臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,98,訴,81,20090619,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第81號
原 告 甲○○
被 告 財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 宜蘭縣政府
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。

本件兩造間就被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處管理（原由被告宜蘭縣政府代管）之坐落宜蘭縣三星鄉○○段25、28地號等國有耕地（重測前為：三星鄉○○○段中溪洲小段18之5、18之7地號，下稱系爭土地）之租佃關係是否存在發生爭議，案經宜蘭縣三星鄉公所耕地租佃委員會調解及宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處，由宜蘭縣政府移送本院，此有該府98年3月24日府地權字第0980040356 號函及所附卷宗之調解程序筆錄、調處程序筆錄可稽，是本件起訴合於上開規定，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地之租賃關係一開始是存在於伊外祖父朱榮與原土地代管機關即被告宜蘭縣政府之間，嗣因原承租人朱榮於54年間死亡，該權利即由伊母親朱彩霞繼承，惟伊母親同意將前開權利讓與予伊繼受，因此由伊一人繼受上開承租權利，向被告宜蘭縣政府辦理租約變更事宜。

而伊係於69年間向被告宜蘭縣政府申請變更租約，但因當時伊年幼且無耕作能力，未獲准辦理，直到75年間始獲被告宜蘭縣政府同意辦理繼承租約。

又伊承租系爭土地之前，該土地就已被第3 人即協順砂石工程股份有限公司（下稱協順砂石公司）占用，造成伊自繼受系爭土地租約後均無法耕作，伊有告知被告宜蘭縣政府並寄發存證信函給第3人，但第3人置之不理，伊亦沒有因此而提告；

82年間伊續租系爭土地（租期經宜蘭縣政府核定至94年6 月30日止），到期後欲再辦理續約，卻遭被告宜蘭縣政府於96年5月8日以府地權字第0960058882號函指稱：伊未自任耕作，故依規定終止部分租約（即系爭三星鄉○○段28地號土地）。

另三星鄉○○段25地號土地則遭嗣後接管之被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處於97年11月11日以台財產北宜二字第0979002275號函指稱：伊不為耕作，依規定終止租約。

然據被告宜蘭縣政府前函內容，縣政府早於60幾年間即知系爭土地被砂石廠占用，卻放任不管，明顯有管理失職之責，如果縣政府要終止租約，應該之前就終止，不應該等到現在。

且系爭土地移交由被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處自管後，竟同意第3人非法占用系爭土地並開發使用，明顯有袒護第3人之嫌，為此提起本件確認訴訟等語。

並聲明：請求確認原告與被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處、宜蘭縣政府就坐落宜蘭縣三星鄉○○段25、28地號等土地全部有耕地租佃關係存在。

二、被告則以：

(一)財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處部分：國有土地最早是交由地方政府代管，所以系爭土地之前是由被告宜蘭縣政府代管，其中三星鄉○○段25地號土地是在86年間終止與宜蘭縣政府之委託關係收回自管，當時管理狀態為租用，承租人為原告；

另三星鄉○○段28地號土地則是在96年間因原告違反租約約定，未自任耕作經代管機關宜蘭縣政府依法通知原告終止租約並移交本分處收回自管。

因此，系爭土地目前均由被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處管理。

而其中三星鄉○○段25地號之國有耕地，原告與被告宜蘭縣政府訂立之三國字第003 號公有耕地租賃契約，原訂租期至88年6 月30日止，因被告收回自管後，原告於租期屆滿後並未向被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處聲請換訂租約，故依民法第451條規定已形成不定期租賃關係。

然96年3月3日經該處派員勘查，上開土地現況為砂石場使用之範圍（堆置砂石），經調閱宜蘭縣政府委託管理因有非公用土地清查表所示，顯示原告自81年12月15日迄今均不為耕作，違反耕地三七五減租條例第17條第1項第4款及台灣省宜蘭縣公有耕地租賃契約書第2條及第10條第3款規定甚明，故乃依上開規定終止該不定期租賃關係。

被告雖對原告主張為系爭租約的唯一繼受人乙節不爭執，但原告或其前手有不自任耕作之行為，所以租約無效，更何況系爭土地目前之現況，都還是堆置砂石或設置碎解設備中；

另補充被告並沒有同意砂石場使用系爭土地，只同意作規劃許可而已等語，資為答辯。

(二)宜蘭縣政府部分：原告是在75年就以繼承人身分承租，沒有繼承資料，但租約還在，系爭土地最原始的租約是在69 年1月1 日，承租人是朱榮，但不知道為什麼被劃掉，改為朱芳文，也就是原告的本名。

又被告當時雖同意原告以個人名義辦理租約變更，但是並沒有到現場去勘查，另否認原告主張有將系爭土地遭砂石場占用的情形告知被告，倘系爭土地在原承租人朱榮死亡時就已知為砂石場占用，被告會主張租約無效，不會同意其辦理租約變更。

