臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,訴,364,20240131,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第364號
原 告 張芳瑜

李富美
共 同
訴訟代理人 賴宇宸律師
複 代 理人 紀伊婷律師
被 告 黃奕豪
訴訟代理人 黃昱瑋
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國113年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有如附表一所示之土地、如附表二所示之建物，應予變價分割，所得價金由兩造依如附表三所示各共有人應有部分之比例分配。

二、被告應自民國一百一十二年四月十三日起至附表一、二所示之不動產變賣由買受人取得所有權之日止，按月於每月二日前，給付原告張芳瑜、李富美共新臺幣貳仟柒佰零柒元。

三、原告張芳瑜、李富美其餘之訴駁回。

四、訴訟費用就分割共有物部分由兩造按如附表三所示應有部分比例負擔；

餘由被告負擔百分之二十三，原告張芳瑜、李富美負擔百分之七十七。

五、本判決第二項給付期限屆至時得假執行。但被告依各期給付如以新臺幣貳仟柒佰零柒元為原告張芳瑜、李富美預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。

二、請求之基礎事實同一者。

三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。

五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。

六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。

七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條、第256條定有明文。

查本件原告張芳瑜、李富美於起訴時訴之聲明原為：「㈠兩造共有如附表一、二所示房地（下稱系爭不動產）請求准予變賣分割，所得價金由兩造按如附表三所示各共有人應有部分比例分配之。

㈡被告黃奕豪應自民國112年3月2日起至系爭不動產分割完成之日止，按月於每月2日前，給付原告張芳瑜、李富美新臺幣（下同）12,000元。

㈢就訴之聲明第2項部分，願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於民國113年1月18日於言詞辯論期日變更上開聲明為：「㈠兩造共有系爭不動產請求准予變賣分割，所得價金由兩造按如附表三所示各共有人應有部分比例分配之。

㈡被告應自112年3月2日起至系爭不動產由買受人取得所有權之日止，按月於每月2日前，給付原告張芳瑜、李富美12,000元。

㈢就訴之聲明第2項部分，願供擔保，請准宣告假執行」，核原告張芳瑜、李富美僅係變更分割方案，依前述說明，於法均無不合，自應准許。

二、原告方面：㈠兩造共有系爭不動產，未訂有不分割之期限，系爭不動產亦無因物之使用目的不能分割之情形，復對於如何分割未有協議，原告張芳瑜、李富美爰依民法第823條第1項前段訴請裁判分割，又如附表二所示之建物（下稱系爭房屋）係坐落於宜蘭縣羅東鎮北成路2段219巷道內，其出入巷道本為狹小，且如附表一所示之土地（下稱系爭土地）土地面積僅112.55平方公尺，宜蘭縣○○鎮○○○段000○號建物為「住家用、2層、鋼筋混凝土加強磚造」之結構，2層合計面積僅98.38平方公尺，暫編1077建號建物為「3層：1層磚牆鐵皮頂、2層RC加強磚造、3層磚牆鐵皮屋」之構造，3層合計面積僅105.95平方公尺，如採原物分割方式平均分配予各共有人，則各共有人所得面積甚小，恐有減損系爭房屋之完整性，勢必破壞系爭房屋之原本結構，且室內既有管線、電路、排水系統、出入門戶等配置，無法滿足分割後各別住戶之使用，有害於各自日常使用，並減損經濟利用價值，現實上如採原物分割，對各共有人均屬不利，是系爭不動產若採變賣方式分割，而以價金平均分配於各共有人，應係最符合全體共有人利益之分割方式，亦最為公平，原告張芳瑜、李富美爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定提起本訴，求為判命兩造共有系爭不動產准予變價分割，拍賣所得價金則依附表三所示各共有人應有部分比例分配等語。

㈡原告張芳瑜、李富美係於112年3月2日，從債務人即原應有部分持有人黃李麗蘭處，拍定成為系爭不動產所有權人，並於112年4月7日完成土地及建物移轉登記，持有應有部分比例各為4分之1，然系爭不動產仍由被告占有使用全部範圍，被告居住使用系爭不動產全部之行為，已然侵害原告張芳瑜、李富美之應有部分，且未經原告張芳瑜、李富美同意，實屬無法律上原因受有利益，並造成原告張芳瑜、李富美損害，構成不當得利，被告自應返還其所受之利益。

