臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,105,重訴,50,20170519,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度重訴字第50號
原 告 張源祥
訴訟代理人 賴成維律師
被 告 陳林秀桂
訴訟代理人 法律扶助律師黃豪志律師
被 告 鈺鼎不動產有限公司
兼法定代理人 曾建翔

上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國106年4月19日言詞
辯論終結，判決如下：

主 文
一、被告陳林秀桂應於原告將附表所示不動產之所有權移轉登記返還給被告陳林秀桂之同時，給付原告新臺幣陸佰壹拾貳萬柒仟捌佰伍拾元及自原告將附表所示不動產之所有權移轉登記返還給被告陳林秀桂之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告鈺鼎不動產有限公司、曾建翔應給付原告新臺幣玖萬陸仟元及自民國一０五年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告陳林秀桂負擔百分之九十八，由被告鈺鼎不動產有限公司及被告曾建翔負擔百分之二。
五、本判決主文第一項，於原告以新臺幣貳佰零伍萬元為被告陳林秀桂供擔保後，得假執行。
但被告陳林秀桂如以新臺幣陸佰壹拾貳萬柒仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決主文第二項，於原告以新臺幣參萬貳仟元為被告鈺鼎不動產有限公司、曾建翔供擔保後，得假執行。
但被告鈺鼎不動產有限公司、曾建翔如以新臺幣玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由
壹、原告起訴備位聲明原求為「一、被告陳林秀桂應給付原告新臺幣（下同）140萬6920元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告鈺鼎不動產有限公司（下稱鈺鼎公司）、曾建翔應給付原告9萬6000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」
，嗣將備位聲明第一項之金額減縮為請求124萬7413元，並減縮不再請求備位聲明第二項，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、原告主張：
甲、被告陳林秀桂部分：
一、先位之訴部分：
（一）原告於民國103年10月14日，經由全國不動產中山加盟店即被告鈺鼎公司及其所屬員工被告曾建翔居間仲介下，與
被告陳林秀桂就坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路000號建物（含宜蘭縣羅東地政事務所105年9月2日複丈成果圖即本判決附圖所示編號C、D、C 1、D1、C2、D2之構造，下稱系爭建物）簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約
），約定由原告以480萬元之價格向被告陳林秀桂購買系爭土地及建物（但買賣契約書內記載之價金則為600萬元），原告除已依約將480萬元價金給付予被告陳林秀桂外，亦已依據與被告鈺鼎公司、曾建翔間之居間契約約定，
將仲介居間報酬9萬6000元給付予被告鈺鼎公司及曾建翔。
嗣後被告陳林秀桂雖依約於103年11月20日將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告所指定之訴外人余耿昌名
下，但原告竟於104年10月20日接獲宜蘭縣五結鄉公所（下稱五結鄉公所）來函通知「系爭建物已經越界占用五結
鄉公所經管之宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭1034地號土地），占用面積達8.52平方公尺（約2.5773坪）」等情，並命原告繳納103年11月1日至104年6月30日間之土地使用補償金。經原告調查後，方知被告陳林秀桂
明知系爭建物有部分係無權占用鄰地，於簽訂系爭買賣契
約前，竟未將上情告知原告，更於「不動產標的物現況說
明書」第20項次「是否有占用他人土地之情形」欄位勾選「否」，而以此方式施用詐術欺騙原告，致使原告受騙而
答應買受具有瑕疵之系爭土地及建物。依此，被告陳林秀
桂既係以詐騙手段，誘使原告簽立系爭買賣契約，且被告
陳林秀桂所出賣交付予原告之系爭建物既有越界無權占用
鄰地之重大瑕疵，顯然已經違反系爭買賣契約之約定，並
屬侵權行為、不完全給付債務不履行行為、給付瑕疵行為
，原告自得依據系爭買賣契約第7條第1款、第11條第1款、第16條第2項之約定；
民法92條規定；
民法第227條、第226條、第256條規定；
民法第359條規定，解除或撤銷系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達，做為對被告陳
林秀桂解除或撤銷意思表示之通知。而系爭買賣契約經原
告合法解除或撤銷後，原告即得依據系爭買賣契約第11條第3款之約定；
民法92條規定；
民法第259條、第260條規定；
民法第179條、第184規定，請求被告陳林秀桂返還已受領之480萬元價金，並賠償原告受領系爭建物後，在系爭建物進行裝潢所生裝潢費用132萬7850元之損失（合計共為612萬7850元。
為此，爰依買賣契約第7條第1款、第11條第1款、第3款、第16條第2項及民法第260條、第227條第1項、第226條、第256條、第259條、第359條、第92條、第179條、第184條規定，先位訴請（先位訴之聲明）被告陳林秀桂應給付原告612萬7850元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並
願供擔保，請准宣告假執行。
（二）依系爭買賣契約第7條第1款約定，被告陳林秀桂須保證其所出賣系爭土地及建物之產權清楚，否則即屬違約，原告
即得依據第11條第1款約定解除系爭買賣契約，並得依第11條第3款約定請求被告陳林秀桂支付與價金同額之懲罰性違約金。本件情形，依照鈞院履勘測量之結果，可知系爭
建物已經無權占用三筆鄰地，且此於原告向被告陳林秀桂
購買系爭建物時即已存在，自屬重大物之瑕疵，然經原告
發函要求被告陳林秀桂補正上開瑕疵，被告陳林秀桂並未
依限補正，則原告以起訴狀繕本之送達，作為解約意思表
之通知，自屬合法。是以原告於合法解約後，依據上開約
定請求被告陳林秀桂返還價金及賠償損害共612萬7850元，於法自屬有據。