而系爭三星鄉○○段28地號之國有耕地，依據其查詢資料及承租人的陳述，自原告承租以來，就消極的不為耕作，且依據67年12月4 日航照圖及72年10月11日宜蘭縣縣土地使用編定資料卡（土地現況的調查卡）所示，都有顯示上開情形，是原告數10年來均不為耕作乃為事實。

上開土地現況是遭砂石場設置碎解設施及堆放砂石，故被告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，應屬有據。

且系爭土地現已移由國有財產局收回自管，所以被告宜蘭縣政府已不是系爭土地的管理權人等語，資為答辯。

(三)並均聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

(一)坐落宜蘭縣三星鄉○○段25、28地號等國有耕地（重測前為：三星鄉○○○段中溪洲小段18之5、18之7地號，下稱系爭土地），原由為訴外人朱榮即被告之外祖父與原代管機關即被告宜蘭縣政府簽訂書面之臺灣省公有耕地租賃契約（三國字第003號）；

嗣原承租人朱榮於54 年間死亡後，上開租佃權利經其繼承人同意，讓與予原告甲○○單獨繼受。

(二)原告於75年間向被告宜蘭縣政府聲明繼受上開租佃權利，並申請租約變更登記，經宜蘭縣政府同意原告申請，准自75年1月1日起至80年12月30日止續訂前開租約6 年；

期滿後雙方復依耕地三七五減租條例規定多次續訂租約。

(三)前開耕地租賃契約，其中三星鄉○○段25地號土地因被告財政部有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處於86年間終止與宜蘭縣政府之委管關係收回自管，嗣該分處於97年11月11日以台財產北宜二字第0979002275號函通知原告數十年不為耕作，依法終止租約。

(四)系爭三星鄉○○段28地號土地之耕地租賃契約，則經被告宜蘭縣政府於96年5月8日以府地權字第0960058882號函通知原告數十年不為耕作，依法終止租約，並將上開土地移交被告國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處收回自管。

(五)系爭土地自原告繼受前開租佃權利以來，均未實際從事耕作，而由第3 人協順砂石公司占用，作為設置碎解設施並堆置砂石及搬運便道使用迄今。

(六)系爭土地目前之管理機關為被告國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處。

四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，乃在於：兩造間就系爭土地有無耕地三七五租約之租佃關係存在？茲審酌如下：

(一)按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

而所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言。

承租人若非因故意而不自任耕作，例如因地界不明遭他人占用、或是在承租之耕地上興建為便利耕作而設，不以解決佃農家族居住問題而設之農舍，則不在不自任耕作之列。

惟承租人若經承租耕地用以興建非農舍之房屋、或借予他人挖取砂石、堆放廢棄物，不論面積多寡，均屬不自任耕作，其原定租約為無效。

最高法院96年度上字第91號裁判意旨參照。

而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因；

又所謂原訂租約無效，係指承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。

最高法院另著有70年台上字第4637號判例、80年台再字第15號判例意旨可資參照。

(二)查本件原告主張其外曾祖父朱阿婦、外祖父朱榮於民國前即於宜蘭縣三星鄉○○段25、28地號等地土地耕作，並設立戶籍於大德段26地號上（門牌號碼：宜蘭縣三星鄉○○村○○路2號 ），後因國民政府來台，前開25、28地號經編定為國有耕地，另26地號則編定為國有建地，並由朱榮承租，嗣朱榮於54年死亡，其後朱榮之唯一繼承人即其母同意將前開權利讓與原告1人單獨繼受，然因當時年幼（ 原告為54年間出生），所以直到75年間始檢具相關資料向系爭土地當時之管理機關即宜蘭縣政府辦理租約變更登記等事實，業據原告提出與所述相符之朱榮繼承系統表、說明函及戶籍謄本等資料為佐（詳卷宗第59至60頁），且被告對系爭土地原由為訴外人朱榮即原告之外祖父與原代管機關即被告宜蘭縣政府簽訂書面之臺灣省公有耕地租賃契約（三國字第003號 ）；

嗣原承租人朱榮於54年間死亡後，上開租佃權利經其繼承人同意，讓與予原告單獨繼受乙節，亦不爭執，並有被告宜蘭縣政府提出之系爭租約變更登記資料在卷可按（詳卷宗第17至20頁為佐），堪信屬實。

而查，訴外人朱榮係於54年間死亡，斯時原告甫出生未幾，應無耕作之能力，且依被告宜蘭縣政府提出之前開資料顯示，原告係於74年1 月間向被告宜蘭縣政府提出切結書表明承受租約之事實，經宜蘭縣政府同意原告申請，准自75年1月1日起至80年12月30日止續訂前開租約6 年；

期滿後雙方復依耕地三七五減租條例規定多次續訂租約。

足認原告繼受前開租約之時間最早應為74或75年間，至於54年間朱榮死亡時起到74或75年間原告檢具相關資料向宜蘭縣政府申請辦理租約變更登記為止，依民法第1147條：「繼承，因被繼承人死亡而開始」、同法第1148條：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」

