主張，88年5月22日委託書，係授權丙○○、被告乙○○向宜蘭縣政府申請開發觀光旅館（小木屋），遊憩區等設施，其上僅有己○○之簽名，並未經原告之同意，且其上未論及原告等人曾同意被告使用系爭土地等語。

參諸前揭88年5月22日之委託書內容，確實未經原告或其他土地所有權人簽名或蓋章，是尚難認原告曾於88年5月22日同意前開內容，故而無從單以88年5月22日之委託書推得被告乙○○或大湖公司於當時已經原告及其他土地所有權人之同意，而得合法占有使用系爭土地。

惟查，被告係以88 年9月19日買賣契約書（含委任狀）及88年10月10日同意書主張其為有權占有，並未以前開委託書抗辯之，從而原告此部分之主張，尚難逕採為有利於其之認定。

（三）原告又主張，88年9月19日之委任狀係附在買賣契約書之後，故原告等土地所有權人僅係委任己○○處理系爭土地之買賣事宜，而不及於其他，亦即應不包括無償占有使用系爭土地在內，逾越土地買賣事宜之部分顯非原告所授權。

至委任狀上記載「代理處理有關土地.... 買賣租賃及其他有關土地事宜之一切行為之權」等語，亦不能解為包括同意被告無償使用系爭土地等語，並舉出證人己○○於本院審理證稱：前揭內容「主要是指土地買賣」乙詞為證（參見本院卷第77、78頁）。

然而，己○○於88年10月10日另書立同意書，同意被告大湖公司將系爭土地申請遊樂區、停車場、運動場及旅館、餐廳等有關設施開發整體規劃使用。

原告雖主張前開同意書並未見原告之簽章，已逾原告授權之範圍云云，惟依前開已經授權己○○代理處理88 年9月19日買賣契約書之內容可知，被告乙○○向原告等土地所有權人買受系爭土地之目的係為作風景遊樂區之用，且買受系爭土地之過戶事宜，尚需待原告等人提供文件資料以向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用，並經縣政府同意，則原告授權己○○訂立前開內容之買賣契約書，亦應已同意被告乙○○就系爭土地向宜蘭縣政府申請遊樂區之開發利用，以供作遊樂區使用，故而88年10月10日同意書，雖僅有己○○具名，但與前揭88年9月19日買賣契約書簽立時間相隔不到一個月，且買賣契約書中亦已載明同意向宜蘭縣政府申請開發為遊樂區之旨，核認原告應已授權己○○處理88年10月10日同意書之內容，即由「大湖公司將系爭土地申請遊樂區、停車場、運動場及旅館、餐廳等有關設施開發整體規劃使用。」

；

又雖該同意書之受文者係「宜蘭縣政府」，但其內容不只在單純同意被告乙○○向宜蘭縣政府申請遊樂區開發，自當包括同意被告實際開發使用系爭土地，茍非如此解釋，被告乙○○如何將系爭土地「開發整體規劃使用」？再者，一般遊樂區開發利用之申請需要一定時程及行政手續，且實際開發利用時亦需耗費時日及工事，若原告不同意在申請開發事宜期間及過戶之前先行同意並交付被告乙○○占有使用，完成整體開發利用包括系爭土地在內之遊樂區，尚需待縣政府完成許可始可占有使用，勢將影響開發遊樂區之時程；

又倘需待出賣人取得買賣價金並完成過戶後始可占有使用，則兩造更不必有前揭之約定。

故證人己○○證稱：「董吳阿眛等11人有授權給我，但我是同意大湖育樂公司以此同意書去向縣政府申請遊樂區的申請書，而不是同意使用。

」等語，與常理不符，應不足採信。

（四）原告再主張，原告與被告乙○○雖簽訂有88年9月19日買賣契約書。

惟細繹上開買賣契約書，係約定系爭土地等之買賣事宜，且同意乙○○得向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用，依契約書第7條尚約定申請期限為1年，因此被告乙○○顯未在期限內完成申請遊樂區使用開發，其自不得再占有使用系爭土地，前開買賣契約自當因被告乙○○違約而解除等語（參見本院卷第175頁）。

惟查，88年9月19日之買賣契約書係約定「被告乙○○應負擔佃農之補償費用」、「餘款俟條件成就（指甲方即出賣人提供文件資料，同意乙方即買受人或其指定之法人，向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可，經縣政府同意時為條件成就），並移轉所有權完成後支付之；

賣方應提供之資料或文件，經買方通知應於7日內完成，不得藉詞推託；

買方之申請期限為1年，但經賣方同意展延時，不在此限。」

，意指被告乙○○需向縣政府申請遊樂區開發利用許可，始得取得餘款，又申請期限為1年；

如被告乙○○未踐履前開約定，係有無違約而得解除契約之問題，非謂申請期限1 年一經過被告乙○○未完成縣政府同意開發許可或被告乙○○未給付佃農補償，前開買賣契約書不待解除即已失效；

且證人己○○於本院證稱：「因為佃農部分丙○○表示要去處理，但根本沒有去處理，合約書內的開發期限也未依約期限完成，所以發存證信函請他趕快處理並告知處理結果，但因丙○○財務發生問題，一直都沒有處理擺在那邊。」

等語（參見本院卷第78頁）；

及己○○曾於89年7 月間以存證信函回覆被告乙○○、丙○○以「.... 四、以上各點請台端於接獲本函十五日內提出處理結果並檢附整套開發企劃案之書類（先前口頭約定並經本人多次催促未果）連同填寫齊全之土地使用同意書送達本人，以利本人連絡其他家族共有人，共同協商依法處理。」

，均未論及已解約乙事，足見88年9月19日買賣契約書雖因雙方互控對方違約而未依期履約完畢，但並無證據顯示迄今已生解除買賣契約之效力。

（五）總前以觀，原告授權己○○與被告乙○○簽訂前揭88年9月19日買賣契約書，受領訂金，並同意由被告乙○○向宜蘭縣政府申請遊樂區使用開發利用許可；

再於88年10月10日同意被告大湖公司在系爭土地上設置遊樂區、停車場、運動場及旅館、餐廳等相關設施，並持以向宜蘭縣政府申請許可，核認原告應已同意被告乙○○、大湖公司占有使用系爭土地。

至於88年9月19日之買賣事宜事後生變，致產生違約問題，使被告乙○○得以90萬元之對價占用原告廣大土地之結果，應透過解除或終止買賣契約之程序以圖解決，附此敘明。

至於原告曾於91年9月間以存證信函及96年11月23日委任律師發函被告等人，表明不得再使用，否則即依法訴追法律責任等節，因原告業已同意被告占有使用系爭土地，其後因履約問題產生爭議，致買賣不成，但在買賣契約尚未解決之際，應不影響被告合法占有之效力。

又被告大湖公司既為被告乙○○上開風景遊樂區開發案及土地所有權移轉登記之指定名義人，被告乙○○屬於有權占有，被告大湖公司亦可本此占有之連鎖關係，對原告及其他共有人主張有權占有。

五、綜上，原告依所有物返還請求權，請求被告拆除系爭土地上，如附圖編號A、B、C、D所示之地上物，並返還該土地，為無理由，應予駁回。

本件原告敗訴，其假執行之聲請亦失其附麗，併予駁回。

六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 3 月 9 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍
正本與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
書記官 林慶生