（三）被告陳林秀桂交付之系爭建物既有無權占用鄰地之重大瑕疵，則原告於104年10月20日收受五結鄉公所來函而知悉該瑕疵後，主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並請求被告陳林秀桂返還價金及賠償損害共612萬7850元，於法自屬有據。
（四）被告陳林秀桂所給付者係屬越界無權占用鄰地之建物，與系爭買賣契約中第7條第1款及不動產標的現況說明書之約定（即賣方須擔保所出賣之不動產無占用他人土地之情形
）不符，顯然被告陳林秀桂所給付者並不符合債務本旨，
則原告依民法第第227條第1項、第226條、第256條不完全給付規定，解除系爭買賣契約，並要求被告陳林秀桂返還
已付價金及賠償損害612萬7850元，亦屬有據。
（五）被告陳林秀桂明知系爭土地有無權占用鄰地之情形，竟未將上情告知原告，更於不動產標的物現況說明書勾選系爭
建物並無占用他人土地情形，而施用詐術欺騙原告，致使
原告受騙而簽立系爭買賣契約，原告自得依據民法92條規定撤銷系爭買賣契約，並依據民法第179條、第184條規定，請求被告陳林秀桂返還價金及賠償損害共612萬7850元。
（六）原告於簽訂系爭買賣契約前，對於系爭建物面積大於系爭土地面積一事雖有質疑，但尚不知系爭建物有無權占用鄰
地之情事，惟原告仍擔心日後發生爭議，遂與被告陳林秀
桂特別為系爭買賣契約第16條第2項特約事項之約定，以保障權益，亦即依據該條項之約定，被告陳林秀桂已同意
於系爭買賣契約簽訂後，若確定系爭建物已無權占用到鄰
地，原告便可依此特約無條件解除契約。依此，原告自得
依據系爭買賣契約第16條第2項之約定，無條件解除系爭買賣契約，並得於解約後請求被告陳林秀桂返還價金480萬元及賠償裝潢費用損失132萬7850元。
（七）系爭買賣契約第16條第2項並無約定「原告必須於系爭土地及建物辦好過戶手續前，始可依該條約定解除契約」，
且參酌被告陳林秀桂在鈞院104年度訴字第451號案件所提出答辯狀內容所載「請買方張源祥先生回想簽約時有疑慮
由地政士、代書陳致祥寫下這附約條款，如有問題買方有
權無條件解約」等情、被告陳林秀桂於宜蘭地方法院檢察
署104年度他字第1162號偵查案件答辯狀第2頁所載「而且契約上是註明坪數與建物有問題減少，可視買賣無效」等
情，亦足認定原告與被告陳林秀桂並未有「系爭買賣契約
第16條第2項僅適用於過戶前」之約定。
因此，證人陳致祥個人主觀認為「僅限於過戶前原告始得依該條約定解約
」云云，顯不可採。
二、備位之訴部分：
若認原告先位之訴為無理由，然因系爭建物存有占用他人土地之重大瑕疵，原告亦得請求減少價金。
查系爭建物占用他人土地之總坪數為2.5773×2（2樓）＝5.1546坪，以內政部不動產登錄實價查詢系統所查得系爭土地及建物附近之買賣成交價格每坪約24.2萬元計算，原告自得請求減少價金124萬7413元（5.1546坪×24.2萬元，元以下4捨5入）。
為此，爰依民法第359條規定，備位訴請（備位訴之聲明）被告陳林秀桂應給付原告124萬7413元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告鈺鼎公司、被告曾建翔部分：
原告於103年10月期間與被告鈺鼎公司及曾建翔成立居間仲介契約，委請被告鈺鼎公司及曾建翔代為居間仲介適合買受之不動產，詎料被告鈺鼎公司及曾建翔於履約期間，竟未盡善良管理人之注意義務，未積極查明確認系爭建物是否有無權占用鄰地之瑕疵，便急於讓原告簽署系爭買賣契約，事後果然確認系爭建物自始即存有無權占用鄰地之重大瑕疵，足見被告鈺鼎公司及曾建翔已構成居間契約之不完全給付，並違反其對於委託人原告之義務，而為利於被告陳林秀桂之行為，依民法第571條規定，其自不得向原告請求報酬，且應將所受領之居間仲介報酬9萬6000元返還予原告。
為此，爰依民法第571條規定，訴請（訴之聲明）：被告鈺鼎公司、曾建翔應給付原告9萬6000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則抗辯稱：
甲、被告陳林秀桂部分：
一、先位之訴部分：
（一）被告陳林秀桂與原告簽立系爭買賣契約時，並不知道系爭建物有無權占用鄰地之情形，更未刻意隱瞞上開情事來詐
騙原告締約買受系爭土地及建物，此據檢察官調查明確，
並為被告陳林秀桂不起訴之處分確定，故原告以「被告陳
林秀桂對伊詐騙侵權行為」為由，主張「依據民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，並依據民法第179條、第184條規定，訴請被告陳林秀桂返還價金及賠償損害」云云，自屬
無據。其次，原告於買受系爭土地及建物時，已經知道系
爭建物之單層面積大於系爭土地之面積，且約明按現況交
屋，則被告陳林秀桂將系爭土地及建物以原狀給付予原告
，即屬符合債務本旨，並無違反系爭買賣契約，亦非屬給
付瑕疵或不完全給付。因此，原告以「被告陳林秀桂違約
、給付瑕疵、不完全給付」為由，主張「解除系爭買賣契
約，並依據系爭買賣契約第11條，民法第259條、第260條、第359條規定，訴請被告陳林秀桂返還價金及賠償損害。」云云，均屬無據。爰求為（先位之訴答辯聲明）駁回
原告先位之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免
為假執行。
（二）系爭買賣契約書第1條已標示土地面積為39.35平方公尺、建物一層面積為40.93平方公尺，則由系爭建物單層面積已超出系爭土地面積之事實，即足證明原告於簽訂系爭買
賣契約時，即已知悉系爭建物有越界占用鄰地之情事，顯
然原告已經同意接受系爭建物越界占用鄰地之事實，且被
告陳林秀桂確無實施詐騙侵權行為，所為之給付亦已符合
系爭買賣契約所約定之債務本旨，並無違反買賣契約，亦
無不完全給付，給付亦無任何瑕疵，故原告以違反買賣契
約、不完全給付、給付瑕疵為由，主張解除契約；以受詐
騙為由，主張撤銷契約，並訴請返還價金及賠償損害，均
無理由。
（三）原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭建物有越界占用他人土地之情事，原告與被告陳林秀桂並就系爭土地與系
爭建物面積不符之情形，於系爭買賣契約第16條第2項為特別之約定。然原告與被告陳林秀桂既然明知系爭建物有
越界占用他人土地之情事，而仍決定簽訂系爭買賣契約，
即不可能合意使本件買賣關係處於不安定狀態，即隨時可
解除契約之情形，故應解為系爭買賣契約第16條第2項並無法律效力，或其效力僅至雙方完成系爭土地及建物完成
過戶前，就此已有證人即代書陳致祥之證詞可佐。更何況
，系爭買賣契約第16條第2項是約定「雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建蔽率未與本建物權狀所記載符合