之規定，該段期間之租佃關係則係存在於被告宜蘭縣政府與朱榮之繼承人即原告之母朱彩霞間，嗣始於74、75年間讓與予原告承受，洵堪認定。

(三)次查，被告主張依67年12月4 日航照圖及72年10月11日土地使用編定資料顯示，系爭28地號土地自67年間起即為砂石場占用，另25地號土地則自81年12月間起亦為砂石場占用，且直到現在為止，系爭兩筆土地仍均由砂石場占用，堆置砂石或設置碎解設備中之事實，有系爭土地土籍圖示、現況照片在卷可按（詳卷附宜蘭縣政府調解卷宗第25至30頁），且被告對於系爭土地自75年間伊辦理租約變更登記繼受前開租佃權利以來，均未實際從事耕作，而由第3 人協順砂石公司占用，作為設置碎解設施並堆置砂石及搬運便道使用迄今乙節，亦不爭執，堪信屬實。

而兩造均不爭執系爭土地自朱榮承租時起即已交由承租人占有使用，其中28地號土地之耕地租賃契約，係直到96年5月8日被告宜蘭縣政府始以府地權字第0960058882號函通知原告未自任耕作，依法終止租約，並將上開土地移交被告國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處收回自管，另25地號土地則為被告財政部有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處於86年間終止與宜蘭縣政府之委管關係收回自管，嗣該分處於97年11月11日以台財產北宜二字第0979002275號函通知原告不為耕作，依法終止租約在案。

而依社會常情觀之，於租賃關係存續並交由承租人占有使用中之土地，竟發生有第三人在該承租土地之「全部」設置砂石場及相關設備，且期間長達近20、30年之久，而依約應實際占有使用之承租人卻未曾有請求排除侵害之情事（原告雖主張有請求被告宜蘭縣政府排除，然並未提出任何證據以佐其說，且為被告宜蘭縣政府所否認，故無足為採），該第三人之占用乃徵得承租人（含原告及原告之前手即其母朱彩霞）之同意，應為常態事實，而未經同意無權長期非法占用則屬變態事實，則原告自應就前開第三人係未徵得其或其前手之同意而長期無權占用乙節負舉證之責，然其並未舉證以實其說，已難為有利於其主張之認定。

則揆諸首揭說明，被告辯稱系爭租約業因承租人（含原告及原告之前手）至遲分別於67及81年間未自任耕作，交由第三人占用做為砂石場使用而歸於無效等語，已非無據。

(四)況退步言之，縱認前開第三人之占用，實際上確未徵得原告及原告之前手之同意，而前開耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。

倘承租人僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，應僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。

然按，耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，出租人得終止租約。

耕地三七五減租條例第17條第1項第4款亦規定甚明。

而本件原告對於系爭土地自75年間其繼受前開租佃權利以來，均未實際從事耕作，遭第3 人協順砂石公司占用，作為設置碎解設施並堆置砂石及搬運便道使用迄今，已長達20餘年之事實並不爭執。

而耕地三七五減租條例旨在保障承租人之耕作權，耕地承租人於耕地狀況有不能耕作之情形或發生其占有物被侵奪或妨害其占有之行為時，承租人得請求出租人履行民法第423條規定之出租人保持義務，使系爭地號土地合於約定使用、收益之狀態；

亦得本於占有人之地位，訴請第3 人返還或請求排除侵害，乃原告一方面主張耕地租約存在之效力，另一方則未實施耕作，亦未要求出租人履行保持義務或訴請排除第3 人之侵害，使系爭土地能符合耕地契約目的之使用狀態，原告捨此不由，任令土地為第三人占用達數10年之久而全然未為任何處置，其怠於權利之行使甚明。

則被告辯稱前開情事業已構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作之事由，就其中28地號土地之耕地租賃契約，業經被告宜蘭縣政府於96年5月8日以府地權字第0960058882號函通知原告未自任耕作，依法終止租約，並將上開土地移交被告國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處收回自管；

另25地號土地則因被告財政部有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處於86年間終止與宜蘭縣政府之委管關係收回自管，嗣該分處於業97年11月11日以台財產北宜二字第0979002275號函通知原告不為耕作，而依法終止租約（詳卷宗第48、56、57頁），故兩造間就系爭土地已無租佃關係存在，應屬可採。

(五)綜上所述，本件原告依耕地租佃之法律關係，請求確認原告就坐落宜蘭縣三星鄉○○段25、28地號等土地與被告財政部國有財產局台灣北區辦事處宜蘭分處及宜蘭縣政府之間有耕地租佃關係存在，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

參、訴訟費用負擔之依據民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 6 月 19 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本。
中 華 民 國 98 年 6 月 19 日
書記官 林秀麗