又系爭不動產鄰近宜蘭縣立國華國民中學、羅東運動公園，至國華國中僅1.6公里、羅東運動公園僅750公尺，至羅東夜市僅2.4公里，交通及生活、就業(學)均屬便利，生活機能良好，如系爭不動產整棟以當地行情標準出租，或可達每月租金24,000元之租金行情，因系爭不動產目前鄰近之招租房屋為數不多，故原告張芳瑜、李富美另就內政部所公示過去3年(即109年9月至112年9月)，鄰近與系爭不動產坪數相類之租賃物相關資料，可知租金範圍約12,000元至18,000元不等，惟該等房屋皆為公寓、華廈等住宅類型，非如系爭不動產為獨棟透天，有獨立車庫，及大面積基地可供利用，系爭不動產無論獨立性、隱私性、居住實用性各方面條件皆較該等集合式住宅為佳，故該等房屋之租金僅為附近租賃房價之最低標準，系爭不動產之租金自應為適度酌增，則原告以24,000元作為不當得利之計算標準，尚非無據，今被告未得原告張芳瑜、李富美同意，即占用土地建物全部面積範圍，須對原告張芳瑜、李富美構成每月應返還12,000元、各6,000元之不當得利金額，且應自原告張芳瑜、李富美拍定取得系爭不動產之日起算，至本院准許系爭不動產變賣由買受人取得所有權之日止，按月於每月2日前，給付原告張芳瑜、李富美12,000元。

㈢聲明：⒈兩造共有系爭不動產請求准予變賣分割，所得價金由兩造按如附表三所示各共有人應有部分比例分配之。

⒉被告應自112年3月2日起至系爭不動產變賣由買受人取得所有權之日止，按月於每月2日前，給付原告張芳瑜、李富美12,000元。

⒊就訴之聲明第2項部分，願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告方面：被告原本就住在系爭房屋，水電費及房屋整理費都是被告支付，以原告張芳瑜、李富美持分來看，請求被告每月支付12,000元太多了，被告有提出1個金額給原告張芳瑜、李富美，希望原告張芳瑜、李富美將被告之持分買回，希望以原物分割，1人一半等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

原告張芳瑜、李富美主張系爭不動產為兩造共有，應有部分比例如附表一、二所示，業據其提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、宜蘭縣地籍異動索引為證（見本院卷第59頁至第77頁），兩造為系爭不動產之全體共有人，系爭不動產並無因物之使用目的不能分割之情事，且兩造並未訂有不分割之期限，復無法就分割方法達成協議，依上揭規定，原告張芳瑜、李富美請求判決分割兩造共有系爭不動產，應屬有據。

㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。

又分割之方法，由法院依職權定之，不受當事人聲明之拘束（最高法院68年台上字第3247號判決及69年度第8次民事庭會議決議㈡參照）。

法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。

經查：⒈原告張芳瑜、李富美主張宜蘭縣○○鎮○○○段000○號建物為「住家用、2層、鋼筋混凝土加強磚造」之結構，2層合計面積為98.38平方公尺，暫編1077建號建物為「3層：1層磚牆鐵皮頂、2層RC加強磚造、3層磚牆鐵皮屋」之構造，3層合計面積為105.95平方公尺，3層樓均共用室內梯，由1樓大門出入等情，業據本院至現場勘驗，製有勘驗筆錄及現場照片為證（見本院卷第141頁至第152頁），且有111年度司執字第11803號卷內之查封筆錄、現況照片、宜蘭縣羅東地政事務所建物複丈（勘測）結果、宜蘭縣羅東地政事務所建物測量成果圖附卷可參，復為被告所不爭執，堪信屬實。

是系爭房屋若採原物分割，無法確保分割後之各部分均有獨立出入口及上下樓梯，且既有之管線、電路、排水系統等亦無法滿足分割後個別共有人之使用，兩造復無單獨或共同取得意願，堪認原物分配顯有困難。

至系爭土地乃系爭房屋之坐落基地，性質上顯無從為原物分配，足見系爭不動產確實不宜原物分割。

又如將系爭不動產原物分配單一共有人，則受分配之共有人，依民法第824條第3項規定，對於未受分配之共有人，應予金錢補償，然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，故兼採分割及金錢補償之分割方式亦未必妥適。

被告雖稱希以原物分割之方式，然對於如何進行原物分割並未提出說明，本院自無從審酌被告所提之原物分割方案是否可行。

⒉原告張芳瑜、李富美主張採變價分割方式，既係出售系爭不動產之全部產權，非僅變賣系爭不動產之應有部分，在自由市場競爭出價下，將使系爭不動產之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較為有利。