，買方有權無條件解約。」，而本件根本沒有「使用執照
所記載之容積建蔽率與建物權狀所記載不符合」之情形。
事實上，系爭買賣契約第16條第2項定是說過戶時，若新的土地及房屋的權狀坪數，與過戶前的土地及房屋的權狀
坪數不符，就可以解約，但若相符就不可以解約。因此，
原告於系爭土地及建物所有權移轉登記完成後，自不得再
主張依據系爭買賣契約第16條第2項等約定，或民法不完全給付之規定、民法給付瑕疵之規定，來解除系爭買賣契
約。
（四）系爭建物之新修裝潢為原告自己搭建，修建完成後亦由原告自己使用至今，與系爭建物越界占用鄰地之瑕疵無關，
原告自不得請求被告陳林秀桂賠償裝潢費用。
（五）若鈞院認原告解除契約為有理由時，則依民法第261條、第264條規定，被告陳林秀桂亦得主張同時履行抗辯，即原告應於被告陳林秀桂返還價金480萬元之同時，將系爭土地及建物之所有權移轉登記返還予被告陳林秀桂。
二、備位訴訟之部分：
原告於簽訂系爭買賣契約時，即已知悉系爭建物有越界占用鄰地之情事，顯然原告已經同意接受系爭建物越界占用鄰地之事實，則被告陳林秀桂將系爭土地及建物按現況交付給原告，已符合系爭買賣契約所約定之債務本旨，並無任何給付瑕疵，原告以給付瑕疵為由，請求減少價金，自屬無據，爰求為（備位之訴答辯聲明）：駁回原告備位之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
乙、被告鈺鼎公司、曾建翔部分：
針對系爭建物單層面積大於系爭土地面積一事，被告鈺鼎公司、曾建翔於買賣雙方簽約前已經向羅東地政事務所調閱資料，並詢問被告陳林秀桂及系爭建物鄰居，均查無系爭建物已經占用鄰地之證據，且被告鈺鼎公司、曾建翔已經將系爭建物單層面積大於系爭土地面積之事實，明白告知買賣雙方，並記載於契約書上，是以被告鈺鼎公司、曾建翔已盡告知及查明義務，原告依據民法571條規定，訴請被告鈺鼎公司、曾建翔返還居間仲介報酬9萬6000元，自屬無據，爰求為（答辯聲明）：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項（見本院卷第150、151、154、138頁）：一、原告與被告陳林秀桂於103年10月14日，就坐落於宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地（即系爭土地）及其上建物（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路000號，即系爭建物），簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約）。
二、原證5所示之不動產現況說明書屬系爭買賣契約之一部分。
三、宜蘭縣羅東地政務所土地複丈成果圖（即本判決附圖），圖示說明所載之C、D、C1、D1、C2、D2構造，於原告向被告陳林秀桂購買系爭建物時，即已存在。
四、兩造於簽訂系爭買賣契約前，皆知悉系爭買賣契約上所標示之系爭土地面積為39.35平方公尺，系爭建物單層面積為40.93平方公尺。
五、系爭買賣契約書，外面有僑馥建經公司的封面，內部有不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明書、國泰世華銀行支票影本壹張、簽收記錄單及不動產買賣價金履約保證書。
六、系爭產買賣契約書第1頁土地標示面積39.35平方公尺，建物標示面積一、二樓均為40.93平方公尺，合計81.86平方公尺。
伍、本件經整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第151、205頁）：
一、原告依據買賣契約第7條、第11條第1款、第3款、第16條第2項及民法第260條、第227條第1項、第226條、第256條、第259條、第359條、第92條、第179條、第184條規定，先位訴請：被告陳林秀桂應給付原告612萬7850元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，是否有理由？
二、原告依據民法第359條規定，備位訴請：被告陳林秀桂應給付原告124萬7413元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，是否理由？
三、原告依據民法第571條規定，訴請：被告鈺鼎公司、曾建翔應給付原告9萬6000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，是否有理由？
陸、就上開爭點，本院判斷如下：
甲、被告陳林秀桂部分：
一、先位之訴部分：
本件情形，「原告與被告陳林秀桂103年10月14日簽立系爭買賣契約，約定由原告以480萬元之價格，向被告陳林秀桂買受系爭土地及建物（詳如本判決附表所示）；
系爭買賣契約已明白標示系爭土地面積為39.35平方公尺、系爭建物一、二樓之面積均為40.93平方公尺（合計81.86平方公尺）；
原證5所示之不動產現況說明書屬於系爭買賣契約之一部分；
系爭建物中，附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2之構造，於原告向被告陳林秀桂購買系爭建物時即已存在；
原告與被告陳林秀桂於簽訂系爭買賣契約前，皆知悉於系爭買賣契約上所標示之系爭土地面積為39.35平方公尺，系爭建物面積單層為40.93平方公尺。」
等事實，固為原告與被告陳林秀桂所不爭執，而堪信為真實，然就原告所主張「被告陳林秀桂明知系爭建物有越界無權占用鄰地之情形，竟未於簽訂系爭買賣契約前告知原告，更於不動產標的物現況說明書勾選並未有占用他人土地之情形，而以此方式施用詐術欺騙原告，致使原告受騙而答應買受具有重大瑕疵之系爭土地及建物，顯然被告陳林秀桂已經違反系爭買賣契約之約定，並屬侵權行為、不完全給付之債務不履行行為、給付瑕疵行為，原告自得依據系爭買賣契約第7條、第11條第1款、第16條第2項約定；
民法92條規定；
民法第227條、第226條、第256條規定；
民法第359條規定，解除或撤銷系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達，做為對被告陳林秀桂解除或撤銷意思表示之通知。
而系爭買賣契約經原告合法解除或撤銷後，原告自得依據系爭買賣契約第11條第3款約定；
民法民法第259條、第260條規定；
民法第179條、第184規定，請求被告陳林秀桂返還480萬元價金，並賠償原告受領系爭建物後，在系爭建物進行裝潢所生之裝潢費用132萬7850元損失（合計共為612萬7850元）。」
等情，則為被告陳林秀桂所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）系爭土地於地政機關登記之面積為39.35平方公尺，系爭建物於地政機關登記之面積為一層40.93平方公尺、二層40.93平方公尺（合計81.86平方公尺），且上情已經明白記載於系爭買賣契約書上，原告與被告陳林秀桂於簽訂系
爭買賣契約時，亦均知悉上情等事實，有系爭土地及建物
之登記謄本可佐（見本院卷第105至108頁），並為原告與被告陳林秀桂所不爭執。
依此，由系爭土地之面積僅為39.35平方公尺，然系爭建物之單層面積竟為40.93平方公尺之事實，依據一般人之智識及社會生活經驗，當可輕易認
知理解到「系爭土地及建物之產權有問題，且原因可能發
生在『系爭土地或建物之面積測量有誤』，亦或是『系爭
建物已經越界占用到鄰地』。」乙情。而原告與被告陳林
秀桂均屬具備一般智識社會生活經驗之成年人，均非至愚
之人，渠二人於簽訂系爭買賣契約之前，既然已知「系爭
土地面積僅為39.35平方公尺，系爭建物單層面積為40.93平方公尺」之事實，則渠等對於「系爭土地及建物之產權
有問題，原因可能是系爭土地或建物之面積測量有誤，或
是系爭建物已經越界占用到鄰地」乙節，自均有所認識，
此觀原告與被告陳林秀桂於簽署系爭買賣契約時，特別於
第16條其他約定事項以手寫增加第2項「雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建蔽率未與本建物權狀所記載符
合，買方有權無條件解約。」之約定，暨證人即負責系爭
買賣契約簽訂及辦理所有權移轉登記事宜之地政士陳致祥
所證述「（原告訴訟代理人問：兩造雙方於簽約當時，是
否知悉系爭建物可能有占用他人土地之情形？）因為簽約
時，我們合約上面有土地標示面積，跟建物標示面積都寫
的很清楚，簽完約後我也複誦一遍，雙方無異議才用印。
當初也是臆測說土地產權有糾紛，所以才壓這個特約事項
第十六條的條款，土地面積小於建物面積，當初仲介公司
有去問公所、地政，買方也沒有回說不履行合約，所以他
們知道建物可能有占用他人土地。」
等旨（見本院卷第178至179頁）即明。
（二）而經本院至現場履勘，並囑託宜蘭縣羅東地政事務所派員測量之結果，已確認「原告所買受系爭建物之部分構造，
即附圖所示編號C面積0.34平方公尺之三層鐵皮屋、編號D面積0.07平方公尺之鐵皮雨遮、編號C1面積4.84平方公尺之三層鐵皮屋、編號D1面積1.45平方公尺之鐵皮雨遮、編號C2面積11.58平方公尺之三層鐵皮屋、編號D2面積1.01平方公尺之鐵皮雨遮等部分，已經越界占用到鄰地即宜蘭
縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地」之事實，此有本院勘驗筆錄、勘驗相片及宜蘭縣羅東地政事務所105年9月2日土地複丈成果圖（即附圖）可以佐證（見本院卷第94至102、113頁）。
又附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2之系爭建物部分構造，於原告與被告陳林秀桂簽署系爭買賣契約之時，即已存在之事實，亦經認定在前。依此
，自堪認定「被告陳林秀桂將系爭土地及建物出售給原告
之時，系爭建物即存有部分構造（即附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2部分）已經越界無權占用到鄰地之瑕疵情形」乙節屬實。
（三）查，針對「系爭土地面積僅為39.35平方公尺，系爭建物單層面積為40.93平方公尺，系爭土地及建物之產權有問題」一事，原告與被告陳林秀桂於簽署系爭買賣契約時，
特別於第16條其他約定事項以手寫增加第2項「雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建蔽率未與本建物權狀所
記載符合，買方有權無條件解約。」約定之本旨為何，參
諸：（1）臺灣宜蘭地方法院檢察署105年度偵字第168號不起訴處分書所載「告訴人（即本件原告）自承簽定買賣
契約前有因土地登記只有11坪多，為何一、二層建物登記12坪多之疑慮，詢問全國不動產宜蘭中山店仲介曾建翔，並在買賣契約第16條特別約定「雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建蔽率，未與本建物權狀所記載符合，買
方有權無條件解約」等內容，以維護自身權益。」等旨（
見本院卷第74頁背面）、（2）原告在106年3月8日言詞辯論期日所述「（法官問：特約事項第16條記載雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建築率未與本建物權狀所記
載符合，買方有權無條件解約，為什麼做這樣的約定？這
樣約定的意思為何？）因為簽約前，有發現他的建物大於
土地，所以麻煩仲介去查清楚，仲介告知我說在不動產事
項說明書勾選未占用，所以簽約當天我還是害怕有疑慮，
所以才簽署這第16條可以解約。
就是如果我買到的房子有占用別人的土地，我就有權利無條件解約。」等旨（見本
院卷第177頁背面）、（3）被告陳林秀桂在刑事案件偵查中所提出答辯狀所載「契約上是註明有坪數與建物有問題
減少，可視為買賣無效。」
等旨（見本院卷第67頁）、（4）被告陳林秀桂在前案即本院104年度訴字第451號民事事件中所提出答辯狀所載「簽約時有疑慮，由代書寫下這
附約條款，如有問題，買方有權無條件解約。你我口頭都
有請仲介及代書調查產權問題和是否有占用問題。」等旨
（見本院卷第69頁）、（5）臺灣宜蘭地方法院檢察署105年度偵字第168號不起訴處分書所載被告曾建翔於偵查中所陳述「簽約時，告訴人提出前述土地、建物坪數的質疑
，代書陳致祥就說如果擔心有爭議，可以在契約書押一個
特約條款，所以買賣契約書第16條就約定『雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建蔽率，未與本建物權狀所記
載符合，買方有權無條件解約』等內容。」等旨（見本院
卷第73頁）、（6）被告陳林秀桂在105年11月28日言詞辯論期日所述「有這個約定就代表雙方都知道面積不符，建
物面積大於土地，建物面積只要大於土地就會越界，客觀
上就會佔用他人土地。」
等旨（見本院卷第123頁）、（7）被告鈺鼎公司及曾建翔在105年11月28日言詞辯論期日所述「當時根據羅東地政查，當時因為我也覺得懷疑土地
十一坪多卻可以蓋出拾貳坪多的房子，當時查完之後也向
雙方告知，那地政機關也無法給我一個實際的答案，我也
清楚告知買賣雙方，所以就在合約書上面約定了這個事項
，清楚讓雙方瞭解。」