從而，本院審酌系爭不動產為單一出入口及樓梯之透天厝、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，是以，本院認將兩造共有之系爭不動產予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。

㈢關於不當得利部分：⒈按各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，固為民法第818條所明定。

惟民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物之全部，於無害他共有人權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。

故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受利益，要難謂非不當得利。

查系爭不動產為單一出入口及樓梯之透天厝，目前為被告在使用中，此為被告所不否認，即原告張芳瑜、李富美無法按其應有部分對系爭不動產有使用收益之權，參以上開意旨，被告未經原告張芳瑜、李富美同意，逾越應有部分之範圍使用收益，為無法律上之原因受有利益致原告張芳瑜、李富美受有損害，原告張芳瑜、李富美請求返還相當於租金之不當得利，即屬有據。

⒉又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條分別定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

原告張芳瑜、李富美雖主張被告每月受有相於租金之不當得利12,000元等語，為被告所否認，原告張芳瑜、李富美則以附近建物出租之價格作為計算之依據（見本院卷第117頁至第118頁），然原告張芳瑜、李富美所提出之建物均位在系爭不動產鄰近之區域，並非緊鄰在旁，況建物之新舊、鄰近馬路之距離、鄰近公共設施為何均有不同，自無從以鄰近區域之建物租金推論系爭不動產之租金。

惟被告占用土地已受有相當於租金之不當得利，另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條定有明文。

又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。

上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。

本院審酌系爭不動產位在宜蘭縣羅東鎮內，而羅東鎮為商業活動繁榮之區域，生活便利，而系爭不動產位在巷弄內，四周均為住宅區，交通尚可，建物係72年完成，距今已有40年，有建物登記第一類謄本、本院勘驗筆錄及現場照片為證（見本院卷第63頁至第65頁、第141頁至第152頁），認應以系爭土地申報地價年息8％計算占用系爭土地所受相當於租金之利益，應為適當，又系爭土地最近一期的當期土地申報地價每平方公尺2,960元（註：111年1月申報），而如附表二所示之房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然如附表二所示之房屋於原告取得所有權之強制執行過程中，經本院送鑑定，建物及增建建物之價值分別為264,052元、214,883元（合計478,935元），此經本院調閱111年度司執字第11803號卷核閱無誤，則被告占用系爭房屋而使用原告張芳瑜、李富美就系爭土地之應有部分面積，自以原告張芳瑜、李富美登記取得系爭土地所有權即112年4月13日起至系爭不動產變賣由買受人取得所有權之日止，按月應給付原告張芳瑜、李富美相當於租金之不當得利2,707元【計算式：《（112.55㎡×2,960元/㎡）＋478,935元》×8％×1/2÷12），元以下四捨五入】），原告張芳瑜、李富美請求被告給付2,707元為有所據，逾此部分之請求，則為無憑。

五、綜上所述，原告張芳瑜、李富美依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求判決分割兩造共有系爭不動產，為有理由，應予准許；

其分割方法，應為予以變賣，所得價金由兩造按如附表三所示應有部分比例分配之。

又原告張芳瑜、李富美本於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利2,707元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決第2項所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第80條之1、第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 陳靜宜
附表一
編號 共有物 共有人姓名 應有部分比例 1 宜蘭縣○○鎮○○○段000地號土地，權利範圍全部（面積112.55平方公尺） 李富美 4分之1 2 張芳瑜 4分之1 3 黃奕豪 2分之1 附表二
編號 共有物 共有人姓名 應有部分比例 1 宜蘭縣○○鎮○○○段000○號建物（1層49.19平方公尺、2層49.19平方公尺，面積合計98.38平方公尺，門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○段000巷000號）及暫編1077建號建物（1層57.92平方公尺、2層1.22平方公尺、3層48.81平方公尺，面積合計105.95平方公尺），詳如宜蘭縣羅東地政事務所建物複丈（勘測）結果、宜蘭縣羅東地政事務所建物測量成果圖，權利範圍全部 李富美 4分之1 2 張芳瑜 4分之1 3 黃奕豪 2分之1 附表三
編號 共有人 應有部分比例 （即價金分配、訴訟費用負擔比例） 1 原告李富美 4分之1 2 原告張芳瑜 4分之1 3 被告黃奕豪 2分之1