等旨（見本院卷第123頁）、（8）被告曾建翔在106年2月6日言詞辯論期日接受當事人訊問時所述「（原告訴訟代理人問：會立契約第16條第2項的約定，是否表示雙方在簽立該特約時，皆同意若簽訂契約
後，應該建物坪數大於土地坪數的事實有所爭議，而買方
可以依特約解除契約？）是。」
等旨（見本院卷第166頁）、（9）證人陳致祥在106年3月8日言詞辯論期日時所證述「（法官問：系爭買賣契約第十六條第二項的特別約訂
事項約定雙方約定如本標的使用執照所記載之容積建築率
未與本建物權狀所記載符合，買方有權無條件解約，裡面
所指的使用執照所記載的容積建築率，未與本建物權狀所
記載符合，到底是什麼意思？）土地面積不可能小於一樓
的建築物平面面積，那產權可能有誤，所以給買賣雙方有
解約條款的空間。（法官問：你所謂的產權可能有誤，意
思是什麼？）建物一層的面積大於土地面積。（法官：你
的意思是否為建物的一層面積大於土地面積就可以解約？
）當初的意思就是這樣。」
等旨（見本院卷第180頁），足認上開特別約定之本旨為「若確認系爭建物面積已超過
系爭土地面積而有無權占用鄰地之情形，原告即可主張無
條件解除系爭買賣契約。但若原告不主張解除契約，即表
示原告願意買受及承認所受領之系爭土地及建物，則原告
就不能夠再以系爭建物越界無權占用鄰地為由，來主張被
告陳林秀桂應負違反系爭買賣契約定之責任、瑕疵擔保責
任、不完全給付債務不履行責任。」。換言之，應認系爭
買賣契約第16條第2項之約定，乃原告及被告陳林秀桂就買賣標的物即系爭建物之瑕疵（即系爭建物越界無權占用
鄰地），為排除債務不履行及瑕疵擔保責任規定之適用，
所為之特別約定。
（四）至於證人陳致祥雖另證稱「（被告陳林秀桂訴訟代理人問：建物的一層面積大於土地面積就可以解約，是否限於過
戶前？）是。因為我們辦理過程中，從簽約到過戶需要一
個月的時間，那當中這段期間仲介公司也有去地政事務所
調資料及去公所問當初的情形，而這段期間到過戶前，我
沒有收到買方提出無條件解約的訊息。」云云，然其同時
亦證稱「（被告陳林秀桂訴訟代理人問：十六條第二項記
載雙方約定如本標的使用執照所記載的容積建蔽率沒有與
本建物權狀所記載符合，買方有權無條件解約，這好像沒
有講到解約的時間點，當時是如何約定？）簽約時，我覺
得產權有問題，我擔心產權有問題日後有糾紛，還有買方
貸款不能過，所以我壓這個條款，在過戶前，買方可以解
約。（法官問：「所謂的過戶前可以解約，過戶後不能解
約，到底約定在契約書的何處？也就是第十六條第二項的
解約權，為什麼是只能適用在過戶前，不能適用在過戶後
？約定在契約的哪裡？）我不知道怎麼回答，因為當初我
有口頭說，若產權有問題，接到買方通知，我就停辦過戶
。（被告陳林秀桂訴訟代理人問：你是口頭跟買賣雙方說
依照這個條款在你完成過戶前，可以解約？）是。（被告
陳林秀桂訴訟代理人問：當時買賣雙方有無意見？）沒意
見。（原告訴訟代理人問：是否你確定雙方都對於你剛剛
所說的有口頭告知只有過戶前可以解約，過戶後就不能解
約，此一約定明確的瞭解？）我沒有說過戶後不能解約，
我只說過戶前我在辦的程序中，我接到買方停止的話，我
就暫停一切動作，當初我也是怕買方如果不能貸款的話，
他的價金會被賣方沒收。」、「（法官問：針對解約是否
限於過戶前的事情，你前後回答矛盾，過戶後不能解約是
否為雙方明確表達的意思？）沒有，我也沒有跟他們講這
個意思。」
等情在卷（見本院卷第179至181頁），是依證人陳致祥之全部證詞內容，自難認定原告及被告陳林秀桂
就系爭買賣契約第16條第2項解約權之適用，已有「行使解約權，必須在系爭土地及建物完成所有權移轉過戶手續
前」之合意。
（五）從而，被告曾建翔所稱「系爭買賣契約第16條第2項是適用在辦理過戶時，如果地政機關無法核發新的土地及建物
權狀，或新的土地權狀坪數跟11.9坪不符、新的建物權狀坪數跟12.38坪不符，就可以解約。
但若是新的土地權狀坪數是11.9坪，新的建物權狀是12.38坪，就不可以解約。」
云云（見本院卷第166頁）及被告陳林秀桂所辯「原告與被告陳林秀桂既然明知系爭建物有越界占用鄰地之情
事，而仍決定簽訂系爭買賣契約，即不可能合意使買賣關
係處於隨時可解除契約之情形，故爭買賣契約第16條第2項並無法律效力，或其效力僅至雙方完成系爭土地及建物
完成過戶前。況且，該條項僅適用在『使用執照所記載之
容積建蔽率與建物權狀所記載不符合』之情形，並不適用
在建物占用鄰地之情形。事實上，該條項是說過戶時，若
新的土地及房屋的權狀坪數，與過戶前的土地及房屋的權
狀坪數不符，就可以解約，但若相符就不可以解約。」云
云，均不足採。
（六）又被告陳林秀桂雖於系爭買賣契約附件「不動產標的物現況說明書」第20項次「是否有占用他人土地之情形」欄位內，勾選「否」，且於系爭買賣契約第7條第1款亦為「乙方（即被告陳林秀桂，下同）保證產權清楚，無他人主張
所有權優先承買權、使用權、界址糾紛或一物數賣之情事
。」之承諾，然原告及被告陳林秀桂在簽訂系爭買賣契約
之前，對於「系爭土地面積僅為39.35平方公尺，系爭建物單層面積為40.93平方公尺，系爭土地及建物之產權有問題，原因可能發生在系爭土地或建物之面積測量有誤，
亦或是系爭建物已經越界占用到鄰地」乙節均有所認識等
事實，既經認定在前，顯然原告並未因被告陳林秀桂上開
勾選及承諾，而產生「系爭建物確無產權問題，確無越界
無權占用鄰地之瑕疵」之誤認。況且，被告陳林秀桂於簽
署系爭買賣契約時，已明列系爭買賣契約第16條第2項之特別約定，同意於「確認系爭建物面積已超過系爭土地面
積而有無權占用鄰地」之情形，賦予原告有「無條件解除
系爭買賣契約」之權利，足認被告陳林秀桂確無對於原告
施用詐術，以詐騙原告簽署系爭買賣契約之意思。再者，
原告持與本件訴訟相同之「詐騙事由」，對於被告陳林秀
桂提出刑事詐欺之告訴，檢察官偵查後，亦認為並無證據
足以證明被告陳林秀桂有詐欺取財之犯行，而對於被告陳
林秀桂為不起訴處分確定之事實，亦有臺灣宜蘭地方法院
檢察署105年度偵字第168號不起訴書在卷可佐（見本院卷第72至74頁），依此，益徵被告陳林秀桂確無對於原告施用詐術，以詐騙原告簽署系爭買賣契約之意思及行為。從
而，原告以「係受被告陳林秀桂之詐騙而簽立系爭買賣契
約」為由，主張「依據民法92條規定撤銷系爭買賣契約，並依據民法第179條、第184條規定，請求被告陳林秀桂返還價金及賠償損害共612萬7850元。」
云云，自不足採。
（七）系爭買賣契約第16條第2項之約定，乃原告及被告陳林秀桂就買賣標的物即系爭建物之瑕疵（即系爭建物越界無權
占用鄰地），為排除債務不履行及瑕疵擔保責任規定之適
用，所為特別約定之事實，已見前述。依此，於確認系爭
建物存有「部分構造（即附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2）越界無權占用到鄰地」之瑕疵後，原告自僅能依據系爭買賣契約第16條第2項之特別約定，決定是否解除系爭買賣契約，而不得再援引系爭買賣契約第7條、第11條第1款約定或民法債務不履行、瑕疵擔保之規定，來作為
解除系爭買賣契約之依據。是以原告主張依據系爭買賣契
約第7條、第11條第1款約定；
民法第227條、第226條、第256條規定；
民法第359條規定，解除爭買賣契約，並依據系爭買賣契約第11條第3款；
民法第260條、第259條；
第359條規定，請求被告陳林秀桂返還已受領價金及賠償損害共612萬7850元，於法均不足採。
（八）被告陳林秀桂所出售予原告之系爭建物，確存有「部分構造（即附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2）部分越界無權占用到鄰地」之瑕疵等事實，既經認定在前，則原告主
張依據系爭買賣契約第16條第2項之約定，解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本之送達，作為解約意思表示之通知
，於法自屬有據。依此，應認系爭買賣契約已於被告陳林
秀桂收受起訴狀繕本之日即105年7月11日（見本院卷第57頁送達證書）），由原告合法解除。
（九）針對系爭建物越界無權占用鄰地之瑕疵，原告及被告陳林秀桂固然已為系爭買賣契約第16條第2項之約定，而賦予原告解除系爭買賣契約之權利。然就原告行使系爭買賣契
約第16條第2項所約定之解除契約權利後，雙方權利義務為何，並未見原告及被告陳林秀桂於系爭買賣契約中為明
文之約定，則有關系爭買賣契約解除後之雙方權利義務，
即應適用民法第259條「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之
規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領
之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、
受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，
以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之
。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方
受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之
物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其
價額。」
之規定。
因此，依據上開條文第1、5款之規定，原告於解除系爭買賣契約後，自得請求被告陳林秀桂返還
已受領之價金，如就應返還予被告陳林秀桂之附表所示不
動產已支出必要或有益費用，亦得請求被告陳林秀桂一併
返還之。
經查：原告已將系爭買賣金480萬元給付予被告陳林秀桂之事實，為被告陳林秀桂所不爭執（見本院卷第
81頁）。
其次，原告於受領系爭買賣標的物（即系爭土地及建物）後，已在系爭建物上為裝潢，而支出裝潢費用132萬7850元等事實，亦據原告提出清單及收據、出貨單、請款單等為證（本院卷第38至52頁），亦堪認定屬實。
而依據上開裝潢清單所示內容，該等裝潢均已與系爭建物附
合，並增加系爭建物之價值，自屬有益之費用，且於原告
將附表所示不動產返還予被告陳林秀桂時，顯難將該等裝
潢與系爭建物分離，是以原告依據上開規定，訴請被告陳
林秀桂返還所受領之價金480萬元，並返還裝潢有益費用132萬7850元，合計為612萬7850元，於法即屬有據，被告陳林秀桂辯稱「系爭建物新修裝潢為原告自己搭建，修建
完成後亦由原告自己使用，與系爭建物越界占用鄰地之瑕
疵無關，原告自不得請求被告陳林秀桂為賠償。」云云，
則不足採。
（十）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。
又按雙務契約當事人之一方負擔的給付與他方負擔的對待給付
有牽連關係，此項牽連關係於雙務契約罹於無效以後仍然
存在，雙方仍得依此為同時履行抗辯權之主張（參見最高
法院89年度台上字第594號裁判要旨）。
查，被告陳林秀桂已依照系爭買賣契約之約定，於103年11月20日將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告所指定之訴外人余耿
昌名下之事實，有系爭土地及建物之登記謄本可佐（見本
院卷第105至108頁），並為原告所不爭執（見本院卷第206頁）。因此，於系爭買賣契約經原告解約而無效後，原
告雖得依據民法第259條第1、5款之規定，請求被告陳林秀桂返還返還所受領之價金480萬元及裝潢有益費用132萬7850元，但被告陳林秀桂亦得依據民法第259條第1款之規定，請求原告將已受領之附表所示不動產之所有權移轉登
記返還予自己。是以被告陳林秀桂主張同時履行抗辯尚屬
有據。從而，被告陳林秀桂係在原告將附表所示不動產之
所有權移轉登記返還予自己之同時，始應給付原告612萬7850元，且係在原告將附表所示不動產之所有權移轉登記返還予自己之翌日起，始應負遲延給付之責任。因此，原
告訴請「被告陳林秀桂應於原告將附表所示不動產之所有
權移轉登記返還給被告陳林秀桂之同時，給付原告612萬7850元，及自原告將附表所示不動產之所有權移轉登記返還給被告陳林秀桂之翌日起，至清償日止，按週年利率百
分之五計算之法定遲延利息。」之部分始為有理由。至於
原告逾上開範圍之請求，則屬無據。
二、備位之訴部分：
原告以契約解除無效而對被告陳林秀桂主張之先位聲明部分，既經本院採納並審論如上，本諸契約有效之前提而請求減少價金之備位聲明，本院自毋庸再予論駁。
乙、被告鈺鼎公司、曾建翔部分：
一、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；
契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條定有明文，其立法理由並揭示「居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。
故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。
至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。
附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。」
等旨，是以如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。
然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務。
二、惟按居間契約係當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條之規定甚明。
是居間契約為勞務給付契約之一種，而居間人之報酬則為其勞務給付之對價。
又隨著社會變遷，不動產交易所涉法令規範益形複雜，為建立不動產交易秩序、保障交易者權益、促進不動產交易市場健全發展，立法者且制訂不動產經紀業管理條例，將居間仲介不動產交易之經紀人資格專業化與證照化。
而為進行不動產之居間仲介，經紀人必須提供類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、提供關於不動產必要之資訊、告知依其專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查，以及其他中央主觀機關為保護交易當事人所為之規定，此等專業諮詢之勞務之提供，理應受到尊重並可於不動產交易市場上要求相當之對價。
前揭民法第568條固然明定居間人之報酬須以契約成立始得請求，解釋上亦且進一步認為契約若於成立後發現有無效或得撤銷之情，居間人負有返還居間報酬之義務；
然居間人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價，契約既然成立，足見居間人之仲介行為獲致效果，自有請求報酬之權利。
若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形，不問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸咎，均因此喪失受領報酬之權利，不啻認為居間人所提供之勞務，僅能附隨於有效成立之契約而受評價，獨立而言即毫無市場價值，此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動產交易市場安全之旨，是以參諸第528條「稱委任者，謂當事約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」
、第529條「關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。」
、第535條「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」
、民法第571條「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」
等規定之意旨，本院認為上開民法第568條之適用，於契約成立後因故無效、撤銷或解除之情形，應採取限縮解釋，僅於居間人對於該無效、得撤銷、得解除原因之發生或存在，係屬可歸責時，居間人方有返還報酬之義務。
三、本件情形，原告與被告陳林秀桂係基於被告鈺鼎公司及曾建翔之居間仲介，方締結系爭買賣契約，原告已將居間仲介報酬9萬6000元給付予被告鈺鼎公司及曾建翔之事實，固為原告及被告鈺鼎公司、曾建翔所不爭執（見本院卷第81頁），然就原告所另主張「被告鈺鼎公司及曾建翔未盡善良管理人之注意義務，未積極查明確認系爭建物是否有無權占用鄰地之瑕疵，便急於讓原告簽署系爭買賣契約，事後果然確認系爭建物自始即存有無權占用鄰地之重大瑕疵，足見被告鈺鼎公司及曾建翔已構成居間契約之不完全給付，並違反其對於委託人原告之義務，而為利於被告陳林秀桂之行為，依民法第571條規定，其自不得向原告請求報酬，且應將所受領之居間仲介報酬9萬6000元返還予原告。」
等情，則為被告鈺鼎公司、曾建翔所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）被告陳林秀桂將系爭土地及建物出售給原告之時，即原告與被告陳林秀桂簽訂系爭買賣契約之時，系爭建物即存有
「部分構造（即附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2）越界無權占用鄰地」之瑕疵等事實，業經認定在前。而上開
瑕疵情形，雖肉眼一望即知，然由系爭土地於地政機關登
記之面積僅39.35平方公尺，但系爭建物於地政機關登記之面積卻為單層為40.93平方公尺之事實，以仲介不動產買賣為營業之被告鈺鼎公司及曾建翔自已預見「系爭土地
及建物之產權有問題，且原因可能發生在系爭土地或建物
之面積測量有誤，亦或是系爭建物已經越界占用到鄰地。
」等情，則依據民法第567條第2項「以居間為營業者，關於『訂約事項』及當事人之履行能力或訂立該約之能力，
有調查之義務。」規定，被告鈺鼎公司及曾建翔就「系爭
買賣契約標的物（即系爭土地及建物）之產權問題（包括
系爭建物是否越界占用到鄰地）」一事，即負有調查清楚
之義務，並應盡善良管理人之注意義務為之。
（二）事實上，針對「系爭土地之登記面積僅為39.35平方公尺，但系爭建物之登記面積單層卻為40.93平方公尺」一事，要確認「係因系爭土地或建物之面積測量有誤」，亦或
是「系爭建物已經越界占用到鄰地」，其調查方法並不複
雜困難，只要付費委請地政機關為實地之鑑界、量測即可
得到確定之結果。豈料被告鈺鼎公司及曾建翔竟捨此不為
，未經委請地政機關為實地之鑑界、量測（依據被告曾建
翔於刑事案件偵查中及本院審理中之陳述，可知被告鈺鼎
公司及曾建翔所實施之調查行為僅有「詢問被告陳林秀桂
；詢問系爭建物鄰居；調閱謄本、土地登記簿、地籍圖、
土地建築改良物聲請書等資料；詢問地政事務所人員」，
見本院卷第72至73、165至166頁），即在「系爭土地及建物產權明顯有疑義、系爭建物可能越界占用到鄰地」之狀
況下，遽然讓原告與被告陳林秀桂締約，使原告與被告陳
林秀桂在心存疑義之情形下，雖簽署系爭買賣契約，但特
別在系爭買賣契約第16條第2項約定賦予原告無條件解約權，以致事後果然確認「系爭建物自始即存有部分構造（
即附圖所示編號C、D、C1、D1、C2、D2）越界無權占用鄰地之瑕疵」，造成原告依約行使上開無條件解約權，而使
系爭買賣契約因解除而溯及不發生效力。依此，自堪認定
係因被告鈺鼎公司及曾建翔未盡善良管理人之注意義務，
未善盡其調查之義務，以致系爭買賣契約第16條第2項所約定之解除契約原因發生，則依前揭一、二之說明，被告
鈺鼎公司及曾建翔自不得向原告請求居間仲介之報酬，更
負有將已受領之居間仲介報酬9萬6000元返還予原告之義務。
（三）從而，原告援引前舉民法第571條規定，訴請被告鈺鼎公司、曾建翔應給付原告9萬6000元及自起訴狀繕本送達翌日即105年7月24日（本院卷第58頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，於法即屬
有據。
柒、綜上所述：
一、原告先位主張系爭建物已越界無權占用鄰地，而依系爭買賣契約第16第2項約定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1、5款規定，訴請被告陳林秀桂返還所受領之價金及裝潢有益費用共612萬7850元雖屬有據，但因被告陳林秀桂所為同時履行抗辯亦屬有據，是以原告訴請「被告陳林秀桂應於原告將附表所示不動產之所有權移轉登記返還給被告陳林秀桂之同時，給付原告612萬7850元及自原告將附表所示不動產之所有權移轉登記返還給被告陳林秀桂之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」
之部分，方屬有理由（即主文第一項）。
二、至於原告逾前揭一應准許範圍之其他先位之訴之請求，則均屬無理由，均應予駁回（如主文第三項所示）。
三、又原告以契約解除無效而對被告陳林秀桂主張之先位聲明部分，既經本院部分採納並審認如上，本諸契約有效之前提而請求減少價金之備位之訴，即毋庸再予以論、駁，併此敘明。
四、另原告依據民法第571條規定，訴請被告鈺鼎公司、曾建翔應給付原告9萬6000元及自105年7月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦屬有理由，爰判決如主文第二項所示。
五、本件原告勝訴部分（即主文第一、二項部分），兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保准許之（如主文第五、六項所示）。
六、至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則該部分假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回（如主文第七項所示）。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事庭法 官 劉慈萱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 20 日
書記官 劉慈萱

附表：不動產標示
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│土地：                                                                                      │
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│編│ 土          地          坐          落         │      │ 面    積 │          │      │
│  ├────┬────┬────┬────┬────┤地  目│          │ 權利範圍 │備  考│
│號│  縣市  │鄉鎮市區│   段   │  小段  │  地號  │      │ 平方公尺 │          │      │
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│１│宜蘭縣  │五結鄉  │學新段  │        │1005    │  建  │39.35     │1/1       │      │
│  │        │        │        │        │        │      │          │          │      │
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│建物︰                                                                                      │
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│編│ 建 │            │            │建築式│  建    物    面    積  │權利│              │
│  │    │            │            │樣主要│   （平  方  公  尺）   │    │              │
│  │    │  建物門牌  │  基地坐落  │建築材├──────┬─────┤    │  備      考  │
│  │    │            │            │料及房│  樓層面積  │ 附屬建物 │    │              │
│號│ 號 │            │            │屋層數│  合    計  │用途及面積│範圍│              │
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│  │    │            │            │      │            │          │    │              │
│  │    │宜蘭縣五結鄉│宜蘭縣五結鄉│鋼筋混│1層：40.93  │          │    │              │
│１│343 │二結路270號 │學新段1005地│凝土加│2層：40.93  │          │1/1 │              │
│  │    │            │號          │強磚造│合計：81.86 │          │    │              │
│  │    │            │            │2層樓 │            │          │    │              │
│  │    │            │            │房    │            │          │    │              │
│  │    │            │            │      │            │          │    │              │
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